“现在(zài)的房(fáng)地(dì)产很难再出现像过去十年的(de)系统性行情。”思睿集团合(hé)伙人、首席经(jīng)济学(xué)家洪(hóng)灏向《红(hóng)周刊(kān)》表示(shì)，房地产(chǎn)行业分化的愈(yù)加(jiā)明显，让机(jī)构和(hé)投资者的关(guān)注度从(cóng)板块向单(dān)个标的(de)转移。上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬向《红(hóng)周刊》指出(chū)，从行(xíng)业(yè)来看(kàn)，无论(lùn)是业绩(jì)，还(hái)是(shì)估(gū)值，房地(dì)产(chǎn)都已经双杀(shā)到了最(zuì)底(dǐ)部，而且是反复地杀到了底部，再往下的(de)空间已经不大了(le)。

　　三道红线(xiàn)等(děng)指标

　　成挖掘个股阿(ā)尔法重要(yào)参考

　　那(nà)么如何(hé)寻找房地产个(gè)股(gǔ)的阿(ā)尔(ěr)法呢？

　　洪灏(hào)提醒，在房地产赛道中进行选(xuǎn)择(zé)，需要非常小心，避免选了半天，标的公(gōng)司(sī)出现(xiàn)爆雷(léi)的(de)情况。除(chú)此之外，洪(hóng)灏指出，需要满足(zú)以下三个基准：有大的(de)国(guó)资(zī)背景的、杠杆率(lǜ)较低的、此前没有踩过红线的。

　　他(tā)还表示，如果关(guān)注一下今年房地产的开发资金来源，可以发现，其实银行的信贷(dài)倾向是不太(tài)愿(yuàn)意给房企贷款的，房企的主要(yào)资金来源来自新(xīn)盘的销售(shòu)。但今(jīn)年新房的销售(shòu)情(qíng)况相较一般。再关注(zhù)一下，哪(nǎ)些房企能从(cóng)银行拿到钱，其实主要(yào)还是那(nà)些有国企背景的房(fáng)企，民营房企相对比较困难，所以(yǐ)整(zhěng)个行业出现了一个(gè)很明(míng)显的分(fēn)化，无论是在销售，还是融资等各(gè)个方面都非常明(míng)显。现在有国资背景(jǐng)的房企在资本(běn)市(shì)场表现相对(duì)较好，但没有国资背景的民(mín)营房企股价大多表现很(hěn)一般。

　　陈昊扬则(zé)向(xiàng)《红周刊(kān)》表示，在房地产行业内，我们(men)的逻(luó)辑是，“寻找最后的赢家”。而具体到如何挖掘，我们会特(tè)别重视企业的成(chéng)本优势，更具体一点，就是它的净借贷水平（净负债率(lǜ)）是不是行业(yè)内(nèi)的最(zuì)低(dī)水平；利(lì)润率(lǜ)是不是行业内(nèi)最高(gāo)的；融资成本(běn)是否是行业内最低(dī)的；建安(ān)成本是(shì)否也是业(yè)内最低的；这些(xiē)都是我(wǒ)们看重的一家房(fáng)企的综合成本。

　　需要注意的是，能够同时满(mǎn)足上述条件的房(fáng)企并(bìng)不多。即便(biàn)是在国央企中，仍有部分房企出现(xiàn)了“三道红线”的“踩(cǎi)线(xiàn)”情况，且有逐渐恶化的趋(qū)势。以A股为例，《红周刊》根据Wind数据整理发现(xiàn)，截至(zhì)2022年末，天(tiān)房发(fā)展、陆家嘴(zuǐ)、格(gé)力地(dì)产、西藏城(chéng)投、中(zhōng)交地产、中国武夷等国央企“三道(dào)红线(xiàn)”全踩。

　　除此(cǐ)之(zhī)外，城(chéng)建(jiàn)发展、京投发展、光(guāng)明地产、云南(nán)城投、首开(kāi)股份(fèn)、珠江股(gǔ)份(fèn)、城投控(kòng)股等国(guó)央企(qǐ)房企也踩(cǎi)了“三道(dào)红线”中(zhōng)的两条。

