万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣(xuān)称(chēng)要做地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯(sī)”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而(ér)如(rú)今，万柳(liǔ)书院再次受(shòu)到舆论关注，起因(yīn)中赫集(jí)团成了共同债务人(rén)被中国信达追(zhuī)债(zhài)，中国(guó)信达为了收(shōu)回钱(qián)款不(bù)得不(bù)将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书(shū)院豪(háo)宅拍卖。可问题是(shì)，这(zhè)些房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团(tuán)，那(nà)些真(zhēn)正斥巨资购入(rù)房产(chǎn)的有钱人，房子(zi)现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未(wèi)看到这些业主的维权信息(xī)，难怪有(yǒu)网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们的(de)姿(zī)势都那(nà)么(me)优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事(shì)件背(bèi)后，可(kě)能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院(yuàn)”，但谁(shuí)都没(méi)想到，这(zhè)个(gè)位(wèi)于海淀核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日(rì)，有网友发现，中(zhōng)国信达在(zài)京东拍(pāi)卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限公司不良(liáng)债权转让项目(mù)”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物(wù)中，包(bāo)括(kuò)75套(tào)万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债权(quán)转让项目的(de)处置(zhì)主(zhǔ)体(tǐ)是(shì)中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司北(běi)京市分公司(sī)（下称(chēng)中国(guó)信达北分），处(chù)置的是(shì)对北(běi)京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人(rén)民(mín)币，其中(zhōng)债权本(běn)金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公(gōng)司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观(guān)，35名意(yì)向人(rén)。

　　从表面上(shàng)看(kàn)，这就是一(yī)起中国信达北(běi)分讨债的(de)故事，但实(shí)际上，75套(tào)豪宅的背(bèi)后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共(gòng)301户，而(ér)且早已售罄。如(rú)果该报道属实(shí)，说明这些(xiē)房子(zi)实际上都是卖(mài)出(chū)去了的，是有人住的(de)。

　　那为什(shén)么中国信(xìn)达的(de)拍(pāi)卖页面上又注明这75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能(néng)说明(míng)这(zhè)些房子根本(běn)没(méi)有(yǒu)网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第(dì)一财经的报道证实了上述(shù)内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就(jiù)把这(zhè)75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强(qiáng)学区(qū)房(fáng)，万柳书院的业主基本都(dōu)是北京的高端人士(shì)，柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知(zhī)名商业(yè)大佬也是万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)。另(lìng)据地(dì)产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业(yè)主中，还有不(bù)少中赫集团的(de)高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网(wǎng)友感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主(zhǔ)确实已经支(zhī)付价款并实际(jì)占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债(zhài)权回本(běn)的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还(hái)是债主中国信达(dá)。

