OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲库科技，引发了公募(mù)REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显(x早鸟票什么意思 早鸟票是最便宜的吗iǎn)示，5月15日(rì)，华安张江光大园(yuán)REIT开盘继续(xù)延(yán)续此前(qián)几日的下(xià)跌走势，午后跌(diē)幅一度扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩(kuò)募拟新购(gòu)入基础设施资产张(zhāng)润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科(kē)技及(jí)OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止(zhǐ)执行已签租赁协(xié)议的通知。同时(shí)，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原(yuán)始权益人将继续密切关注哲库科技后续(xù)情况，积极做好相关应(yīng)对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权(quán)益人相关负责人也表示，近期已同(tóng)步(bù)启动(dòng)了应急(jí)预案，排摸储备租户，积极应对哲库(kù)提前退租的可(kě)能事项。由于张润(rùn)大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司(sī)领导高度重(zhòng)视，浦东新区国资(zī)委也高度(dù)关注。

　　多(duō)位业(yè)内人士表示，华安张江光大园(yuán)REIT近期市场波动较(jiào)大(dà)，但(dàn)其实不(bù)动产公募REITs项目短(duǎn)期出(chū)租率下跌并(bìng)不会(huì)从根本(běn)上影(yǐng)响其内(nèi)外价值，投资者应理性看(kàn)待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市(shì)场价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲库科(kē)技的事(shì)件(jiàn)继(jì)续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园REIT以3.726元(yuán)的价(jià)格小(xiǎo)幅(fú)低开，此后二(èr)级市场价格开始震(zhèn)荡走低，午(wǔ)盘(pán)收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩(kuò)大到(dào)8.30％，随后价(jià)格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近期(qī)不利(lì)消(xiāo)息影响，华安张江光大园REIT最(zuì)近几(jǐ)个交易日(rì)二级市场(chǎng)价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以(yǐ)来，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整(zhěng)体表现上看，目前上市的8只产业园区基(jī)础设施REITs中(zhōng)，仅博时(shí)招(zhāo)商蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均(jūn)有不同程(chéng)度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已经披露张江光大园项目出租率有所下降，如今拟扩募的(de)项(xiàng)目(mù)又遭遇突发(fā)事件(jiàn)，因此导致二级市场价格(gé)出(chū)现波动。”一位业(yè)内人士分析(xī)称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规(guī)避的原因(yīn)，最近几个交易日场(chǎng)内资金有所流出，但是，不(bù)动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会从根本(běn)上影(yǐng)响其内外价(jià)值。

　　他(tā)也同时表示，目前随着二(èr)级市(shì)场价格(gé)下跌，风险也得到(dào)一定(dìng)释放，但(dàn)是(shì)价格涨(zhǎng)跌会受到基本面(miàn)、情绪面(miàn)等(děng)多重因素(sù)影响，不好(h早鸟票什么意思 早鸟票是最便宜的吗ǎo)判断价(jià)格是不是(shì)已经完全触底。

　　此(cǐ)外(wài)，还有(yǒu)一(yī)位业(yè)内人士(shì)表示，今年(nián)整体REITs市场(chǎng)表(biǎo)现低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产品具(jù)备(bèi)一定的(de)投资价值，很适合稳(wěn)健(jiàn)类投(tóu)资者(zhě)。此(cǐ)外，伴随着(zhe)经(jīng)济复苏的步(bù)伐，产(chǎn)业园(yuán)区、物(wù)流类(lèi)等REITs产品具备一定(dìng)的投(tóu)资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募(mù)基金执行(xíng)董事高如星对此表示，若张江园区最终能顺利解决招(zhāo)商，平(píng)稳过度对(duì)经(jīng)营现金流(liú)没有造成大(dà)的影(yǐng)响，“事(shì)件性利(lì)空下(xià)调至得这(zhè)么急、这(zhè)么深，加上前(qián)期本身园区类资产就(jiù)回调不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最终(zhōng)还是落到(dào)租金收入受不受影响，影响多大，估计(jì)园区会最(zuì)终解决。

