OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下芯片子公司(sī)哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继续(xù)延续此(cǐ)前几日的下跌走势，午后跌幅(fú)一度(dù)扩大(dà)，尾盘有所拉(lā)升，全天(tiān)收(shōu)跌6.22％，最近(jìn)3个(gè)交易日跌(diē)幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技(jì)是其(qí)扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大厦(shà)的(de)重(zhòng)要承租方之(zhī)一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面(miàn)关(guān)于停止(zhǐ)执行已签租赁协议(yì)的通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权(quán)益(yì)人将(jiāng)继续(xù)密切关(guān)注哲库科(kē)技后(hòu)续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购(gòu)入项目的原始权益人相关负责人也表示，近(jìn)期已同(tóng)步启动了应(yīng)急预(yù)案，排(pái)摸储备租户(hù)，积极应对哲库(kù)提前退(tuì)租的可(kě)能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩募项目，公司(sī)领导高度重(zhòng)视，浦东新区国资委也高度(dù)关注。

　　多位(wèi)业内人士表示，华安张江光大园REIT近期市场波动较(jiào)大，但其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响其(qí)内外(wài)价(jià)值，投资(zī)者(zhě)应理(lǐ)性看待。

　　张江光大(dà)园(yuán)REIT

　　二(èr)级(jí)市场价格继(jì)续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技的事件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此(cǐ)后二级市场价格开(kāi)始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价(jià)格(gé)有所回(huí)升，最终报收3.512元，全(quán)天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消(xiāo)息(xī)影(yǐng)响，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT最近几个交易日二级市场价格(gé)表(biǎo)现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个(gè)交易日跌(diē)幅(fú)达(dá)到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市(shì)以来，华安张江光(guāng)大园REIT累计(jì)涨幅(fú)超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市(shì)场整体表现上看，目(mù)前(qián)上市的8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微(wēi)幅(fú)上涨，其余7只(zhǐ)均有不同程(chéng)度下跌，8只(zhǐ)产业园区(qū)基(jī)础设施REITs5月(yuè)15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项目(mù)出租率有(yǒu)所下(xià)降，如今拟(nǐ)扩募的项目又遭遇(yù)突发事件(jiàn)，因此导致二(èr)级市场价格出现波动。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不过，在上述人士(shì)看来(lái)，尽管出于风险规避的原因(yīn)，最近几个交易日场内资金(jīn)有(yǒu)所流出，但是，不动(dòng)产(chǎn)公募(mù)REITs项目(mù)短期出租率下(xià)跌并不会从根本上影响其内外(wài)价值(zhí)。

　　他也(yě)同(tóng)时表示，目前随着(zhe)二(èr)级市场价(jià)格下跌，风险(xiǎn)也得到一定释(shì)放，但是(shì)价格涨跌会受到基本面(miàn)、情(qíng)绪(xù)面(miàn)等多重因素影(yǐng)响，不好判断价格是(shì)不是已(yǐ)经(jīng)完全(quán)触底。