　　根(gēn)据(jù)相关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支(zhī)付价款并实际占有，但(dàn)未办理过(guò)户手续的，如果业(yè)主没有过错，人民法院(yuàn)不(bù)得查封(fēng)、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法院(yuàn)提出执行异(yì)议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时(shí)可以联(lián)合起诉开发(fā)商，要求退(tuì)还购房款或办理房产(chǎn)证(zhèng)，并承担违约(yuē)责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公(gōng)布《最高人(rén)民(mín)法院(yuàn)关于商品房消费者权利(lì)保护问题的批(pī)复(fù)》，以司(sī)法(fǎ)解(jiě)释的(de)方式明确了(le)购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费者(zhě)穿着高跟鞋的女奥特曼，穿红色高跟鞋的奥特曼以居住为目(mù)的购买(mǎi)房屋并已支(zhī)付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于(yú)建设(shè)工程价(jià)款优先(xiān)受偿权、抵(dǐ)押权以及其他(tā)债权的，人民法院应当予以支持。只(zhǐ)支付(fù)了部分价款(kuǎn)的商品(pǐn)房(fáng)消费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩(shèng)余价款(kuǎn)的，可以适用(yòng)前款规(guī)定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子(zi)均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫手山芋(yù)。可能不仅不(bù)能卖出去回(huí)本，抵押的这75套房子(zi)，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫(fū)人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司(sī)中(zhōng)国信达(dá)申请不良债权转(zhuǎn)让(ràng)，可以追溯到金(jīn)谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国(guó)信(xìn)达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前(qián)，赫华恒瑞(ruì)为(wèi)中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地(dì)等选择退出(chū)了赫华恒瑞的(de)股东(dōng)行(xíng)列，中国金谷国际(jì)信(xìn)托(tuō)有限(xiàn)责任(rèn)公司(sī)成为了唯一股东，后者(zhě)由中国(guó)信达资产管理股(gǔ)份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商(shāng)，相较其(qí)他房企，中(zhōng)赫集团(tuán)既没(méi)有很大规模，也(yě)没(méi)有很高的国民(mín)知名(míng)度，但却在北京豪宅圈(quān)留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集(jí)团进入北京(jīng)的(de)第(dì)一个豪宅项目(mù)，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号(hào)楼，高达(dá)30万/平米(mǐ)的天价，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是(shì)被(bèi)誉(yù)为“北(běi)京(jīng)海淀顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万科(kē)等(děng)大型知名房(fáng)企(qǐ)手(shǒu)中(zhōng)，抢下了北京(jīng)万柳地(dì)块，成(chéng)为北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平(píng)米(mǐ)20万元的价格(gé)，都(dōu)令业内(nèi)外(wài)震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)穿着高跟鞋的女奥特曼，穿红色高跟鞋的奥特曼、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创(chuàng)的湖(hú)、紫辰(chén)院(yuàn)的树、北(běi)平府的(de)院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市(shì)的它，对手是(shì)当时有名的融创观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆(zhào)业(yè)广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊(jīng)人的(de)36万(wàn)元/平米，说(shuō)明万柳书院(yuàn)虽(suī)然已(yǐ)经推出(chū)了8年之久，但其依(yī)旧(jiù)在北(běi)京豪(háo)宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少(shǎo)知(zhī)名人士，如知名(míng)演员(yuán)宋丹(dān)丹，就住在(zài)钓鱼台(tái)七号院。而(ér)柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等(děng)知(zhī)名商业(yè)大佬则居住在万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅的成功(gōng)奠定了(le)中(zhōng)赫集团的(de)“高端路线”，也因此(cǐ)，它(tā)被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵(guì)的房，拿北(běi)京(jīng)城(chéng)最贵(guì)的地(dì)”，“做(zuò)地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光(guāng)环的背后，这个(gè)地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却多(duō)次成(chéng)为被执行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确(què)定义务，中赫集团正(zhèng)式成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北(běi)京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦穿着高跟鞋的女奥特曼，穿红色高跟鞋的奥特曼(lún)落到这(zhè)个(gè)地步，其(qí)实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出(chū)背后(hòu)的中赫(hè)集团，发现(xiàn)其深陷(xiàn)财(cái)务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中赫(hè)集团实控人(rén)周金(jīn)辉(huī)的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个(gè)转(zhuǎn)折(zhé)点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了多元化(huà)转型(xíng)，但(dàn)转型之路并(bìng)不(bù)好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集团就尝试过(guò)多元化业务，先后进军能源市场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资本(běn)退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团(tuán)手(shǒu)中拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部(bù)全部股权。如果(guǒ)北京国安的(de)估(gū)值一直没变，那么中(zhōng)赫(hè)集团拿(ná)下北(běi)京国安(ān)，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有(yǒu)人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这(zhè)样，中赫为什么(me)又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫(hè)集团及其实控人周金辉(huī)夫(fū)妇将(jiāng)其手中的中赫(hè)集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权(quán)人包括海(hǎi)金商(shāng)业保(bǎo)理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国安的(de)时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信息显示，2020年(nián)，北(běi)京国(guó)安足(zú)球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐(lè)部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集团和(hé)周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但(dàn)国安和中赫(hè)的经营(yíng)状况(kuàng)却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫(hè)集(jí)团被5次列被执行人，执(zhí)行标的高达11亿(yì)，北(běi)京国安也(yě)3次与(yǔ)中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置(zhì)地、及中赫(hè)集(jí)团股东(dōng)周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行(xíng)人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法律(lǜ)文(wén)书确定义务，上述(shù)被执(zhí)行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目(mù)前幸(xìng)免于难。不过在(zài)实控人都成为老赖的情况下(xià)，被执行10个多(duō)亿的北京国(guó)安，又如何能独善(shàn)其(qí)身？

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