文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消预售制了(le)。 1月17日(rì)召开的全(quán)国住房和(hé)城乡建设工作会议(yì)提出“有条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表态(tài)，试点(diǎn)现房(fáng)销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是(shì)对购(gòu)房者(zhě)的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，这是(shì)房地(dì)产从(cóng)大开发(fā)时代步(bù)入高质量发展阶段的必(bì)然趋(qū)势(shì)，也(yě)是(shì)对购(gòu)房老百姓的最大(dà)保护(hù)。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时代，对购房民(mín)众不公平的预(yù)售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。以后一手交(jiāo)钱(qián)，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当然二(èr)次房改(gǎi)是个(gè)技术活，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以及长效(xiào)机(jī)制，长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济(jì)规律(lǜ)办事，中国一(yī)定(dìng)能实现(xiàn)房地产软(ruǎn)着陆和长期(qī)平稳健(jiàn)康发展，跨(kuà)过这道(dào)关(guān)，解好这(zhè)道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房销售(shòu)？大(dà)家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的单(dān)方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎(hū)承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能(néng)交付的风(fēng)险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房(fáng)的风险。从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制助推部(bù)分(fēn)房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系(xì)列风险(xiǎn)。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精(jīng)神、有助于保障购房老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预售制(zhì)度(dù)怎么来的？国(guó)外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商(shāng)品房预售最早(zǎo)源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房(fáng)短缺(quē)，房企(qǐ)缺(quē)资(zī)金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了(le)商品房预售(shòu)制(zhì)度。其(qí)实，当前(qián)世界不少国家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国(guó)家(jiā)一般有严格的监管保障措施(shī)，开(kāi)发商在(zài)项目获(huò)得政府批准后才(cái)可以开始(shǐ)销售，买(mǎi)家(jiā)在购(gòu)买期房后并非像中(zhōng)国(guó)一(yī)样在支(zhī)付完(wán)首付(fù)款后从银行一次性贷款支付剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而(ér)是(shì)根据开发商(shāng)工程(chéng)进度在完全(quán)交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售制度是(shì)需(xū)要严格的资金监(jiān)管、分期(qī)支(zhī)付(fù)以及违约处罚(fá)措(cuò)施作为保障的(de)，如果没(méi)有这些保(bǎo)障措施，一定会触(chù)发风险，对(duì)购房(fáng)民(mín)众不公平，所以不如(rú)借(jiè)机取消(xiāo)预(yù)售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预(yù)售制度(dù)有一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房(fáng)进入存(cún)量时(shí)代，取消预售制度有(yǒu)助(zhù)于降(jiàng)负债降杠(gāng)杆(gān)，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社会，当(dāng)然这需要配(pèi)套房企债务重(zhòng)组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产长效(xiào)机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房(fáng)地产(chǎn)回归(guī)实(shí)体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而(ér)是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质(zhì)的保(bǎo)障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币(bì)。所(suǒ)有商(shāng)业的本质是(shì)向善，是以客(kè)户为中(zhōng)心，房地产也不能例(lì)外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人(rén)。从这个(gè)角度，取消(xiāo)预售制、实施(shī)现房销售是实现老百姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期(qī)三好生、新模式等(děng)综合施策(cè)。

　　作(zuò)者十年前(qián)在(zài)国务院(yuàn)发展研究中心(xīn)参(cān)与财税改革方案研(yán)究时(shí)，对预售制、房(fáng)地产税、人地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等进行过长期系(xì)统的专项研究。（参考后来形(xíng)成(chéng)的专著《房地(dì)产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售(shòu)资金第(dì)三方全(quán)程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立(lì)法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模(mó)式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出(chū)租是(shì)地产行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问(wèn)题(tí)，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋(wū)或者其他临时住(zhù)宅(zhái)，住房的(de)需求(qiú)是相当高，不过大多(duō)数居(jū)民(mín)的储蓄(xù)很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数(shù)以一(yī)整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需(xū)要(yào)雄(xióng)厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但有着转让难(nán)、出租(zū)资金周转期长等问题(tí)。