一(yī)线城市，也不端着了。

　　昨(zuó)天，深圳取消(xiāo)二手(shǒu)房指导(dǎo)价的消(xiāo)息(xī)在(zài)房产圈刷屏了。

　　这(zhè)条消(xiāo)息为什么(me)这么重要？首先(xiān)二手房指导价被称为“核(hé)弹(dàn)级”政策，其次深圳几(jǐ)乎是(shì)最(zuì)后一个还在(zài)“认真”实(shí)施这条政策的城市，最后深(shēn)圳是房价(jià)前三的(de)核心城市。所以，深圳的一举一动都(dōu)具有(yǒu)风(fēng)向标意义(yì)。

　　有分(fēn)析(xī)人(rén)士(shì)指出，深圳二手房(fáng)指导价如果取消，首先有利(lì)于(yú)深圳二手房回暖，然(rán)后二手房(fáng)回暖有利(lì)于深圳楼市总(zǒng)体回暖，最后(hòu)深圳楼市回暖(nuǎn)有利(lì)于全国楼市回暖....

　　看吧(ba)，这(zhè)妥妥的“蝴蝶效应”。

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　　“核弹调(diào)控(kòng)”退出？

　　昨天，深圳疯传“二(èr)手房指导价”正式结束。传言称：二手房贷款不按官方(fāng)参考(kǎo)价（指导(dǎo)价），银行核定房价(jià)以(yǐ)网签备案(àn)价和评估价孰低为准。

　　自此，参考价真(zhēn)正变(biàn)成了“参考价”。

　　目前没(méi)有看到官方文件。据(jù)证券时报21日消息，目(mù)前深圳多家大行表示“尚未接到正(zhèng)式通知，目前仍按参考(kǎo)价办理按(àn)揭”。所以还需要持续的关(guān)注。

　　易居研究院研究总监严跃进(jìn)认为，本次政策大概率为(wèi)真，更多体现(xiàn)为银行贷款等领域按照新的规则进行，但不会出(chū)台正式文(wén)件。

　　有(yǒu)时(shí)候，有些事情，是(shì)不用发文件的。毕(bì)竟可以“窗口(kǒu)指导”。

　　2021年2月8日，深圳楼市二手房指导(dǎo)价横空出世。当时，深(shēn)圳一口气公布了全市(shì)3595个小区(qū)的参考价(jià)，很(hěn)多南山、福田、宝安中心区的(de)高价盘，直接按(àn)照当时的市场(chǎng)价打(dǎ)了(le)5折、6折来“指(zhǐ)导(dǎo)”，银行只能按照指导价来(lái)计算首付、发(fā)放贷款。

　　当时大家还不觉(jué)得厉(lì)害，但经历(lì)了这两年的痛苦，才(cái)深知为(wèi)啥叫做——“核弹(dàn)级”。

　　举个例子，市场价1000万的房子，如(rú)果不“指导”，可以首付(fù)3成即300万(wàn)；如(rú)果指导价(jià)打七折即700万，那么(me)首(shǒu)付3成210万，加(jiā)上需要全款(kuǎn)支付的部分，实(shí)际首付去到(dào)了510万，相当于(yú)首付5成了（多给210万首付(fù)）。这直接让大批(pī)量买家，失(shī)去了购(gòu)房能(néng)力，相(xiāng)当于强势“降杠杆”。

　　自深(shēn)圳推行二手房参考价以后，东莞、宁波、成(chéng)都、三亚、西安(ān)、合肥、广州等10多个城市陆续(xù)跟(gēn)进。事实(shí)也确实(shí)证(zhèng)明了，这条政(zhèng)策的“核弹(dàn)”级别。

　　到了(le)2021年10月(yuè)，根据(jù)安(ān)居客(kè)的统计，实施二(èr)手(shǒu)房指导价的10个城市(shì)，有(yǒu)8个挂牌价降了。

　　2022年受到(dào)疫(yì)情的(de)影响，二手房更是惨不忍(rěn)睹(dǔ)。以2022年12月数(shù)据(jù)为(wèi)例，全(quán)国70个大中城市(shì)房价只有6个(gè)同(tóng)比(bǐ)上(shàng)涨，其他的(de)泥沙俱下。

