文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和(hé)城乡建设(shè)工作(zuò)会议(yì)提出“有条件的可以进行现(xiàn)房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态(tài)，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂(làn)尾了(le)，这是对(duì)购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别(bié)建了(le)，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和(hé)社(shè)会，这是房地产(chǎn)从大开发时(shí)代步入高质量发(fā)展阶段(duàn)的(de)必然趋势，也(yě)是对(duì)购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代(dài)，对购房民众不(bù)公平的预售制已(yǐ)经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改是(shì)个(gè)技(jì)术活，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。如(rú)果(guǒ)按照经济规律(lǜ)办(bàn)事(shì)，中国一(yī)定能(néng)实(shí)现房地(dì)产软着陆(lù)和长期平稳(wěn)健康(kāng)发展，跨(kuà)过(guò)这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预售制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝(jué)大部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)几乎承(chéng)担了(le)所有商品不能交(jiāo)付的风险。从个人层(céng)面看，预售(shòu)制对(duì)购(gòu)房者(zhě)非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交房、房(fáng)屋质量(liàng)、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推部分(fēn)房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到(dào)下行(xíng)周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于(yú)落实中央房住(zhù)不炒精神(shén)、有(yǒu)助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消(xiāo)预售制度？预售制度(dù)怎么来的(de)？国(guó)外什(shén)么(me)情况？简(jiǎn)单科普一(yī)下：商品房(fáng)预(yù)售(shòu)最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放(fàng)杠(gāng)杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了(le)商品房预售(shòu)制度。其实(shí)，当前世(shì)界不(bù)少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来了！发达国家一(yī)般有严格的监管保(bǎo)障措(cuò)施，开发商在项目获(huò)得政府批准后才可以开始销售，买家在(zài)购买(mǎi)期房后(hòu)并非(fēi)像中国一样(yàng)在支付(fù)完首付(fù)款后(hòu)从银行一次性(xìng)贷款支付(fù)剩余全(quán)部房款，而(ér)是根据(jù)开发商工(gōng)程进度在完全(quán)交房前(qián)进行分期(qī)支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约(yuē)处罚(fá)措施(shī)作(zuò)为保障的，如果没有(yǒu)这些保(bǎo)障措(cuò)施，一定会触发(fā)风险，对(duì)购房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预售制(zhì)度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预售制(zhì)度(dù)有一定(dìng)历(lì)史(shǐ)阶段性，现在(zài)中(zhōng)国(guó)住(zhù)房(fáng)进(jìn)入(rù)存(cún)量(liàng)时代，取(qǔ)消预售(shòu)制度(dù)有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风(fēng)险甩给老百姓和社会(huì)，当然这需要配套房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务(wù)重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场(chǎng)信心(xīn)和房地产长效(xiào)机(jī)制。这是个(gè)技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让(ràng)房地产(chǎn)回归实体经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民众的最根(gēn)本最实质(zhì)的保(bǎo)障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的(de)本质是向善，是以(yǐ)客(kè)户为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个(gè)角度，取(qǔ)消预售制、实(shí)施现房销售是实(shí)现老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐业、社会长治(zhì)久安(ān)、行业企业健康(kāng)发展的重大措施。在当前的情(qíng)况下，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)要结合(hé)稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金(jīn)融支持当(dāng)期三好(hǎo)生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研究中心参与财税(shuì)改革方案研究时，对预(yù)售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进行(xíng)过(guò)长期系(xì)统的专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著(zhù)《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易立法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商品房预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行(xíng)公共房(fáng)屋制(zhì)度，许多人(rén)栖(qī)身(shēn)于(yú)木(mù)屋(wū)或(huò)者其他临时住(zhù)宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金(jīn)实力(lì)才(cái)能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地产行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题。针对这一系列(liè)问题，不少地产商(shāng)开始探求新(xīn)的方(fāng)式，如把楼宇(yǔ)契约切(qiè)开，即(jí)“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市(shì)民数量(liàng)有所增加(jiā)，开发商(shāng)资金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出售的(de)基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东创办立(lì)信置业有(yǒu)限公(gōng)司，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于商品流(liú)通、资金周转有着独(dú)到的见解，在努力寻(xún)求(qiú)方法(fǎ)加快自(zì)身资金周转。