针对这一系列问(wèn)题，不少地产(chǎn)商开(kāi)始探(tàn)求新的方(fāng)式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这(zhè)模式(shì)一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式引入(rù)房地产销(xiāo)售，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有限公司(sī)，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品流通(tōng)、资金周转有(yǒu)着(zhe)独到的见解(jiě)，在(zài)努力寻求方法(fǎ)加快自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘(pán)后，除(chú)了分层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽(jǐn)说明(míng)楼宇(yǔ)的地势(shì)环(huán)境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是另外一个(gè)亮点，即(jí)先收取买家的(de)订金，采用类似租金的分期付(fù)款形式，等新楼落(luò)成(chéng)时(shí)，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻了(le)民(mín)众(zhòng)购房的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也解(jiě)决了制造商(shāng)的资金问题，降低(dī)投资风险，在当时可(kě)谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措。“预(yù)售楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销售模式(shì)成为当时中国香(xiāng)港房地产市场的一大特(tè)色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了核心的(de)住房(fáng)供不(bù)应求(qiú)的问题，使房市发(fā)展进(jìn)入新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花(huā)模式推(tuī)动(dòng)了(le)中国香(xiāng)港(gǎng)楼(lóu)市几(jǐ)十年繁(fán)荣(róng)，但期间也出现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断完善、规范化(huà)，建(jiàn)立(lì)健全的监管机制，促进(jìn)市场健(jiàn)康发展。例如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升(shēng)了对于(yú)预售楼花制度的监管，即要(yào)求(qiú)开发商(shāng)在预售前，确(què)保(bǎo)地价款已经全(quán)部支付，还要证明自身有(yǒu)资金等能力把项目完成，资(zī)金需放入律师(shī)所(suǒ)托管(guǎn)，支取(qǔ)时需律所和(hé)建筑师(shī)的核(hé)准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师(shī)等造假，套取监管账(zhàng)户(hù)资金，中(zhōng)国香港要求律师行在银行开设(shè)的信托账户(hù)（监(jiān)管账户(hù)）、开发商(shāng)操作等(děng)采(cǎi)取全(quán)透(tòu)明化机制，且银(yín)行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后续(xù)需自(zì)身推(tuī)动(dòng)项目完工(gōng)。随着监(jiān)管体系逐(zhú)步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪九十年(nián)代，中国内(nèi)地(dì)面临(lín)住房需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调(diào)基础(chǔ)建设(shè)，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期发展工业化(huà)的进程大于(yú)城市化进程(chéng)，唯有解决住房(fáng)基础等城(chéng)市(shì)化配(pèi)套问题，才能进一(yī)步推进城市化。但(dàn)当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也出现了分配不公(gōng)、效率低、配套(tào)差等问题，因此福利分房制度不再适用于当(dāng)时的(de)国情。叠(dié)加房地产市场面临商(shāng)品(pǐn)房的(de)需求量大，而社(shè)会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房供应量小的(de)困境，此(cǐ)时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内(nèi)地房地产市场的(de)一针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内地逐步(bù)引进中(zhōng)国(guó)香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多(duō)项文(wén)件，大力支持国内房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止(zhǐ)住(zhù)房(fáng)无偿(cháng)实(shí)物分配，逐步(bù)实行住(zhù)房分配货币化、住房供(gōng)给(gěi)商品(pǐn)化(huà)、社会化的(de)住(zhù)房新体制，从计(jì)划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的(de)商品房。房地产市(shì)场采用(yòng)预(yù)售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房企缺少资(zī)金(jīn)和开(kāi)发时间周期(qī)长(zhǎng)的两大难题，开(kāi)发商(shāng)以预售款撬动下(xià)一个项目(mù)的开发(fā)，形成滚动开发模式(shì)，住房(fáng)供应速度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中国人(rén)民银行等多方迅速出(chū)台(tái)相关的信贷政(zhèng)策(cè)，支持(chí)购房者(zhě)，极大作用推动了房地(dì)产市场的发(fā)展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形(xíng)成(chéng)契合中(zhōng)国内地的(de)商品房预售制度。预售制(zhì)的初(chū)衷(zhōng)是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说(shuō)，是(shì)指房地产开发企(qǐ)业将正在建(jiàn)设(shè)中的房屋预先出售给购房者，由购(gòu)房者(zhě)支付(fù)定(dìng)金或房(fáng)款(kuǎn)的行为(wèi)。区别(bié)于中国香港，在(zài)中(zhōng)国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地(dì)产开发商办理(lǐ)预(yù)售许可(kě)证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记(jì)和(hé)预告登记(jì)-交付房(fáng)屋(wū)。在购(gòu)房(fáng)过程中，购房者(zhě)需(xū)要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的(de)形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能(néng)已(yǐ)拿到(dào)了全部购房(fáng)款(kuǎn)，这点与中国香(xiāng)港的(de)按(àn)照工程进度付款有所不同。对中(zhōng)国内地的(de)开发商(shāng)而言，预售制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化(huà)进程(chéng)，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最主要方式，预售(shòu)制极大(dà)缩短房(fáng)企(qǐ)现金回(huí)笼周期，同时增加(jiā)市场商(shāng)品房供应，推动(dòng)了城镇化发(fā)展进程。