文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取(qǔ)消预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条(tiáo)件的可以(yǐ)进行现房(fáng)销(xiāo)售”，不足一个月(yuè)时(shí)间(jiān)，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表(biǎo)态，试点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品房(fáng)预(yù)售制了，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还烂尾(wěi)了，这是(shì)对购(gòu)房者的(de)不公平。以后(hòu)谁有钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地产从大(dà)开发时代步(bù)入高质量发展(zhǎn)阶段的(de)必然趋势，也是(shì)对(duì)购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全国套户(hù)比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱(qián)，一手(shǒu)交房，天经(jīng)地义。当然二次(cì)房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性(xìng)稳定和房地(dì)产(chǎn)税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一定能实现房地(dì)产软(ruǎn)着陆和长期(qī)平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。从个人层面看，预(yù)售制对购房者非常(cháng)不公(gōng)平，比如(rú)，交房等待(dài)期一般为两(liǎng)年(nián)，在此(cǐ)期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇(yù)到下行周期(qī)，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，这样(yàng)有助(zhù)于落实中(zhōng)央房住不(bù)炒(chǎo)精(jīng)神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于(yú)房企稳健(jiàn)发(fā)展，一(yī)举多得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简单(dān)科普一下(xià)：商品房预(yù)售最早(zǎo)源于中国香港，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品(pǐn)房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香港，引(yǐn)入了(le)商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售(shòu)制。但(dàn)是，重点来了！发达(dá)国家一般有严格(gé)的(de)监管保障(zhàng)措施，开发商在项目(mù)获得政(zhèng)府批准后(hòu)才可以开(kāi)始销售，买家在购(gòu)买期(qī)房后并非像中国一样在支付完(wán)首付款后从银行一次性贷(dài)款支付(fù)剩余全部房款，而是根(gēn)据开发商工程进度在完(wán)全交(jiāo)房前进行分期(qī)支付。所(suǒ)以，预售制度是(shì)需(xū)要(yào)严格的资金(jīn)监管、分期支付以及违(wéi)约处(chù)罚措施作为保障的，如果没有这些保障(zhàng)措(cuò)施，一(yī)定会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购房民(mín)众不公平，所以(yǐ)不如(rú)借机(jī)取消预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观(guān)讲预售(shòu)制度有(yǒu)一(yī)定历史阶(jiē)段(duàn)性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆(gān)，不再把烂(làn)尾风(fēng)险(xiǎn)甩给老百姓和(hé)社(shè)会，当然(rán)这需要配套(tào)房企债务(wù)重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地(dì)产长效机制(zhì)。这(zhè)是个技术活，只(zhǐ)要坚持市(shì)场化改革(gé)，中国一定能化解这个难题(tí)，让(ràng)房(fáng)地产回(huí)归(guī)实体经(jīng)济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是(shì)所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开发商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本(běn)质(zhì)是向善(shàn)，是以客(kè)户为中心，房地(dì)产也不能(néng)例外(wài)，老(lǎo)百姓买房子(zi)是(shì)天大的事，烂(làn)尾毁三(sān)代(dài)，好房幸福一家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓(xìng)安居乐(lè)业、社(shè)会长治久安、行业企(qǐ)业健康发展的重大(dà)措施。在当(dāng)前的情(qíng)况下，取消预(yù)售制要结合(hé)稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通金融(róng)支持当期三(sān)好(hǎo)生、新(xīn)模式等综(zōng)合(hé)施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发展研究中(zhōng)心参与财税(shuì)改革方案研(yán)究时，对(duì)预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金(jīn)融稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购(gòu)房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五十(shí)年代在(zài)中国香港，楼(lóu)宇出租是(shì)地产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题(tí)，分(fēn)层销(xiāo)售孕(yùn)育而(ér)生(shēng)。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香港还(hái)未推(tuī)行公共房屋制度(dù)，许(xǔ)多人栖身于木(mù)屋或(huò)者其他临时住(zhù)宅(zhái)，住房的需求是相(xiāng)当(dāng)高，不过大多(duō)数(shù)居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需(xū)要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出(chū)租是中国香港地(dì)产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇分层(céng)出售(shòu)。这(zhè)模(mó)式(shì)一(yī)经推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民数量有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限公司(sī)，凭(píng)借(jiè)商业直觉和(hé)多(duō)年经营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业务的经验，对(duì)于商品流通、资金(jīn)周转有着独(dú)到的见解，在努(nǔ)力寻求方法(fǎ)加快自身资(zī)金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了(le)分层(céng)出售、还(hái)印(yìn)发售楼说(shuō)明(míng)书，上有文字(zì)详尽说(shuō)明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格(gé)、订购方法等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外一(yī)个亮点，即(jí)先收(shōu)取买家的(de)订金，采用类(lèi)似(shì)租金(jīn)的分期付款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的(de)钱，买家(jiā)就拥(yōng)有(yǒu)了自(zì)己的房产。