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　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子(zi)公司哲库科技(jì)。随后5月12日晚，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT发布(bù)公(gōng)告，紧(jǐn)急(jí)回(huí)应(yīng)称，哲库科技是(shì)其(qí)扩募拟(nǐ)新购(gòu)入(rù)基础设施资产(chǎn)张润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止执行已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT进(jìn)一步表示，原始(shǐ)权益人将(jiāng)继续密(mì)切(qiè)关注哲库科技(jì)后续情(qíng)况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报(bào)中披(pī)露的(de)张(zhāng)江光大(dà)园项目(mù)出租率下降事项(xiàng)，一度二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)出现回落。在随后(hòu)召开的业绩说明会(huì)中管理人就(jiù)相关事项进(jìn)行了解释说明(míng)，市场信(xìn)心得到了一定提(tí)振，二级市场价格(gé)表(biǎo)现也(yě)趋于平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线(xiàn)下的扩募说明会上，运(yùn)营团队表示了(le)对张江(jiāng)光大园项目(mù)的信心，预计签署意(yì)向书和(hé)合同谈判中的储备租户正常转化(huà)后，项目(mù)出租(zū)率将(jiāng)得到回(huí)升(shēng)。没想到(dào)仅过(guò)了(le)不到三周的时间，张江REIT的(de)扩募之路又迎(yíng)来了新(xīn)的考(kǎo)验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告引起了市(shì)场各方(fāng)的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的(de)原始权益人相关负责人(rén)坦(tǎn)言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的第一时间(jiān)即奔赴(fù)现场进行了沟通和核(hé)实工作，并同步(bù)启动(dòng)了应急预案，排(pái)摸储备租户，积极(jí)应对(duì)哲库(kù)提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当(dāng)谈及储(chǔ)备租户情况(kuàng)，相关负责人(rén)介(jiè)绍(shào)说，目(mù)前储备租户还是比较丰(fēng)富的，覆盖了(le)芯片测试、人(rén)工智能(néng)、航天产业、信(xìn)息技术等产(chǎn)业客户，租赁意向面积超过了(le)2万方。从意向储(chǔ)备转化为实际租户需要(yào)一(yī)些时间。

　　“我(wǒ)们正在(zài)着手通(tōng)过签署租赁意向书(shū)来尽快锁定一(yī)些重要租户。虽然(rán)收(shōu)了三个月履约保证金给了我们(men)一些空间，但本着对(duì)首批扩募(mù)、对市场负责的态度，我们肯定要(yào)全力与时(shí)间赛跑(pǎo)，把这些面积在(zài)短期内完成去化。”相(xiāng)关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持(chí)有(yǒu)的同区域的张江光大(dà)园项目一季度末也有将近30％的(de)空置率，原始权益人有那么(me)多(duō)储(chǔ)备租户，之(zhī)前的空置率为何(hé)未能得到解决。

　　对此(cǐ)相(xiāng)关负责人解(jiě)释，张江光大园一(yī)直(zhí)以(yǐ)来都坚持以市场化运营为导向(xiàng)，历史(shǐ)运(yùn)营(yíng)表现稳定，租(zū)户的调(diào)租和换租都属于正常情况，而这(zhè)次项(xiàng)目的大租户退租(zū)正好发生在市场活跃度的短期(qī)低点，目(mù)前(qián)市场(chǎng)情况(kuàng)已(yǐ)有(yǒu)所好转(zhuǎn)。在(zài)看到出租率下(xià)滑情况(kuàng)没有得到(dào)及时修复后，张江这边也作了一定(dìng)的资源调配(pèi)和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张(zhāng)润大(dà)厦和张江光大园(yuán)项目在给租(zū)户的分隔空间、交付标准、租金(jīn)水平(píng)等方面(miàn)也有一些差异(yì)化(huà)，张润(rùn)大(dà)厦多是两千多(duō)平的大(dà)平层，楼的成新度高一些，单价也贵(guì)一些(xiē)，张(zhāng)江光大园单层以一千平的面积为主，还有一些(xiē)独栋形(xíng)态的(de)物业。租户自(zì)身也会有诉求，也会根据自身需(xū)求和(hé)预算挑选区域内的(de)不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人都变成了一家(jiā)，后(hòu)续(xù)我们在资源共享和(hé)联合营销方面(miàn)能更加充分发(fā)挥协同效应，相信可以做得(dé)更好。”上述负(fù)责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的定位和(hé)展望，相关负责人表(biǎo)示，张江集团(tuán)和张江高科(kē)目前在管资(zī)产约五(wǔ)百万方，还有一(yī)些其(qí)他在开(kāi)发的储(chǔ)备(bèi)项(xiàng)目，这(zhè)些(xiē)都(dōu)将成为(wèi)张江REIT实现打造张江园区产业(yè)空间资产上市平台(tái)目标(biāo)的坚实后盾和储备资源(yuán)。“我们非常重视张江(jiāng)REIT这个资本平台(tái)和它未来的发展(zhǎn)。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩募是我们实(shí)现基金扩容的第(dì)一步，也是至关重要的一步，眼(yǎn)下我们可能面临了(le)一些(xiē)突发情况需要解决，但(dàn)是这(zhè)和(hé)我们在张(zhāng)江(jiāng)科学城这三十年建设发展过程中所经(jīng)历(lì)的相比，只(zhǐ)能算是一(yī)个非(fēi)常小的插曲。我们有信心排(pái)除万难，尽(jǐn)一(yī)切可能化(huà)解当前突(tū)发(fā)事件的所有负面影响，维持预(yù)期和市场的信(xìn)心。”

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