导读

　　黄金二(èr)十(shí)年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二十年是(shì)中国房地产市场黄(huáng)金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨论(lùn)日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本文试图厘(lí)清中(zhōng)国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此判断(duàn)中国未(wèi)来(lái)地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国(guó)地产存量极度过剩，事实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普(pǔ)查调查数据(jù)显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国房(fáng)子是否真的(de)过剩(shèng)？

　　事(shì)实(shí)上住(zhù)建(jiàn)部(bù)披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不(bù)到一(yī)成，其中还包(bāo)括大(dà)量城镇非住宅建(jiàn)筑(zhù)，如(rú)商业(yè)办公楼、学(xué)校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋(wū)中城镇住宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居(jū)住舒(shū)适不是人均一间房所能满足(zú)，它与(yǔ)房屋(wū)质量(liàng)、居住面积(jī)、配套设施(shī)等(děng)因素密(mì)切相关(guān)。中国(guó)的人均住宅(zhái)间(jiān)数较(jiào)发达国(guó)家还有很大差距(jù)。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国(guó)城镇居民户(hù)均(jūn)1套房，其(qí)中(zhōng)每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接(jiē)公布中(zhōng)国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们(men)根(gēn)据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥(yōng)有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然而事实上中国住宅市(shì)场供需(xū)并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是(shì)因为户(hù)均一套(tào)房无法满足流动人口的租赁和(hé)置业需求。全(quán)国总人(rén)口的(de)近三成都是流(liú)动人口，流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了额外(wài)的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人(rén)口规(guī)模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭化(huà)趋势将延续，带(dài)来新户购房(fáng)需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益(yì)明显，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流(liú)入，人(rén)口净迁入城市(shì)的(de)新增住宅(zhái)需求有(yǒu)望(wàng)持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年(nián)以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平(píng)方米(mǐ)的住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积。促成(chéng)“老破(pò)小”住宅的改造势(shì)在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大(dà)房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时(shí)代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年(nián)是中国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石(shí)。那(nà)么当(dāng)下房地产大分(fēn)化时代(dài)已至，大分(fēn)化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城(chéng)市之间(jiān)，不同区(qū)域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国(guó)已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从(cóng)2月以(yǐ)来(lái)，各大城市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二手(shǒu)房(fáng)的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心(xīn)，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到(dào)底是供给过剩，还(hái)是供需平(píng)衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅存量数据(jù)并(bìng)未公布，我们无(wú)法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们测算(suàn)出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套(tào)数，回答当前的(de)房子是(shì)否真的过(guò)剩了？据此判断未来房地产市(shì)场会如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过(guò)剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在以全(quán)国自然灾害综合风险普查工作(zuò)情况为(wèi)主题的新闻发(fā)布会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据(jù)以(yǐ)及(jí)80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平均每栋(dòng)建筑住不(bù)到3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅(zhái)。总的算(suàn)下来，住(zhù)宅占比并(bìng)不大。

　　第(dì)七次人口普(pǔ)查数据公布了中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其(qí)中城(chéng)市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量(liàng)有关(guān)，更与(yǔ)房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。单(dān)单从人均住宅(zhái)间数不能完全(quán)反映(yìng)出城(chéng)镇居(jū)民的居(jū)住水平(píng)。

　　中国主要(yào)是以家庭(tíng)为单位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思(sī)路、数据和方法(fǎ)