这种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民众购房(fáng)的资金压力，加速(sù)了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制(zhì)造商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国香港房地产市场的一大特色(sè)，纵观中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心(xīn)的住房供不应求的(de)问(wèn)题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也(yě)出现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况，但(dàn)监管(guǎn)部门不(bù)断(duàn)完善、规(guī)范化，建立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理部(bù)门提升了(le)对于(yú)预售楼花制度的监管，即(jí)要求开(kāi)发商在预售(shòu)前(qián)，确保地价款已(yǐ)经全部(bù)支(zhī)付，还(hái)要(yào)证明自身有资(zī)金等能力把项(xiàng)目完成，资(zī)金(jīn)需放入律师(shī)所托管，支取时需律所和建筑师(shī)的核(hé)准。为了(le)防止开发(fā)商、律所、建(jiàn)筑师(shī)等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港(gǎng)要(yào)求律师(shī)行(xíng)在银行开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且(qiě)银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐步完(wán)善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代(dài)，中国内地面临住房需求(qiú)大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来(lái)，中国内(nèi)地优先发(fā)展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一(yī)导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化(huà)进程，唯有解决住(zhù)房(fáng)基(jī)础等城市化配套问题，才能进一(yī)步推进城市化。但当时推行(xíng)的是“统一(yī)管理，统一分配，以租养房”的(de)福利分房制度，住房市场发展起(qǐ)步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度(dù)也出现(xiàn)了分配不公(gōng)、效(xiào)率低、配套差等问题，因(yīn)此福(fú)利分房制度不再适用于当时的国情。叠(dié)加房地产市场(chǎng)面临商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大型房地(dì)产(chǎn)开发商，商(shāng)品(pǐn)房供应量小(xiǎo)的(de)困境，此(cǐ)时引入(rù)中国香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花”模(mó)式无疑是对内地(dì)房地产市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐(zhú)步引进中国香港(gǎng)预售商品房制度(dù)，先(xiān)后(hòu)出台(tái)多项文件，大力支持国内房地产市场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化城镇(zhèn)住(zhù)房制度改革，加快住房建(jiàn)设(shè)的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住(zhù)房分(fēn)配货币化、住房供给商品化(huà)、社会化的住房新体制，从计(jì)划经济下的福利分房(fáng)转向市场(chǎng)经济的(de)商(shāng)品房。房地(dì)产市场采(cǎi)用预售(shòu)制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的(de)两大难题，开发商(shāng)以(yǐ)预售款撬动(dòng)下(xià)一(yī)个(gè)项(xiàng)目的开发，形成滚动开发(fā)模(mó)式，住(zhù)房供应速度加快。自(zì)此中国(guó)内地开(kāi)始房改(gǎi)货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用推(tuī)动了(le)房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模(mó)式后，经调整形成契合(hé)中国内地的商品房预售(shòu)制(zhì)度。预售制的初衷是为了(le)缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体来(lái)说，是指(zhǐ)房地产开发(fā)企(qǐ)业将(jiāng)正(zhèng)在(zài)建设中的房屋预先出(chū)售给购房者，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于(yú)中国香港，在中国内地(dì)实践过程中(zhōng)，商(shāng)品房(fáng)预售流(liú)程为：房地产开发商(shāng)办(bàn)理预(yù)售许可(kě)证-签订(dìng)商品(pǐn)房(fáng)买卖合(hé)日本比中国富裕吗，日本富裕还是中国富裕同(tóng)-进行备案登记和预(yù)告(gào)登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中(zhōng)，购(gòu)房者需要(yào)一次(cì)性(xìng)付清首付款，并采用银(yín)行(xíng)贷款的形(xíng)式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了(le)全(quán)部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国香港的按照工(gōng)程进度付款有所不同。对中国内(nèi)地的(de)开(kāi)发(fā)商而言(yán)，预售制商品房(fáng)也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的最(zuì)主要方式(shì)，预售制极(jí)大(dà)缩短房企现金回笼(lóng)周期，同(tóng)时增加市(shì)场商品房供应，推动了(le)城镇化发展进(jìn)程。预(yù)售制在过(guò)去20多年对中国内(nèi)地(dì)房地产市场的(de)稳(wěn)步发展起(qǐ)到(dào)了重(zhòng)要作用，不(bù)仅(jǐn)解决了房地(dì)产市场快速发(fā)展阶段的(de)资金需求，也(yě)提(tí)高了居(jū)民(mín)居住(zhù)水平，中国内(nèi)地城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居(jū)到基(jī)本(běn)适居，住房事(shì)业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间(jiān)走完发达(dá)国家(jiā)几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成(chéng)区(qū)面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的(de)《中(zhōng)国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇(zhèn)住宅(zhái)存(cún)量从不(bù)到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均(jūn)住(zhù)房建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已(yǐ)成为中国内(nèi)地商品房销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地(dì)商品住宅期房(fáng)销售面积占总销(xiāo)售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计销(xiāo)售面积(jī)达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地产行(xíng)业的发展。