OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下芯片子公司(sī)哲库科技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级(jí)市(shì)场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT开盘继续延续(xù)此前几日(rì)的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅(fú)超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回(huí)应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入(rù)基础设施(shī)资产(chǎn)张润大厦的重要承(chéng)租(zū)方之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华安(ān)张江光大园REIT进(jìn)一(yī)步表示，原始权益人(rén)将继(jì)续(xù)密切(qiè)关注(zhù)哲库(kù)科(kē)技后续情况，积极做(zuò)好相(xiāng)关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益人(rén)相关负责人也表示，近(jìn)期已同步启动(dòng)了(le)应(yīng)急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租(zū)的可(kě)能事项。由于张润大厦是(shì)全(quán)国(guó)首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区国(guó)资委也(yě)高(gāo)度关(guān)注。

　　多(duō)位(wèi)业内人士表(biǎo)示，华安张江光大园REIT近(jìn)期市场波动较(jiào)大(dà)，但(dàn)其实(shí)不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌(diē)并(bìng)不会从(cóng)根本上影响其内外价值(zhí)，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级(jí)市场价格(gé)继(jì)续波动(dòng)

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗下(xià)芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科技的事件继续扰动(dòng)公募REITs市(shì)场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日(rì)，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开，此(cǐ)后二级(jí)市场价格开(kāi)始(shǐ)震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终报收3.512元，全(quán)天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影(yǐng)响，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT最近几(jǐ)个交易(yì)日二级市场价格表(biǎo)现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华(huá)安张江光大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市(shì)场(chǎng)整体(tǐ)表(biǎo)现上看(kàn)，目前上市的(de)8只产业(yè)园区基础设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产(chǎn)业(yè)园(yuán)区基础设施REITs5月15日(rì)平均(jūn)跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园(yuán)项目出租率有所(suǒ)下降，如今拟扩募(mù)的项(xiàng)目又遭遇(yù)突发(fā)事件(jiàn)，因此导致二级市(shì)场价格出现波动(dòng)。”一(yī)位业内人(rén)士分析(xī)称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出(chū)于风险规避的(de)原因，最近几个交(jiāo)易(yì)日场(chǎng)内资金(jīn)有所(suǒ)流出(chū)，但(dàn)是，不动产(chǎn)公募(mù)REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率下跌并不(bù)会从根本(běn)上影(yǐng)响其(qí)内外价值。

　　他也同时表示(shì)，目前(qián)随(suí)着二级市场价(jià)格下跌，风险也(yě)得(dé)到(dào)一定释(shì)放，但是(shì)价格涨跌(diē)会(huì)受到基(jī)本面、情绪面(miàn)等多重因素(sù)影响，不好判断价格(gé)是不是已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表(biǎo)示(shì)，今年整(zhěng)体REITs市(shì)场(chǎng)表现低迷，不少产品年内(nèi)二级(jí)市(shì)场跌幅较大，其实有些隐含收益率高(gāo)的产(chǎn)品具备一定的投资价值(zhí)，很适合稳健类投资者(zhě)。此外，伴随着经济复苏的步伐(fá)，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品具备一定的(de)投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执(zhí)行董事高如星对此表示，若(ruò)张江园(yuán)区最终能顺利解决(jué)招商，平稳过度对经营(yíng)现(xiàn)金(jīn)流没有造成(chéng)大的影响，“事件性(xìng)利(lì)空(kōng)下(xià)调(diào)至得这么(me)急(jí)、这么深(shēn)，加(jiā)上前(qián)期本身(shēn)园区(qū)类资(zī)产就回调不少了，这就是(shì)黄金(jīn)坑。”不过(guò)，他也(yě)强调，最终还是(shì)落到租金(jīn)收入受不受影响，影响多(duō)大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下芯片(piàn)子公司(sī)哲库(kù)科技。随后5月12日晚，华安张江光(guāng)大(dà)园REI硝酸银的相对原子质量是多少整数，硝酸银的相对原子T发布公(gōng)告，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募(mù)拟(nǐ)新购入(rù)基(jī)础设(shè)施(shī)资(zī)产张润大厦的重要承(chéng)租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关(guān)于停止(zhǐ)执行已签租赁协(xié)议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原(yuán)始权(quán)益(yì)人将继(jì)续密切关(guān)注哲库科技后续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其(qí)一季(jì)报中披(pī)露的张江光大园项目出租率(lǜ)下降事项，一度二级(jí)市(shì)场价格出现回落(luò)。在随后召开的业绩说明会(huì)中管(guǎn)理人(rén)就相(xiāng)关事项进行了解释说明，市场信心得到了一定提(tí)振，二(èr)级市场价格表现(xiàn)也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的(de)线上和线下(xià)的扩募(mù)说明(míng)会上，运营团队表示了(le)对(duì)张江光大(dà)园项目的信(xìn)心，预计签署意向(xiàng)书和合(hé)同谈判中的储备租(zū)户正(zhèng)常转化后，项目出租率(lǜ)将得到回升(shēng)。没想到仅过(guò)了不到(dào)三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来了新的(de)考验。