　　中国(guó)城(chéng)镇居民住宅主要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统(tǒng)计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住(zhù)宅相(xiāng)关数据有两处可以直(zhí)接公布，一是(shì)每年商品住(zhù)宅销售套(tào)数（统计局(jú)）；二是居民住宅来(lái)源（人(rén)口普查数据）。计算中国(guó)居民户(hù)均住宅数量，我们(men)主(zhǔ)要(yào)用到上述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅(zhái)数量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住宅(zhái)套数(shù)分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就(jiù)能够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例(lì)，推算(suàn)得(dé)到居民住宅总套数(shù)。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇居民(mín)拥有的商品住宅(zhái)总数除以家庭户数(shù)，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目前(qián)缺乏(fá)一个准确统计。我们(men)利用既有统计数据，大致测算得(dé)到(dào)中国存量房地产套数，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国(guó)的(de)房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销售中期(qī)房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累计销售套(tào)数里的期房销售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工(gōng)周期在2-3年，并考虑到(dào)交(jiāo)房后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套(tào)数除以(yǐ)家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要(yào)进一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)居民拥(yōng)有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示(shì)中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中(zhōng)自建住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和(hé)购买二(èr)手房都是商品(pǐn)住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占居民(mín)所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品(pǐn)住宅增幅为(wèi)过(guò)去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅的(de)实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会在(zài)2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经(jīng)达(dá)到了户(hù)均(jūn)一(yī)套房的程(chéng)度，“户(hù)户有房”是(shì)否(fǒu)意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人口(kǒu)流动(dòng)、居民换房等(děng)因(yīn)素产生的(de)住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看(kàn)，美国、英(yīng)国和(hé)日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房(fáng)，就会造成人口净流入地的住宅市场(chǎng)供不(bù)应(yīng)求，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国(guó)的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省(shěng)际(jì)流动(dòng)人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会(huì)选择(zé)在(zài)大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动(dòng)人(rén)口在老家拥有住宅比例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工(gōng)人，但高(gāo)房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际(jì)上会占据两(liǎng)套房，在高房价的大城(chéng)市租赁一套房，在房价较低的县城购买一(yī)套(tào)房(fáng)。所以说户(hù)均一套(tào)房无法满足(zú)庞大(dà)流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的(de)城镇住宅中依(yī)然有不(bù)少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，5k是多少钱 5k是什么意思其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批(pī)存在(zài)着建筑结构(gòu)松散(sàn)、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道(dào)等基础设施陈(chén)旧(jiù)，给住户(hù)的生活(huó)带来了很大的(de)不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅(zhái)面积(jī)小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有(yǒu)的(de)住宅面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足现代(dài)生活需求(qiú)，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居(jū)室，户(hù)型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩(kuò)张(zhāng)是(shì)未来(lái)地产(chǎn)的需(xū)求驱动力

　　根(gēn)据七(qī)普数(shù)据测算，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户住宅(zhái)存(cún)量(liàng)总面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)为39.45平方米。

　　超过(guò)一(yī)半的家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积小于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)不足19平方米，不及全国(guó)人均(jūn)水平的(de)一半。若(ruò)去(qù)除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积(jī)低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按这个(gè)标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户(hù)人(rén)数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若(ruò)去(qù)除公摊5k是多少钱 5k是什么意思(tān)面积后(hòu)，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要(yào)的(de)住(zhù)宅总量(liàng)会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地(dì)产还会有需(xū)求(qiú)么(me)？

　　我们测(cè)算得(dé)到中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户(hù)均1套房，看(kàn)似已经户户(hù)有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和动态趋(qū)势演绎，决定了中(zhōng)国未(wèi)来地(dì)产仍有需求释放。户(hù)均1套(tào)住宅现实(shí)之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主要(yào)来自(zì)于四个方面。

　　第一(yī)，户(hù)均(jūn)人口缩小，家庭户数(shù)增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)人口数(shù)不(bù)断下降，六(liù)普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明显上升，人(rén)口小家庭(tíng)化趋势(shì)将继续延续，导致户数会(huì)因户均(jūn)人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板(bǎn)块的分化日(rì)益(yì)明(míng)显，资源和生产要素(sù)逐步(bù)向经济(jì)带、都市圈(quān)中心城市流入，区(qū)域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入(rù)。人口迁(qiān)移势必涉及(jí)到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带(dài)来(lái)新的(de)增量(liàng)。

　　以浙江省为(wèi)例(lì)，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其(qí)人口增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭(tíng)户(hù)，自(zì)建住宅和原公有住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅净需(xū)求增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买(mǎi)了商品住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济适用(yòng)房和其(qí)他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着(zhe)城中村和旧城(chéng)改造，商(shāng)品住宅的占比势必(bì)会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城(chéng)中村、老公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的(de)环境，背后的(de)改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更(gèng)大房(fáng)子”的(de)改(gǎi)善性需求(qiú)还将有所增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房受限(xiàn)于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央(yāng)经(jīng)济工作会议明确指(zhǐ)出支持住(zhù)宅改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考(kǎo)虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较(jiào)其他国家依旧存(cún)在不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅舒适度(dù)与经济水平(píng)有(yǒu)着密切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提(tí)高，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年(nián)是中国(guó)地产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存在不足，供需出现错配(pèi)，这是过(guò)去二(èr)十年房(fáng)价快速上涨基石。那么(me)未来(lái)将是住宅(zhái)质量的供(gōng)需(xū)冲突。房(fáng)地产(chǎn)大分(fēn)化时(shí)代已至，这(zhè)种分(fēn)化不单局限于城市(shì)能(néng)级之(zhī)间(jiān)差异(yì)，优质小区和老旧二(èr)手房之间的差异也(yě)将越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查(chá)数据(jù)调查的是人，并不(bù)是针对住(zhù)宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比实(shí)际(jì)值(zhí)可能(néng)偏低，其增速可(kě)能超预期。

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