饱受争(zhēng)议的二手房交易中介(jiè)费(fèi)问(wèn)题，正逐(zhú)渐(jiàn)得(dé)到监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局(jú)联合发布了关于规范房(fáng)地产经纪服务的意(yì)见。意(yì)见提及，近(jìn)年来，部分房地产(chǎn)经(jīng)纪机构存在利用房源客源(yuán)优势收取过高费用、未明(míng)码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重(zhòng)交(jiāo)易当事(shì)人负担(dān)、侵(qīn)害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门从加强从业主体管理、明确经纪(jì)服(fú)务内容、合理确(què)定经纪服务收费、严格实(shí)行明(míng)码标价等十(shí)方面，提出了意见。

　　中原地(dì)产首席分析师张大伟称，随着(zhe)城市发展，一二线城市二(èr)手(shǒu)房交易占比逐渐增加(jiā)。以北(běi)京、上海为例，二手房占(zhàn)市(shì)场成交比(bǐ)例超过80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中介(jiè)居间成交，房地产调(dià雪燕只泡了三四个小时可以煮吗，泡发好的雪燕一般煮多长时间o)控重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房政(zhèng)策研究中(zhōng)心首(shǒu)席研(yán)究员(yuán)李宇嘉表示，买房对居民来(lái)说(shuō)属(shǔ)于金(jīn)额不(bù)低的大宗交易，由于二(èr)手(shǒu)房交(jiāo)易(yì)成(chéng)本较高、交易(yì)周期较长，具有非(fēi)常强的专业(yè)性(xìng)，居民往往(wǎng)通(tōng)过中介来(lái)完成。但很(hěn)多中介利用信(xìn)息(xī)不(bù)对称(chēng)等问(wèn)题，将非必要的收费夹带其中，如收取过桥融资、按(àn)揭费、担保费等，对居民造成额外的负担，而且(qiě)这些服务事项并未明码标价(jià)。

　　对(duì)于二手(shǒu)房(fáng)市(shì)场交易过程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包(bāo)括经纪(jì)服(fú)务在内的相关市场交易行为及其(qí)主体进行规范(fàn)和秩序整顿，是房(fáng)地产市场管理和(hé)调(diào)控(kòng)的(de)主题(tí)。“当(dāng)下，推进(jìn)这项(xiàng)工作的(de)意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重点(diǎn)

　　二手(shǒu)房市场(chǎng)中，历来对房地(dì)产经纪服务行业关(guān)注最多的一(yī)个话题，便是房地产(chǎn)经纪服务费的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来相关部门主(zhǔ)要监管的重点，将是对房地产经(jīng)纪服务(wù)收费及中介(jiè)交(jiāo)易进(jìn)行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋(wū)交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳(nà)一(yī)笔金额不低(dī)的中介费。以北京某房地产经(jīng)纪服务机构(gòu)2.7％的服务费率计算(suàn)，一(yī)套1000万(wàn)元(yuán)的房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确定经纪(jì)服(fú)务收费上，两部门在此(cǐ)次(cì)意见中提及，房地产经纪机(jī)构要合理降低(dī)住房买卖和租(zū)赁经纪服务费(fèi)用(yòng)。鼓励按(àn)照(zhào)成(chéng)交价格越高(gāo)、服务费(fèi)率越低的原则(zé)实行(xíng)分档定价。引导(dǎo)由交易双方(fāng)共同承担经(jīng)纪服(fú)务费(fèi)用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房(fáng)地产经纪服务收费(fèi)标准(zhǔn)的最早依据(jù)是1995年国家计委(wěi)建设(shè)部(bù)下发的《关雪燕只泡了三四个小时可以煮吗，泡发好的雪燕一般煮多长时间(guān)于房(fáng)地(dì)产(chǎn)中介服务收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条(tiáo)规定：房屋买卖代理(lǐ)收费(fèi)，按成交(jiāo)价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目前北京市执行的2014年更新(xīn)后(hòu)的收费标准，即根据这(zhè)样的(de)规定：“少数特别复杂的(de)住宅(zhái)买卖经(jīng)纪服务，经交(jiāo)易各方协商(shāng)同意，可在规(guī)定的收费标准基础上适(shì)当上浮，上浮(fú)幅(fú)度(dù)最高不(bù)得超过10％。”这意味着，当前北京二(èr)手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放(fàng)权”的精(jīng)神，北京2015年取(qǔ)消(xiāo)了房(fáng)地产中(zhōng)介服(fú)务等57个政府定价，房地产经(jīng)纪服务收费多少由各中介机(jī)构(gòu)自(zì)行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程中，相关(guān)监管部门(mén)当前并未明(míng)确(què)具体的中介费(fèi)率，中介机构仅需在服务过程中对收(shōu)费(fèi)标准进行明码(mǎ)标价即可。而房(fáng)地产经纪服(fú)务机构在具(jù)体(tǐ)收取过程中，会结(jié)合(hé)房屋价值(zhí)及工资标准，综合计算出合(hé)适的中介费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标价问题(tí)，两部门在(zài)此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪(jì)机(jī)构应(yīng)当在经营(yíng)门(mén)店、网站、客户端(duān)等场所(suǒ)或渠道，公示服务(wù)项目(mù)、服务内(nèi)容和收(shōu)费标(biāo)准，不(bù)得混合标价和捆绑收费。房地产经(jīng)纪机(jī)构提供的基本服务(wù)和延伸(shēn)服务，应当分(fēn)别明确服务项目和收费(fèi)标准。房地产经纪机构收费前应当向交(jiāo)易当事人出(chū)具收费清单(dān)，列明收费标准(zhǔn)、收费金额，由当(dāng)事人签(qiān)字(zì)确认。