　　此外，还(hái)有一位业内(nèi)人士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少产品年内(nèi)二级市场跌幅(fú)较大，其实有些隐含(hán)收(shōu)益率高的产品具(jù)备一定的投资价值(zhí)，很(hěn)适合(hé)稳健类投资者。此外(wài)，伴随着(zhe)经济复苏的步(bù)伐，产(chǎn)业园区、物(wù)流(liú)类等(děng)REITs产(chǎn)品具备(bèi)一定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募(mù)基(jī)金执(zhí)行董(dǒng)事(shì)高如星对此表示，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳过度对经营现金流没有造成大(dà)的(de)影响，“事件性利空下调(diào)至得这么急、这(zhè)么(me)深，加上前期本身园区类资(zī)产就回(huí)调不(bù)少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他也强调，最终还是落(luò)到租金(jīn)收入受不受影响，影响多大，估计园(yuán)区会(huì)最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其(qí)扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承(chéng)租(zū)方之(zhī)一，目前未收到哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租(zū)赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT进(jìn)一(yī)步表示，原始权益(yì)人将继续密切关注哲(zhé)库科技后续(xù)情况，积极做好相(xiāng)关应暧昧期一般多久，暧昧期一般多久可以在一起了对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张(zhāng)江光大园项(xiàng)目(mù)出租率(lǜ)下降事项，一度二级(jí)市场价格出现回落(luò)。在随后(hòu)召开的业绩(jì)说明(míng)会(huì)中管理人就相关(guān)事项进行了解释说(shuō)明，市场信心(xīn)得到(dào)了一定提振，二级市场价(jià)格表(biǎo)现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开(kāi)的(de)线(xiàn)上和线下(xià)的扩(kuò)募说明会上(shàng)，运营团队表示了对(duì)张(zhāng)江光大园项(xiàng)目的(de)信(xìn)心，预(yù)计(jì)签(qiān)署意(yì)向书和合同谈判中的储备租户正(zhèng)常转(zhuǎn)化后，项目出租率将得到回升。没想到仅(jǐn)过了不到(dào)三周的时间(jiān)，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引起了市场各方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目的原始(shǐ)权益人相(xiāng)关负责人坦言，事(shì)发突然确实始料未(wèi)及，在(zài)获悉OPPO关停哲库(kù)科技消(xiāo)息的(de)第一(yī)时(shí)间即奔赴现场进行了沟通和(hé)核实工(gōng)作，并同步启(qǐ)动(dòng)了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事(shì)项。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申(shēn)报(bào)扩(kuò)募项目，公司领(lǐng)导高度重(zhòng)视(shì)，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人(rén)介(jiè)绍说，目(mù)前储备(bèi)租户(hù)还是比较丰(fēng)富(fù)的，覆盖了芯片测(cè)试(shì)、人(rén)工(gōng)智能、航(háng)天产业、信息技术等产业(yè)客户，租赁(lìn)意向面积超过了2万(wàn)方(fāng)。从意向储备转(zhuǎn)化为实际租(zū)户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来尽快锁定(dìng)一些重(zhòng)要租户。虽然收了三个(gè)月履约保证金(jīn)给了(le)我们一些空(kōng)间，但本(běn)着对首批扩(kuò)募、对市场负责的态度，我(wǒ)们(men)肯定要全(quán)力与时间赛跑，把这些面积(jī)在短期内(nèi)完成去化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持(chí)有的同(tóng)区(qū)域的暧昧期一般多久，暧昧期一般多久可以在一起了(de)张江光大园项目一季度末也有将近30％的空置(zhì)率，原始(shǐ)权(quán)益人有(yǒu)那(nà)么多储备(bèi)租户(hù)，之前的空置率为何(hé)未能(néng)得到(dào)解决。

　　对此相(xiāng)关负责人解释，张(zhāng)江光大园一直以来都(dōu)坚持以市场(chǎng)化运营为(wèi)导向，历(lì)史运营表现稳定，租户的调租和(hé)换租都属于(yú)正常情况(kuàng)，而(ér)这次项目的大租户退租(zū)正好(hǎo)发(fā)生在市场活(huó)跃(yuè)度(dù)的短期低点，目前市场情(qíng)况已(yǐ)有(yǒu)所好转。在看到(dào)出租率下滑情况没有得到及时修复后，张(zhāng)江这边也作了一定的资(zī)源调配和倾斜，引入了一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光(guāng)大园项(xiàng)目在给租户的分(fēn)隔空间(jiān)、交付(fù)标准、租金(jīn)水平等方(fāng)面也有一些差异化，张(zhāng)润大厦多是两千多平的大平层，楼(lóu)的成新(xīn)度高一些，单价也贵一些，张江光大园单层以一千平的面积为主，还有一些(xiē)独栋形(xíng)态的物业(yè)。租(zū)户自身也(yě)会(huì)有诉求，也会根据(jù)自身需求和预算(suàn)挑(tiāo)选区域内的不同暧昧期一般多久，暧昧期一般多久可以在一起了(tóng)物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管(guǎn)理(lǐ)人都变成了一家，后(hòu)续我们在资(zī)源共享(xiǎng)和联合营销(xiāo)方面能(néng)更加(jiā)充分发挥(huī)协(xié)同效应，相信可以做得更(gèng)好(hǎo)。”上述负责人(rén)补充说(shuō)道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定位(wèi)和展望，相(xiāng)关负责人表示，张(zhāng)江集团和张江高科(kē)目前在管资产约五百万方，还有一些其他在(zài)开发的储(chǔ)备(bèi)项目(mù)，这些都将成为张江REIT实现打(dǎ)造张江(jiāng)园区产(chǎn)业空间资产上市平(píng)台目标的坚实后盾和(hé)储备资(zī)源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台(tái)和(hé)它(tā)未来的(de)发展。”相(xiāng)关(guān)负责人(rén)表示，“这次扩募是我们实(shí)现基金(jīn)扩容的第(dì)一步，也是至关(guān)重(zhòng)要的一(yī)步，眼下我们可(kě)能面临(lín)了一些突(tū)发情况需要解决，但是(shì)这和我们(men)在张江(jiāng)科(kē)学城这三十年建设发(fā)展过程中所经历的相(xiāng)比，只能算是一个(gè)非常(cháng)小的插曲(qū)。我们有信心(xīn)排(pái)除(chú)万难，尽一切可能化解当(dāng)前突发事件的所(suǒ)有负面影响，维持预期和市场的信(xìn)心。”

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