近两年火爆的创新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进(jìn)入(rù)密(mì)集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内人士(shì)对此表(biǎo)示，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定(dìng)分红体现出该类产品长期投资价值，通(tōng)过观测(cè)经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金等(děng)指标，也(yě)是观察REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒普(pǔ)通投资者(zhě)注(zhù)意，与产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许经营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权到(dào)期后不再产生现金(jīn)收(shōu)益，特许(xǔ)经营权分红目前已包含(hán)了利润分(fēn)配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况(kuàng)尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈现出了(le)高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分(fēn)配金额占可供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责(zé)人对(duì)此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益(yì)来源(yuán)为持有期分红收益，以及基金(jīn)份额交(jiāo)易价(jià)格(gé)的变化(huà)。基金份(fèn)额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运(yùn)营情况(kuàng)及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期(qī)则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设(shè)施资产(chǎn)的(de)经(jīng)营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披(pī)露文件，结合行业(yè)及市场(chǎng)情(qíng)况，可以分析(xī)基(jī)础设(shè)施项目的(de)经(jīng)营业绩(jì)，作为进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市(shì)场(chǎng)价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份(fèn)额持有人(rén)实际获得的现金收益，对于长期投资(zī)者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人(rén)称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心(xīn)运营高(gāo)级副总监李华平也表示，根据《公开募(mù)集基础(chǔ)设施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基(jī)础设施(shī)基金应当将90％以上合并后基金(jīn)年度可分配金(jīn)额以现金形(xíng)式分配(pèi)给投(tóu)资者(zhě)，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs的主要特(tè)征之(zhī)一，稳定(dìng)的分红(hóng)机制体现出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这(zhè)类产(chǎn)品的“债性”特点。公(gōng)募(mù)REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同(tóng)于债(zhài)券的固定利息(xī)回报(bào)，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资(zī)者的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资(zī)品类，为资(zī)产配置(zhì)多元(yuán)化提供抓手，具(jù)有较强的配(pèi)置价(jià)值。另一方面(miàn)，公募REITs的(de)分红能够帮助机(jī)构投资者稳定收益。机构(gòu)投资者公(gōng)募REITs能够(gòu)通(tōng)过分红获取相对于投资(zī)债(zhài)券相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红除了(le)投(tóu)资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来分红水平(píng)的预(yù)期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级市场价格(gé)走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.疏离感和陌生感的意思是什么，疏离感和陌生感的区别99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票(piào)和(hé)债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品(pǐn)受宏观经(jīng)济的影响(xiǎng)，可分配金额(é)完成率不达预期，一(yī)定程度上影(yǐng)响(xiǎng)了(le)公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平(píng)称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多重因素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格(gé)的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参(cān)与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人也表示(shì)，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现(xiàn)向股票(piào)和债(zhài)券回归(guī)的过程；另一方面(miàn)，基础设(shè)施项目的经营业绩相对经济活(huó)力的(de)改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在(zài)分(fēn)红除(chú)权日，将对基金份(fèn)额的(de)开(kāi)盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调减处理(lǐ)，调减金额根(gēn)据单位基金(jīn)份额的(de)分红(hóng)金额(é)进行计算。除(chú)权(quán)操作是对(duì)分红前(qián)后(hòu)基金(jīn)份额净值(zhí)变化的修正，使投资(zī)人在基金分红前后均可以获得公平的投资(zī)机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时(shí)需结合持有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关(guān)注(zhù)二级市场扰动对(duì)整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括(kuò)利(lì)润分配(pèi)和本金归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红(hóng)前提(tí)是本金之(zhī)上的(de)增值(zhí)部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运(yùn)作期(qī)间的“分红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部分，两(liǎng)个(gè)部分之(zhī)间的比例是变动(dòng)的，与现有公募基金分(fēn)红(hóng)差异很大，大多(duō)数普通投资者(zhě)可(kě)能把(bǎ)“分派”金额(é)误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到(dào)期后基金价(jià)值面临极大不确定性，这是该(gāi)类投资者(zhě)应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营(yíng)权类和产权类两大资产类型，持有产权类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资产(chǎn)增值的(de)收(shōu)益，而(ér)持有(yǒu)特许经营类产品的收益主要来自(zì)项目每年(nián)的现金分(fēn)红。其中，特许经营权(quán)类(lèi)资产的分红包括了利润分配(pèi)和(hé)本金(jīn)的归还，两者的比(bǐ)率也(yě)是变动的，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡量投资收(shōu)益。普通投(tóu)资者在选择(zé)投资标(biāo)的时，应了(le)解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因(yīn)底层资产属性不同而形成(chéng)区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其(qí)分(fēn)红相当于(yú)包含“本金+收益”，分(fēn)红(hóng)相(xiāng)对较多(duō)，债性偏强。而(ér)产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值(zhí)，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性(xìng)，对(duì)所选择产品(pǐn)的二级市场(chǎng)价格和(hé)分红有合(hé)理预(yù)期(qī)。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为，与(yǔ)产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营项目在(zài)经(jīng)营权(quán)到期后不再(zài)能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余(yú)经营期限(xiàn)较短的(de)特许(xǔ)经营项目，通常(cháng)具备(bèi)更高的分派率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余期限较长的特(tè)许经营权项目(mù)，即使分派率相对较低，也(yě)有足(zú)够(gòu)年(nián)限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权项(xiàng)目的分(fēn)派金额包含了投资本(běn)金，在不进行扩募(mù)的情况下，基(jī)金份额单价(jià)随着分派(pài)进度逐年下(xià)降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限(xiàn)产生的(de)现金流(liú)。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类(lèi)项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用年限一(yī)般(bān)较(jiào)长，再加上到期后通(tōng)过对建筑的(de)更新(xīn)改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土地出让金(jīn)等追加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经(jīng)营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永续(xù)经营(yíng)的(de)假设(shè)反映在基础(chǔ)资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资产投疏离感和陌生感的意思是什么，疏离感和陌生感的区别(tóu)资属性(xìng)。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评(píng)估项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的(de)时点，多(duō)位业内人士还表示，在(zài)产(chǎn)品分(fēn)红期，投资者可以观测经(jīng)营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观察(chá)和评估项(xiàng)目底层资(zī)产的运营情(qíng)况。

