万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯(sī)”的(de)神秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了(le)共同债务(wù)人被中国信达追债，中国(guó)信达(dá)为了收回钱款不得不将中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问(wèn)题是，这些房子(zi)早已售出，业主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购(gòu)入(rù)房(fáng)产的有钱人(rén)，房(fáng)子现在(zài)莫名奇妙地(dì)被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些(xiē)业(yè)主的(de)维权信息，难怪有(yǒu)网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想(xiǎng)象的那(nà)么简单。

　　1

　　富(fù)人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这(zhè)个位(wèi)于海淀核(hé)心区位，名(míng)校(xiào)环绕的顶级豪宅(zhái)，竟(jìng)然(rán)暴(bào)雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不良债权转让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良(liáng)债权转让项(xiàng)目的(de)处置主体是中国信达(dá)资产管理(lǐ)股份有限公司北京市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元(yuán)人(rén)民币(bì)，其(qí)中债权本金37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集团有限公司是(shì)共同债务人。目前，该项目(mù)已有1万次围(wéi)观，35名意(yì)向人(rén)。

　　从表面(miàn)上看(kàn)，这就是一(yī)起中国信达北分(fēn)讨(tǎo)债的故事(shì)，但(dàn)实际上，75套豪宅(zhái)的(de)背(bèi)后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而(ér)且(qiě)早已售(shòu)罄(qìng)。如果该报道属实(shí)，说明这些房子实际上都是(shì)卖出去了(le)的(de)，是有人住(zhù)的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明(míng)这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经(jīng)的(de)报(bào)道证(zhèng)实了上述内(nèi)容。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介(jiè)透(tòu)露，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就把这75套房(fáng)子抵押出去，现(xiàn)在(zài)还(hái)没资金解抵(dǐ)押，所(suǒ)以不能网(wǎng)签、没办房(fáng)本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人士，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是(shì)万柳书院(yuàn)的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有不(bù)少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收(shōu)割了(le)！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些业主确实已不积跬步到底读gui还是kui，日积跬步以至千里是啥意思经支付价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，那么，中国信达转让这(zhè)笔不良(liáng)债(zhài)权回(huí)本的愿望(wàng)，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这次拍卖损(sǔn)失(shī)最大的，没准还(hái)是债主中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行中，业(yè)主已经支(zhī)付(fù)价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，但未(wèi)办(bàn)理过户(hù)手(shǒu)续(xù)的，如(rú)果业主(zhǔ)没有过错，人(rén)民(mín)法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可(kě)以向法院提出执(zhí)行异议申请，请求法院(yuàn)解除查(chá)封(fēng)，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要求退还(hái)购(gòu)房款或办理房产证，并承担(dān)违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院(yuàn)报(bào)公布《最高人民法院关于(yú)商品房消费者权利保护问题的批(pī)复》，以司(sī)法解释的方(fāng)式明确了购房人(rén)的优先权：

　　商(shāng)品房消费者(zhě)以居(jū)住为(wèi)目的购(gòu)买房(fáng)屋并(bìng)已支付全部价(jià)款，主(zhǔ)张其房屋交付(fù)请求权优(yōu)先于建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其他(tā)债权的，人民法院应当予以支持。只支(zhī)付了(le)部分价款(kuǎn)的商品房消费者，在一审(shěn)法庭辩论终(zhōng)结前已实际(jì)支付剩余价(jià)款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良(liáng)债权，实际上是个(gè)烫(tàng)手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会(huì)被业主讨回(huí)去。