当时其(qí)在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层(céng)出售、还印(yìn)发售楼(lóu)说明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇的(de)地(dì)势环境(jìng)、建筑材料、分层(céng)价(jià)格、订购方法等(děng)。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采用类似租(zū)金的分期付款(kuǎn)形式(shì)，等(děng)新楼落(luò)成时，收(shōu)齐买家(jiā)的(de)钱，买(mǎi)家就拥有了自己的(de)房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民众购房的(de)资(zī)金压力，加速了房(fáng)屋的(de)建造和销售(shòu)，也解(jiě)决了(le)制(zhì)造商的资金问题，降低投(tóu)资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当(dāng)时中国香港房地产市场的(de)一大特色，纵观中国(guó)香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效(xiào)率地解(jiě)决了(le)核心的住房供不应求(qiú)的(de)问题(tí)，使房(fáng)市发展(zhǎn)进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断完善、规范(fàn)化，建立健(jiàn)全的监管机(jī)制，促进市场健康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一(yī)个楼盘(pán)因建筑费用超(chāo)支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升了对于预(yù)售楼花制度(dù)的监管，即要求开发(fā)商在预售前(qián)，确保地价(jià)款已经全部支付，还要证明(míng)自身(shēn)有资金等能(néng)力把(bǎ)项目(mù)完成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和(hé)建筑(zhù)师(shī)的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港要求律师行在银行(xíng)开设(shè)的信(xìn)托账户（监(jiān)管账户）、开发商操(cāo)作等采取全(quán)透明(míng)化机制，且银(yín)行的责任上(shàng)升，如(rú)出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行将成最大风险方，后(hòu)续需(xū)自身推动(dòng)项目完工。随(suí)着(zhe)监管体系(xì)逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预(yù)售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国(guó)内地面临住房需求大和(hé)供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建国以来，中国内(nèi)地优先发(fā)展重工(gōng)业(yè)，强调基础建设，这(zhè)一(yī)导(dǎo)向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大(dà)于城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配套问(wèn)题，才能(néng)进一步(bù)推(tuī)进城市化(huà)。但(dàn)当(dāng)时推(tuī)行的是“统一(yī)管理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福(fú)利分房(fáng)制度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差等(děng)问题，因(yīn)此福(fú)利分房制度不再适用于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的(de)需求量大，而(ér)社会缺少大(dà)型房地产开发商，商品(pǐn)房供应量(liàng)小的困境，此(cǐ)时(shí)引入中国香港的“卖楼花(huā)”模(mó)式无疑是对内地房地(dì)产市场(chǎng)的一针强心剂(jì)。从1994年(nián)起，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地逐步引(yǐn)进中国香港预售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)制(zhì)度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制(zhì)度改革，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实物分(fēn)配，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房供给商品化、社(shè)会化的住房新体制，从计划经(jīng)济下(xià)的福利分房(fáng)转向市场经(jīng)济的商(shāng)品房。房地(dì)产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期(qī)房(fáng)，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目(mù)的开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供(gōng)应速度(dù)加快。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国人(rén)民银(yín)行等多方迅(xùn)速出台相关的(de)信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大(dà)作用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商品房预售制度。预(yù)售制的(de)初衷是为了缓解房(fáng)企资(zī)金压力，加快城镇住房建设。具体来(lái)说(shuō)，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建设中(zhōng)的(de)房(fáng)屋(wū)预先出售给购房(fáng)者，由(yóu)购(gòu)房者支付定金或(huò)房款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程(chéng)中，商品(pǐn)房(fáng)预售流(liú)程为：房(fáng)地(dì)产开(kāi)发商办理(lǐ)预售(shòu)许可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备案登(dēng)记(jì)和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房(fáng)者需要一次性(xìng)付清首付款，并(bìng)采用(yòng)银行贷款的形式一(yī)次(cì)性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了全部购房款，这点与(yǔ)中(zhōng)国(guó)香港的按照工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对中国内地的(de)开发商而(ér)言(yán)，预售制商品房也开启(qǐ)了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预(yù)售制极大缩(suō)短房企现金回笼周期，同时(shí)增加市场商品(pǐn)房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制在(zài)过去20多(duō)年对中国内(nèi)地房地(dì)产市(shì)场的(de)稳(wěn)步发(fā)展起到了(le)重要