近两年(nián)火爆的创(chuàng)新产品公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的(de)REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现(xiàn)出(chū)该类(lèi)产品长(zhǎng)期(qī)投资(zī)价值，通(tōng)过观测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供(gōng)分配现金等(děng)指(zhǐ)标，也是观(guān)察REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗口”。他们(men)也(yě)提醒普通投资者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目(mù)在(zài)经营权到期后不再产生现金(jīn)收益(yì)，特(tè)许经(jīng)营权分红目前已包含了利(lì)润分配和本(běn)金的归还(hái)，在选择投资标的时应了(le)解资(zī)产类型和分(fēn)红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集分(fēn)红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出了高比(bǐ)例的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可供分配金额比(bǐ)例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金相关负责人对(duì)此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益(yì)来源为(wèi)持有期(qī)分红(hóng)收益，以及基金份额交易价(jià)格的变(biàn)化。基(jī)金份额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产运营情况及市(shì)场(chǎng)因(yīn)素(sù)的综合(hé)影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主要(yào)来自(zì)基础设(shè)施资产的经营现金流，投(tóu)资(zī)人通(tōng)过基金募集(jí)材料和信息(xī)披露文件，结合行业(yè)及(jí)市场情况，可以分析(xī)基(jī)础设施项目的经(jīng)营业绩(jì)，作为(wèi)进行投资(zī)决策的重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份(fèn)额二级(jí)市场(chǎng)价格变(biàn)化导致(zhì)的(de)浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收(shōu)益(yì)，对于长(zhǎng)期投资者更具参考(kǎo)价(jià)值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资(zī)中(zhōng)心运(yùn)营高级(jí)副(fù)总(zǒng)小学六种说明方法及作用，六种说明方法及作用(简短)监(jiān)李(lǐ)华平(píng)也表示，根(gēn)据《公开(kāi)募集基础设施证券(quàn)投资基(jī)金(jīn)指引(yǐn)（试行）》及(jí)相关法(fǎ)规要求，基(jī)础设施基金应当(dāng)将90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金额以现金形(xíng)式分配(pèi)给投(tóu)资者，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分(fēn)红机制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投资价值(zhí)。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市(shì)场价(jià)格(gé)反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红体现了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红(hóng)要求，分红类似(shì)于债券派息，但不(bù)等同于(yú)债券的(de)固(gù)定利(lì)息回报，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰(fēng)富了机构投资者(zhě)的投(tóu)资品类，为资产配(pèi)置多(duō)元化(huà)提供抓手，具有较强(qiáng)的(de)配置价值。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的分红(hóng)能(néng)够帮助机构投资(zī)者(zhě)稳定(dìng)收益(yì)。机(jī)构投(tóu)资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投(tóu)资债券相对(duì)高的收益性(xìng)，在有效(xiào)控制(zhì)风险的前提下，增厚(hòu)资产(chǎn)包收(shōu)益(yì)，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分红水平的(de)预期，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金(jīn)二(èr)级市场价格(gé)走势的关键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的二级市场(chǎng)表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济(jì)的影响，可分配(pèi)金额(é)完成率不达预(yù)期，一定(dìng)程(chéng)度上影响了(le)公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平(píng)称，公募(mù)REITs二(èr)级市场的(de)价格(gé)波动(dòng)受(shòu)多重因素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价(jià)格的(de)主要因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸(xī)引(yǐn)投资者参与公募(mù)REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人(rén)也表(biǎo)示，近期经济预(yù)期(qī)恢复(fù)，一方面市场热(rè)点(diǎn)呈现向股票和(hé)债券回归的过程；另一(yī)方面，基础设施项目的经营业绩相对经济(jì)小学六种说明方法及作用，六种说明方法及作用(简短)活力(lì)的(de)改善有(yǒu)一(yī)定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权日，将对基(jī)金(jīn)份额(é)的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单位基金份额的分(fēn)红金(jīn)额(é)进行计算(suàn)。除权操(cāo)作是对(duì)分红前后(hòu)基(jī)金(jīn)份额净(jìng)值变化的修正，使(shǐ)投(tóu)资人在基金分红前后(hòu)均可以获得公平的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资(zī)的信(xìn)心，同时需(xū)结合(hé)持有产品的(de)特性，关注二级市(shì)场扰动(dòng)对整体收益的影响程(chéng)度(dù)。”