5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以(yǐ)公募基(jī)金为(wèi)代表(biǎo)的机(jī)构(gòu)对于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显示，以南方和华(huá)夏的两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的(de)总份额(é)均较4月28日(rì)时有小幅增长。根(gēn)据基(jī)金一季(jì)报统计，龙头与(yǔ)地方(fāng)国企央企获得增持(chí)，持仓(cāng)数量占(zhàn)流通股(gǔ)比重(zhòng)增幅五只个(gè)股分别为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置(zhì)房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红(hóng)利时代已(yǐ)过(guò) 精耕细作(zuò)成(chéng)共识(shí)

　　从公募基金(jīn)对(duì)房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的(de)房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公(gōng)司市值在股票资产中(zhōng)的占比(bǐ)却(què)断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出现了三年来(lái)的首(shǒu)次(cì)回升(shēng)，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65大学所在年级怎么填写才正确，大学所在年级一栏填什么％。与此同(tóng)时，公募对房地(dì)产行业(yè)的持股比例(lì)也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提(tí)高到(dào)2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延(yán)续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分(fēn)别为保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持仓市值(zhí)占板块比重(zhòng)合(hé)计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公募对于房地产的投(tóu)资愈(yù)发有集中于(yú)龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在(zài)公募基金一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位(wèi)。而(ér)老(lǎo)牌龙头股万(wàn)科A排(pái)在第96位。对比去(qù)年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上(shàng)看均(jūn)有(yǒu)退步，尤其是(shì)万科(kē)最为明显；其次是(shì)金地集团退出(chū)百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后(hòu)一环，且首季并非(fēi)行业(yè)销售(shòu)旺季，其传(chuán)导到二(èr)级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需(xū)要时间周(zhōu)期。

　　形成共识(shí)的(de)是，经济圈判(pàn)断房地产(chǎn)已经进入大分化时代(dài)，一二线城(chéng)市(shì)好于三四线城市。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配置房地(dì)产行业轻松(sōng)收获(huò)行业贝塔的(de)红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期(qī)来分类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖(gài)特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统(tǒng)认知(zhī)上(shàng)没(méi)有什么投资机(jī)会的(de)。但在这几年(nián)特(tè)殊的(de)行情里包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也出现了(le)一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大(dà)的变化(huà)。”一不愿具名的上海(hǎi)公(gōng)募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观(guān)态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售(shòu)面积很难(nán)再(zài)出(chū)现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研(yán)究(jiū)员吕(lǚ)功(gōng)绩(jì)也(yě)指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化(huà)的进(jìn)程，还是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别(bié)住房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆(gān)率(lǜ)和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额(é)，以及过快上行(xíng)的房价(jià)，因而行业高增(zēng)的时代(dài)已(yǐ)经过去，未来行业(yè)的需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高(gāo)杠杆属性(xìng)，就很容易出现信(xìn)用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的公(gōng)司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占(zhàn)率(lǜ)的提(tí)升(shēng)。当行业需求见顶回(huí)落时，行业(yè)的贝塔已(yǐ)经过(guò)去了，但不(bù)代表没有投(tóu)资机会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对(duì)应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公(gōng)司的阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是(shì)基于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构(gòu)的务(wù)实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风(fēng)物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区(qū)域性标的(de)成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日(rì)收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。从具(jù)体的(de)个股来(lái)看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万(wàn)房(fáng)地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本(běn)月以来实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地(dì)产。排(pái)名第一的上(shàng)实发展，五(wǔ)一(yī)假期归来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易(yì)日(rì)收出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股(gǔ)的(de)基本面来看，上(shàng)实发展的主营(yíng)业(yè)务为(wèi)房地产开(kāi)发(fā)与经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其(qí)实(shí)现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类(lèi)机构(gòu)都有对其布(bù)局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资(zī)产管理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二(èr)的浦东(dōng)金桥也是上海本地(dì)房(fáng)企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一(yī)方面是该公(gōng)司(sī)后(hòu)疫情时代出租率复(fù)苏至近年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地结算持(chí)续(xù)性(xìng)向好，从数字上看，一季(jì)度(dù)新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)约54万平方(fāng)米。