预售制(zhì)在(zài)过(guò)去20多年对中国内地(dì)房(fáng)地产市场(chǎng)的稳(wěn)步发展起到了重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解(jiě)决了房地(dì)产市场快速发(fā)展阶段的资金需求，也提高(gāo)了居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨大(dà)进步，数十年时间走完发达国家几百年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改革开(kāi)放(fàng)以来，城镇化进程进入(rù)快速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人(rén)增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建(jiàn)成区面积(jī)由(yóu)7438平方公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城(chéng)镇住宅存量从不到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套数从(cóng)约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已(yǐ)成为中国(guó)内地(dì)商(shāng)品房销售(shòu)最主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品住宅期房(fáng)销售(shòu)面积占(zhàn)总销售(shòu)面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了(le)中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房(fáng)地产历经(jīng)二(èr)十多年长周期繁(fán)荣(róng)，行业各项指标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增(zēng)速(sù)10.6％。房地(dì)产开发投资(zī)完成额(é)从0.4万亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿(yì)元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的(de)快速发展(zhǎn)，房地产企业(yè)从无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动的上下游产(chǎn)业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业(yè)增(zēng)加值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其中房(fáng)地产(chǎn)对金融(róng)、批(pī)发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道0031是哪个国家的区号啊，00371是哪个国家的区号，2020年(nián)房地(dì)产完全拉动的(de)投资占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从(cóng)房地(dì)产(chǎn)贷款占(zhàn)银(yín)行各项贷(dài)款余(yú)额(é)的比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道(dào)业务，占比超(chāo)过(guò)三(sān)分之一。从房(fáng)地产融资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企(qǐ)大面(miàn)积违约(yuē)，将导致银行不(bù)良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们的《中国(guó)住房市值测(cè)算报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的(de)10.8万亿美(měi)元、英法德三(sān)国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住房(fáng)市值占股债房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的(de)64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值的比(bǐ)例较高，主要(yào)是因(yīn)为住房市值高，以及(jí)中国资(zī)本(běn)市场发育尚不(bù)成(chéng)熟，直(zhí)接融资比例较(jiào)低(dī)，股票、债券(quàn)市值较低，居(jū)民(mín)投资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制背后潜(qián)藏的风(fēng)险确(què)实存在，当(dāng)前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对(duì)购买者的单方面不公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不(bù)能(néng)交付的(de)风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在(zài)此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要承担(dān)延迟(chí)交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开(kāi)发商之间的购(gòu)房合同(tóng)、购(gòu)房者和银(yín)行的按揭贷款(kuǎn)合同是两(liǎng)个独立(lì)的(de)合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能(néng)根据购房合同(tóng)向开发商主张权力(lì)，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按时向银行(xíng)进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发(fā)资(zī)金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响自身信用和(hé)购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金(jīn)融层(cén0031是哪个国家的区号啊，00371是哪个国家的区号g)面看，银行(xíng)作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营(yíng)不(bù)善，出现资金链断裂等(děng)一系列问题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等(děng)情(qíng)况(kuàng)，而房企通(tōng)过与(yǔ)购房(fáng)者(zhě)签订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经从(cóng)银行获得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或(huò)短期(qī)不能还款等，则风险完全由银行承担，银行(xíng)将面(miàn)临较(jiào)大的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看，购房者的预售(shòu)监管资金去哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没(méi)钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售(shòu)管理办(bàn)法》中明确规定了开发(fā)企(qǐ)业预(yù)售商品房所得款项(xiàng)应(yīng)当用于有关的工(gōng)程建设，商品房预(yù)售(shòu)款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国并没有统一(yī)的预售资金监管(guǎn)规定，各地(dì)实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