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市场(chǎng)快速发展阶段的资金需(xū)求，也提高(gāo)了居民居住水平，中(zhōng)国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本(běn)适居(jū)，住(zhù)房事(shì)业取得巨(jù)大(dà)进(jìn)步，数十年时间走完发达(dá)国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化(huà)进程(chéng)进入快(kuài)速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平(píng)方米增至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住房套(tào)数从(cóng)约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地(dì)商品房(fáng)销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房(fáng)销售面积占(zhàn)总销售面积(jī)的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计销售面(miàn)积达(dá)15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地产(chǎn)行业的发展(zhǎn)。中国内地房地(dì)产历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项(xiàng)指(zhǐ)标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积(jī)从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额(é)从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售(shòu)金额分别(bié)从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产(chǎn)业的(de)快速(sù)发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企先行到民(mín)企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房地(dì)产也成为拉动中(zhōng)国内地经济(jì)高(gāo)增长(zhǎng)的火(huǒ)车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增长渠道(dào)，房(fáng)地(dì)产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行(xíng)业(yè)。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投资占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开发(fā)投资占固(gù)定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房地产(chǎn)贷款占(zhàn)银行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托等通道业务，占比超过三分之一(yī)。从房地产融资(zī)存量占社(shè)融(róng)存量(liàng)比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银行不良率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富(fù)效应渠(qú)道(dào)，根(gēn)据我们的《中国住房市(shì)值(zhí)测算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占(zhàn)股债房市(shì)值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与股债房市值(zhí)的比例较高，主要是因为(wèi)住房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚(shàng)不成(chéng)熟，直接融资(zī)比例(lì)较低，股票(piào)、债券(quàn)市值较低，居(jū)民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在，当前的负(fù)面效应愈发(fā)凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商(shāng)品不能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不(bù)仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房(fáng)等风险。另外，购房(fáng)者和(hé)开发(fā)商之间的购房合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个(gè)独立的合同关系，如果开发商(shāng)发(fā)生违约，购房者只能根据(jù)购房合(hé)同向开发商(shāng)主(zhǔ)张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时向银行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还(hái)，因此(cǐ)购房者(zhě)承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等(děng)系列风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自身信用和购房者(zhě)对行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的(de)发放方，一旦房企因为(wèi)市场波(bō)动或经营不善，出现资金链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签(qiān)订的预售(shòu)合同和按揭合(hé)同，已经(jīng)从银行获(huò)得房款，如果(guǒ)购(gòu)房者(zhě)丧失还款能力或短(duǎn)期不能还(hái)款等，则风险完全由银(yín)行承担，银(yín)行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的(de)预售(shòu)监管资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两(liǎng)个字(zì)那(nà)就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市(shì)商品房预售管(guǎn)理办法(fǎ)》中明确规定了开发企业预售(shòu)商品房所得款项(xiàng)应当(dāng)用于有关(guān)的工(gōng)程建设，商品房预售款监管的(de)具体办(bàn)法，由房地产管理部门(mén)制(zhì)定。但多年(nián)以来全国并没(méi)有统一的(de)预售(shòu)资金监(jiān)管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市重点(diǎn)监管资金(jīn)比例为总(zǒng)预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照项(xiàng)目的建安成本乘(chéng)以建(jiàn)筑面积或(huò)者项目工程(chéng)总额报价计(jì)算重点资金。而(ér)事实是(shì)，不少购房款未进入监管账户、或进入(rù)监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金(jīn)继(jì)续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在(zài)过去房地产大开发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行业(yè)“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工(gōng)程建设名义，获得监管账户(hù)拨(bō)付资金，再由工程方将资金转给(gěi)房企(qǐ)，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进(jìn)度所(suǒ)需(xū)。