中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房(fáng)地产历经二十(shí)多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销(xiāo)售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的(de)快(kuài)速发展，房地产(chǎn)企业从无到(dào)有(yǒu)、从(cóng)国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房(fáng)地产也成为拉动(dòng)中国内地(dì)经济(jì)高(gāo)增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带(dài)动的上下游产业链特别(bié)长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产(chǎn)业增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中房地产对(duì)金(jīn)融(róng)、批发、建(jiàn)材(cái)的带动(dòng)最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房(fáng)地产(chǎn)完全拉动的投(tóu)资占全(quán)社会固定(dìng)资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从(cóng)房地产贷款占银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道(dào)业(yè)务，占比超过三分(fēn)之(zhī)一。从房(fáng)地产(chǎn)融资(zī)存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月(yuè)占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约(yuē)，将导致(zhì)银行(xíng)不良(liáng)率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日本的(de)37％、英国(guó)的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例(lì)较(jiào)高，主要是因为住房市值高，以及(jí)中国资(zī)本市场发育(yù)尚不成熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债(zhài)券市值(zhí)较低(dī)，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面效(xiào)应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预(yù)售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单(dān)方面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一(yī)般为两年(nián)，在(zài)此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合(hé)同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者只能根(gēn)据购(gòu)房合同向开发(fā)商主(zhǔ)张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷(dài)款合同(tóng)按(àn)时向银行进(jìn)行贷款偿(cháng)还，因此购房(fáng)者承担的风险较大(dà)。

　　从(cóng)行业层面看(kàn)，预(yù)售制助推(tuī)部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠(gāng)杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险，进行影响自身信用(yòng)和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭贷款的(de)发放方，一旦房(fáng)企因为市场(chǎng)波动(dòng)或经营不(bù)善(shàn)，出现资金(jīn)链断裂(liè)等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房(fáng)企通(tōng)过与购(gòu)房者签订(dìng)的(de)预(yù)售合同(tóng)和按揭合同，已经从银(yín)行获得房(fáng)款，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短期不(bù)能(néng)还款等(děng)，则(zé)风险完全由银行承担，银(yín)行将(jiāng)面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的(de)预售监管资(zī)金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即(jí)没钱付(fù)工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中明确规定了(le)开(kāi)发(fā)企(qǐ)业预(yù)售(shòu)商品房所得款项(xiàng)应(yīng)当用(yòng)于有关的(de)工程建设(shè)，商品房预售款监管(guǎn)的具体办(bàn)法，由房地产(chǎn)管理部(bù)门制定(dìng)。但(dàn)多年以来全国并没有统一的(de)预售(shòu)资金(jīn)监管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金比例为(wèi)总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥(féi)等(děng)城市则(zé)按照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积(jī)或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未进入监管账户(hù)、或进入监(jiān)管(guǎn)账户后被(bèi)挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续(xù)建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款。那么(me)，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的(de)？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时代的高周转背景下(xià)，抽调预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方(fāng)，以工程建(jiàn)设(shè)名义(yì)，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的(de)工程款，远(yuǎn)超工(gōng)程(chéng)进(jìn)度所(suǒ)需(xū)。