　　另外(wài)，对(duì)收费明显(xiǎn)高于市场平均水平的房地产经纪机(jī)构，住房和城乡建设部门(mén)将会同市场监管等部门(mén)采取(qǔ)约谈等综合措施进行(xíng)重点监管。市场监管(guǎn)部门(mén)会同有关部门依(yī)法查处不(bù)按规定明码(mǎ)标价(jià)、操纵经纪服务(wù)收费(fèi)等(děng)违反(fǎn)价格和反垄(lǒng)断(duàn)法(fǎ)律(lǜ)法规的行为。对房地产经(jīng)纪机构相关(guān)违法违(wéi)规信息，市场监管部门要依(yī)法(fǎ)依规(guī)纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励(lì)按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低(dī)的原(yuán)则实行分档(dàng)定价，是否(fǒu)意味着，未(wèi)来(lái)豪宅的(de)中介费(fèi)有望大(dà)幅降低？

　　中原(yuán)地产(chǎn)华(huá)南区总裁兼深(shēn)圳中原总(zǒng)经理郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服(fú)务费率越低的原(yuán)则实(shí)行分档定价(jià)，合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服务费用，主要还(hái)是规范行业，打(dǎ)击(jī)收费过高的经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本来收费就不(bù)同，各家收费普遍在合理范围内，加上经纪服务费用对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前两部门提出(chū)的意见(jiàn)仅为鼓励(lì)性质(zhì)，即只是纲领性文件而非规定，未来(lái)如(rú)何具(jù)体认(rèn)定(dìng)其中的细则(zé)，还需(xū)要看各(gè)城市落地执行(xíng)情况。

　　不(bù)过，张大(dà)伟表示，“从目前市场(chǎng)看，经纪服务领(lǐng)域的调整(zhěng)改善、规范化，有(yǒu)利于行业健康发(fā)展。同(tóng)时，由于二手房很多(duō)房源在产(chǎn)权方(fāng)面有(yǒu)瑕(xiá)疵，如(rú)产(chǎn)权抵押、不同税(shuì)费等都可能对交易产(chǎn)生影响(xiǎng)，这(zhè)对房地产经纪服务行(xíng)业的(de)专(zhuān)业性提出(chū)更高的(de)要求(qiú)。”

　　58安居客研(yán)究院研(yán)究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手(shǒu)房(fáng)买卖过程中，原本(běn)应该由(yóu)上下(xià)家各支付一半的中介费，但在一些热(rè)点城市的(de)二手房交易(yì)过(guò)程(chéng)中，往往会有这样的(de)情形，因部(bù)分购房者处(chù)于弱(ruò)势地(dì)位，从(cóng)而(ér)会出现中介费及税(shuì)费均由(yóu)购(gòu)房者(zhě)来承(chéng)担。即使一些房(fáng)东愿意承担中介费，这部分费用也(yě)可能(néng)通过(guò)转嫁的方式，在房(fáng)价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把(bǎ)中(zhōng)介费转嫁(jià)给下家，市场这种所(suǒ)谓(wèi)‘约(yuē)定俗成(chéng)’的情况(kuàng)，一些房产中介(jiè)公司将其视为(wèi)向(xiàng)购房(fáng)者单边收费(fèi)的行为。部分中介公(gōng)司可能会利用其支(zhī)配(pèi)地位，在(zài)原先经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费的(de)基础上，再次(cì)向(xiàng)房东收取费用，而(ér)这部(bù)分费用，房东往往(wǎng)会将其(qí)转再次转嫁给购(gòu)房者，这实际上相当于变相推(tuī)高了房价。两部门(mén)提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易(yì)中(zhōng)操作的透(tòu)明度，也有利于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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