文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了(le)。 1月(yuè)17日召开的全国(guó)住房和城乡建设(shè)工作会(huì)议提出(chū)“有条件的可以(yǐ)进行现房(fáng)销(xiāo)售”，不足一个月时间(jiān)，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了(le)，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你的房(fáng)子(zi)，还(hái)烂(làn)尾(wěi)了，这是(shì)对购房者的(de)不公平。以后谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房，没钱没(méi)实力的(de)别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会(huì)，这是(shì)房地(dì)产从大开(kāi)发(fā)时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最大保护(hù)。98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民(mín)众不公(gōng)平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售。以后(hòu)一(yī)手交钱，一(yī)手交房，天经地义(yì)。当然二次房改是个(gè)技(jì)术活，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税。如(rú)果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定能实现房地(dì)产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道(dào)关，解(jiě)好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大(dà)部分商品是一手交钱(qián)一(yī)手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面(miàn)不公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的(de)风险(xiǎn)。从个人(rén)层面看，预售制对购房者非常不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要承担(dān)延迟交房、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期(qī)办理甚(shèn)至不(bù)能交(jiāo)房的风(fēng)险(xiǎn)。从行(xíng)业(yè)层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列(liè)风(fēng)险。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落(luò)实中央房住不炒精神(shén)、有助于(yú)保障购房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举(jǔ)多(duō)得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预售制(zhì)度(dù)怎么来的？国(guó)外什么(me)情况？简单科(kē)普一下：商品房预(yù)售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种(zhǒng)开发(fā)商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由(yóu)于商品(pǐn)房短缺，房(fáng)企缺资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入(rù)了(le)商品房预售制度。其实，当前世界(jiè)不(bù)少(shǎo)国(guó)家存(cún)在(zài)预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家(jiā)一般有严(yán)格的监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开发商在项目获得(dé)政府批准后才可以开始销售(shòu)，买家在购买期房后并非像中国一样在支付(fù)完首付款后从(cóng)银行一次性贷(dài)款支付剩(shèng)余全部(bù)房(fáng)款，而是根据开(kāi)发商工程进度在完(wán)全(quán)交房(fáng)前(qián)进行分期(qī)支付。所以(yǐ)，预售制度(dù)是需要严(yán)格的资金(jīn)监管、分期支(zhī)付(fù)以及违(wéi)约处(chù)罚措施(shī)作为保(bǎo)障的，如果没(méi)有这些保障措(cuò)施，一定会触发风险，对购(gòu)房民众不公平，所以不如借机取消预售(shòu)制度，以后(hòu)改为现房销(xiāo)售。客(kè)观讲预售制度(dù)有一(yī)定(dìng)历史阶(jiē)段性，现在中国(guó)住房进入(rù)存量(liàng)时代，取消预售制度(dù)有助于降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，当(dāng)然这需要(yào)配套房企债务(wù)重组、复工保交(jiāo)楼、恢复(fù)市场信(xìn)心和房(fáng)地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国(guó)一定(dìng)能化解这个难题，让(ràng)房(fáng)地产回归实体经(jīng)济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的(de)不(bù)是五(wǔ)花八门、眼2016年是什么年(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大的(de)提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的(de)本质是(shì)向善，是(shì)以客户为中(zhōng)心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代(dài)，好房幸福一(yī)家(jiā)人(rén)。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取消预(yù)售制、实施现房(fáng)销售(shòu)是实(shí)现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业健康发展(zhǎn)的重(zhòng)大措(cuò)施(shī)。在当前的情况(kuàng)下(xià)，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持当期三(sān)好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十(shí)年前在国(guó)务院发展研(yán)究中心参与(yǔ)财(cái)税改革方(fāng)案(àn)研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长期系统的(de)专项研究。（参考后来形成(chéng)的专(zhuān)著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给(gěi)量少，引(yǐn)进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　二(èr)十世(shì)纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租是地(dì)产(chǎn)行业(yè)盛行的(de)方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出(chū)租资金周转期(qī)长等问题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港(gǎng)还未(wèi)推(tuī)行(xíng)公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住房的需(xū)求是相(xiāng)当高，不过大(dà)多数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以一整栋楼(lóu)为单位，需要(yào)雄厚的(de)资(zī)金实力才能购买。