　　2

　　深圳，有人付出了沉重代价

　　据深圳(zhèn)乐有家研(yán)究中心数据显示：成交量(liàng)上，二手房指导价出台当年，深圳(zhèn)二手住宅成(chéng)交(jiāo)量同比下滑57％。2022年继续腰斩，成交量同比下滑(huá)47％，全年成交(jiāo见字如晤,展信舒颜，展信安的用法)量(liàng)仅2.2万(wàn)套，创近(jìn)二十年最低记录(lù)，相较2020市场高(gāo)峰缩水(shuǐ)近八成。

　　价(jià)格方(fāng)面，与二(èr)手房指(zhǐ)导(见字如晤,展信舒颜，展信安的用法dǎo)价发布当月相比，如今二手(shǒu)房挂牌价低于及接近参考价的房源占比大幅增加。2023年(nián)一季度，深圳各区二(èr)手(shǒu)房成交TOP10小区中(zhōng)，过(guò)半成(chéng)交价低于参考(kǎo)价。

　　只有真(zhēn)实(shí)经(jīng)历(lì)其(qí)中(zhōng)的(de)人，才能深切(qiè)的感知其威力。

　　深圳房(fáng)东，斩(zhǎn)仓的新闻(wén)不绝于(yú)耳。

　　据(jù)说一位(wèi)码(mǎ)农三年前高杠(gāng)杆(gān)买了2套华润城(chéng)，月供12万，最(zuì)终亏损(sǔn)1000万破产。据媒体推测，如果案例属(shǔ)实，买(mǎi)家的(de)实际(jì)购房(fáng)成本高达20万/平(píng)，目前价格跌(diē)至14万/平，叠(dié)加这三(sān)年的(de)房贷(dài)和(hé)持(chí)有成本，差不(bù)多(duō)亏损超千万。

　　深圳一大(dà)批人(rén)这两年感受到了(le)太多(duō)“心酸”。二手房成交量创下多(duō)年新(xīn)低，学区房(fáng)神话不再，房产中介的日子难过，投资(zī)客(kè)挥泪(lèi)斩仓....

　　在稳楼市的(de)基调下(xià)，2022年以来，实(shí)施(shī)了二手房指导价的城市陆(lù)陆(lù)续续低调退出，目前只有深(shēn)圳还是最后的(de)“堡垒”。

　　3

　　“风向标”意义(yì)明显

　　最近一线(xiàn)城市也不(bù)端着了。

　　近日，北京(jīng)在(zài)房(fáng)山区试点(diǎn)多子(zi)女家(jiā)庭和职住平衡家庭购房支持政策。上海也(yě)考(kǎo)虑予以(yǐ)多孩家庭在新房计(jì)分制度政策上的支持。

　　从最新公布的3月份70个大(dà)中城市商品住宅销售价格(gé)变动(dòng)情况来看，广州、深圳的新房(fáng)、二手(shǒu)房(fáng)价格(gé)仍然是同比(bǐ)去年依(yī)然是下降的。

　　北京(jīng)、上海已经同比(bǐ)增长了，其他二(èr)线城市如杭州、成都、南京(jīng)、合肥等城市价(jià)格都是同比上涨的。

　　广(guǎng)州、深圳(zhèn)能不急吗？

　　事实上(shàng)，上面可(kě)能更急。3月份，两部门(mén)联合发文，全面推(tuī)动(dòng)二手房“带押过(guò)户”全国实施，这是一条(tiáo)被广泛好评的新政。对于激活(huó)二手(shǒu)房交(jiāo)易(yì)，具有定(dìng)海神针般(bān)的作用。

　　住建部部长倪(ní)虹近日更是指出：建筑业、房地产企业要发挥国民经济“顶(dǐng)梁柱(zhù)”“压舱(cāng)石”作用。回归到常识(shí)，从字面理解一下这两(liǎng)个词，意思(sī)就是——顶(dǐng)梁柱(zhù)如果不行了，上面不就(jiù)塌了嘛？压舱(cāng)石(shí)如果(guǒ)压不住，小船不就翻了(le)？

　　也许(xǔ)，今年扶持楼市的政策(cè)，还(hái)有一大(dà)波正在路上...

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