通过这(zhè)些方式套(tào)取的资金，在房企各地项(xiàng)目间(jiān)流(liú)动，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这样做提供了资金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种资金循(xún)环高(gāo)周转模式(shì)，但一定(dìng)程度上把风(fēng)险甩给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国(guó)外商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预(yù)付资金，一般设(shè)有定金或预付款保护机制(zhì)，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者(zhě)支付的预付款比例相对较(jiào)低，绝大部(bù)分(fēn)房(fáng)款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支(zhī)付方式：预(yù)付款一般以(yǐ)定金(jīn)方式支付，或按工程进度分(fēn)期支付，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用(yòng)两种方式发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照(zhào)工程进度(dù)逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付(fù)后发放(fàng)按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保障购(gòu)房(fáng)者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期(qī)房由政(zhèng)府或(huò)第三方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后(hòu)，开发商凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得购房者支(zhī)付(fù)的房(fáng)款。二(èr)是开(kāi)发商为购房者(zhě)提供(gōng)一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定(dìng)金一定期限(xiàn)内无条(tiáo)件返还，最(zuì)低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付前资金由(yóu)第三(sān)方全(quán)程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除定金或首付(敷面膜前要擦水和乳液吗，正确的护肤顺序七步fù)外，购房者在房屋(wū)交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发(fā)商(shāng)挪用资金，购(gòu)房者的定金及首付款(kuǎn)由第(dì)三方公证行或产权保(bǎo)险公司(sī)的(de)信托账户监(jiān)管。如果(guǒ)开(kāi)发(fā)商倒(dào)闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂(làn)尾(wěi)，购(gòu)房者资金可通过申(shēn)请仲裁取回(huí)，且不承担(dān)任何(hé)责任与损失(shī)。而开发商在(zài)房屋(wū)建设过(guò)程中(zhōng)的资(zī)金(jīn)全部(bù)来自银(yín)行，银(yín)行根(gēn)据工程进度向开发商(shāng)提(tí)供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪用资金直(zhí)接损(sǔn)害(hài)银行利益，银行有充分动机监管(guǎn)开发商(shāng)施工进度。开(kāi)发商在(zài)房屋交付(fù)时需取得由政府相关部门经(jīng)审查后(hòu)发放的验收凭(píng)证，通过验(yàn)收凭证向银(yín)行得到购房者支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款按(àn)建造(zào)工期(qī)进(jìn)度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利率，开发商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国(guó)开发商在项目获批(pī)后(hòu)即可预售房屋(wū)。签署购房(fáng)合同前，购(gòu)房者需支(zhī)付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订合同后(hòu)定(dìng)金退(tuì)还(hái)。如(rú)由于任何原因不能购买，定金(jīn)按(àn)照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需(xū)支(zhī)付公证费和(hé)土地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含(hán)在(zài)购房款中，属于购房附(fù)加(jiā)费。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没有规定最低首付比例，可零首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付(fù)节点、比(bǐ)例因项目(mù)而异。一般来说，支付节点可(kě)分为公证后、主体完工(gōng)、内(nèi)部(bù)水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可(kě)在支(zhī)付(fù)房款前申请房贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给予购(gòu)房者一(yī)定使用期限，期(qī)限结(jié)束(shù)后(hòu)，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针(zhēn)对期房(fáng)设计了两种保险，保险的(de)功能是当房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复(fù)，开(kāi)发商破产，由(yóu)保险公(gōng)司负责(zé)相应赔偿。保险由(yóu)开发(fā)商或购房(fáng)者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预(yù)售制(zhì)设有(yǒu)10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，交房前付款比(bǐ)例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金(jīn)、敷面膜前要擦水和乳液吗，正确的护肤顺序七步合(hé)同等(děng)各个环节，各环节内容确认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设(shè)置(zhì)了10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，当开(kāi)发商出现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的(de)定(dìng)金由(yóu)保险(xiǎn)公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余款支付环节(jié)，英国采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款的方式(shì)，但是交房前(qián)付(fù)款比例相(xiāng)对(duì)较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房(fáng)前付(fù)款比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房(fáng)产公证公司的(de)检验验收后才(cái)能(néng)交(jiāo)付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资金监管极为严格(gé)，资(zī)金也(yě)由律师(shī)监管，在确认工程进度、支付相关(guān)款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买房律师将(jiāng)资金转给卖方(fāng)律师，卖方律(lǜ)师转给开发商(shāng)，即资金在进入开(kāi)发商账户(hù)前经过两道关口，有利(lì)于保敷面膜前要擦水和乳液吗，正确的护肤顺序七步障购房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房(fáng)交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施(shī)

