导(dǎo)读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步(bù)入大分化(huà)时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十(shí)年(nián)是(shì)中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢(féng)近(jìn)年地产持续低景气(qì)，有关中国地产(chǎn)是否(fǒu)过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国(guó)城镇存量住宅真实情(qíng)况(kuàng)，据此判断(duàn)中国(guó)未来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国(guó)地(dì)产存量极(jí)度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全(quán)国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查(chá)调(diào)查数据(jù)显示城镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入(rù)怀疑，中国房子是(shì)否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实(shí)上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比(bǐ)不(bù)到一成(chéng)，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业(yè)办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但(dàn)居(jū)住舒适不是人均一(yī)间(jiān)房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)较发达(dá)国家还(hái)有很大差距。人均住宅间数大于1同样不(bù)意(yì)味(wèi)着中国住宅(zhái)市(shì)场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户(hù)均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布(bù)中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商(shāng)品住宅占(zhàn)比和城(chéng)镇(zhèn)家庭户数，计(jì)算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显示(shì)，目(mù)前(qián)城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中国每(měi)户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示(shì)，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的(de)住宅(zhái)套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说(shuō)不平衡(héng)，是因为(wèi)户均一套房无(wú)法满足流动(dòng)人口的(de)租赁和置业需求。全(quán)国总人(rén)口的近三成都是流(liú)动人口(kǒu)，流动(dòng)人口会(huì)选择在大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老家买房，从(cóng)而产生了额(é)外(wài)的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户均(jūn)一套(tào)房(fáng)，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两人户(hù)占(zhàn)比不断增加(jiā)，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来(lái)新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明显，区域经济资(zī)源(yuán)分(fēn)配的再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前建成的(de)住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的(de)人(rén)均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积均较发(fā)达国家有着不小差(chà)距(jù)，“住上更大房子”的改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下(xià)中(zhōng)国地产步(bù)入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是中国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在(zài)不(bù)足，这是过去二十年(nián)房价(jià)快速上涨基石。那么(me)当(dāng)下房地(dì)产(chǎn)大(dà)分化时(shí)代已至，大分(fēn)化时代下地产矛(máo)盾则更多(duō)体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同(tóng)能(néng)级城市之间，不同区(qū)域(yù)板块之(zhī)间，不同品质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披露全国(guó)已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月(yuè)以来，各大城市二手(shǒu)房(fáng)挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底(dǐ)是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测(cè)算出中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是(shì)否真的过剩了？据此判断未来房(fáng)地产市场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥(yōng)有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数量过剩的直观判(pàn)断站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国(guó)自然灾害综合(hé)风险普查工作情况为主题的新闻发布(bù)会(huì)上(shàng)，负责人对外(wài)披(pī)露：“住宅(zhái)城(chéng)乡建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及(jí)80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市(shì)场看似已经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数计(jì)算(suàn)的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并不(bù)大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布了中(zhōng)国(guó)城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市家(jiā)庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味着(zhe)人人(rén)都有房间居住。

　　居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设(shè)施等因素密切相(xiāng)关。单单(dān)从人均(jūn)住宅间数(shù)不能完全(quán)反(fǎn)映出(chū)城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位购买成套住宅，一套设(shè)施(shī)齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思(sī)路、数据(jù)和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一(yī)类是(shì)商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有(yǒu)直接公(gōng)布城(chéng)镇住宅数量。居民(mín)住宅相(xiāng)关数据有两处(chù)可以直(zhí)接公布，一(yī)是每年商品住宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民(mín)住宅来源(yuán)（人口普(pǔ)查(chá)数据）。计算中国居民(mín)户(hù)均住(zhù)宅(zhái)数量，我们(men)主要(yào)用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居(jū)民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅和(hé)非商品住(zhù)宅比例，推算(suàn)得到(dào)居民住(zhù)宅(zhái)总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数(shù)除(chú)以(yǐ)家(jiā)庭户数，我(wǒ)们就能够得到(dào)城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)套(tào)户(hù)比=住宅总套(tào)数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存量到底(dǐ)有多(duō)少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们(men)利(lì)用既有统计数据，大(dà)致测(cè)算得到(dào)中国存量(liàng)房地产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售(shòu)套数里的期房销售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到(dào)交房后装修的(de)时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除(chú)以家庭(tíng)户数(shù)，算出：

