近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日，公募REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高比例稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs主要特征(zhēng)之一(yī)，稳(wěn)定分(fēn)红体现(xiàn)出该类产(chǎn)品(pǐn)长(zhǎng)期投(tóu)资价值，通过观测(cè)经营活动现金流、可(kě)供分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况的(de)“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投(tóu)资者(zhě)注意，与产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在(zài)经营权(quán)到期后不再(zài)产生(shēng)现金收益(yì)，特许经营权分(fēn)红目(mù)前已包含了利润分配(pèi)和本金的归还，在(zài)选择(zé)投资标的时(shí)应了(le)解(jiě)资产(chǎn)类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未(wèi)公布(bù)。整体来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年(nián)分配金额占可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分(fēn)配比(bǐ)例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人对此(cǐ)表示，投(tóu)资(zī)公募(mù)REITs的主要收益(yì)来源为持有期分红收益，以及基金份额交(jiāo)易(yì)价格的变化。基金份额二级市(shì)场价格受到公募(mù)REITs资产运(yùn)营情况及(jí)市(shì)场因素的(de)综(zōng)合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红预期(qī)则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设(shè)施资产(chǎn)的经(jīng)营(yíng)现金流，投资人通过基金募集材(cái)料和信息披露(lù)文件(jiàn)，结合行(xíng)业及市场情况，可以分析(xī)基础设施项目的(de)经营业绩，作为(wèi)进行投(tóu)资决(jué)策(cè)的(de)重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价格变化导(dǎo)致的浮(fú)盈或浮(fú)亏，分(fēn)红(hóng)作为基金份额持(chí)有(yǒu)人实际获得的现金收益，对于(yú)长期(qī)投资者更(gèng)具参考价值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李(lǐ)华(huá)平也(yě)表(biǎo)示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投资基(jī)金指引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基(jī)础(chǔ)设施(s清朝八王之乱是哪八王，西晋八王之乱是哪八王hī)基(jī)金应(yīng)当(dāng)将90％以上(shàng)合(hé)并后基金年(nián)度(dù)可分配金额以现(xiàn)金形式分(fēn)配给投资者，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度来看，基(jī)础设施(shī)公募(mù)REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价格(gé)反(fǎn)映(yìng)这类产品“股性”的一面(miàn)，分(fēn清朝八王之乱是哪八王，西晋八王之乱是哪八王)红(hóng)体现了(le)这类产(chǎn)品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似(shì)于债券(quàn)派息(xī)，但不等(děng)同(tóng)于债券(quàn)的固定(dìng)利(lì)息回(huí)报(bào)，而(ér)是由可供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构投资者的(de)角度来(lái)看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机(jī)构投资者(zhě)的投资品(pǐn)类，为资(zī)产配置多(duō)元化提(tí)供抓手(shǒu)，具(jù)有较(jiào)强的(de)配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够(gòu)帮(bāng)助机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)稳定(dìng)收益。机构(gòu)投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对(duì)于投资债(zhài)券相(xiāng)对高的收益(yì)性(xìng)，在有效控制风险的前提下(xià)，增(zēng)厚资产包(bāo)收益，起到投资(zī)“压舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级(jí)市场价(jià)格走(zǒu)势(shì)的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募(mù)REITs的二级市场(chǎng)表现(xiàn)看(kàn)，截至4月(yuè)21日，今年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股(gǔ)票和债券宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济(jì)的影响，可分配(pèi)金额完成率不达预(yù)期，一定程度(dù)上(shàng)影响(xiǎng)了(le)公募REITs二(èr)级市场的(de)价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动(dòng)受多重因素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市(shì)场价(jià)格的主要因(yīn)素之一，而稳定(dìng)的分红有利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资(zī)。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人(rén)也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股(gǔ)票和债券回归(guī)的过程；另一(yī)方(fāng)面(miàn)，基础(chǔ)设(shè)施项目的经营业绩相对经济活力(lì)的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额的开盘指导价(jià)做调减处(chù)理，调减金额根据单位基金份额的分红(hóng)金额进行计算(suàn)。除(chú)权操(cāo)作是对分红前后基金(jīn)份(fèn)额净值变化的修(xiū)正(zhèng)，使(shǐ)投(tóu)资人在基金分红前后(hòu)均(jūn)可(kě)以获得公(gōng)平的投资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可增强投(tóu)资者长期投资的信心，同时需(xū)结合持有产品的特性，关注二级市(shì)场扰动(dòng)对整体(tǐ)收益的影响程(chéng)度(dù)。”中航基金(jīn)相关人(rén)士(shì)也(yě)称。