　　中航(háng)基(jī)金表(biǎo)示，年报(bào)指标中，跟现金相关(guān)的(de)指标有两个：一是年报中披(pī)露(lù)的经营活动(dòng)现金流，二是(shì)可供分配现金，二(èr)者存在本质性区别(bié)。经营活动产生(shēng)的现金净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于(yú)企业(yè)本身经营活动产生(shēng)；可供(gōng)分配(pèi)的现金实质上(shàng)是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目(mù)进(jìn)行调(diào)整，加期初现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华(huá)平(píng)也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价(jià)值体(tǐ)现在相对股(gǔ)债市(shì)场独立(lì)的(de)资产(chǎn)配(pèi)置功能，比较适(shì)合长期持有。建议投资者对经(jīng)营权类的资产可以(yǐ)更多关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权(quán)类的资产更多关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资产的经营净(jìng)现(xiàn)金流，所(suǒ)以(yǐ)底层资产运(yùn)营情况直接影响投(tóu)资回报，投资者可(kě)综合考虑(lǜ)原始(shǐ)权益人(rén)综合(hé)实力(lì)、运营管(guǎn)理机构实力、公募基(jī)金管理(lǐ)人实力等多重因素来选(xuǎn)择投(tóu)资标的。

　　中信(xìn)证券研报(bào)也显示(shì)，公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，由于分(fēn)红交易带来的短期博弈机会仍(réng)在(zài)，叠加(jiā)此前市场(chǎng)接连回调(diào)，建(jiàn)议投资者关注有基(jī)本面(miàn)支撑(chēng)、填权效(xiào)应(yīng)相对明(míng)显、同(tóng)时分红(hóng)规(guī)模较(jiào)为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发行首年(nián)及次年的(de)可供(gōng)分配金额预测。投(tóu)资(zī)者可以将REITs的实际(jì)分红金(jīn)额(é)与募集材料中披露(lù)预测进行比较分析，结合(hé)经济及市场(chǎng)的(de)实际环境，对基础设施项目的(de)运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的管理能(néng)力(lì)进行(xíng)判(pàn)断(duàn)。”中金基金上述负责人也称。

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