　　（三）目前(qián)中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　一语成谶一语成偈是什么意思，一语成谶(yi yu cheng ji )的读音>接下来我们需要进(jìn)一(yī)步推算(suàn)中(zhōng)国城镇居民拥有(yǒu)的户(hù)均住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据显示(shì)中国(guó)城镇(zhèn)居民的(de)住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适(shì)用房占比3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住(zhù)宅和(hé)购买二(èr)手房都是商(shāng)品住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁(lìn)其他住宅、购买商品(pǐn)住宅(zhái)与购买二(èr)手房(fáng)加(jiā)总(zǒng)，得到商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去十年变(biàn)化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比例，从而我们估(gū)算出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购(gòu)期房(fáng)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利，已购(gòu)期(qī)房会在2-3年内(nèi)陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)一套(tào)房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户(hù)有房”是否意味(wèi)着中国城镇化(huà)进展终结，甚至意(yì)味(wèi)着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多(duō)余住宅来(lái)满足因(yīn)人口流(liú)动、居(jū)民换房等因素产生(shēng)的(de)住宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本(běn)的(de)住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国(guó)的(de)住宅套(tào)户比最高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好(hǎo)一套房，就会造成(chéng)人口净流(liú)入地的(de)住(zhù)宅(zhái)市(shì)场供不应求，造成房价或(huò)房租(zū)迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人(rén)口和省际流(liú)动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择(zé)在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年(nián)的中(zhōng)国城(chéng)乡人口流动调查(chá)数据(jù)显示，在(zài)上海、杭州以(yǐ)及南京工作(zuò)的流动人口在老家(jiā)拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打(dǎ)工人，但高(gāo)房(fáng)价迫(pò)使(shǐ)打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际上会占据两(liǎng)套(tào)房，在(zài)高房(fáng)价的大城(chéng)市(shì)租赁一(yī)套房，在房价较低的(de)县城购买一(yī)套房。所以说户均(jūn)一套房无(wú)法满足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也(yě)就是约9000万户(hù)城镇(zhèn)居(jū)民(mín)住宅是(shì)2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在(zài)着(zhe)建(jiàn)筑结构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安全隐患(huàn)大等问题(tí)，如电线(xiàn)老化(huà)、管道等基础设(shè)施(shī)陈旧(jiù)，给住户的生活带(dài)来了很大的不便(biàn)和安(ān)全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成的老(lǎo)旧住宅面积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的(de)家庭户数拥有的(de)住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然一语成谶一语成偈是什么意思，一语成谶(yi yu cheng ji )的读音(rán)存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫(wèi)浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代(dài)生(shēng)活需求，在未来大(dà)都会被(bèi)拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室(shì)，户(hù)型偏(piān)小。其中一(yī)居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是(shì)未来地产的需求驱(qū)动力(lì)

　　根(gēn)据七(qī)普数据(jù)测算(suàn)，2020年城镇家庭户(hù)住(zhù)宅存量(liàng)总面(miàn)积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考(kǎo)虑(lǜ)两年间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平(píng)，人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积不足19平方米，不(bù)及全国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积低(dī)于(yú)15平(píng)方米的家庭界定为住宅存在困难(nán)，若(ruò)按这个标(biāo)准算的话，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存(cún)在住宅(zhái)困难问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用住宅(zhái)面积为(wèi)40平，即人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家(jiā)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德(dé)国(guó)和(hé)英国都(dōu)高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若去(qù)除公(gōng)摊面积后，中(zhōng)国的人均(jūn)可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿(yì)的(de)集体户(hù)人(rén)口(kǒu)，所需要的住宅总量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地(dì)产还会有需求么(me)？

　　我们测算(suàn)得到中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均(jūn)1套(tào)房，看似已(yǐ)经(jīng)户户有(yǒu)房。即便如此(cǐ)，中国人口静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有需求(qiú)释放。户(hù)均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要来自(zì)于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均(jūn)人(rén)口数(shù)不(bù)断下(xià)降，六普显示城镇户均人(rén)口规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户、二(èr)人户的(de)占比明(míng)显上升(shēng)，人口(kǒu)小家庭化趋势将继(jì)续延续，导致户数会(huì)因户均人口规(guī)模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致(zhì)经济发展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经济板块的分化(huà)日益明(míng)显，资源和生(shēng)产要(yào)素逐步向经济(jì)带(dài)、都市圈中心城市流入(rù)，区(qū)域经(jīng)济资源分配(pèi)的再集(jí)中(zhōng)吸引着人口流入。人(rén)口迁移势必涉及到(dào)买(mǎi)房租(zū)房，给(gěi)迁入地住(zhù)宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常(cháng)住人口增量为(wèi)72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁(qiān)改建最多。自(zì)建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分(fēn)点；原公有住宅(zhái)家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自(zì)建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济适用(yòng)房和其他分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破(pò)旧(jiù)的城(chéng)中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或少(shǎo)有物业管理，居民追求(qiú)美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改善性(xìng)需求(qiú)有(yǒu)待释(shì)放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大房子(zi)”的改善性需求还将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住宅家庭(tíng)希望提高生活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经济工作会议明确(què)指出(chū)支持住(zhù)宅(zhái)改善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)较其他(tā)国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与(yǔ)经济水平有着密(mì)切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随(suí)之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，供需出现错配，这是过去(qù)二十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么未来(lái)将是住宅质量(liàng)的供需(xū)冲突。房地产(chǎn)大分化时代(dài)已至，这种分化不单(dān)局限于城市能级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手房之间的差异(yì)也将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人(rén)口普(pǔ)查数据(jù)调查的是(shì)人，并(bìng)不是针对住(zhù)宅(zhái)，因此可能(néng)存(cún)在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值(zhí)可能偏(piān)低，其增速可能超预期。

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