5月以来(lái)，房地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机(jī)构对(duì)于这一(yī)板块已经在(zài)悄然(rán)布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏(xià)的两(liǎng)只老牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所公(gōng)布的(de)总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季报统计，龙头(tóu)与(yǔ)地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股比(bǐ)重增(zēng)幅五(wǔ)只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已(yǐ)过 精耕细作(zuò)成(chéng)共识

　　从(cóng)公募基金对房(fáng)地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)标(biāo)的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持(chí)房地产公司市值(zhí)在(zài)股票资产中的占(zhàn)比(bǐ)却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来(lái)的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持股比(bǐ)例也同步(bù)回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季度得以延续。数(shù)据(jù)统(tǒng)计显(xiǎn)示，公(gōng)募(mù)重仓持有(yǒu)房地产板块(kuài)一(yī)季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市值前五个(gè)股分别为保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓(cāng)市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公募对于房地(dì)产的投资愈(yù)发有(yǒu)集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万(wàn)科A排在(zài)第96位。对(duì)比去年四季报，变化(huà)之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头(tóu)股从排位上看均(jūn)有退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链上最后(hòu)一环，且(qiě)首季(jì)并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机(jī)构持仓上还(hái)需要时(shí)间(jiān)周期。

　　形成共识(shí)的(de)是，经济圈(quān)判断房地产已经(jīng)进入大分(fēn)化(huà)时代(dài)，一(yī)二(èr)线(xiàn)城市好于(yú)三四(sì)线城(chéng)市。而映射到二级(jí)市(shì)场(chǎng)投资上(shàng)，配置(zhì)房地产行业(yè)轻松收获行业(yè)贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果按(àn)照产(chǎn)业周期来分类(lèi)，包括房地产等几(jǐ)类行业(yè)在盖特纳(nà)曲线里属于成(chéng)熟期或(huò)者衰退期(qī)的行业，传(chuán)统(tǒng)认知上没有(yǒu)什么投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些机会，背(bèi)后(hòu)的(de)逻(luó)辑是供给侧(cè)发(fā)生了更大的变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具名的上(shàng)海(hǎi)公募基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人(rén)士(shì)持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方米的年销售(shòu)面(miàn)积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增(zēng)加(jiā)了15万亿元(yuán)。中国存量(liàng)有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑(lǜ)存(cún)量地产的更新，也(yě)有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一定的政(zhèng)策出来(lái)去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研(yán)究员吕功绩(jì)也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇(zhèn)化(huà)的进程，还是人均住(zhù)房(fáng)面积（接近(jìn)30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告(gào)别(bié)住房短缺(quē)时(shí)代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价收入也不支(zhī)撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上(shàng)行的房(fáng)价(jià)，因而行业高增的时代已经过去，未来其人舍然大喜的舍是什么意思，不舍昼夜的舍是什么意思古义行业的需求或将回落，在此过(guò)程中，伴随着地(dì)产的(de)高杠杆属性(xìng)，就很容易出(chū)现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程(chéng)。这个过(其人舍然大喜的舍是什么意思，不舍昼夜的舍是什么意思古义guò)程中(zhōng)，综合(hé)竞争力强的公司就(jiù)能够(gòu)通过(guò)大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式(shì)，获得市占率的提(tí)升。当行业需(xū)求(qiú)见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过(guò)去了，但(dàn)不代表没有(yǒu)投资(zī)机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票(piào)投资，就是(shì)强竞争力公司(sī)的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至整体机构(gòu)的(de)务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置房(fáng)地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的(de)成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统计申(shēn)万房地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股，在纳入统计(jì)的124只房地(dì)产类标(biāo)的股中，本月以来实(shí)现股价上涨的(de)达(dá)到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间段恰好排名前(qián)五(wǔ)的公司月(yuè)内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发(fā)展，五一假期归来后(hòu)日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个(gè)交易日(rì)收出(chū)涨停(tíng)。从该股的基本面来看(kàn)，上实发展(zhǎn)的主营(yíng)业务(wù)为(wèi)房地产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公司(sī)的主要(yào)产品及服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来(lái)看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实(shí)现营业总其人舍然大喜的舍是什么意思，不舍昼夜的舍是什么意思古义收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流(liú)通股(gǔ)股东来(lái)看，各(gè)类机(jī)构都有对(duì)其布局(jú)的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金(jīn)桥(qiáo)也是上(shàng)海本地房企，其第一季度的收入利润(rùn)规模(mó)大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是(shì)该(gāi)公司后疫情(qíng)时(shí)代出(chū)租率复苏至近年(nián)来(lái)最高，另一方面则是(shì)公司拿地(dì)结算持(chí)续(xù)性(xìng)向(xiàng)好，从(cóng)数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建(jiàn)筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下(xià)，自然也吸引了(le)知名(míng)机构(gòu)在其中持续驻足。从第一季(jì)度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产(chǎn)品依(yī)然(rán)在前十中，这也(yě)是连续第三个季度他有的(de)两只产品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地产公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳的(de)地产(chǎn)公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司(sī)股东的(de)净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新(xīn)杀入十大(dà)流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第(dì)七位，富(fù)国中证(zhèng)指数(shù)1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出现的机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关(guān)人士分析：“经历过行业(yè)洗(xǐ)牌(pái)和兼并重组后，龙头(tóu)的价(jià)值更(gèng)为笃定突出；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年土地市(shì)场大幅(fú)降温，优质土(tǔ)地供给(gěi)较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数(shù)房(fáng)企受限(xiàn)于信用问题或者资(zī)金紧(jǐn)张没法拿(ná)地，龙头(tóu)房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地(dì)金额/销售(shòu)金(jīn)额）基本(běn)在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆率较(jiào)低(dī)，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而(ér)其(qí)他房企的(de)净(jìng)负债(zhài)率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙(lóng)头房企的(de)融资成本不断下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产(chǎn)股或存在发(fā)展的大好机会。中信证券(quàn)指出(chū)：“房地产行(xíng)业的结构性机会依然存在(zài)，少部分公(gōng)司尤其是央(yāng)企占据显著优(yōu)势，其主要又体(tǐ)现为库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现(xiàn)阶(jiē)段表现出较低的融资成本，优质的开发资源和良(liáng)好的不动产(chǎn)资产(chǎn)运(yùn)营能(néng)力的多(duō)重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于民营地产公(gōng)司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题(tí)，市场对民营房开(kāi)企业(yè)的资产(chǎn)会有更多担(dān)忧和质疑(yí)，所以在这一轮行(xíng)业出清的过(guò)程中(zhōng)，央国企相较于民(mín)企来说估值的修复(fù)更明显。中特估的(de)角度从(cóng)中(zhōng)长(zhǎng)期的(de)维(wéi)度看，行业的逻辑(jí)在于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳(wěn)定(dìng)且可(kě)预期的盈利和现金流创造(zào)能力，以(yǐ)此带(dài)来(lái)估(gū)值中枢(shū)的提(tí)升，应(yīng)该(gāi)关注估值相对较低，企业自身资产(chǎn)的质(zhì)量好、运营(yíng)能力(lì)强、可以创造持续现(xiàn)金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比较(jiào)低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石(shí)投资首席研(yán)究官方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许还是(shì)保利(lì)发(fā)展、招商蛇(shé)口等国资(zī)背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投(tóu)资(zī)部副(fù)总监綦(qí)傅鹏表示(shì)：“需要客(kè)观地去持续观察国(guó)企央企在(zài)三(sān)个(gè)方面是否可以维(wéi)持(chí)，首(shǒu)先是融资成本(běn)保持低位，其次是销售份额持续(xù)提升，再次(cì)是拿地(dì)份额(é)持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度缓慢(màn)