　　因张江(jiāng)REIT的(de)上述公(gōng)告引起了市(shì)场各(gè)方的广(guǎng)泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目(mù)的原始(shǐ)权(quán)益(yì)人相关负责人坦言，事发(fā)突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴(fù)现场进行了沟通和核实工作，并同步启动了(le)应急预案，排(pái)摸储(chǔ)备(bèi)租户(hù)，积极应对哲库提前退租的可能(néng)事项(xiàng)。由于(yú)张润(rùn)大(dà)厦(shà)是全国首批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目(mù)，公(gōng)司领导(dǎo)高度重视(shì)，据悉新(xīn)区(qū)国(guó)资委(wěi)也(yě)高度关(guān)注。

　　当谈及(jí)储备租户情况，相关负责人介(jiè)绍说，目前储备租户还是比较丰富的，覆(fù)盖了芯(xīn)片测试(shì)、人工智能、航天(tiān)产业、信息(xī)技术等产业客户(hù)，租赁意向面积超(chāo)过了(le)2万(wàn)方(fāng)。从(cóng)意向储备转化为实际租(zū)户需要一些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署(shǔ)租赁意向书(shū)来尽快锁定一(yī)些重要租户。虽然收了三个月(yuè)履约保证金(jīn)给了我们一些(xiē)空间，但本着对首批扩募、对市(shì)场负责(zé)的态(tài)度，我们肯定要全力与时(shí)间赛跑(pǎo)，把这(zhè)些面积(jī)在短(duǎn)期内完成去化。”相关负(fù)责(zé)人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的张(zhāng)江光大(dà)园项(xiàng)目一季(jì)度末也(yě)有(yǒu)将(jiāng)近(jìn)30％的空(kōng)置率(lǜ)，原始权(quán)益(yì)人(rén)有那么硝酸银的相对原子质量是多少整数，硝酸银的相对原子多储备租(zū)户，之前(qián)的(de)空置(zhì)率(lǜ)为何未能得到解(jiě)决。

　　对此相关负责人(rén)解释(shì)，张(zhāng)江光大园一直以(yǐ)来都(dōu)坚持以市场(chǎng)化运营为导向(xiàng)，历史运营表现(xiàn)稳(wěn)定，租户(hù)的调租和换租都属于正常情况(kuàng)，而这次项目的大租户(hù)退租正好发生在(zài)市场活(huó)跃度的短期低点，目前市场情(qíng)况已有所好转。在看(kàn)到出租率下滑情况没有得到及(jí)时修复后，张江这边也作了一定的资源(yuán)调配和倾(qīng)斜，引入了(le)一些(xiē)储备租户(hù)。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张(zhāng)江(jiāng)光大园项目在给租户的(de)分隔空(kōng)间、交付标准、租金水平等方面也有(yǒu)一些差异(yì)化，张润大厦多是两千多平(píng)的大平层(céng)，楼的(de)成新度(dù)高一些(xiē)，单价也贵一些，张江(jiāng)光大园单层以一千平的面积(jī)为主，还有一些(xiē)独栋形态的物业。租户自身也会有诉求(qiú)，也会根据自身需求和预算挑选区域(yù)内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完(wán)成以(yǐ)后，新(xīn)老资产的管理人都(dōu)变(biàn)成(chéng)了一家(jiā)，后续我们在(zài)资(zī)源共享和(hé)联(lián)合营销(xiāo)方(fāng)面能更加充分发挥协同效(xiào)应，相信可(kě)以做得更好。”上述负责(zé)人补充说道。

　　最后(hòu)谈及对(duì)于张江REIT的定位和(hé)展望，相关负责人表示，张江集团和张江高科(kē)目前(qián)在管资(zī)产(chǎn)约五百万方(fāng)，还有一些其他在(zài)开发的储(chǔ)备项(xiàng)目，这些都将成(chéng)为张江REIT实现打造张江园区产业空间(jiān)资产上市(shì)平台目标的坚(jiān)实(shí)后盾和储备资源(yuán)。“我(wǒ)们(men)非(fēi)常重视张江REIT这(zhè)个资本平(píng)台和它未来的发展。”相关(guān)负责人表示，“这(zhè)次(cì)扩(kuò)募是我们实现基金(jīn)扩容的第一步，也是至(zhì)关(guān)重要(yào)的一步，眼(yǎn)下(硝酸银的相对原子质量是多少整数，硝酸银的相对原子xià)我(wǒ)们可(kě)能面临了(le)一(yī)些(xiē)突发情况需要(yào)解决，但是这(zhè)和(hé)我(wǒ)们在(zài)张江科学城这(zhè)三十年建设发展过程中(zhōng)所经历的(de)相比(bǐ)，只能算是(shì)一个非常小的插曲。我(wǒ)们(men)有信心排(pái)除(chú)万难，尽(jǐn)一切可能化解当(dāng)前突发(fā)事件的(de)所有负面影响(xiǎng)，维持(chí)预(yù)期和市(shì)场的信心。”

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