5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的(de)机构对于这一板(bǎn)块已(yǐ)经在悄然(rán)布(bù)局。数据(jù)显示，以南方和(hé)华夏(xià)的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时千里修书只为墙 让他三尺又何妨全诗告诉我们什么道理，千里修书只为墙让他三尺又何妨全诗(shí)所(suǒ)公(gōng)布的总份额(é)均较(jiào)4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与地(dì)方(fāng)国企央(yāng)企(qǐ)获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股分别为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从(cóng)公募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末(mò)，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色(sè)，但公募(mù)所持(chí)房地产公司市值在股票资产(chǎn)中(zhōng)的占(zhàn)比却断(duàn)崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出现了三年来的首次(cì)回(huí)升(shēng)，年底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公募对房(fáng)地产行业的持(chí)股比(bǐ)例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年(nián)一季度得以延续。数据统计(jì)显示，公(gōng)募重(zhòng)仓持有(yǒu)房地(dì)产板(bǎn)块一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓市值占(zhàn)板(bǎn)块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环(huán)比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募(mù)对于房地产的投资愈发(fā)有集中于龙(lóng)头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公募基金一季(jì)报汇总(zǒng)的(de)重(zhòng)仓股(gǔ)中，房(fáng)地产板块排名最高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名第二的(de)是招商(shāng)蛇口，排在(zài)第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第(dì)96位(wèi)。对(duì)比去年四季报，变化之处首先在于(yú)几只房地产龙头股从(cóng)排位(wèi)上看均(jūn)有退步，尤(yóu)其是(shì)万科最为明显；其次(cì)是金地集团退出百大(dà)之(zhī)列。但考虑到(dào)房地产是复(fù)苏(sū)链上最后一(yī)环，且首季并非行(xíng)业销售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还(hái)需要时间(jiān)周期(qī)。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进(jìn)入(rù)大分化时代，一二线城(chéng)市好于(yú)三四线城(chéng)市。而映射(shè)到(dào)二级市场投资(zī)上，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不(bù)返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几类行(xíng)业在盖(gài)特纳曲(qū)线里属于(yú)成熟期或者衰(shuāi)退期的(de)行(xíng)业，传统(tǒng)认知上(shàng)没有(yǒu)什(shén)么投资(zī)机会的。但(dàn)在这(zhè)几(jǐ)年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出(chū)现了一些机会(huì)，背后的逻(luó)辑是(shì)供给侧发(fā)生了更大的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有公(gōng)募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存(cún)量(liàng)地产的更(gèng)新，也(yě)有近(jìn)10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定(dìng)的(de)政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的(de)进程，还是人均住房面(miàn)积（接(jiē)近30平(píng)/人），我国(guó)均已告别(bié)住(zhù)房(fáng)短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房价收入也(yě)不(bù)支撑(chēng)每年18万亿(yì)元(yuán)的销售额，以及(jí)过快上行的房(fáng)价，因而行业高增的时(shí)代(dài)已经过去，未来行业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行(xíng)业进(jìn)入到供给侧(cè)出清的过程(chéng)。这个过(guò)程中，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当(dāng)行(xíng)业需求见顶(dǐng)回落(luò)时，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已(yǐ)经过去(qù)了(le)，但不代表没有投资机(jī)会(huì)，机会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基(jī)于(yú)这样的认识转变，精耕(gēng)细作个股成为公募(mù)乃至整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配(pèi)置房地(dì)产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约(yuē)为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计申(shēn)万房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块个股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的(de)股中，本月以来实(shí)现股价上(shàng)涨(zhǎng)的(de)达到了(le)81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间(jiān)段(duàn)恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、千里修书只为墙 让他三尺又何妨全诗告诉我们什么道理，千里修书只为墙让他三尺又何妨全诗荣安地产(chǎn)。排名第一(yī)的(de)上实发(fā)展，五(wǔ)一假期归来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨停。从该股的(de)基本面来看，上实发展的主营(yíng)业(yè)务为房地产开发(fā)与经营。公司的(de)主要产品及服(fú)务为房地产销售(shòu)、房地产租赁(lìn)、物业管理(lǐ)服务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒(jiǔ)店(diàn)经营(yíng)。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元(yuán)，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看，各类机构都有对其(qí)布(bù)局(jú)的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大(dà)流(liú)通股股东来(lái)看， 具体包括公募(mù)的上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等(děng)都跻身前十的(de)行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也是(shì)上海本地房企，其第一季度的收入利润规模(mó)大幅度复苏。究(jiū)其原因(yīn)，一方面是该公司后疫情时代(dài)出租率复(fù)苏至(zhì)近年来(lái)最高(gāo)，另(lìng)一方(fāng)面则是公司拿(ná)地结算持(chí)续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新(xīn)增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总(zǒng)建筑面积约(yuē)54万平(píng)方米。

