万柳(liǔ)书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被(bèi)全(quán)国知晓，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中(zhōng)赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书(shū)院(yuàn)再(zài)次受到舆(yú)论关注，起因中赫集团成(chéng)了共(gòng)同债务人被(bèi)中国信(xìn)达(dá)追债，中国信达(dá)为了(le)收回钱(qián)款(kuǎn)不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖。可(kě)问题(tí)是，这些房子(zi)早已(yǐ)售(shòu)出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥(chì)巨资购(gòu)入房产的有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖(mài)，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权(qDHC属于什么档次，dhc属于什么档次的化妆品uán)信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象(xiàng)的那么简(jiǎn)单(dān)。

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　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是(shì)万柳书院”，但谁都(dōu)没想到(dào)，这(zhè)个(gè)位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上(shàng)架(jià)了(le)“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目(mù)”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良债权转让项目的处置主体是中国信达(dá)资产管理股份有(yǒu)限公司北京市(shì)分公司（下称中国(guó)信(xìn)达北分），处(chù)置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司(sī)是共同债务人。目前，该项(xiàng)目(mù)已有1万次围观，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中国(guó)信达北分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅(zhái)的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄。如(rú)果该(gāi)报道属实(shí)，说(shuō)明这些房子实际上都(dōu)是卖出去了的，是(shì)有人(rén)住(zhù)的。

　　那(nà)为什么(me)中国信达的拍(pāi)卖(mài)页面上(shàng)又注明这75套(tào)房(fáng)子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有(yǒu)房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一财(cái)经的(de)报道证实了上(shàng)述(shù)内容(róng)。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押(yā)，所以不能网(wǎng)签、没(méi)办房本(běn)。

　　作为海淀的(de)顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北京的高(gāo)端人士，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等(děng)知名商(shāng)业大佬也(yě)是万柳书(shū)院(yuàn)的(de)业主(zhǔ)。另(lìng)据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有(yǒu)不(bù)少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已(yǐ)经支付价款并实际(jì)占(zhàn)有(yǒu)，那(nà)么(me)，中(zhōng)国信达转让这笔不良(liáng)债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的(de)，没准(zhǔn)还是(shì)债主中(zhōng)国信达(dá)。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行(xíng)中(zhōng)，业主(zhǔ)已经支付价款并实际占有，但未办(bàn)理过户手续的，如果业(yè)主没(méi)有过错(cuò)，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的(de)可以向(xiàng)法院提出(chū)执行异议(yì)申请，请求(qiú)法院解(jiě)除查封，同时可以(yǐ)联合(hé)起诉开发商(shāng)，要求退还购房(fáng)款或办理房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报(bào)公布《最(zuì)高人民法院关于商品(pǐn)房(fáng)消费者权(quán)利保护(hù)问(wèn)题的批复(fù)》，以(yǐ)司法解释的方式明确了(le)购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为目的购买房(fáng)屋并已支付全部(bù)价款，主张其(qí)房屋(wū)交付(fù)请求权优(yōu)先(xiān)于建设工程价款优(yōu)先受偿(cháng)权、抵押(yā)权以及其他债权的，人民法院应当(dāDHC属于什么档次，dhc属于什么档次的化妆品ng)予以支持。只支付了部分价款的商品房(fáng)消(xiāo)费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已(yǐ)实际(jì)支付剩余价款的，可(kě)以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如果这(zhè)75套(tào)房子(zi)均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实际上是(shì)个烫手(shǒu)山芋(yù)。可能不仅(jǐn)不能卖(mài)出去回本，抵押的(de)这(zhè)75套房子，还(hái)会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了(le)夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权(quán)公司中国信(xìn)达(dá)申(shēn)请不(bù)良债权转(zhuǎn)让，可(kě)以(yǐ)追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成(chéng)为赫华恒(héng)瑞唯一股东(dōng)。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退出(chū)了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金谷国际信(xìn)托有限责任(rèn)公司(sī)成(chéng)为了唯一股东，后(hòu)者(zhě)由(yóu)中国(guó)信达资(zī)产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较(jiào)其他房企，中赫集团既没有(yǒu)很大规(guī)模，也没有很高的国民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留(liú)下一个(gè)个(gè)传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集团进入(rù)北京(jīng)的(de)第(dì)一个豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛(dǎo)七号院(yuàn)3号楼，高(gāo)达30万/平(píng)米的天价，成为(wèi)当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了(le)市(shì)场(chǎng)强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开(kāi)发的(de)万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地(dì)以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知名(míng)房企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了北京万(wàn)柳地(dì)块，成(chéng)为北京当(dāng)年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以(yǐ)神秘高(gāo)端的姿态杀入(rù)市场，无(wú)论是一块块(kuài)从(cóng)荷兰运回(huí)来(lái)的灰砖垒(lěi)起来(lái)的五米高墙，还是每棵成DHC属于什么档次，dhc属于什么档次的化妆品本(běn)超(chāo)6万的成(chéng)年(nián)银杏树，还是每(měi)平米20万(wàn)元的价格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的(de)墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的(de)它，对手是当时有名的融(róng)创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业(yè)广场、恒大华府等，现如今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米(mǐ)的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊(jīng)人的36万元(yuán)/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经(jīng)推出(chū)了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知(zhī)名人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居住在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也(yě)因此，它(tā)被外界贴上了(le)，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅开发商光环的背(bèi)后，这(zhè)个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被(bèi)执(zhí)行人，被执行(xíng)标的(de)高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法律(lǜ)文书确定义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有(yǒu)迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳书院少爷(yé)”走(zǒu)红(hóng)之时(shí)，深(shēn)蓝财经就(jiù)曾深(shēn)挖出背后的中赫集(jí)团，发现(xiàn)其(qí)深陷财务(wù)危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发(fā)商到(dào)沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟(gēn)着急转(zhuǎn)直下。而(ér)追(zhuī)根溯源，这个转折(zhé)点，就在于收购北京(jīng)国(guó)安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但(dàn)转(zhuǎn)型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中(zhōng)赫集(jí)团就尝试过多元化业务(wù)，先(xiān)后(hòu)进(jìn)军能源市(shì)场、团购(gòu)网站，但最(zuì)终都惨淡收(shōu)场(chǎng)。最终(zhōng)，周金辉将转(zhuǎn)型的目光(guāng)，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家(jiā)。接(jiē)着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部(bù)全部(bù)股权(quán)。如(rú)果北京国(guó)安的估值(zhí)一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是这样，中赫为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人(rén)周金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目(mù)前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人(rén)包括海金商业保(bǎo)理、北(běi)京建(jiàn)工、山东国际信托、中融(róng)信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主(zhǔ)北(běi)京国(guó)安(ān)的(de)时(shí)间完全吻合(hé)。

　　然(rán)而，入(rù)主北京国安后，不(bù)仅国(guó)安的(de)经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所(suǒ)官网信(xìn)息(xī)显示(shì)，2020年(nián)，北京国(guó)安足(zú)球俱乐部(bù)实现(xiàn)营业收入(rù)1.03亿(yì)元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集(jí)团和周金(jīn)辉夫妇(fù)还在(zài)持续质押手中的中赫集团(tuán)股份(fèn)，但(dàn)国安和中赫的经营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团(tuán)被5次(cì)列被(bèi)执行人，执(zhí)行标(biāo)的(de)高达11亿(yì)，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国(guó)安，目前幸免于(yú)难。不过在实控(kòng)人(rén)都成(chéng)为老赖(lài)的情(qíng)况下(xià)，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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