导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地(dì)产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年(nián)是中国(guó)房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气(qì)，有关中国地(dì)产是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇存(cún)量(liàng)住(zhù)宅真实情况(kuàng)，据(jù)此(cǐ)判断中国未来(lái)地产(chǎn)趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全(quán)国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第(dì)七次人口普查调查数(shù)据显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市(shì)场陷入怀(huái)疑，中国房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑(zhù)占(zhàn)比不到一成(chéng)，其中还包(bāo)括大(dà)量城镇非住宅建筑(zhù)，如(rú)商业(yè)办公(gōng)楼、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋房屋(wū)中(zhōng)城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间(jiān)房(fáng)所能满足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等(děng)因素密切(qiè)相(xiāng)关。中(zhōng)国的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数较发(fā)达国(guó)家还有(yǒu)很大差(chà)距(jù)。人均(jūn)住宅间数(shù)大(dà)于1同样不(bù)意(yì)味着中国住宅市场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民户(hù)均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国(guó)家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商(shāng)品住宅占比(bǐ)和(hé)城(chéng)镇家庭户数(shù)，计(jì)算出城镇(zhèn)家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显(xiǎn)示(shì)，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)才(cái)拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户(hù)有房，然而事实(shí)上中国住(zhù)宅市场供需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的(de)租赁(lìn)和置业需求。全(quán)国总人口的近三成都(dōu)是流动人口，流动人(rén)口会(huì)选择在(zài)大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生了额(é)外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有四大新增(zēng)需求动力(lì)。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一(yī)人户、两人户占比不断增加，导致家庭户(hù)数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带(dài)来新户(hù)购房需求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块的分化日益明(míng)显，区域经济资(zī)源分配的(de)再集(jí)中吸引着人口流入，人(rén)口净迁入城市(shì)的新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的(de)住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达(dá)国家有(yǒu)着不小差(chà)距(jù)，“住上更大房子(zi)”的改善性(xìng)需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说(shuō)过去二十年(nián)是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么当下房地产(chǎn)大(dà)分化(huà)时代(dài)已至，大分化时代下(xià)地产矛盾则更(gèng)多体(tǐ)现在(zài)住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必(bì)将体(tǐ)现在不同能(néng)级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官方披露全国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大(dà)城市二手(shǒu)房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担心(xīn)，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在不(bù)足(zú)？可(kě)惜由于住宅存量(liàng)数据(jù)并未公布，我们(men)无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们测算出(chū)中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未来房地产市场(chǎng)会如(rú)何发展。

　　一、如何(hé)有效(xiào)观察中国户均拥有住(zhù)宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数(shù)量过剩的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自(zì)然灾害综合(hé)风险(xiǎn)普查工作(zuò)情况为主题的(de)新闻发布会上，负责人对(duì)外披(pī)露：“住宅(zhái)城乡建设行业(yè)获(huò)取(qǔ)了全国近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数据(jù)以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到(dào)3人，住宅市(shì)场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农(nóng)村(cūn)房屋占9成以上，以栋(dòng)数计(jì)算的城(chéng)镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还(hái)包(bāo)括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学(xué)校(xiào)、医(yī)院等非(fēi)住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据(jù)公布了中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间数大(dà)于(yú)1，看似意味(wèi)着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住(zhù)水平(píng)不仅与房间数(shù)量有关(guān)，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套设(shè)施等因素(sù)密切相关。单单从(cóng)人均住宅间数不(bù)能完全反映出城(chéng)镇居(jū)民(mín)的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是(shì)城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住宅的(de)测算(suàn)思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要(yào)分两大类，一类是(shì)商品住(zhù)宅，另一类(lèi)是保障房(fáng)、原公有住(zhù)宅、自建房等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可以(yǐ)直(zhí)接(jiē)公布，一(yī)是每年商(shāng)品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是(shì)居(jū)民住宅来源（人口普查数据）。计算中国(guó)居(jū)民户均住宅(zhái)数量(liàng)，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅(zhái)数量(liàng)极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以来每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数(shù)相加，我们就能够得到当前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得(dé)到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们就能先公四岁而孤全文翻译及注释，先公四岁而孤全文翻译答案够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统计。我们(men)利用既有统计(jì)数(shù)据，大致测算得到中国(guó)存量房地产套(tào)数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民户均拥有商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期(qī)房）。先公四岁而孤全文翻译及注释，先公四岁而孤全文翻译答案trong>

　　中国的房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年(nián)开始，新房(fáng)销售(shòu)中期房占比近(jìn)9成。本文去(qù)除(chú)商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数里的期房销售，得到(dào)商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套数(shù)计算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到交房(fáng)后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需(xū)要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉租房与其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其(qí)他住(zhù)宅和(hé)购买二(èr)手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租(zū)赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到(dào)商品(pǐn)住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商(shāng)品住宅增幅为(wèi)过去十(shí)年变化幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一(yī)套房(fáng)的三点含义(yì)

