导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是(shì)中国(guó)房地产市(shì)场(chǎng)黄(huáng)金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积(jī)超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰(qià)逢近年(nián)地产持续(xù)低景气(qì)，有关(guān)中国地产(chǎn)是(shì)否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾(wù)，本文(wén)试图厘清(qīng)中国城(chéng)镇存量住(zhù)宅真实情况，据此(cǐ)判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国(guó)地产存量(liàng)极(jí)度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，第(dì)七次人口普查调(diào)查数据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中(zhōng)国房子(zi)是(shì)否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中还包括大(dà)量(liàng)城镇非(fēi)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑，如商(shāng)业(yè)办公楼(lóu)、学校等，因(yīn)此6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施等(děng)因素(sù)密切相(xiāng)关(guān)。中国的人(rén)均住宅间数较发达国(guó)家还(hái)有很大差距。人均住宅间数大(dà)于1同样不意(yì)味着中(zhōng)国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们(men)测算发现(xiàn)中国城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭户(hù)均住宅的数据，我们(men)根据商品(pǐn)住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房(fáng)顺利(lì)交(jiāo)付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每(měi)户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一(yī)套房(fáng)似乎意味(wèi)着户(hù)户有(yǒu)房，然而事实(shí)上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地(dì)产市场的(de)住宅(zhái)套户(hù)比会大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平(píng)衡(héng)，是因为户均一套房无(wú)法满足流动人口的租赁和置(zhì)业需(xū)求。全国总人口的近三成都是流(liú)动人(rén)口，流(liú)动(dòng)人(rén)口会选择在(zài)大城市(shì)租房(fáng)挣钱(qián)，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房(fáng)，中国(guó)未来地产(chǎn)仍(réng)有四大新增(zēng)需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户(hù)数增(zēng)多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块(kuài)的分(fēn)化(huà)日益明显，区(qū)域经济(jì)资源(yuán)分(fēn)配的(de)再集(jí)中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入城市(shì)的新增(zēng)住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改(gǎi)造势在必(bì)行。

　　第(dì)四(sì)，中国的(de)人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善性需(xū)求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步入大(dà)分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期(qī)，地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住(zhù)宅供(gōng)给存在不足(zú)，这(zhè)是过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么(me)当下房地产大(dà)分化时(shí)代已(yǐ)至，大(dà)分化时代下(xià)地(dì)产矛盾则更多体(tǐ)现在(zài)住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同能级城市之间，不同区域(yù)板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议。从2月以来(lái)，各大城市二手房(fáng)挂(guà)牌量突然激增，引(yǐn)发一阵(zhèn)二(èr)手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不(bù)禁担(dān)心，中国的房子是否(fǒu)已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国(guó)城镇住(zhù)宅到底是供(gōng)给过剩(shèng)，还是(shì)供需平(píng)衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测(cè)算出中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有住(zhù)宅套数，回答当前的房子(zi)是(shì)否真的(de)过剩了？据此判断未来房地产市场会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥(yōng)有住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数(shù)量过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合(hé)风险普查工(gōng)作情况为主题(tí)的(de)新闻发布(bù)会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的(de)算下来(lái)，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据(jù)公布了中国城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)大(dà)于1，看似意味着(zhe)人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数(shù)量(liàng)有关(guān)，更与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相(xiāng)关。单单(dān)从(cóng)人均住宅(zhái)间数不能完全反(fǎn)映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以(yǐ)家庭(tíng)为单位购买成套住(zhù)宅，一套设(shè)施齐(qí)全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住(zhù)宅的测算思路(lù)一尺九的腰围是多少厘米 一尺九的腰围是26还是27、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计数据(jù)，并(bìng)没有直(zhí)接公布(bù)城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数(shù)据(jù)有两处(chù)可以直接(jiē)公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数（统计(jì)局）；二是居(jū)民(mín)住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用(yòng)到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住(zhù)宅数量(liàng)极少(shǎo)，可忽略不(bù)计(jì)。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套(tào)数(shù)分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)销(xiāo)售套数相加，我们就能(néng)够得到(dào)当前商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)存(cún)量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅和非(fēi)商品住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我们(men)就能够得到(dào)城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比=住宅总(zǒng)套(tào)数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套户(hù)比/商品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们(men)利用(yòng)既有统计数据，大致测算(suàn)得到中国(guó)存量房地产(chǎn)套数，并进一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产销售以期房为(wèi)主，从(cóng)2019年(nián)开(kāi)始，新房销(xiāo)售中期(qī)房占比近9成。本(běn)文(wén)去(qù)除商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数(shù)里的期房销售，得到商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售(shòu)套(tào)数-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额(é)。

