近(jìn)两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息(xī)日(rì)，公募REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出(chū)高比例(lì)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs主要(yào)特(tè)征(zhēng)之一，稳定分(fēn)红体(tǐ)现出该类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)长(zhǎng)期投资(zī)价值，通过观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投(tóu)资者注(zhù)意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权(quán)到期(qī)后不再产生现金收益(yì)，特许经营权分红(hóng)目前已包含了利润(rùn)分配和本(běn)金的归还，在(zài)选择投资标的时(shí)应了解资产类(lèi)型和(hé)分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集(jí)分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚(shàng)未公布。整体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈现出(chū)了高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来源为(wèi)持有期分红收益，以及基金(jīn)份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)受(shòu)到公(gōng)募REITs资(zī)产运营情况及市场因素(sù)的综合影响，较(jiào)易引起波(bō)动。与此相比，基金分红预期则更有规律可(kě)循(xún)。公募(mù)REITs的分红主要(yào)来(lái)自(zì)基础(chǔ)设施资产的(de)经营现金流，投资人通过基金募集(jí)材(cái)料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市(shì)场情况(kuàng)，可以分析(xī)基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业(yè)绩，作为进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价(jià)格变化(huà)导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额(é)持有人实(shí)际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更(gèng)具参考价(jià)值。”中金基(jī)金相关(guān)负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资(zī)中心运营高级副(fù)总监(jiān)李华平也表示(shì)，根(gēn)据《公开募集基(jī)础设施证(zhèng)券投资基(jī)金指引（试行）》及(jí)相关法规(guī)要求，基础(chǔ)设施基金(jīn)应当将(jiāng)90％以上(shàng)合并(bìng)后基金年(nián)度可分配(pèi)金额以现金形(xíng)式分配给(gěi)投资者，强制(zhì)分(fēn)红机制是(shì)公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红(hóng)机制体现(xiàn)出REITs产品长期(qī)投(tóu)资(zī)价(jià)值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认(rèn)为，从投(tóu)资(zī)角度来看，基础设施公募(mù)REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格反映这类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了这(zhè)类产品的“债性”特(tè)点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似于债(zhài)券(quàn)派息(xī)，但不(bù)等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资(zī)者的(de)角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资(zī)者的投资品类，为资产配置多(duō)元化提供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助(zhù)机构投(tóu)资(zī)者稳(wěn)定收益。机构投资(zī)者公(gōng)募(mù)REITs能够(gòu)通(tōng)过分红获取相对于投资债(zhài)券相对高(gāo)的收益(yì)性，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚资(zī)产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对于未来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基(jī)金二级市场(chǎng)价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日(rì)，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金(jīn)额完成率不达预期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动受多重因(yīn)素的影(yǐng)响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场(chǎng)价格的主(zhǔ)要因(yīn)素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人也表(biǎo)示，近(jìn)期经济(jì)预(yù)期恢(huī)复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股(gǔ)票和债(zhài)券回归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项目的(de)经营业绩相对经济活力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金(jīn)份额的开(kāi)盘(pán)指导(dǎo)价做调(diào)减处理(lǐ)，调减金额根据单位(wèi)基金份额的分红金额(é)进(jìn)行(xíng)计算。除(chú)权(quán)操作(zuò)是(shì)对分红前后(hòu)基(jī)金份额(é)净值变化的修正，使投资人在基金(jīn)分红前后均可(kě)以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的信心，同时(shí)需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中航基(jī)金相(xiāng)关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红(hóng)包括利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人(rén)士还提醒，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红前(qián)提是本金之上的增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派(pài)的是本(běn)金(jīn)与增值两(liǎng)个(gè)部分(fēn)，两个部(bù)分之间的比例是变动的，与(yǔ)现有公募基金分红差异(yì)很大，大多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