　　特许经营权(quán)分(fēn)红包括利润分配(pèi)和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应(yīng)了解底层(céng)资产情(qíng)况

　　多位业内(nèi)人(rén)士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前(qián)提(tí)是本金之上的(de)增值部分不同(tóng)，特许经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是(shì)本(běn)金与增值两个(gè)部分，两个部(bù)分之间(jiān)的比例是变动的，与现有公募(mù)基金(jīn)分红差异很大，大多数(shù)普通投资者可能把(bǎ)“分派”金(jīn)额误(wù)认为是持(chí)续分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金价值面临极(jí)大不确定性，这是该(gāi)类投资(zī)者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经营(yíng)权类和产权类两大资(zī)产(chǎn)类型，持(chí)有产权类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要包括每年的现金分红及资产增(zēng)值的(de)收益，而持有特许经营(yíng)类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红。其中，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类资(zī)产的分红包括了利润分配和本金(jīn)的归还(hái)，两者(zhě)的比率也是变动(dòng)的，对(duì)特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类资(zī)产的公募REITs可以内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者在选择投资标的时(shí)，应了(le)解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其(qí)分红相当(dāng)于(yú)包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多(duō)，债(zhài)性偏强。而(ér)产(chǎn)权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产(chǎn)的(de)价值增值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者在(zài)选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择(zé)产品的二级(jí)市场价格和分(fēn)红有合(hé)理预(yù)期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人也认(rèn)为，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特许经(jīng)营项目在经营权到期后不(bù)再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理(lǐ)解(jiě)为(wèi)“分派”比“分红”更(gèng)加准确(què)。基于这个(gè)特点，剩余经营(yíng)期限较(jiào)短的特许经营项目(mù)，通常具备更高(gāo)的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目(mù)，即使分派率相对较低，也有足够年(nián)限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金该负责人(rén)提醒投资者注意，特许经营(yíng)权项目(mù)的分派金额包(bāo)含了投资(zī)本金，在(zài)不进行扩募的(de)情况下，基金份额单价随着(zhe)分(fēn)派(pài)进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自(zì)项(xiàng)目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或建筑的(de)剩(shèng)余使用年限一(yī)般较长，再加上到(dào)期后通过对(duì)建筑的更新改造(zào)或补(bǔ)缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等(děng)追加投资(zī)，有机(jī)会进一步(bù)延长(zhǎng)经营(yíng)期限。这种类似永续经(jīng)营的假设(shè)反映在(zài)基础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的(de)资产投(tóu)资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益(yì)率等指标

　　评估项目底(dǐ)层(céng)资产运营情(qíng)况

　　在基金(jīn)分红的(de)时(shí)点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品分红期(qī)，投资者可以观测经(jīng)营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观(guān)察和评(píng)估项目(mù)底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中(zhōng)，跟(gēn)现金相关的指标有两(liǎng)个：一是年报(bào)中披露的经营活动现(xiàn)金流，二是可(kě)供分(fēn)配现金，二者存(cún)在本质性区(qū)别。经营活(huó)动(dòng)产生(shēng)的现金净流量(liàng)是指企(qǐ)业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基(jī)于企(qǐ)业本身经营活动产生；可供分(fēn)配的(de)现金实质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表(biǎo)的项目(mù)进行调整，加期初现金，最终得(dé)到的账面现金(jīn)。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体(tǐ)现在相对股(gǔ)债市场(chǎng)独立的资产配(pèi)置功能(néng)，比(bǐ)较适合长期持(chí)有(yǒu)。建(jiàn)议投资(zī)者对经营(yíng)权类的资产可(kě)以更(gèng)多(duō)关注内部收益率的高低，对产权类的资(zī)产更多关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资产的(de)经营净现金流(liú)，所以底层资(zī)产运营情况直接(jiē)影(yǐng)响投资回清朝八王之乱是哪八王，西晋八王之乱是哪八王报(bào)，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益(yì)人综合实力、运营管理机(jī)构实力、公募(mù)基金(jīn)管理(lǐ)人(rén)实力(lì)等多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报也显示，公募(mù)REITs进入密(mì)集分(fēn)红期(qī)，由于分红交易带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前(qián)市场(chǎng)接(jiē)连(lián)回调(diào)，建议投资者关注有(yǒu)基本面(miàn)支(zhī)撑、填权效应相对明(míng)显、同时分红规(guī)模(mó)较为(wèi)可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发行首年(nián)及次年的(de)可供分配金额(é)预测。投资(zī)者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集(jí)材料(liào)中披(pī)露预测进行比较分析，结(jié)合(hé)经济及市场的实际(jì)环境，对基础设施项目的(de)运营(yíng)业绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上(shàng)述负责人也称。

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