　　主流(liú)房企竣工周期(qī)在2-3年，并(bìng)考虑到交(jiāo)房(fáng)后装修的(de)时间，取最(zuì)大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套(tào)商(shāng)品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要(yào)进一步推算(suàn)中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数(shù)据显示中国城镇居民的住宅结构(gòu)特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次(cì)，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他(tā)住宅(zhái)、购买商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)与购买二手房加总，得(dé)到商品住宅占(zhàn)居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际(jì)变化(huà)比(bǐ)例，从而我们(men)估算(suàn)出(chū)2022年商(shāng)品住宅所占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购(gòu)期房，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户(hù)均一(yī)套(tào)房的三点含义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居(jū)民已经达(dá)到了户均一(yī)套(tào)房的(de)程度(dù)，“户户有房”是否意味(wèi)着中(zhōng)国城镇化(huà)进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地(dì)产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套房(fáng)并(bìng)不(bù)意(yì)味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人口流动、居民换房等因(yīn)素产生的住宅(zhái)需求(qiú)。因此，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国(guó)的住(zhù)宅套户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造成人口净(jìng)流入地的住宅市场供(gōng)不应求，造(zào)成房(fáng)价或房租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省(shěng)际流动人口分别(bié)为2.51亿(yì)人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家县城买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查数据(jù)显示，在上海、杭(háng)州(zhōu)以及(jí)南京工(gōng)作的流动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人(rén)，但高(gāo)房价(jià)迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际(jì)上(shàng)会(huì)占据两套房，在高(gāo)房价的大(dà)城市租赁一套房，在房价较低(dī)的县城购买一(yī)套房。所以说户均一(yī)套房(fáng)无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家庭(tíng)住宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万(wàn)户(hù)城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成(chéng)，其中又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄至少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电(diàn)线老(lǎo)化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住户的(de)生活带(dài)来了很大的(de)不便(biàn)和安(ān)全(quán)隐患，并(bìng)且居住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前(qián)建成(chéng)的老旧住(zhù)宅面积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上(shàng)世纪修建的(de)老旧小(xiǎo)区很难满足现代生(shēng)活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的(de)家庭住(zhù)宅为一居室和(hé)二居室，户型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二(èr)居(jū)室占比为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城市土(tǔ)地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数(shù)据(jù)测(cè)算，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户住宅存(cún)量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年(nián)间农(nóng)民(mín)带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的(de)一半。若(ruò)去除20％的(de)公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方(fāng)米(mǐ)的家庭界定(dìng)为住(zhù)宅存在困难(nán)，若按这个(gè)标(biāo)准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问(wèn)题。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用(yòng)住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目(mù)前至少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国(guó)都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但(dàn)若去除公摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户(hù)户有房(fáng)。即(jí)便如(rú)此，中国人口静态结构和动态趋势(shì)演绎，决定了中(zhōng)国未来(lái)地产仍有需求释放(fàng)。户(hù)均1套住宅(zhái)现实之下，中国(guó)未(wèi)来(lái)城镇(zhèn)住(zhù)宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩(suō)小，家庭户(hù)数增多，新(xīn)户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均人口数不断下(xià)降，六普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口(kǒu)规模为2.85人(rén)/户，而七(qī)普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户(hù)、二人户的(de)占比明显上升(shēng)，人口(kǒu)小家(jiā)庭(tíng)化趋势将继续延(yán)续，导致(zhì)户(hù)数会因(yīn)户均人口(kǒu)规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移(yí)导致经济发展带来的新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明(míng)显(xiǎn)，资源和(hé)生产(chǎn)要素(sù)逐步向经济带(dài)、都市圈(quān)中(zhōng)心城市流入，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到(dào)买(mǎi)房租房，给迁(qiān)入(rù)地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例(lì)从(cóng)31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个百分点；原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅(zhái)建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购买(mǎi)商品(pǐn)住宅，21％的家庭(tíng)购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房(fáng)和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑(zhù)面(miàn)积还有约81亿平，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户。破旧的(de)城中(zhōng)村、老公有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面积小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没(méi)有或少有物业(yè)管理(lǐ)，居民(mín)追求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善性(xìng)需求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需求还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生(shēng)活(huó)品(pǐn)质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经(jīng)济(jì)工作会议(yì)明确(què)指(zhǐ)出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住(zhù)宅(zhái)因(yīn)素，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数(shù)较其(qí)他(tā)国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切正(zhèng)向联系。随(suí)着经济(jì)发展水平的提(tí)高，中国的(de)人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛(máo)盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在(zài)不足，供需出(chū)现错配，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么(me)未来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，这种分化不单局限于城市(shì)能级之间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数(shù)据(jù)调查的是人(rén)，并不(bù)是针对住宅(zhái)，因此(cǐ)可能(néng)存(cún)在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比(bǐ)实(shí)际值可(kě)能偏低，其增速可能超预期。

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