金额(é)误(wù)认(rèn)为是(shì)持(chí)续分(fēn)红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值(zhí)面临极大不确定性，这(zhè)是该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和(hé)产权类两大(dà)资(zī)产(chǎn)类型，持(chí)有产权类产品(pǐn)的收益主要包括每年的现(xiàn)金分红及资产增值的收益(yì)，而(ér)持有特许经营类产(chǎn)品(pǐn)的收益(yì)主要来自项目每(měi)年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分(fēn)红包括了(le)利润分(fēn)配和本(běn)金(jīn)的(de)归还，两(liǎng)者的比率也是变动(dòng)的(de)，对特许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择(zé)投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航(háng)基金也表(biǎo)示，从细分来(lái)看，各类(lèi)公募REITs分红因底(dǐ)层(céng)资产属(shǔ)性不同而形成区别(bié)。特许经营(yíng)权(quán)类(lèi)的(de)公募(mù)REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本(běn)金+收益(yì)”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产权(quán)类的(de)公募REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收益(yì)”，更(gèng)看重(zhòng)底层资(zī)产的价值增值(zhí)，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投(tóu)资者(zhě)在(zài)选择(zé)公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对(duì)所选择(zé)产品的二级市场价格和分红手握日月摘星辰,世间无我这般人，李白的诗一剑霜寒十四州(hóng)有合理预(yù)期。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负责(zé)人也认为，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目(mù)在(zài)经营(yíng)权到期后不(bù)再(zài)能产生现金收益，因此将可供(gōng)分(fēn)配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期(qī)限较短的特许经营(yíng)项目，通常具(jù)备更高的分派(pài)率(lǜ)水平(píng)。对于剩余(yú)期(qī)限较(jiào)长(zhǎng)的特许(xǔ)经营权项目，即使分派(pài)率相对较(jiào)低，也有足够年(nián)限收回本(běn)金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负(fù)责人提(tí)醒投资者注意，特许经营权(quán)项目(mù)的分派金额包含了投资本(běn)金，在不进行扩募的(de)情况下，基(jī)金份额(é)单价随(suí)着分派进度逐(zhú)年(nián)下降是正常现象(xiàng)，投资特许(xǔ)经手握日月摘星辰,世间无我这般人，李白的诗一剑霜寒十四州营权REITs的收益来自项(xiàng)目(mù)剩(shèng)余期限产(chǎn)生的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营(yíng)项目(mù)相比，产权(quán)类项目的土地或建筑(zhù)的剩余使用年限一(yī)般较(jiào)长(zhǎng)，再加(jiā)上到(dào)期后通过对(duì)建筑的更新改造(zào)或补缴土(tǔ)地出(chū)让金等(děng)追加投资(zī)，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续(xù)经(jīng)营的假(jiǎ)设反(fǎn)映在基(jī)础(chǔ)资产的估(gū)值上，使产权(quán)类REITs具备更显(xiǎn)著的资产(chǎn)投资(zī)属性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益(yì)率等(děng)指标

　　评估(gū)项目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多(duō)位业内(nèi)人士还表示(shì)，在产品分红期(qī)，投资(zī)者可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等(děng)指(zhǐ)标，来观察(chá)和评估项(xiàng)目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一是年报中(zhōng)披露的经(jīng)营活动(dòng)现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在(zài)本质(zhì)性区别。经营活动(dòng)产生的现金净流(liú)量是(shì)指企业经营(yíng)、筹(chóu)资、投资(zī)产(chǎn)生的现金流，基于企业本身经营活动产生(shēng)；可(kě)供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响(xiǎng)利润表的(de)项目进行(xíng)调(diào)整，加期(qī)初现金，最(zuì)终(zhōng)得(dé)到的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也(yě)表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为资(zī)产(chǎn)配(pèi)置新(xīn)选择，投资价值体(tǐ)现在(zài)相对股债市场(chǎng)独立的资(zī)产配置功能(néng)，比较适(shì)合长期持有。建议投资(zī)者对经营权(quán)类的资产可以更多关注内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)的高(gāo)低(dī)，对(duì)产权类的资产更多关注分派率高(gāo)低。因为公募(mù)REITs可分配收益(yì)主要来自(zì)底层资产的(de)经营净现金流，所以(yǐ)底层资产(chǎn)运营情(qíng)况直(zhí)接影响投资回(huí)报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机(jī)构实(shí)力、公募基(jī)金管理人实(shí)力等多重因素来(lái)选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带(dài)来(lái)的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此(cǐ)前市场接(jiē)连回调，建议投资(zī)者关注有(yǒu)基本面(miàn)支撑、填权效应相对(duì)明显、同时分红(hóng)规模(mó)较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在(zài)发行(xíng)首年及次(cì)年(nián)的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际(jì)分红金额与募集材(cái)料中披露(lù)预(yù)测进行比较分析，结(jié)合(hé)经(jīng)济及市(shì)场的实际(jì)环境，对基础设施项目(mù)的运营业绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能(néng)力进行判断。”中金(jīn)基金上述(shù)负责人也称。

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