　　在这样(yàng)的业绩(jì)势头向好背(bèi)景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季度十大流(liú)通(tōng)股股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品(pǐn)依然(rán)在前十中，这也(yě)是(shì)连续(xù)第三个季度他有的两只产(chǎn)品杀入前十(shí)。同时榜单中千里修书只为墙 让他三尺又何妨全诗告诉我们什么道理，千里修书只为墙让他三尺又何妨全诗(zhōng)还有(yǒu)一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局(jú)，其当季还小(xiǎo)幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家上海区域性地(dì)产公司外，荣安(ān)地产则是主要(yào)布局在深圳(zhèn)的地产公司，一(yī)季报(bào)交出的也是一份报喜(xǐ)的(de)成(chéng)绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季(jì)新杀(shā)入十大流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排名(míng)第九(jiǔ)位，此外联(lián)袂出(chū)现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高盛国(guó)际(jì)和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证全球基金相关(guān)人士(shì)分析(xī)：“经历过(guò)行业洗牌和兼(jiān)并(bìng)重(zhòng)组后，龙头(tóu)的价(jià)值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅(fú)降温(wēn)，优质土地供给(gěi)较多（券(quàn)商测算对应潜(qián)在毛(máo)利率在25％以上(shàng)，目(mù)前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用(yòng)问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头(tóu)房企的拿地力(lì)度（拿(ná)地(dì)金额(é)/销售金额）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从融资上(shàng)看，龙头(tóu)房企杠杆率较低(dī)，净负(fù)债率基本(běn)在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本(běn)不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在(zài)当(dāng)前中特估的(de)浪潮下，央国企地产股或存在(zài)发展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的结构性机(jī)会(huì)依(yī)然存在(zài)，少部分公司尤(yóu)其是央企占据(jù)显(xiǎn)著(zhù)优势，其主(zhǔ)要(yào)又体现为库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出(chū)较(jiào)低的融资成(chéng)本，优质的开发资源和良好(hǎo)的不动(dòng)产资(zī)产运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较于民营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源(yuán)债权债务关(guān)系(xì)等问题，市场对民营房(fáng)开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来(lái)说(shuō)估值的修复更明显。中特估的(de)角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业的逻(luó)辑(jí)在于集中(zhōng)度(dù)提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利和(hé)现金流(liú)创造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢的提(tí)升，应该关注估值(zhí)相对较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的概(gài)率比较低，行业内部(bù)将出现(xiàn)分化，要关注(zhù)将受益于行(xíng)业集中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思(sī)路的(de)话(huà)，或许还是保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口等国(guó)资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资(zī)部副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持(chí)续(xù)观察国企(qǐ)央企在三个(gè)方面是否可以维持，首先是融资(zī)成本(běn)保持低位，其(qí)次(cì)是销售份额持(chí)续提升，再次是拿地(dì)份额持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要多(duō)给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明(míng)显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江集(jí)团等房企营(yíng)收(shōu)、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚(shèn)至(zhì)是较(jiào)大增速的增长。而这些公司也(yě)是机构的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地产(chǎn)业(yè)内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析(xī)表(biǎo)示，业(yè)绩出现明显改(gǎi)善(shàn)的房(fáng)企，主(zhǔ)要是(shì)因为过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍(réng)在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力(lì)度较大。投(tóu)资(zī)的驱动能够推动房企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度(dù)市场(chǎng)恢复但仍处于(yú)调整的过程(chéng)中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同时也提(tí)醒表示，在房(fáng)地(dì)产的(de)复苏过程中，还面临着一(yī)些不确定性(xìng)。其实整个市场从(cóng)四(sì)月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别(bié)城(chéng)市四月环比(bǐ)三月(yuè)相对表现(xiàn)较好之外，包括(kuò)北京(jīng)、上海在(zài)内的(de)绝大(dà)多(duō)数城(chéng)市都出(chū)现环比下滑的情况。而(ér)现在五月的市场表现也(yě)不太乐观。按照现在的(de)经济状况、收入情(qíng)况，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业的资(zī)金面压(yā)力(lì)，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半年报(bào)冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度增长不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现(xiàn)在整个房地产以(yǐ)及(jí)其(qí)上下游产业链的(de)复(fù)苏速度(dù)都比想象的要慢很(hěn)多，我(wǒ)们(men)要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以(yǐ)及(jí)上下(xià)游就不是赚快钱(qián)的时(shí)候，只能赚他基(jī)本面(miàn)的钱。但这也(yě)意味着，只(zhǐ)有极为少数(shù)的、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴(bàn)随整(zhěng)个行业的弱(ruò)复苏，业(yè)绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出(chū)来。所以只能耐心地去(qù)等待它(tā)的(de)基本面(miàn)不断地凸(tū)显出(chū)来，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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