饱(bǎo)受争议(yì)的二手(shǒu)房交易中介费问(wèn)题(tí)，正逐渐得(dé)到监(jiān)管部门的(de)重视(shì)。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管总(zǒng)局联合发布了关于规范房地产经纪服(fú)务的意见。意(yì)见提及，近年来，部(bù)分房(fáng)地产经(jīng)纪机(jī)构(gòu)存在利用房源(yuán)客(kè)源(yuán)优势(shì)收取过(guò)高费用(yòng)、未明码标价、捆绑收费、滥(làn)用客户个人信息等(děng)问题，加重交易当(dāng)事人负担、侵害其(qí)合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两部门从(cóng)加(jiā)强(qiáng)从业主体管理、明确(què)经纪服务内容、合理确定经(jīng)纪服务(wù)收费、严格实行(xíng)明码标价等十方面(miàn)，提出了意见。

　　中(zhōng)原地(dì)产首席分析师(shī)张大(dà)伟称，随着城市发展，一二线城(chéng)市二手房交易(yì)占(zhàn)比逐渐增加。以北京、上海为例，二手(shǒu)房占市场(chǎng)成交(jiāo)比例超过80％，大量二手房成交依赖中介(jiè)居(jū)间成交，房地产调控重心逐(zhú)渐(jiàn)从(cóng)开发(fā)商过渡到(dào)中介公司。

　　广东(dōng)省城规(guī)院(yuàn)住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示(shì)，买房对居民来说属于金额不低的大宗交易，由于二手房交易成本较(jiào)高、交易周(zhōu)期(qī)较长，具有非常(cháng)强的(de)专业(yè)性，居民往往通(tōng)过(guò)中(zhōng)介(jiè)来完成。但很多(duō)中介利(lì)用信息不对称等问题，将非必要的(de)收(shōu)费(fèi)夹带其中，如收取过桥融(róng)资(zī)、按(àn)揭费(fèi)、担保(bǎo)费(fèi)等，对(duì)居(jū)民造成额外的负担，而(ér)且这些服务事项并未明码标价(jià)。

　　对于二手房(fáng)市场交易过程中存在(zài)的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出(chū)，对包括经纪服务在内(nèi)的相关市场(chǎng)交易行(xíng)为及其主体进行规(guī)范(fàn)和秩(zhì)序整(zhěng)顿，是房地产市(shì)场管理和调(diào)控的主题。“当下，推(tuī)进这项(xiàng)工作(zuò)的意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监管重点

　　二手(shǒu)房市(shì)场中，历来(lái)对房地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)行业(yè)关注最多的(de)一(yī)个话题，便是房地(dì)产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来(lái)相关部(bù)门(mén)主要监管(guǎn)的重点，将是对房地产经纪服务(wù)收费(fèi)及(jí)中介交易(yì)进行(xíng)规范。

　　在热点(diǎn)城市(shì)，二手房屋(wū)交易过程中，部(bù)分价值(zhí)不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低(dī)的中(zhōng)介费(fèi)。以北京某(mǒu)房(fáng)地产经纪服务机(jī)构2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万元的房(fáng)屋(wū)，中(zhōng)介费(fèi)约为27万。

　　在(zài)合理确定经纪服务收费上，两部门在此次(cì)意见中提及，房地产经纪机构要(yào)合理(lǐ)降低(dī)住房买卖和租赁经纪(jì)服务(wù)费用。鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格越(yuè)高(gāo)、服务(wù)费率越低的原(yuán)则(zé)实行分档定(dìng)价(jià)。引(yǐn)导由交易双方共同承担(dān)经(jīng)纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟介(jiè)绍(shào)，目前(qián)房地(dì)产经纪服务收费标准的最(zuì)早依(yī)据是1995年国家计委建设(shè)部下发(fā)的《关(guān)于房(fáng)地产中介服务收(shōu)费的通(tōng)知》（971号(hào)文），其(qí)中第六(liù)条规定：房(fáng)屋买卖(mài)代理收费，按(àn)成(chéng)交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前北京市执行的(de)2014年(nián)更新后的收(shōu)费标(biāo)准，即根据(jù)这样(yàng)的规定：“少数特别复杂的(de)住宅买(mǎi)卖经(jīng)纪服(fú)务，经交易(yì)各方协商同意，可(kě)在规定的收费标准基(jī)础(chǔ)上(shàng)适当上浮，上浮幅度(dù)最高(gāo)不得超过(guò)10％。”这意(yì)味着，当前北京(jīng)二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放(fàng)权”的精(jīng)神，北京2015年取(qǔ)消了房(fáng)地产中介(jiè)服务(wù)等57个政府定价，房(fáng)地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构(gòu)在实际收取费用过程中，相关监管部门(mén)当前(qián)并未明确具体的中(zhōng)介费率(lǜ)，中介机构仅(jǐn)需(xū)在服务过程中对收费标准进行明码标价(jià)即可。而房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服务机构在具体(tǐ)收(shōu)取过(guò)程中，会结合房(fáng)屋1mol等于多少克怎么算，0.1mol等于多少克价值及(jí)工资(zī)标准，综(zōng)合计算出合适的中介费率。”张大(dà)伟补充道(dào)。