　　2022年激进扩张房企(qǐ)

　　需警惕(tì)其重蹈覆辙

　　不难看出，即便是有着较稳健特色的(de)国央企(qǐ)房(fáng)企(qǐ)，其财(cái)务指标称得上完(wán)全健康的仍(réng)是少数(shù)。而更加(jiā)值(zhí)得(dé)注意的是，在2022年，不少国企，甚至(zhì)地方国企开(kāi)始大(dà)举扩张。而(ér)这无(wú)疑(yí)又进一步考验着国央企的资金链情(qíng)况。

　　对房企而言，扩张速(sù)度的张弛有度尤为重要，节奏把握(wò)准确，有助于房(fáng)企(qǐ)储备优质“弹药”；但过于(yú)乐(lè)观的预判未(wèi)来市场，以(yǐ)及过于激(jī)进的扩张拿(ná)地节奏也有可能(néng)让房企重蹈此前的(de)高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其(qí)配置的一家房企进(jìn)行举例，它(tā)从2018年开始(shǐ)到2021年，连续4年的净(jìng)借贷比例都维持在33％左右，完(wán)全没有(yǒu)增加杠杆比例。而到2022年，这家房企明显(xiǎn)感(gǎn)觉到(dào)机会来了，其开始在(zài)一线城市进行大(dà)举(jǔ)拿地(dì)，净负债(zhài)率也由此前(qián)的33％左右水准提(tí)高(gāo)到45％左右，涨了接近三分之一。与此同时，该房企(qǐ)新购入(rù)地块也实(酒红色是哪几个颜色调出来的shí)现了快速(sù)的开盘利用率，预计今(jīn)年(nián)会(huì)有更多的楼(lóu)盘入(rù)市(shì)。像这类企(qǐ)业(yè)就符合“最后的(de)赢家”的特点。一方面，在于它本身储备(bèi)了很多弹药(yào)，去年拿地超1000亿元，且其中一半在一线城市，另外一(yī)半也主要集中在强(qiáng)二线和二线城(chéng)市；另一方面，它的扩(kuò)张是有(yǒu)节制地(dì)扩张。

　　陈(chén)昊(hào)扬(yáng)同样提醒道(dào)，与之相反，有些房企的扩张速度让(ràng)人感觉又回到(dào)了2016年、2017年，或者说看(kàn)到(dào)了(le)2016年(nián)～2020年期(qī)间(jiān)扩张(zhāng)的民营企(qǐ)业的影子。虽然说，见(jiàn)到机会时要出(chū)手，但出手的章法(fǎ)仍要小心(xīn)，如果负债率扩张得太(tài)快，但未来的两(liǎng)年(nián)市场(chǎng)没(méi)有想象得那么好，可(kě)能会(huì)重蹈覆辙。

　　那么如(rú)何来衡量(liàng)一(yī)家房企的扩张(zhāng)速度是否激进？陈昊(hào)扬(yáng)向《红周刊》表(biǎo)示，主要还是看房企(qǐ)的净(jìng)负(fù)债率水(shuǐ)平，在(zài)我看(kàn)来，这个比(bǐ)例如果超过60％，就是扩(kuò)张(zhāng)得过(guò)于(yú)快速了。

　　不(bù)难(nán)看出，这一标准(zhǔn)要(yào)比“三道(dào)红线”对房企的(de)净负债(zhài)率(lǜ)要求(qiú)不得高于100％要更加严格。陈昊扬解(jiě)释(shì)，当前房地产(chǎn)行业的复(fù)苏(sū)速度并没有那么快，所以要规避公司净负债率提(tí)高(gāo)到一(yī)个(gè)比(bǐ)较危险的(de)水平。