虽然(rán)楼(lóu)宇出租是中国(guó)香港地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让(ràng)难、出(chū)租(zū)资金周转期(qī)长等问题。针对这一(yī)系列问(wèn)题(tí)，不少(shǎo)地(dì)产商开始(shǐ)探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民(mí2016年是什么年n)数(shù)量有所增加，开(kāi)发(fā)商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按(àn)揭”模(mó)式引入房地(dì)产销售，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置(zhì)业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多(duō)年经营(yíng)杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业务(wù)的经验，对于(yú)商品流通、资金周转有着(zhe)独到的见解，在努力寻求方法加快自(zì)身资金周转。当时(shí)其在购下九龙(lóng)的一块地盘(pán)后，除(chú)了(le)分层出售、还印(yìn)发售楼(lóu)说明书(shū)，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇(yǔ)的(de)地(dì)势(shì)环(huán)境、建筑材(cái)料、分层价(jià)格、订购方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”2016年是什么年是(shì)另外一(yī)个亮点，即先(xiān)收取买家(jiā)的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的(de)资金压力，加速了(le)房屋的(de)建(jiàn)造(zào)和(hé)销(xiāo)售(shòu)，也解决了制造(zào)商的资金问题(tí)，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的一(yī)大特色，纵观(guān)中(zhōng)国(guó)香港房地产市场(chǎng)的(de)改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了核心的住(zhù)房供不(bù)应(yīng)求的(de)问题，使房(fáng)市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范(fàn)化，建立(lì)健全的监管(guǎn)机制，促进(jìn)市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角(jiǎo)咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港管理部(bù)门提升了对于预售楼花制(zhì)度的(de)监(jiān)管，即要求(qiú)开发商在预售前，确保地价款已经全(quán)部支付(fù)，还(hái)要证(zhèng)明(míng)自身有资金等能力(lì)把项目完(wán)成(chéng)，资金需放入律师所托(tuō)管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防(fáng)止开发商(shāng)、律所、建筑师等(děng)造假，套取监(jiān)管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明(míng)化机制，且银行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银(yín)行将成最大风险方，后续需(xū)自身推(tuī)动项目完工(gōng)。随着监(jiān)管(guǎn)体(tǐ)系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十世纪(jì)九十年代(dài)，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)面临住房需求(qiú)大和供(gōng)给量短(duǎn)缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国(guó)内地(dì)优先(xiān)发展重工业，强(qiáng)调基础建设(shè)，这(zhè)一导向(xiàng)使前期发(fā)展工(gōng)业化的进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住房(fáng)基础等城(chéng)市化配套问题，才能进(jìn)一步(bù)推进城(chéng)市化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展起步较(jiào)晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福利分(fēn)房(fáng)制度(dù)也出现了分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题(tí)，因此福(fú)利分房(fáng)制度不再适用于(yú)当时(shí)的国(guó)情。叠加房(fáng)地产市场(chǎng)面临商品房的(de)需求量大，而社(shè)会缺(quē)少大型房地产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时引入(rù)中国香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房地产市场的(de)一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地(dì)逐(zhú)步引(yǐn)进中国香(xiāng)港预(yù)售商品(pǐn)房制度，先后出台(tái)多(duō)项(xiàng)文件，大力支持国内房(fáng)地产市场改革。例(lì)如，1998年，国(guó)务院出(chū)台《关于进一步深化城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)制(zhì)度改(gǎi)革(gé)，加快住房建(jiàn)设(shè)的通知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物分配(pèi)，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房供(gōng)给(gěi)商品化(huà)、社会化的(de)住房新体制，从计划经济下的福利分(fēn)房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制(zhì)，允(yǔn)许开发(fā)商(shāng)卖期(qī)房(fáng)，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的两大难(nán)题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一(yī)个项目的(de)开发，形成(chéng)滚动开(kāi)发模式，住(zhù)房供应速(sù)度(dù)加快。自(zì)此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国人(rén)民银(yín)行等多方迅速出台(tái)相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖(mài)楼花”模式后(hòu)，经调整形(xíng)成(chéng)契(qì)合(hé)中国内地的(de)商品房预(yù)售(shòu)制度(dù)。预售制的初衷(zhōng)是为了(le)缓解房(fáng)企(qǐ)资金压力(lì)，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建(jiàn)设中(zhōng)的(de)房屋(wū)预先出(chū)售给购房(fáng)者，由购房者支付定金或房款的行为(wèi)。