　　机(jī)构(gòu)需(xū)要(yào)多给一些耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均(jūn)实(shí)现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的增(zēng)长。而这些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要(yào)是(shì)因为过去两三年时(shí)间，尤其(qí)是(shì)在(zài)2021年下半年(nián)民营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国(guó)有企业(yè)仍(réng)在(zài)持(chí)续性地拿地(dì)，且主(zhǔ)要(yào)集中在核心城市，投资(zī)力度(dù)较大。投资的驱动能够推(tuī)动房企销(xiāo)售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢(huī)复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程(chéng)中，还面临(lín)着一些不确定(dìng)性(xìng)。其实整个市场从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市(shì)四月环(huán)比三月相对表现较好之外(wài)，包(bāo)括(kuò)北京、上海(hǎi)在(zài)内的(de)绝大多数城(chéng)市都出现环比下滑的情况。而现在(zài)五(wǔ)月的市场(chǎng)表现也(yě)不太乐(lè)观(guān)。按照(zhào)现在(zài)的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去(qù)库(kù)存压(yā)力、企业的资金面(miàn)压力，可能会出(chū)现，到六月份房企为了(le)半(bàn)年报冲业(yè)绩出现市场的(de)短期反(fǎn)弹外(wài)的一个市场乏力现(xiàn)象。也(yě)就(jiù)是说(shuō)，第二季度、第三季度(dù)增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上(shàng)下(xià)游产业链的复苏(sū)速(sù)度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在(zài)房(fáng)地(dì)产以及上下游就(jiù)不(bù)是(shì)赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他(tā)基本面的(de)钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的企业，会伴(bàn)随整个行业(yè)的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐(nài)心地去等(děng)待它(tā)的基(jī)本面不断地凸(tū)显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分(fēn)析，不(bù)做买卖推荐(jiàn)。）

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