　　《红周刊》对在(zài)2022年拿地较(jiào)积极(jí)的房企梳理(lǐ)发(fā)现，中交地产、中国金(jīn)茂、华发(fā)股份、越秀(xiù)地产、绿城中国(guó)、保利发展(zhǎn)等房企2022年净(jìng)负债率都在60％之上。其中(zhōng)，中交地产(chǎn)净负(fù)债率(lǜ)持续(xù)居(jū)高不下，在2020年至(zhì)2022年期间，依次(cì)为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形成鲜明对比的(de)是，华润置地、中(zhōng)国海外发展、万科A、滨江集(jí)团、招商(shāng)蛇口、龙湖(hú)集团等房企在(zài)践行较积极的拿地策略的同时，也较好(hǎo)地控制了公司(sī)的扩(kuò)张速度与净负债率水平（见附表(biǎo)）。

　　滨江(jiāng)集(jí)团等个别(bié)民营(yíng)房企

　　或(huò)具备“最后赢家”的(de)黑马特质

　　陈(chén)昊扬指出，实际(jì)上，他们是以同一筛选标准来看国央(yāng)企与(yǔ)民营(yíng)房企，但在各维度(dù)的实(shí)际表现上，国央企确实会更胜(shèng)一筹。如国(guó)央(yāng)企(qǐ)的融资成本更低(dī)，融(róng)资渠道也(yě)更顺畅(chàng)，能够做(zuò)到想融就融(róng)，这(zhè)样，国央(yāng)企自然(rán)而然就(jiù)具有(yǒu)天然(rán)优势。

　　虽(suī)然对比民营房(fáng)企(qǐ)，机构更加看好(hǎo)国央(yāng)企(qǐ)，但这也(yě)并不(bù)意味着，民营企(qǐ)业(yè)中就没有“黑马”的存在。

　　据(jù)《红周刊》梳理发现，仍(réng)有少数民营房企(qǐ)同样受到(dào)机构的青睐。比如，根据2023年(nián)一季报(bào)，滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)的(de)十大流通股(gǔ)东中新进了“中国工商银(yín)行股份有(yǒu)限公司－景顺长城中国回(huí)报(bào)灵活配(pèi)置混合型证券投(tóu)资基金”“全国社保基金一(yī)一六组合”等。

　　除此之外，自2021年开(kāi)始，百亿(yì)私募珠海(hǎi)阿(ā)巴马资产管(guǎn)理有限公(gōng)司(sī)就长期持(chí)有滨江集团(tuán)。根据(jù)一季报，该资产公司的(de)几只产品(pǐn)合(hé)计持(chí)有滨(bīn)江(jiāng)集团9543万(wàn)股，约(yuē)占(zhàn)流(liú)通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其自身的基本面(miàn)表现(xiàn)存(cún)在一定关系。2020年以(yǐ)来(lái)的(de)近三年时间，房地产市场整体(tǐ)在走“下坡路(lù)”，但作为(wèi)杭州(zhōu)本土房企的滨江集团仍是(shì)表现出较强的韧劲，2020年以来(lái)，滨江集团(tuán)在业绩表现、销售规模、新增土储、股(gǔ)价表现(xiàn)等多(duō)维度都表(biǎo)现了较(jiào)强的增(zēng)长势头(tóu)。

　　业绩(jì)方面(miàn)，2020年～2022年(nián)期间，滨(bīn)江集团扣非归(guī)母净(jìng)利润依次为21.27亿(yì)元、29.87亿(yì)元、37.22亿元；依次实现同比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发(fā)布的(de)2023年一季报，今年一(yī)季度，滨(bīn)江集团更是(shì)实现(xiàn)了(le酒红色是哪几个颜色调出来的)扣(kòu)非归母(mǔ)净利(lì)润5.41亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)134.07％。

　　在(zài)房地产(chǎn)“青铜时(shí)代”仍能保(bǎo)持自身业绩的(de)持(chí)续增长，和滨江集(jí)团扎根(gēn)杭州的战略(lüè)布局(jú)关系密切。根据2022年(nián)年报，滨江集(jí)团有(yǒu)近七(qī)成营收来自杭州地(dì)区，而在2021年(nián)，杭州地区(qū)的营收(shōu)比重只占到近六成。近三年持续稳居杭(háng)州房企销售排名第一。

