近两年火(huǒ)爆(bào)的创新产品(pǐn)公募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高(gāo)比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士对此(cǐ)表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定分红体现出该类产品长期投(tóu)资价(jià)值，通过观测经营活动现金(jīn)流、可(kě)供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通投资者注意(yì)，与(yǔ)产权类(lèi)项目(mù)相比(bǐ)，特许经营REITs项目在(zài)经(jīng)营权到期后不(bù)再产生现金收益(yì)，特(tè)许经营权分红(hóng)目前已(yǐ)包含了(le)利润分(fēn)配和本金的归还，在(zài)选择投资标(biāo)的时应(yīng)了(le)解资产类(lèi)型和分红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平(píng)均(jūn)分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未(wèi)公布。整(zhěng)体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈现出了(le)高比(bǐ)例的(de)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可(kě)供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可供分配金(jīn)额(é)比例平均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相关负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的(de)主要收(shōu)益来源为持有期(qī)分红收益，以(yǐ)及基(jī)金份额(é)交易价(jià)格(gé)的变化。基金(jīn)份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资(zī)产运营情(qíng)况及市(shì)场因素的(de)综合(hé)影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起(qǐ)波动(dòng)。与此相比(bǐ)，基(jī)金分红预(yù)期则(zé)更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基(jī)础设施资产的经营现金流(liú)，投资人通过基金募(mù)集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施项目(mù)的经营业绩(jì)，作为进行投(tóu)资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基(jī)金份额(é)二级市场价格(gé)变化导致的浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有(yǒu)人实际获得的现金收(shōu)益(yì)，对于长期投资者更(gèng)具参(cān)考价值。”中金基金(jīn)相关负责人(rén)称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据(jù)《公(gōng)开(kāi)募(mù)集基础(chǔ)设施证券(quàn)投(tóu)资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设(shè)施(shī)基(jī)金应当将90％以(yǐ)上合并(bìng)后基金年(nián)度可(kě)分配金额以(yǐ)现金形式(shì)分配给投资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的(de)主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重特(tè)点。二级(jí)市场价格反映这类产品“股性”的一(yī)面(miàn)，分红体现了(le)这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求(qiú)，分(fēn)红类似于债券(quàn)派息(xī)，但不等同(tóng)于(yú)债券的固定(dìng)利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来(lái)看，一(yī)方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品(pǐn)类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配(pèi)置价(jià)值。另一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分(fēn)红能(néng)够帮助机构(gòu)投资者(zhě)稳(wěn)定(dìng)收(shōu)益。机构(gòu)投资(zī)者公募REITs能够(gòu)通过分(fēn)红(hóng)获取相(xiāng)对于投资债(zhài)券相对高的收益性，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚(hòu)资(zī)产包(bāo)收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了(le)投(tóu)资收(shōu)益“落(luò)袋为安(ān)”外，市场(chǎng)对(duì)于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格走势的关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至(zhì)4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分(fēn)产品受(shòu)宏观经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预期，一定(dìng)程度上影(yǐng)响了公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受多重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投(tóu)资收(shōu)益(yì)是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要(yào)因素之(zhī)一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示，近期(qī)经(jīng)济预期恢复，一方面(miàn)市(shì)场(chǎng)热点呈现向(xiàng)股票和债券回归的(de)过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的(de)经营业(yè)绩相对经(jīng)济(jì)活力的改善有(yǒu)一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基(jī)金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金(jīn)额(é)根据单(dān)位(wèi)基(jī)金份(fèn)额的(de)分红(hóng)金(jīn)额进行计算。除权操作是对(duì)分红前后基金份额净(jìng)值变化的修正(zhèng)，使投资人在(zài)基(jī)金(jīn)分红前后均可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资(zī)者长期投资的信心，同时(shí)需结合持有产品的(de)特性，关注二(èr)级市场扰动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航(háng)基(jī)金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配(pèi)和本金归还