通过这(zhè)些方式套(tào)取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资(zī)金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款和楼盘(pán)建设，形(xíng)成一种资金循(xún)环高周转模式，但一(yī)定程度上把风(fēng)险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说，国外(wài)商品房预售制度呈(chéng)现以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对于购(gòu)房者预付资金，一般设有定(dìng)金或预(yù)付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付(fù)的预付款比例相对(duì)较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一(yī)般以(yǐ)定金方(fāng)式支付，或按(àn)工程进度分(fēn)期支(zhī)付(fù)，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式：一(yī)般(bān)采(cǎi)用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按(àn)照工程进度(dù)逐渐发放(fàng)，购房(fáng)者(zhě)开(kāi)始(shǐ)月供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房出(chū)现重(zhòng)大延期或(huò)重大(dà)缺陷(xiàn)时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋(wū)交付(fù)质量的(de)保障有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一(yī)是(shì)期房由政府或第三(sān)方验收合格并提供验收(shōu)凭证后，开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房(fáng)者(zhě)提供一(yī)定的保修(xiū)期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满，购房(fáng)者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金(jīn)第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无(wú)条(tiáo)件(jiàn)返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交付前(qián)资金由第(dì)三方全(quán)程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环(huán)节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购(gòu)房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美(měi)国为防止开发商挪用资金，购(gòu)房(fáng)者的定(dìng)金及首付款由(yóu)第(dì)三方公证(zhèng)行(xíng)或产权保险公司(sī)的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘(pán)烂(làn)尾，购房者(zhě)资金可通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责任与(yǔ)损失(shī)。而开发商在房屋建设过(guò)程中的资(zī)金全(quán)部(bù)来自银行，银行根据工(gōng)程进度向(xiàng)开发商提供一定比例(lì)的贷(dài)款，由于开(kāi)发商挪用资金直接损害(hài)银行利(lì)益，银行(xíng)有(yǒu)充分动机监管开发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交付时需(xū)取得由(yóu)政府相关部门经(jīng)审查后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证(zhèng)向银(yín)行得(dé)到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房(fáng)可零首付购房，房款按(àn)建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利率，开发(fā)商或购房(fáng)者可购买期房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批(pī)后即(jí)可(kě)预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并(bìng)进行(xíng)预约公证，签订(dìng)合(hé)同后定金退还。如由于任何(hé)原因不(bù)能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支付(fù)公证费和土(tǔ)地交易税，分(fēn)别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在(zài)购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定(dìng)最低(dī)首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按(àn)工期支付房款(kuǎn)的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具(jù)体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工(gōng)、室(shì)内清洁(jié)及墙(qiáng)面完(wán)工、地(dì)板完工、全部完工，支付(fù)比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房(fáng)款前申请房贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定(dìng)利(lì)率，银行(xíng)按(àn)施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期限(xiàn)，期(qī)限结(jié)束后，购(gòu)房者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对期房设计了两种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的(de)功能是当房屋出现重大延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司(sī)负责相应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发商或(huò)购(gòu)房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英(yīng)国(guó)预售制(zhì)设(shè)有10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双(shuāng)方均有(yǒu)一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的(de)房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无(wú)误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保护(hù)机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问(wèn)题(tí)时，购房(fáng)者(zhě)10％的定(dìng)金由保险公(gōng)司(sī)赔付，而(ér)超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要(yào)在合(hé)同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工程进度付款的方式(shì)，但是交房前付(fù)款比例相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付(fù)环(huán)节(jié)，英国规定房屋(wū)必须经过房(fáng)产公证公司的检(jiǎn)验验(yàn)收后才能交付，交付(fù)后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节，英(yīng)国期房预售(shòu)资金监(jiān)管(guǎn)极为严格(gé)，资金也由律师(shī)监管，在确认工程进度(dù)、支付相关款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由(yóu)买房律师(shī)将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资(zī)金在进(jìn)入开发商账(zhàng)户前经过两道关(guān)口，有利于保障购(gòu)房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付款保全(quán)措(cuò)施