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要(yào)布局(jú)在深圳的地产公司，一(yī)季(jì)报交出的也(yě)是(shì)一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属于(yú)上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两(liǎng)只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首季新杀(shā)入十大流通(tōng)股股(gǔ)东行列(liè)。具体说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则排名第(dì)九位，此外(wài)联(lián)袂(mèi)出现(xiàn)的机(jī)构还(hái)有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和私募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定(dìng)突(tū)出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对应潜(qián)在(zài)毛利率在25％以上(shàng)，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝(jué)大多(duō)数房企受限于信用问题或(huò)者资金紧张没法拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁(chèn)机(jī)获取低成本土地(dì)，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿(ná)地(dì)金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率较低，净(jìng)负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的(de)净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企(qǐ)明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额(é)增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特(tè)估(gū)的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在(zài)发展的(de)大好(hǎo)机(jī)会。中信(xìn)证(zhèng)券指出(chū)：“房地(dì)产(chǎn)行业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央(yāng)企占据显著(zhù)优势，其主要又体现为库存的优势。央(yāng)企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较(jiào)低的融资成本，优质的开发(fā)资源和良好的(de)不动产资产运营能(néng)力的(de)多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较于(yú)民营(yíng)地产公司(sī)也是更有优势(shì)的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关系等问题，市场对民营房开企业(yè)的(de)资产(chǎn)会有更多担忧和质(zhì)疑(yí)，所以在这一(yī)轮(lún)行业出清的(de)过程中，央国企相(xiāng)较于民企(qǐ)来说估值的修复(fù)更(gèng)明显(xiǎn)。中特估(gū)的(de)角(jiǎo)度从中(zhōng)长期的维度看，行业(yè)的逻(luó)辑在于集中度提升后(hòu)，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)更稳定且(qiě)可预期的(de)盈利和现金(jīn)流创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企(qǐ)业(yè)自身(shēn)资产的质量好、运营(yíng)能力强、可(kě)以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关(guān)注(zhù)将(ji大学所在年级怎么填写才正确，大学所在年级一栏填什么āng)受(shòu)益于行(xíng)业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石投资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一思路的话(huà)，或(huò)许还(hái)是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观察国企央企(qǐ)在(zài)三个方(fāng)面是否可以维(wéi)持(chí)，首先是融(róng)资成本保持(chí)低(dī)位，其次是销售份额持续提升，再(zài)次是拿(ná)地份额(é)持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要(yào)多(duō)给(gěi)一(yī)些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩(jì)出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化(huà)更趋(qū)明(míng)显，保利发(fā)展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也(yě)是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地产业内人(rén)士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明显改善的(de)房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为过去(qù)两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企不(bù)怎么投资(zī)拿(ná)地之后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主要集中在核(hé)心(xīn)城市，投资力度较(jiào)大(dà)。投资的驱动能够推(tuī)动房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处于(yú)调整的过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地(dì)产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市场从(cóng)四月份开始(shǐ)又在(zài)往下掉。除了(le)杭(háng)州、成(chéng)都等极个别城市四月环比三月相对表(biǎo)现较好之外(wài)，包括(kuò)北京、上海在内的绝(jué)大多(duō)数城市都出现(xiàn)环(huán)比下滑的情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收入情况，以及(jí)市(shì)场的去库存压(yā)力、企业的资金面压力，可能(néng)会出现，到六(liù)月份房企为了半年报(bào)冲业绩(jì)出现市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也就是(shì)说，第二(èr)季度(dù)、第(dì)三季度(dù)增长(zhǎng)不确(què)定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房(fáng)地产以(yǐ)及其(qí)上下游产(chǎn)业链的复苏速度(dù)都比想象的要(yào)慢很多，我们要(yào)多给一(yī)些(xiē)耐心，这个时候，在房(fáng)地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱的时(shí)候(hòu)，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也(yě)意味着，只有极为(wèi)少数的、做得比同行好得(dé)多的企业，会(huì)伴(bàn)随整个行业的弱(ruò)复苏(sū)，业绩(jì)会(huì)逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地(dì)去(qù)等待它的(de)基本面(miàn)不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分析(xī)，不做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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