5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以公(gōng)募基金为代表的机(jī)构对于(yú)这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数(shù)据显示，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日时(shí)所(suǒ)公布(bù)的总份额(é)均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据基金一季(jì)报统(tǒng)计(jì)，龙头与地(dì)方国(guó)企央企获(huò)得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为(wèi)华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行(xíng)业标的市(shì)值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市值(zhí)在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一(yī)数值更(gèng)是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年(nián)来的首(shǒu)次(cì)回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房(fáng)地产(chǎn)行业的(de)持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一(yī)季(jì)度得以延续。数据统计显示，公募重仓持(chí)有房(fáng)地产板块(kuài)一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占(zhàn)板块比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于(yú)房地(dì)产的投资愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一(yī)季报汇总的重仓股中，房地(dì)产(chǎn)板块排名(míng)最高的是保利(lì)发展(zhǎn)，在(zài)基金重(zhòng)仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股(gǔ)万(wàn)科(kē)A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房(fáng)地产龙头(tóu)股从排位上(shàng)看均(jūn)有退步，尤其(qí)是万科(kē)最(zuì)为明(míng)显；其(qí)次是金地集(jí)团退出百大之列。但考虑到(dào)房地产(chǎn)是复(fù)苏链上最后一环，且(qiě)首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还(hái)需要(yào)时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房(fáng)地产已(yǐ)经进入大分(fēn)化时代(dài)，一二线(xiàn)城(chéng)市好于三四线城市。而(ér)映(yìng)射到二级(jí)市场(chǎng)投资上，配置房(fáng)地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔(tǎ)的(de)红利(lì)期一(yī)去不返了。“如果按照产业周期来分(fēn)类(lèi)，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰退期的行业(yè)，传统认(rèn)知上没有什么投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝(lǚ)等(děng)类似的行业也出现(xiàn)了一(yī)些机会，背后的(de)逻(luó)辑是供给侧发生了更(gèng)大的变化(huà)。”一不(bù)愿(yuàn)具名的上海(hǎi)公募(mù)基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士(shì)持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居民(mín)存(cún)款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要(yào)有一定的政策出俄罗斯语乌拉是什么意思 中国人可以说乌拉吗来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员(yuán)吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无(wú)论从城镇俄罗斯语乌拉是什么意思 中国人可以说乌拉吗(zhèn)化(huà)的进程，还是人均住房面积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短缺时(shí)代，而(ér)目前(qián)居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过(guò)快上(shàng)行的房价，因而行(xíng)业高增的时代已(yǐ)经(jīng)过去(qù)，未(wèi)来行业(yè)的(de)需(xū)求或将(jiāng)回落，在(zài)此过(guò)程中，伴随着(zhe)地产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很容易出现信用(yòng)风险问题（类(lèi)似2022年(nián)的(de)民营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧(cè)出清的过程。这个过(guò)程中，综合竞争(zhēng)力强的(de)公司就能(néng)够(gòu)通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市(shì)占率的提升。当行业(yè)需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投资(zī)机(jī)会，机(jī)会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对(duì)应到股票投(tóu)资，就是强竞争力(lì)公(gōng)司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转变(biàn)，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整体机(jī)构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域(yù)性标(biāo)的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。从(cóng)具(jù)体的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个股(gǔ)，在纳(nà)入统计(jì)的124只房地产类(lèi)标的(de)股(gǔ)中，本月(yuè)以来实现股价上涨的(de)达到了(le)81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时(shí)间段恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的(de)公(gōng)司月内(nèi)涨幅超过了(le)10％，它们(men)分别是上实发(fā)展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安(ān)地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一(yī)假期归来后日(rì)成交量明(míng)显放(fàng)大，4日、5日连续两个(gè)交易日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展的主(zhǔ)营业(yè)务为房地产开发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服(fú)务为房地产销售、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工程(chéng)项目(mù)、酒店经营。从业(yè)绩数据来(lái)看(kàn)，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，各(gè)类(lèi)机构都(dōu)有对其布局的例(lì)子。以3月31日(rì)时(shí)的首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的(de)迎(yíng)水文龙、中央(yāng)汇金、长城资(zī)产管理公司等都(dōu)跻(jī)身前(qián)十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是(shì)上海(hǎi)本地房企(qǐ)，其第(dì)一(yī)季度的收入利润规模大幅度(dù)复苏(sū)。究其(qí)原因，一(yī)方(fāng)面(miàn)是该公司(sī)后疫(yì)情(qíng)时代出(chū)租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一方面则(zé)是公(gōng)司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字上(shàng)看，一(yī)季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方(fāng)米。