　　日(rì)本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日(rì)元时，开发(fā)商(shāng)必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需日本比中国富裕吗，日本富裕还是中国富裕返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本二战结(jié)束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡(héng)，叠加法律空白(bái)，社会(huì)上“一房(fáng)二卖(mài)”现象普遍，为此，日(rì)本政(zhèng)府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部(bù)规范(fàn)期房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定(dìng)金保护(hù)方(fāng)面，根据日本(běn)《宅(zhái)地(dì)建物取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发(fā)商必(bì)须完成定金(jīn)保全措施才(cái)可预售。什么是定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施？即买卖双方签(qiān)订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同时，开发(fā)商(shāng)向(xiàng)金融(róng)机构或指定保(bǎo)证机构或保(bǎo)险机构签订定金(jīn)保证委托合同(tóng)，设置购房(fáng)者定(dìng)金的保证或保险，并将相应(yīng)的(de)保证金证(zhèng)明书交付(fù)给购房者。除定金(jīn)外，其他预(yù)先支付的购房款也受该措(cuò)施保护。若开发(fā)商(shāng)倒闭导致期(qī)房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环(huán)节，交(jiāo)房前只需支付最多不超(chāo)20％的定金(jīn)，签订购房合同后(hòu)，购房者即可向银(yín)行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的(de)剩余房款在交(jiāo)房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的(de)订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度(dù)支(zhī)付，所有资金进(jìn)银行(xíng)专门项目(mù)资金(jīn)账(zhàng)户，交房后(hòu)满1年保(bǎo)修(xiū)期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发(fā)商有统(tǒng)一的选购(gòu)权(quán)合同(tóng)以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行OTP则进一(yī)步(bù)签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花(huā)税，同时购房者向(xiàng)银行申请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期(qī)房同样采取按工(gōng)程(chéng)进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房(fáng)付(fù)款流程做了(le)统一详(xiáng)细规定，要(yào)求所有开(kāi)发商遵守，支付节(jié)点一(yī)般为合同(tóng)签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门(mén)窗(chuāng)等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进度放款，月(yuè)供在此过程中(zhōng)随着放(fàng)出贷款的增加(jiā)而增(zēng)加，未放款部分(fēn)无(wú)需月(yuè)供。

　　资(zī)金监管方面，购(gòu)房(fáng)者的订金与付(fù)款会存入银(yín)行专门的项目资金账(zhàng)户(hù)，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付(fù)后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当前房地(dì)产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一(yī)方(fāng)面，加大对刚(gāng)需和改善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对(duì)局部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强有力的金融(róng)工具支持。另一方面(miàn)，从现在(zài)起(qǐ)，对还在(zài)正常运转的房企包括民营企业，加大支持力(lì)度(dù)，由优质房(fáng)企牵头并购(gòu)重(zhòng)组整(zhěng)个行业，为每个房(fáng)企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期(qī)来(lái)看，应充分估计形势复(fù)杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳(wěn)定和(hé)房(fáng)地产税(shuì)。定金环节(jié)，建(jiàn)立(lì)开发商(shāng)违(wéi)约后定金(jīn)保护机制，如(rú)将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者定金安(ān)全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重大延期(qī)以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等情况提供(gōng)充分(fēn)的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环节，建立按工(gōng)程进(jìn)度付款机制或交房后按(àn)揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分(fēn)保护(hù)购(gòu)房者的权益。资(zī)金监管环(huán)节，引入独(dú)立于开发商(shāng)、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或由(yóu)政(zhèng)府相关(guān)部门直接监管，以此(cǐ)防(fáng)止资金挪用(yòng)现象。交付(fù)环节，建立商品房保修期(qī)制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋(wū)质量(liàng)问题(tí)全(quán)权负责、免(miǎn)费维修(xiū)，购(gòu)房(fáng)者在(zài)保修期结束后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售制(zhì)是(shì)大(dà)势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发(fā)进入存量时代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的(de)预售(shòu)制(zhì)已经(jīng)过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。另(lìng)一方面，取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的(de)营(yíng)销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

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