中航基金(jīn)相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分(fēn)配(pèi)和本金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业(yè)内(nèi)人士还提(tí)醒，与现有公募基金(jīn)分红前提是本(běn)金之上的(de)增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金(jīn)与增值两个部分，两个(gè)部(bù)分(fēn)之间的比例是变动(dòng)的，与现有公募基(jī)金(jīn)分红差(chà)异很(hěn)大，大多数普通投资者可能(néng)把“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期(qī)后基金(jīn)价值面临极大不确定(dìng)性(xìng)，这是该类(lèi)投资者(zhě)应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营(yíng)权类和产权类(lèi)两大资产类型(xíng)，持(chí)有产权类产品的(de)收益主要包括每年的现金分红(hóng)及资(zī)产(chǎn)增值的(de)收(shōu)益，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特(tè)许经(jīng)营权(quán)类资产(chǎn)的分红包括了利润分配和本金(jīn)的归还，两者的比率也(yě)是变动的(de)，对特许经营权类资(zī)产的公募(mù)REITs可(kě)以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资(zī)收益(yì)。普通投资者在(zài)选择投(tóu)资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资(zī)产(chǎn)属性不同而形成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏(piān)强。而产权(quán)类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层(céng)资产的价值增值(zhí)，所以相对(duì)股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资(zī)产属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价格和分红有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也(yě)认为，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营项目在经营权到期后不再能产生现金收益，因(yīn)此将(jiāng)可供分配金额(é)的(de)分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经营项(xiàng)目，通常具备更(gèng)高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经营权(quán)项目，即使分(fēn)派(pài)率相对较低，也有足够(gòu)年限收(shōu)回本金并取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资者注(zhù)意，特许经营(yíng)权项目的分派金额包含了投资(zī)本金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分(fēn)派进度(dù)逐年下降是(shì)正(zhèng)常现象，投资特(tè)许经(jīng)营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产(chǎn)生(shēng)的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土(tǔ)地(dì)或建筑的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延(yán)长经营期限。这种类(lèi)似(shì)永续经营的假(jiǎ)设反映在基础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的(de)资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的(de)时点，多位业(yè)内人(rén)士还(hái)表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观(guān)测经(jīng)营活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金、内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)等(děng)指标，来观察和评估项目底(dǐ)层(céng)资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是(shì)年报(bào)中披露(lù)的经营(yíng)活动现(xiàn)金流(liú)，二是可供分配现(xiàn)金，二者(zhě)存(cún)在本(běn)质性区别。经营活动产(chǎn)生的现金净流量是(shì)指企业(yè)经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基于(yú)企业本身经营(yíng)活动产生(shēng)；可供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响(xiǎng)利润(rùn)表的(de)项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新选择，投资价值体现在相对股债市(shì)场独(dú)立的资(zī)产配置功能，比较适合长期持有。建议投(tóu)资者(zhě)对经营权类的资产可(kě)以更多关注内部收(shōu)益率的高低，对(duì)产权(quán)类(lèi)的资产(chǎn)更多关(guān)注分派率(lǜ)高低(dī)。因(yīn)为公(gōng)募REITs可(kě)分(fēn)配(pèi)收(shōu)益主要来自底层资产的经营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以底(dǐ)层资产运营(yíng)情况直接影响投资(zī)回报，投资者可(kě)综(zōng)合考虑原始(shǐ)权益人综合(hé)实力、运营管理机(jī)构实力、公募基(jī)金管理(lǐ)人实力等多重因素(sù)来选择投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于(yú)分红交易(yì)带来的短期博弈机会(huì)仍(réng)在，叠加(jiā)此前市场接(jiē)连回调，建议(yì)投资者(zhě)关注有基本面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明(míng)REITs在发(fā)行(xíng)首年(nián)及(jí)次(cì)年的可供分配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的(de)实际(jì)分红金额与募集材料中(zhōng)披露预测进(jìn)行(xíng)比较分析(xī)，结合经济及市场的实(shí)际环境，对基础设施项目的运营业(yè)绩(jì)及REITs的(de)管理能(néng)力进行(xíng)判断。”中金(jīn)基金(jīn)上述负责人也(yě)称。

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