　　与此同(tóng)时，滨江集(jí)团(tuán)在杭州(zhōu)的土(tǔ)储补(bǔ)充同样较为积极(jí)，根据诸(zhū)葛找房、住在杭州网(wǎng)数(shù)据显示，2020年、2021年、2022年(nián)在杭拿地金(jīn)额(é)依次为404.6亿元(yuán)、237.1亿元(yuán)、479.4亿元(yuán)，同样持(chí)续稳(wěn)居(jū)杭(háng)州的本土第一。

　　而(ér)滨江(jiāng)集团在杭州的较突出(chū)表(biǎo)现，也让滨江集团(tuán)的房(fáng)企(qǐ)排名迅速提升。到2023年，滨江集(jí)团的房企排(pái)名已冲进前十，根据(jù)中指数据(jù)，2023年前4月，滨江集团实现销售额607.3亿元，位列(liè)房企第九位。

　　值得注意的是，2020年(nián)至(zhì)今，滨(bīn)江(jiāng)集团股价翻了超一倍以上(shàng)，而近期，滨江(jiāng)集团更是迎来多(duō)家机构的集中调研。滨(bīn)江集团发布公告表示，公司于(yú)5月(yuè)10日接受了信达证券(quàn)、金鹰基金、建信养(yǎng)老、新华养老(lǎo)等18家(jiā)机构调研。

　　产业(yè)链布局重点移至存量赛道(dào)

　　机构(gòu)在下游家纺、家居、物业觅α

　　实际上房地产开发只是房地产产(chǎn)业链上的中游(yóu)环(huán)节，其上(shàng)游主要为钢铁、水泥(ní)、建材(cái)、玻(bō)纤等材料供应商，而下游应(yīng)用行(xíng)业主要包括中介(jiè)服务、家用电器、物(wù)业管理、家居(jū)用品。综合《红周刊》的(de)采访(fǎng)，房地(dì)产开发(fā)环节与(yǔ)上游材料(liào)端息(xī)息相关，新盘(pán)开工不足导致(zhì)上游(yóu)不被看好，机(jī)构寻觅(mì)个(gè)股阿尔法的思路渐(jiàn)渐移至(zhì)下游。“中国(guó)房(fáng)地产(chǎn)行业在进(jìn)入(rù)存量房时代，所以对(duì)地产(chǎn)产业链，尤其是偏消费(fèi)属性的(de)家装家居(jū)领域，我们相(xiāng)对看好，因为居民(mín)保(bǎo)有的住房规模(mó)越来越大，随着(zhe)时间(jiān)的增加，内装更新的需求也(yě)会越来(lái)越多。美国(guó)过去的(de)数据充分说明了(le)这一点，在新房(fáng)销售见顶之后，家具消费的增长却(què)一(yī)直都很好。对(duì)于地产(chǎn)产业链，我们相对(duì)看(kàn)好和内装相关(guān)的行业，例如(rú)消费建材、家居装饰等。”万(wàn)家基(jī)金人士(shì)表示(shì)。

　　而根据《红周刊》对下游细分中相关赛道(dào)龙头年内(nèi)表(biǎo)现的统计，目前(qián)暂居(jū)前两位的都(dōu)是来(lái)自家纺赛(sài)道的公司(sī)，它们分别是(shì)富安娜和水星家(jiā)纺，特别是前者(zhě)在月线连收七根(gēn)阳线的基础上，年(nián)内迄今(jīn)涨(zhǎng)幅(fú)已经逼近(jìn)30％。

　　以前者为例(lì)，富安娜主要从事(shì)纺织(zhī)家居、睡眠家居、生活类产品(pǐn)的研发、设计、生产(chǎn)及销(xiāo)售，旗(qí)下拥(yōng)有原创“富安娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨而乐(lè)”和“酷奇智”自有品(pǐn)牌。第一季度报告显(xiǎn)示，报(bào)告期内，富安娜实现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入约6.2亿元，同(tóng)比减少7.57％；不过实现归属于上市公司股东的净利润约(yuē)1.11亿元，同(tóng)比(bǐ)增长5.28％。