　　既(jì)然城镇居(jū)民已经达到了户均一(yī)套房的程度，“户户有房”是(shì)否意(yì)味着中国城镇(zhèn)化进(jìn)展(zhǎn)终结(jié)，甚至意味着中国(guó)地产存量供给绰绰(chuò)有(yǒu)余(yú)？

　　（一(yī)）户(hù)均一(yī)套(tào)房并不意(yì)味(wèi)着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人口流动、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅需求(qiú)。因(yīn)此，成(chéng)熟房地产(chǎn)市(shì)场的住(zhù)宅套户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经(jīng)验(yàn)来看(kàn)，美国、英国和日本(běn)的住宅套(tào)户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国的住宅(zhái)套户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国(guó)和(hé)韩(hán)国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套(tào)房，就会造成人口净流入地的住宅(zhái)市场供不应求，造成(chéng)房价或(huò)房租迅(xùn)速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和(hé)省际(jì)流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人(rén)口流动调(diào)查数(shù)据显示，在上海、杭(háng)州(zhōu)以及南(nán)京工作的流(liú)动人口在老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫(pò)使打工人(rén)回(huí)乡(xiāng)置业(yè)。

　　流(liú)动(dòng)人口实际(jì)上会占据两套房，在(zài)高房(fáng)价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一(yī)套房。所(suǒ)以说户(hù)均一套(tào)房无(wú)法满(mǎn)足(zú)庞大流动人口的租赁(lìn)与置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住(zhù)宅中(zhōng)依(yī)然(rán)有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁(suì)以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在(zài)着建(jiàn)筑(zhù)结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住(zhù)户的(de)生活带(dài)来了很大的(de)不(bù)便和安(ān)全(quán)隐(yǐn)患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左右(yòu)的(de)家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现(xiàn)代生活(huó)需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二(èr)居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室(shì)占比为14.9％，二(èr)居室占比为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家(jiā)庭住宅(zhái)户(hù)型更(gèng)小，当然这(zhè)与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积(jī)扩(kuò)张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据(jù)测算(suàn)，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户(hù)住(zhù)宅存量总面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑两年(nián)间农民(mín)带房进城和(hé)老旧小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年(nián)商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存量总面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及全国人均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的(de)住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市将人均住宅(zhái)建筑面积(jī)低于15平方(fāng)米的家(jiā)庭界定为住宅存在(zài)困难，若按这(zhè)个标(biāo)准算的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人(rén)均(jūn)可使(shǐ)用住(zhù)宅面(miàn)积(jī)为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达国(guó)家人(rén)均(jūn)住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产(chǎn)还会有(yǒu)需求么？

　　我们(men)测算得到中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已(yǐ)经户户有(yǒu)房。即便(biàn)如此，中国人口静态结(jié)构和动(dòng)态趋势演(yǎn)绎(yì)，决定了中国(guó)未来(lái)地产仍(réng)有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城(chéng)镇住(zhù)宅需求主要(yào)来自(zì)于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多(duō)，新(xīn)户购房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人口数(shù)不(bù)断(duàn)下降，六普显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人(rén)口规模(mó)为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继(jì)续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口迁移(yí)导(dǎo)致经(jīng)济发展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板(bǎn)块的(de)分(fēn)化日益(yì)明(míng)显，资源和生(shēng)产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入(rù)，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口流入(rù)。人(rén)口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁(qiān)入(rù)地住宅(zhái)市(shì)场带来(lái)新(xīn)的增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为例，2021年(nián)常住(zhù)人口增量为72万，而出生(shēng)人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改(gǎi)善性需(xū)求依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅和(hé)原(yuán)公有住宅的家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭住(zhù)宅建(jiàn)造时间为2000年(nián)以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家庭户(hù)，自建住(zhù)宅和(hé)原(yuán)公(gōng)有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净(jìng)需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的(de)家庭购(gòu)买二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和其他分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随着(zhe)城中村和旧城改造(zào)，商品住宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城中村、老公(gōng)有住(zhù)宅，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基(jī)础设(shè)施配(pèi)套(tào)差、没有或(huò)少有(yǒu)物业管理，居(jū)民追求美好、宜居(jū)生活(huó)的环境，背后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户(hù)型(xíng)。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活品质，以小换(huàn)大(dà)、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明确指出支持(chí)住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住宅因(yīn)素，中国(guó)的人(rén)均住宅间数较其他(tā)国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有(yǒu)着密切正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供给存在不(bù)足，供需出(chū)现错配，这是过去二(èr)十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房(fáng)地(dì)产大(dà)分化时代已至(zhì)，这种分化不单局限于城市(shì)能级之间差异，优(yōu)质小(xiǎo)区(qū)和老旧(jiù)二手(shǒu)房(fáng)之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查(chá)数据调查的是人(rén)，并不是针对(duì)住宅(zhái)，因此可能(néng)存(cún)在统(tǒng)计偏差(chà)。商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可(kě)能超预(yù)期(qī)。