等(děng)城(chéng)市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而(ér)事实是，不少购房款未进(jìn)入(rù)监管账户、或进入监(jiān)管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫(pò)继续还款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实(shí)际(jì)上(shàng)，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款监(jiān)管账户(hù)资金(jīn)，是行业(yè)“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以(yǐ)工程建设(shè)名(míng)义(yì)，获(huò)得监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在(zài)房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流(liú)动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于(yú)购房(fáng)者预付资金，一般设有定金(jīn)或预付款保护(hù)机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购房者支付的(de)预付款比例相对较低，绝大(dà)部(bù)分(fēn)房款在房(fáng)屋交(jiāo)付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付(fù)方(fāng)式：预付款一般以定金方(fāng)式支(zhī)付，或(huò)按工程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放(fàng)，购房者(zhě)开始月供(gōng)；二是房屋交付(fù)后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房(fáng)提供期(qī)房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)障购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房(fáng)屋交付(fù)质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期(qī)房由(yóu)政府或(huò)第三方验(yàn)收合格并(bìng)提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房(fáng)者支(zhī)付(fù)的房款。二是开(kāi)发商为(wèi)购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　美国期(qī)房定金一定(dìng)期(qī)限(xiàn)内无条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金(jīn)比(bǐ)例一(yī)般为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美(měi)国(guó)官(guān)方数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)方面，除定金或首付外(wài)，购房者在房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)通(tōng)过(guò)按揭贷(dài)款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面(miàn)，美国(guó)为防止开发商挪(nuó)用资(zī)金，购房者的定金及首付款由(yóu)第三方公证(zhèng)行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如(rú)果(guǒ)开(kāi)发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申(shēn)请仲裁取回，且不承(chéng)担(dān)任何责任与损失。而开(kāi)发(fā)商在(zài)房屋建设过程中的资金(jīn)全部来(lái)自银行(xíng)，银行根据(jù)工程进度向开(kāi)发商提供一(yī)定比(bǐ)例的(de)贷款，由于(yú)开(kāi)发(fā)商挪用(yòng)资金直(zhí)接损害银行利益，银行有充分(fēn)动机监管开发商施工进度。开发商在房(fáng)屋交(jiāo)付时需取得由(yóu)政府相关(guān)部门经(jīng)审查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得(dé)到购房者(zhě)支(zhī)付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按(àn)建造工(gōng)期进(jìn)度(dù)支付，按揭按工(gōng)期放(fàng)款后还贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固(gù)定利率(lǜ)，开发商或购房者可(kě)购买(mǎi)期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目获(huò)批(pī)后即(jí)可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任何原因不能(néng)购买，定(dìng)金按照(zhào)德国法律全部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支(zhī)付公证费和土地交(jiāo)易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购(gòu)房款中，属(shǔ)于购房附(fù)加费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德(dé)国没有规定最低首付比例，可(kě)零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按(àn)工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比例(lì)因项目而异。一(yī)般来说，支付节(jié)点可分为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部完(wán)工，支(zhī)付(fù)比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在(zài)支付房款前申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔贷款给(gěi)予购房者(zhě)一定(dìng)使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公司针对(duì)期房设(shè)计了两种保险，保险的功能是(shì)当房(fáng)屋出现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保(bǎo)险公司保证开发商赔(péi)偿(cháng)或修复(fù)，开(kāi)发(fā)商(shāng)破产，由保险公(gōng)司负责(zé)相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　