　　对于明码标价问题(tí)，两部门在此次意(yì)见中提及，房地(dì)产经纪(jì)机构应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠(qú)道，公示服(fú)务项目、服(fú)务(wù)内容和(hé)收费标准(zhǔn)，不得混(hùn)合标(biāo)价和捆绑收费。房地产经纪机(jī)构提供的基(jī)本(běn)服务和延伸(shēn)服务，应当分别(bié)明(míng)确(què)服务项目和收费(fèi)标准(zhǔn)。房地产经纪(jì)机构收费前应当向交(jiāo)易(yì)当事(shì)人(rén)出具收费清单，列明(míng)收费标准、收费金额，由当事人(rén)签字(zì)确认。

　　另(lìng)外，对收费明(míng)显高(gāo)于市(shì)场平均(jūn)水平的房地产经纪机构(gòu)，住房(fáng)和城乡(xiāng)建设部(bù)门将会同市场监管等部门(mén)采(cǎi)取约谈等综合措施进行重点监管。市场监管部门(mén)会(huì)同有关(guān)部(bù)门依法查处不按规(guī)定明码标价、操纵经纪(jì)服务收费(fèi)等违反价(jià)格(gé)和反垄断法(fǎ)律(lǜ)法规的行为(wèi)。对房地产经纪机构(gòu)相关违法违(wéi)规信(xìn)息，市场(chǎng)监管部门要(yào)依(yī)法依规纳入(rù)国家(jiā)企业信用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋(wū)中介费要降了(le)？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的(de)原则实行分档定价，是否意味着，未来豪(háo)宅(zhái)的中介费有望大幅降低(dī)？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住(zhù)建部(bù)发文(wén)鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格(gé)越(yuè)高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的原则实(shí)行分档定价，合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还是规(guī)范行业，打击收(shōu)费(fèi)过高的经纪(jì)机构，但对(duì)市场影(yǐng)响有限，“以深圳(zhèn)为(wèi)例，深圳市场(chǎng)豪宅和普(pǔ)宅本来收费就不同，各家收(shōu)1mol等于多少克怎么算，0.1mol等于多少克费(fèi)普遍1mol等于多少克怎么算，0.1mol等于多少克在合理范围内，加上经纪服务费用对市场的影响不(bù)大(dà)。”

　　张大伟指出，由于(yú)当(dāng)前两部(bù)门(mén)提出的意(yì)见(jiàn)仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领性文件而非(fēi)规定，未来(lái)如何具体(tǐ)认定其中(zhōng)的细(xì)则，还(hái)需要看各城市(shì)落(luò)地(dì)执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目(mù)前市场看，经纪服务领(lǐng)域的(de)调整改善、规范(fàn)化，有利于行(xíng)业健康(kāng)发展。同时，由于二手房很多房源在产(chǎn)权方面有瑕疵，如产权抵押、不(bù)同税费(fèi)等(děng)都可(kě)能对交易产(chǎn)生影(yǐng)响，这对(duì)房地产经纪服(fú)务行业(yè)的专业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居(jū)客研究(jiū)院研究总监陆骑(qí)麟(lín)指(zhǐ)出，在二手(shǒu)房(fáng)买卖过程中，原(yuán)本应该由(yóu)上下(xià)家(jiā)各支付一半的中介费，但在(zài)一些热点城市(shì)的二手房交(jiāo)易过程中(zhōng)，往往(wǎng)会有(yǒu)这样的情形(xíng)，因(yīn)部分购(gòu)房者(zhě)处于弱势地位，从而会出现(xiàn)中介费及税费(fèi)均由(yóu)购(gòu)房者(zhě)来承担(dān)。即使一(yī)些(xiē)房东愿意承担中(zhōng)介费，这(zhè)部(bù)分费用也(yě)可能通过(guò)转嫁的(de)方(fāng)式(shì)，在房(fáng)价中有所(suǒ)体现。

　　“上(shàng)家(jiā)把中介费转(zhuǎn)嫁给(gěi)下(xià)家(jiā)，市(shì)场这种所(suǒ)谓(wèi)‘约(yuē)定俗成’的情(qíng)况(kuàng)，一些房产中介公司(sī)将其视为向购房者(zhě)单边收费(fèi)的行为。部分(fēn)中介公(gōng)司可能会利用其支配(pèi)地位，在(zài)原先经纪服务收(shōu)费的基(jī)础上，再次向房东(dōng)收取费(fèi)用，而这部(bù)分(fēn)费用，房东往往会(huì)将其转(zhuǎn)再次转嫁给购(gòu)房者，这实际上相(xiāng)当(dāng)于变(biàn)相(xiāng)推高了房价。两部门(mén)提出(chū)严禁操(cāo)纵经(jīng)纪服务收费，不仅(jǐn)有利于提(tí)高(gāo)交易中操作的透明(míng)度(dù)，也有(yǒu)利于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称。

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