　　而从上市公司一季报(bào)的十大(dà)流通(tōng)股股东来看，能(néng)够发现(xiàn)该股早(zǎo)已成为基金重仓股(gǔ)的天下(xià)，彼时包括公募的中欧价值发现(xiàn)、中欧潜力(lì)价值(zhí)、工银瑞(ruì)信灵动价(jià)值、宝盈新价值和私募的明河2016，都在其中出现，占据(jù)了半壁江(jiāng)山。需要强(qiáng)调的是(shì)，中欧的两(liǎng)只基金都是价值派基金(jīn)经理曹名长在管的产品，首季其同时(shí)重仓的房地产产(chǎn)业(yè)链(liàn)股票(piào)还有金(jīn)地集团(tuán)和大(dà)亚圣象。

　　对比而言，前几年曾经风光一时的家居板块也因疫(yì)情、消费复苏进程缓慢等多(duō)因素一度(dù)沉(chén)寂，不(bù)过(guò)好在困境反转(zhuǎn)露(lù)出曙光，家居(jū)板块中年内表(biǎo)现最(zuì)好(hǎo)的是(shì)志(zhì)邦(bāng)家居。同一时间段，该(gāi)股(gǔ)年(nián)内上涨已经超过23％，从业绩来看，无论(lùn)是营(yíng)收还(hái)是归母净利(lì)润，公司都实现了同比双(shuāng)升。

　　从公司的十(shí)大流通股股东(dōng)来看，《红周刊(kān)》发现(xiàn)广发基金经理罗洋慧(huì)眼独具，一季报中(zhōng)他管理的广发策(cè)略优选和广发安宏(hóng)回报均增加(jiā)了持股，而这(zhè)两(liǎng)只产品(pǐn)也成(chéng)为志邦家居十大流通股股东中(zhōng)仅有的两只公募。有意思的(de)是，他似乎对于(yú)定制家居(jū)类标的(de)情有(yǒu)独钟，在(zài)另一(yī)家赛道(dào)公(gōng)司金(jīn)牌橱(chú)柜中，他(tā)管理的全部三只产品均(jūn)登(dēng)榜十大流通(tōng)股股(gǔ)东，其(qí)也成为他的独门重仓股。

　　除(chú)去(qù)家居家纺外，下游的物(wù)业股(gǔ)也越来越被机构(gòu)所青睐(lài)，不过(guò)这类(lèi)标(biāo)的大多在香(xiāng)港上(shàng)市(shì)，如何选择(zé)成(chéng)为难(nán)题。对此(cǐ)，前述上(shàng)海公(gōng)募基金经理(lǐ)举例(lì)分析(xī)：“物业服(fú)务不是一个高毛(máo)利的行业，挣钱(qián)很辛(xīn)苦(kǔ)，我选公司(sī)还是希望挣的是市(shì)场化应该挣的钱，以我(wǒ)曾经(jīng)买的绿城(chéng)服(fú)务为(wèi)例，它在中(zhōng)高端(duān)楼盘占(zhàn)比(bǐ)是(shì)比较(jiào)高的(de)，每年(nián)到期的合同里提价成功率在30％～40％。它能做到(dào)滚动的大部分(fēn)项目到期之后，经过两三轮合同周期还能做到产品提价。”

　　“行业里真正能做到(dào)产品提价的公司很(hěn)少，因(yīn)为物业公司很容易一开始是(shì)挣钱的，后面(miàn)因为(wèi)保安这些固(gù)定人员成本的年度(dù)增长，不过服务(wù)没(méi)有特别(bié)好(hǎo)，客户没有那么满(mǎn)意，能做到提价(jià)难度是非常大的。但是该公(gōng)司能在业内做到到期之后提价率比较高，这跟它的定位和比较(jiào)好的服务是(shì)有关系(xì)的。”他(tā)进一步(bù)强调。

未经允许不得转载：连云港装饰公司,豪泽装饰 酒红色是哪几个颜色调出来的