英国预(yù)售(shòu)制设有(yǒu)10％定(dìng)金保险保护(hù)机制(zhì)，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均(jūn)有一(yī)名律师，负责(zé)沟通期房交易中的房(fáng)产、资金(jīn)、合同等各个环(huán)节(jié)，各环(huán)节(jié)内(nèi)容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开(kāi)发(fā)商出现财(cái)务、经营问(wèn)题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采(cǎi)取按工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)的(de)方式，但是交房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例相对(duì)较低，一(yī)般会在合同签订(dìng)6-24个月(yuè)分(fēn)别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规(guī)定房(fáng)屋必(bì)须经过房产公(gōng)证公(gōng)司的检(jiǎn)验验收(shōu)后(hòu)才能交(jiāo)付，交付后方可(kě)按揭还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环(huán)节，英国期(qī)房预售资金监管极为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程(chéng)进(jìn)度、支(zhī)付相关款项(xiàng)过程(chéng)中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖(mài)方律师，卖(mài)方(fāng)律师(shī)转给开发商，即资(zī)金在进入开发商账户(hù)前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规(guī)范期房交(jiāo)易(yì)立(lì)法，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预(yù)售(shòu)房(fáng)定(dìng)金保(bǎo)全措(cuò)施”，交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束(shù)后(hòu)由于(yú)房(fáng)屋供给(gěi)严重失(shī)衡，叠加(jiā)法律空白，社(shè)会(huì)上“一房二卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期(qī)房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法(fǎ)律要求(qiú)开发商必(bì)须完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购(gòu)房合同(tóng)时(shí)，开发商(shāng)向金(jīn)融机构或指定(dìng)保证(zhèng)机构或保(bǎo)险机构(gòu)签订定金保证委(wěi)托(tuō)合同，设(shè)置购房者定金的保证或保险，并将相应(yīng)的保证金(jīn)证明书交付给(gěi)购(gòu)房者。除定金外，其(qí)他预先支(zhī)付的购房(fáng)款也受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证(zhèng)金证明书向金融机构(gòu)或保(bǎo)证(zhèng)机(jī)构或(huò)保险公司兑(duì)付(fù)，同时(shí)，开发商(shāng)需(xū)向购(gòu)房者赔付违(wéi)约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支(zhī)付(fù)最多不(bù)超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向银行申(shēn)请(qǐng)贷(dài)款，但交房(fáng)后(hòu)才开始按揭(jiē)贷(dài)款，除定金外的(de)剩余(yú)房款在交(jiāo)房后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期(qī)房购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资(zī)金进银行专(zhuān)门项目资金账户，交(jiāo)房(fáng)后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节(jié)，新加坡开发商(shāng)有统(tǒng)一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付(fù)15％的首付及印花税，同(tóng)时(shí)购(gòu)房者(zhě)向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡(pō)期房同样采取按工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对(duì)期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要(yào)求所有开发商遵守(shǒu)，支(zhī)付节点一般为(wèi)合同签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门(mén)窗等完工(gōng)等，支付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照工程(chéng)进度放款，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而(ér)增加，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款(kuǎn)会存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资(zī)金提取须与房屋(wū)建设有(yǒu)关。房屋(wū)交付后，购房者(zhě)享受(shòu)1年的房屋保修期，此(cǐ)后购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临界(jiè)点，重点(diǎn)是保交楼和房企重(zhòng)组。一(yī)方面(miàn)，加大对刚需和(hé)改善型需(xū)求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善应对局部停贷(dài)现(xiàn)象，重点是保交楼保复工(gōng)保民(mín)生(shēng)，给予强有力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从现(xiàn)在起，对还(hái)在(zài)正常运转(zhuǎn)的房(fáng)企包括民营企(qǐ)业，加大支持(chí)力(lì)度，由(yóu)优质房企牵头并购(gòu)重(zhòng)组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾(gù)化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制。长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。定(dìng)金环节，建立开发商(shāng)违约后定(dìng)金保(bǎo)护机制，如(rú)将已支付(fù)定(dìng)金(jīn)冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定(dìng)金安全(quán)。签订合(hé)同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入(rù)，为(wèi)房屋重大延期以及(jí)重大缺(quē)陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进度付款机制或交房后(hòu)按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监管环节，引入独立于(yú)开(kāi)发商(shāng)、银行的第三方(fāng)资(zī)金(jīn)监管机构，或由政府相关部门(mén)直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节(jié)，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取(qǔ)消商品房预(yù)售制(zhì)是(shì)大(dà)势所趋。一(yī)方面(miàn)，98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房(fáng)子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在(zài)全国(guó)套户比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售。另一(yī)方面，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对(duì)购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的(de)提(tí)升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币(bì)。

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