　　普通投资(zī)者(zhě)应了解(jiě)底(dǐ)层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分(fēn)红(hóng)前提是食邑五百户是什么意思，半年食邑是什么意思本金之上的(de)增值(zhí)部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本(běn)金与增值两个(gè)部分，两个(gè)部分之间(jiān)的比例是变动的(de)，与现有公(gōng)募(mù)基金分红差(chà)异(yì)很大，大(dà)多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金额误认为是(shì)持(chí)续分红。一(yī)旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限到期后基金(jīn)价值面(miàn)临(lín)极大不(bù)确定(dìng)性，这(zhè)是该类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公(gōng)募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经营(yíng)权类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权类产品的收(shōu)益主要包括每年(nián)的(de)现金分红(hóng)及资产(chǎn)增值(zhí)的收益，而持(chí)有(yǒu)特许(xǔ)经营类产品(pǐn)的收益主要来自项(xiàng)目每(měi)年(nián)的(de)现金分红。其中，特许(xǔ)经营权(quán)类资(zī)产(chǎn)的分(fēn)红包括了利润(rùn)分(fēn)配和(hé)本(běn)金的(de)归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资产的公(gōng)募(mù)REITs可(kě)以内部收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者(zhě)在选择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层(céng)资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形(xíng)成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品(pǐn)因其(qí)分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相(xiāng)对较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类的(de)公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普通投(tóu)资(zī)者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场价格和(hé)分红有合理预期(qī)。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责(zé)人(rén)也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目(mù)在经营(yíng)权到(dào)期(qī)后不再能产生现金收益，因此(cǐ)将可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加准确。基于(yú)这个(gè)特点，剩余经营期限较短的特许经(jīng)营项目，通常(cháng)具备更高的(de)分派率水平。对于剩余期限较(jiào)长的特许经营权项目，即(jí)使分派率相对较低，也(yě)有足够年限收(shōu)回(huí)本金并取得收(shōu)益。

　　中金基(jī)金该负(fù)责人提醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金(jīn)额(é)包(bāo)含(hán)了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价(jià)随着分派进度逐年(nián)下降是正常(cháng)现(xiàn)象，投资特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权REITs的(de)收益来自项目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类(lèi)项目的土地或建筑(zhù)的剩余使用年限一般(bān)较长，再加上到期后通(tōng)过对(duì)建(jiàn)筑的更新改造(zào)或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有(yǒu)机会进一(yī)步延长经(jīng)营(yíng)期限。这(zhè)种类似永(yǒng)续(xù)经(jīng)营的假(jiǎ)设(shè)反映在基(jī)础(chǔ)资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具(jù)备更显著的资产投资(zī)属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部(bù)收益率(lǜ)等指标

　　评(píng)估(gū)项(xiàng)目底层(céng)资产运营情况

　　在基(jī)金分红的(de)时(shí)点，多位业(yè)内人(rén)士还表示，在产品分红(hóng)期，投资(zī)者可以观测(cè)经营活动现金流、可供分(fēn)配现金、内部(bù)收益(yì)率(lǜ)等(děng)指(zhǐ)标，来观察和评估项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有(yǒu)两个(gè)：一是年(nián)报中(zhōng)披露(lù)的经营活动现金流(liú)，二是可供分配(pèi)现金，二者存在本质性区别。经(jīng)营活(huó)动产生的现金净流量是指企业经营、筹(chóu)资(zī)、投资产生的(de)现金流(liú)，基于企(qǐ)业本身经营活动产生(shēng)；可(kě)供分配(pèi)的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示，公(gōng)募REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新选择，投资价值体现在(zài)相对股债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较(jiào)适(shì)合(hé)长期持有。建议投资者(zhě)对经营权类的资产(chǎn)可以更(gèng)多关注内部(bù)收益率(lǜ)的高低，对产权类的(de)资产更多关(guān)注分派率(lǜ)高低。因(yīn)为公募REITs可分(fēn)配(pèi)收益主要来自(zì)底层(céng)资产的经(jīng)营(yíng)净(jìng)现(xiàn)金流，所以底层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合(hé)考虑原始权益人综合(hé)实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金管理人实力(lì)等多重因素(sù)来(lái)选择投(tóu)资(zī)标的。

　　中信证券研(yán)报也显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，由于分(fēn)红交易带(dài)来的短期博(bó)弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接连回调(diào)，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明(míng)显、同(tóng)时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发行首(shǒu)年及次年(nián)的(de)可(kě)供分配金额(é)预测(cè)。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料中披(pī)露预测进(jìn)行(xíng)比较分析，结合经济及市场的实际环(huán)境，对(duì)基(jī)础设施(shī)项目的(de)运营业绩及REITs的(de)管理能力进行判(pàn)断。”中(zhōng)金基(jī)金上述负责人(rén)也(yě)称(chēng)。

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