　　中国信(xìn)达，将(jiāng)会赔(péi)了夫人(rén)又折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权公司中(zhōng)国信(xìn)达申请不良(liáng)债权(quán)转让，可以追溯到金谷(gǔ)信(xìn)托踩雷(léi)赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信达(dá)已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫(hè)华(huá)恒瑞为中(zhōng)赫(hè)集团旗(qí)下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择退出了赫华(huá)恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金(jīn)谷国际信托(tuō)有(yǒu)限责任公(gōng)司成为了唯一(yī)股东，后者(zhě)由中国信达资(zī)产管理股份有限公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他房企，中赫集团(tuán)既没有很大规模，也(yě)没(méi)有很高的(de)国(guó)民知名度(dù)，但却(què)在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团进入(rù)北京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号(hào)院(yuàn)3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼(lóu)盘，引发了市(shì)场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保利(lì)、万科(kē)等大(dà)型知名房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下(xià)了(le)北京万柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就(jiù)以神(shén)秘(mì)高端的(de)姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运(yùn)回来(lái)的(de)灰(huī)砖(zhuān)垒起(qǐ)来的五(wǔ)米高(gāo)墙(qiáng)，还(hái)是每(měi)棵成本超6万(wàn)的(de)成(chéng)年银杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都(dōu)令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西(xī)宸的缸、霄(xiāo)八(bā)的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其(qí)在北京(jīng)豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有(yǒu)名的(de)融(róng)创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒大(dà)华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪(háo)宅(zhái)圈(quān)备(bèi)受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了(le)不少(shǎo)知(zhī)名人士，如(rú)知名演(yǎn)员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号(hào)院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬(lǎo)则(zé)居(jū)住在万柳(liǔ)书院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的(de)成(chéng)功(gōng)奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路(lù)线”，也因(yīn)此，它(tā)被外界贴上(shàng)了，“卖(mài)北京城最贵的(de)房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环(huán)的背后，这(zhè)个地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯”却(què)多次(cì)成为被(bèi)执(zhí)行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务，中赫集团(tuán)正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这(zhè)个地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实(shí)上，早在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后的(de)中赫集团(tuán)，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从(cóng)知名(míng)豪(háo)宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫(hè)集团实控人(rén)周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯源，这个(gè)转折点(diǎn)，就(jiù)在(zài)于收购(gòu)北(běi)京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不(bù)好(hǎo)走。早在(zài)2008年开(kāi)始，中赫集(jí)团就尝试(shì)过(guò)多元化业务(wù)，先后进军(jūn)能源市场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收(shōu)场。最终，周(zhōu)金辉(huī)将转型(xíng)的目光，放到了(le)体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与IDG资(zī)本退出后，中赫(hè)集(jí)团以35.5亿元参(cān)股国(guó)安足球俱不积跬步到底读gui还是kui，日积跬步以至千里是啥意思乐部64％股权(quán)，成为国安的新(xīn)东家(jiā)。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集(jí)团(tuán)手中(zhōng)拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权(quán)，至此(cǐ)拿(ná)下北京国安俱乐部全部(bù)股(gǔ)权。如果北(běi)京(jīng)国安的估值一直没变(biàn)，那么中赫(hè)集团拿下北京国安(ān)，总计花费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中(zhōng)赫为(wèi)什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控人(rén)周金辉夫妇将其手中的(de)中赫集团股份质押陆续质押，据企查查(chá)显(xiǎn)示，目前(qián)中赫集团(tuán)共有(yǒu)11条(tiáo)股权出质记录。质(zhì)权人包括(kuò)海金(jīn)商业保理、北(běi)京建工、山东(dōng)国际(jì)信(xìn)托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这(zhè)与入主(zhǔ)北京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅国安的经营状况没有得(dé)到改(gǎi)善，中赫集团(tuán)也被拉(lā)入(rù)泥(ní)淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资(zī)产总计(jì)5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了(le)缓(huǎn)解资(zī)金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在(zài)持续质押手中的(de)中赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的经营状况(kuàng)却(què)持续(xù)没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行(xíng)人，执(zhí)行标的高达11亿(yì)，北京国安也3次与中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置(zhì)地、及中赫集(jí)团股(gǔ)东(dōng)周金辉、李彩霞等(děng)共(gòng)同成(chéng)为被执(zhí)行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能(néng)力而拒不(bù)履(lǚ)行生效法律文书确定义务，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难(nán)。不过(guò)在实控人(rén)都成为老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又如(rú)何能独善其(qí)身？

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