区别于(yú)中国香港，在(zài)中国(guó)内地实践过程(chéng)中，商品(pǐn)房预售(shòu)流程为：房地产开发(fā)商办理预售许可证(zhèng)-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备(bèi)案登(dēng)记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需(xū)要一(yī)次(cì)性付清首(shǒu)付(fù)款，并采用银(yín)行(xíng)贷款(kuǎn)的形式一次性付(fù)清(qīng)剩余房(fáng)款，换言之，房屋(wū)未建成，开(kāi)发商(shāng)可能(néng)已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国(guó)香港(gǎng)的按照(zhào)工程(chéng)进度付款有(yǒu)所不(bù)同。对中国内地的开发(fā)商而言，预售制商(shāng)品房(fáng)也开启了(le)高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　作为中国内地(dì)商品房(fáng)销(xiāo)售的最主(zhǔ)要方式，预(yù)售制极大缩短(duǎn)房(fáng)企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进(jìn)程(chéng)。预售制(zhì)在(zài)过去(qù)20多年(nián)对中(zhōng)国内地房地产市场的稳(wěn)步发展起(qǐ)到了(le)重要(yào)作用，不仅解决(jué)了房地产市场(chǎng)快(kuài)速发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)的资金需求，也提高了(le)居民(mín)居住水平(píng)，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到(dào)住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住(zhù)房(fáng)事(shì)业取得巨大(dà)进步(bù)，数十(shí)年时间走完发(fā)达(dá)国家几百(bǎi)年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进入快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建成区面积由7438平(píng)方(fāng)公里增长至60721平(píng)方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房(fáng)套数从约3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前(qián)已成为(wèi)中国内(nèi)地商品房销售(shòu)最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销(xiāo)售面积(jī)占总销售面积(jī)的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面(miàn)积(jī)达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房(fáng)地产行(xíng)业的(de)发展。中国(guó)内(nèi)地房地产历经二(èr)十多(duō)年长周期繁荣(róng)，行(xíng)业各项指(zhǐ)标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房销售面积(jī)和(hé)销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无(wú)到有(yǒu)、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉(lā)动中国内地经(jīng)济(jì)高增长(zhǎng)的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游(yóu)产(chǎn)业(yè)链(liàn)特别长，高(gāo)达50多(duō)个行业(yè)。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金(jīn)融(róng)、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉(lā)动(dòng)的投(tóu)资(zī)占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从房地产贷(dài)款占(zhàn)银行各项贷款(kuǎn)余(yú)额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占比(bǐ)超过三分之一(yī)。从房地产融资存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面积(jī)违约，将导(dǎo)致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠(qú)道，根据(jù)我们的《中国住(zhù)房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本(běn)的(de)10.8万(wàn)亿美(měi)元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住房市值(zhí)占股债房市值的比例看(kàn)，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本(běn)的(de)37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房(fáng)市(shì)值与(yǔ)股债房市值的比例较(jiào)高(gāo)，主要是因为住房市值(zhí)高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接融资比例(lì)较(jiào)低(dī)，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预(yù)售(shòu)制背后潜(qián)藏的风险确实存在，当(dāng)前(qián)的负面效应(yīng)愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是对购买者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的风险。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房者和开(kāi)发商之间的购房合(hé)同、购(gòu)房者(zhě)和银行的按(àn)揭(jiē)贷款合同是两个(gè)独立的合同关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房者只能(néng)根据购房合(hé)同向开发商主张权力(lì)，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会(huì)引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行(xíng)影响(xiǎng)自(zì)身信用和(hé)购房(fáng)者对行业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一(yī)旦(dàn)房企因为市场(chǎng)波动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企(qǐ)通过与购房(fáng)者签订的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房者丧失还(hái)款能(néng)力或短期不能还(hái)款等，则(zé)风险完全由(yóu)银行承(chéng)担，银行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房(fáng)者(zhě)的预售监管(guǎn)资金去哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付(fù)工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市商品房预(yù)售管理(lǐ)办法》中明确(què)规定(dìng)了开发企业预售商品房所得款(kuǎn)项应当(dāng)用于(yú)有(yǒu)关(guān)的工程建(jiàn)设，商(shāng)品房预(yù)售款监管的(de)具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年(nián)以来全国并没(méi)有(yǒu)统(tǒng)一的(de)预售(shòu)资金监(jiān)管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等城市重(zhòng)点监(jiān)管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等(děng)城市(shì)则按照项目的建安(ān)成本乘以建(jiàn)筑(zhù)面积或者项目工程总额(é)报(bào)价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房款未(wèi)进入监管账户、或进入监管账户(hù)后(hòu)被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供却被(bèi)迫继(jì)续还款(kuǎn)。