　　日(rì)本(běn)期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发(fā)商(shāng)必须完成(chéng)“预售房定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措施(shī)”，交(jiāo)房前付款比例不(bù)超房款的20％，开发商违约需(xū)返还定价(jià)并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由于房屋供(gōng)给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前(qián)是(shì)唯一一部规(guī)范(fàn)期房(fáng)交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物(wù)取(qǔ)引业法》，对购房者(zhě)支(zhī)付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的(de)部(bù)分，法律要求开(kāi)发商必(bì)须完成定金保全措施才可预(yù)售(shòu)。什么是(shì)定(dìng)金保全措施？即(jí)买卖双方签订(dìng)购房合同(tóng)时，开发商(shāng)向金(jīn)融机(jī)构或指(zhǐ)定保证机构或保险(xiǎn)机构签(qiān)订(dìng)定(dìng)金保证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书交付(fù)给购房者。除定金外，其他预先支付的购(gòu)房款也受(shòu)该措施保护。若开发(fā)商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机(jī)构或保(bǎo)证(zhèng)机构或保险公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付违约(yuē)金(jīn)，一般(bān)约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者(zhě)即可向银(yín)行申(shēn)请贷(dài)款(kuǎn)，但交房后才(cái)开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除(chú)定金外的(de)剩余房款在(zài)交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进度支付，所有资金进银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开(kāi)发商有统一的选购(gòu)权合同以及(jí)订(dìng)金(jīn)返还(hái)机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例(lì)方(fāng)面，签订购(gòu)房合同后，购房者需(xū)支付15％的首(shǒu)付及印花税(shuì)，同时购房(fáng)者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新(xīn)加坡(pō)期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期(qī)房付款(kuǎn)流程做了统一(yī)详细规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节(jié)点一般为合同(tóng)签订后、地基(jī)完工(gōng)、框架(jià)完工(gōng)、管(guǎn)道(dào)门(mén)窗等完工等，支付(fù)比(bǐ)例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款也(yě)依照工程进(jìn)度(dù)放款，月(yuè)供在此过程(chéng)中随着放出贷款的(de)增(zēng)加而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，购房者的订金与付款(kuǎn)会存入银行专门的项(xiàng)目资金(jīn)账户(hù)，账户资金提取须与房(fáng)屋(wū)建设有关(guān)。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年(nián)的房(fáng)屋(wū)保(bǎo)修期，此后购房者支(zhī)付(fù)15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策出手临(lín)界点，重点(diǎn)是保交楼和房(fáng)企重(zhòng)组。一(yī)方(fāng)面，加大对刚需和改善(shàn)型(xíng)需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部(bù)停贷现象，重点是保交楼保复(fù)工保民生，给予强有(yǒu)力的金融工(gōng)具支(zhī)持。另一方面，从现(xiàn)在(zài)起，对还在正常运转(zhuǎn)的(de)房(fáng)企包括民营企业，加(jiā)大支持力度，由优质(zhì)房企牵(qiān)头(tóu)并购重组整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估(gū)计形势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心(xīn)以(yǐ)及长效机制。长效机制四(sì)大关键是(shì)推(tuī)动城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建立开发商违约后定金保护(hù)机制，如(rú)将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付(fù)阶段(duàn)，保障(zhàng)购房者定金安全(quán)。签订合(hé)同环(huán)节，鼓励保险(xiǎn)公司介(jiè)入，为房屋重大(dà)延期以及(jí)重大缺(quē)陷等情况(kuàng)提供(gōng)充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度(dù)付(fù)款机制或交房后按揭贷(dài)款机(jī)制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监(jiān)管环节(jié)，引(yǐn)入独(dú)立于开发(fā)商、银行的第三方资金监管机构，或由政(zhèng)府相关部(bù)门(mén)直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修期制度。保修(xiū)期内，开发商(shāng)应对房屋质量(liàng)问(wèn)题全权负责、免费维修，购房者在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消(xiāo)商品(pǐn)房预(yù)售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对购房民众不公(gōng)平(píng)的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。另一(yī)方面，取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼(pīn)的(de)不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购房民众的(de)最根(gēn)本最实质(zhì)的(de)保障，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

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