　　在这样的(de)业绩势头向(xiàng)好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名(míng)机构在其(qí)中持续驻足(zú)。从第一季度(dù)十(shí)大流通股股(gǔ)东来看，知名(míng)私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在前十中，这(zhè)也是连(lián)续第三个季度(dù)他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其(qí)当(dāng)季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地产公(gōng)司(sī)外(wài)，荣安地产(chǎn)则(zé)是(shì)主要布局在深(shēn)圳的(de)地产公司，一(yī)季报交出的也是一(yī)份(fèn)报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市(shì)公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募(mù)指基首季(jì)新(xīn)杀入(rù)十大(dà)流通(tōng)股股东(dōng)行列(liè)。具体说来， 南方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指数1000增(zēng)强则排名第九(jiǔ)位，此外(wài)联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相(xiāng)关人(rén)士分(fēn)析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年(nián)土地市场(chǎng)大幅降温(wēn)，优质土地(dì)供给较多(duō)（券商测算对应潜在(zài)毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的(de)利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问(wèn)题(tí)或者(zhě)资金紧张(zhāng)没法拿(ná)地，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获(huò)取低成(chéng)本(běn)土地，龙头房企的拿(ná)地力(lì)度（拿地(dì)金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从(cóng)融(róng)资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本(běn)在(zài)70％以下，而其(qí)他房企的净(jìng)负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融(róng)资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本不(bù)断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头房(fáng)企明(míng)显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额(é)增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国企地(dì)产(chǎn)股或存在发展的大好(hǎo)机会。中信(xìn)证券(quàn)指出：“房地产行业(yè)的结构性机(jī)会依然(rán)存在(zài)，少(shǎo)部分公司尤(yóu)其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现为库存的(de)优势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出较低(dī)的融资成本，优质的(de)开(kāi)发资源(yuán)和良好的不动产资产运(yùn)营能(néng)力的(de)多重竞争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特估，国央(yāng)企相较于民(mín)营地产(chǎn)公司也是更(gèng)有(yǒu)优势(shì)的(de)。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资(zī)源(yuán)债权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营房开(kāi)企业的资(zī)产会有更多担(dān)忧(yōu)和质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过程中，央(yāng)国企相较于(yú)民(mín)企来说估值的修(xiū)复更明显。中特估的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度(dù)看，行业(yè)的逻辑在于集中度提(tí)升(shēng)后，行业(yè)进入高质(zhì)量发展阶段，具备较快速(sù)发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造(zào)能(néng)力，以此带(dài)来估值中枢的提升(shēng)，应该关注估(gū)值相对较(jiào)低，企业自身(shēn)资产(chǎn)的(de)质量好、运营能力强、可以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行业(yè)普涨的(de)概率比较低，行业内部将(jiāng)出现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集(jí)中度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究官方(fāng)磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这一思路(lù)的话，或许还是(shì)保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)等(děng)国(guó)资背(bèi)景龙(lóng)头前途更为光明(míng)。不过国(guó)投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观(guān)地去(qù)持续观察国企央企在三个方面(miàn)是否可(kě)以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售(shòu)份额持续提升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周(zhōu)刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的(de)业绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企(qǐ)营收、净利均(jūn)实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是(shì)较大增速(sù)的增长。而这些公司(sī)也(yě)是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名(míng)房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明(míng)显改善的房企，主要是(shì)因为过(guò)去两(liǎng)三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房(fáng)企(qǐ)不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力度较大(dà)。投资的(de)驱动能够推(tuī)动房企销(xiāo)售业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从(cóng)而(ér)在2023年一季度市场恢(huī)复(fù)但(dàn)仍(réng)处(chù)于(yú)调整的(de)过程中，能够(gòu)保有一个(gè)正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟同(tóng)时(shí)也提醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一(yī)些(xiē)不确(què)定性。其(qí)实整个市(shì)场从(cóng)四(sì)月份开(kāi)始又在往下(xià)掉(diào)。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市四(sì)月环比三月相对表现较好之外(wài)，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城市(shì)都出现(xiàn)环(huán)比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市(shì)场(chǎng)的(de)去库存压力、企业的(de)资金面压力，可能会出现，到六月份(fèn)房(fáng)企为(wèi)了半年报(bào)冲业(yè)绩出现市场的短期(qī)反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就是(shì)说(shuō)，第二季度(dù)、第三季度增长不确定(dìng)性的压(yā)力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资董事长陈(chén)昊扬也(yě)向(xiàng)《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现在整个房地(dì)产(chǎn)以(yǐ)及其(qí)上下(xià)游产业链的(de)复苏速度都比想象的(de)要慢(màn)很多，我(wǒ)们要(yào)多给一些耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上下游(yóu)就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本(běn)面(miàn)的钱(qián)。但(dàn)这也俄罗斯语乌拉是什么意思 中国人可以说乌拉吗(yě)意味着(zhe)，只(zhǐ)有(yǒu)极(jí)为(wèi)少(shǎo)数(shù)的、做得比同行(xíng)好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行(xíng)业的(de)弱(ruò)复苏(sū)，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以(yǐ)只能耐心地(dì)去(qù)等待它的基(jī)本面不断地凸显出来，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及个股(gǔ)仅为(wèi)举例(lì)分析(xī)，不做买卖推(tuī)荐。）

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