那么(me)，监管账户资金如(rú)何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预(yù)售款监(jiān)管账(zhàng)户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建设(shè)名义，获得监管账户拨付资(zī)金，再由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨(bō)付的(de)工程款，远超工程进度所需(xū)。通(tōng)过这些(xiē)方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流动(dòng)性(xìng)，房企抽调资(zī)金统筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资(zī)金循环高周转模式，但一(yī)定程度上把风险甩给(gěi)了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对于购房者预付资金(jīn)，一般(bān)设有定金(jīn)或预付款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的预付(fù)款比例相对较低，绝大部(bù)分房款在房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付(fù)方式(shì)：预付(fù)款一般以(yǐ)定(dìng)金方(fāng)式支(zhī)付，或(huò)按工(gōng)程进度分(fēn)期(qī)支(zhī)付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐(zhú)渐发放，购(gòu)房者开始(shǐ)月供(gōng)；二是房(fáng)屋交付后发(fā)放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售(shòu)商品房提供期房烂(làn)尾保(bǎo)险，在商品房出现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付(fù)质量的保(bǎo)障(zhàng)有两种(zhǒng)方式，一是(shì)期(qī)房由(yóu)政府或(huò)第(dì)三方验收合格并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取(qǔ)得购房者支付的房款(kuǎn)。二(èr)是(shì)开(kāi)发商为购(gòu)房者(zhě)提供一定的(de)保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一定期(qī)限内无条件返还，最低首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余(yú)房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前(qián)资金(jīn)由第三方全(quán)程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方(fāng)数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房屋(wū)交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金(jīn)，购房者的定金及首付(fù)款(kuǎn)由第三方公证行或产(chǎn)权保(bǎo)险公(gōng)司的信托账户监管。如果(guǒ)开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者(zhě)资金可(kě)通过(guò)申请(qǐng)仲裁(cái)取回，且不(bù)承担任何责(zé)任与损失(shī)。而开(kāi)发商(shāng)在(zài)房屋建(jiàn)设过程中的资金全部来自银行，银行(xíng)根据工程(chéng)进度向开发商提供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直接损害银行(xíng)利益，银(yín)行有充分(fēn)动机监管开发(fā)商施工进度。开发(fā)商在房屋交付时需取得由政府(fǔ)相关部门经审查后发放(fàng)的验收凭(píng)证(zhèng)，通过验收(shōu)凭证(zhèng)向银行得(dé)到购(gòu)房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款按建(jiàn)造(zào)工(gōng)期进(jìn)度支付，按揭按工期(qī)放款(kuǎn)后(hòu)还(hái)贷，房贷利率采用固定利率，开发(fā)商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在项目(mù)获批后即可预售房(fáng)屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支(zhī)付约2000欧(ōu)的定金(jīn)并(bìng)进行预约公证(zhèng)，签订合同后(hòu)定金退(tuì)还。如(rú)由于(yú)任(rèn)何(hé)原因不能购买，定金按(àn)照德国法(fǎ)律(lǜ)全部退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需(xū)支付公证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付(fù)节点、比例因项目而异。一般来说，支付(fù)节点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户(hù)玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付(fù)房款前申请(qǐng)房贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期限，期(qī)限(xiàn)结(jié)束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针对期房(fáng)设计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公(gōng)司保(bǎo)证(zhèng)开发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应(yīng)赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制(zhì)设有10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，交(jiāo)房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一名(míng)律师，负(fù)责沟通期房(fáng)交易中的房产、资(zī)金、合(hé)同等各个环节，各环节(jié)内容(róng)确认(rèn)无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付环节(jié)，英国采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的方(fāng)式，但(dàn)是(shì)交房前付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，一般(bān)会(huì)在合(hé)同签(qiān)订(dìng)6-24个月(yuè)分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付(fù)环(huán)节，英国规定房屋必须经过(guò)房产公(gōng)证(zhèng)公司的检验验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节，英国(guó)期房(fáng)预售资金监管(guǎn)极(jí)为严(yán)格，资金也由律师监管，在确认工程(chéng)进度、支付(fù)相关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买房律师(shī)将资金转(zhuǎn)给卖(mài)方律师，卖(mài)方律师转给开发(fā)商，即资金在进入(rù)开(kāi)发(fā)商账户(hù)前经过(guò)两道关口，有利于(yú)保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日(rì)本(běn)期房(fáng)交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开发商(shāng)必(bì)须完成“预(yù)售房定金(jīn)保全措施”，交房前付(fù)款比例不超(chāo)房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本二战(zhàn)结束后由(yóu)于(yú)房屋供给(gěi)严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖(mài)”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前(qián)是唯一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金保护方(fāng)面，根(gēn)据(jù)日本《宅地建物取引(yǐn)业(yè)法(fǎ)》，对购房(fáng)者支付(fù)定金超(chāo)过5％或(huò)超(chāo)1000万日元(yuán)的部分(fēn)，法律要求开发商(shāng)必须完成定金保全措(cuò)施才可预售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时(shí)，开发商向(xiàng)金(jīn)融机构(gòu)或指定保证机构或保(bǎo)险机构签订定(dìng)金保证委托合同(tóng)，设置(zhì)购(gòu)房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金(jīn)证明(míng)书交付给(gěi)购房者。除(chú)定金外，其他预先支(zhī)付的(de)购房款也受该(gāi)措施保(bǎo)护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭(píng)保证金证明(míng)书向金融(róng)机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房者(zhě)赔(péi)付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节，交房前(qián)只需支(zhī)付最(zuì)多(duō)不超20％的(de)定金，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房(fáng)者即(jí)可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷(dài)款，除(chú)定金(jīn)外的剩余房(fáng)款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资(zī)金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡(pō)期房(fáng)购房者违约(yuē)可返(fǎn)还(hái)相当(dāng)于3.75％房款的(de)订金，首付(fù)比(bǐ)例(lì)20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金进(jìn)银行(xíng)专(zhuān)门项(xiàng)目(mù)资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付(fù)环节，新加坡开发商有统一(yī)的选购权(quán)合同以及订金返(fǎn)还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比例方面，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付15％的首付(fù)及印花税，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支付(fù)上，新(xīn)加坡(pō)期房同(tóng)样采取按工(gōng)程进度付款的方(fāng)式，《发展商(shāng)条例》对期(qī)房(fáng)付款流程(chéng)做了统(tǒng)一详细(xì)规定，要(yào)求所(suǒ)有开发商(shāng)遵守，支(zhī)付节点一般为合同签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等完工等(děng)，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款(kuǎn)，月(yuè)供在(zài)此过程(chéng)中随(suí)着放出贷款的增(zēng)加而增加(jiā)，未放款部分无需(xū)月供。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)方面，购房者的订金与付款(kuǎn)会存入银行(xíng)专门的项目资(zī)金账户，账户资金提(tí)取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策(cè)出手临(lín)界点，重点是保交楼和房(fáng)企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对(duì)局部(bù)停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从现在(zài)起，对还在正常(cháng)运转(zhuǎn)的房(fáng)企包括民营企业，加(jiā)大支持力(lì)度(dù)，由(yóu)优质房企牵头并购(gòu)重组整个行业，为每个(gè)房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性复(fù)杂(zá)性(xìng)，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定(dìng)金环节(jié)，建立开发商违约后定金(jīn)保护机(jī)制(zhì)，如将已支(zhī)付定金冻结(jié)至房屋(wū)交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全(quán)。签订(dìng)合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供(gōng)充分的保障。余(yú)款支(zhī)付环节，建(jiàn)立按工程进度(dù)付款机制或交房(fáng)后按揭贷(dài)款机(jī)制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监管(guǎn)环(huán)节，引入独立于开发商、银行的第三方(fāng)资金(jīn)监管(guǎn)机构，或由(yóu)政府相(xiāng)关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修(xiū)期(qī)内，开发商应对房屋质量问(wèn)题全权负责、免费维修，购(gòu)房者(zhě)在保修(xiū)期结(jié)束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制(zhì)是大势所趋。一方面(miàn)，98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平(píng)的预售(shòu)制已经(jīng)过(guò)时了(le)，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。另一(yī)方面，取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实(shí)质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大的(de)提升开发(fā)商的(de)建筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣(liè)币。

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