5月(yuè)以来(lái)，房(fáng)地产板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为代表的机构对于这一板块已(yǐ)经(jīng)在(zài)悄(qiāo)然布局(jú)。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均(jūn)较4月28日(rì)时有(yǒu)小幅(fú)增长。根据基金一季报统(tǒng)计(jì)，龙头与地(dì)方国(guó)企央(yāng)企获得增持，持仓(cāng)数量(liàng)占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分(fēn)别为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代已(yǐ)过(guò) 精耕细作(zuò)成共识(shí)

　　从公募基金对房地(dì)产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的(de)房地产行(xíng)业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公(gōng)司市值(zhí)在股(gǔ)票(piào)资产(chǎn)中的(de)占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出现了三年来的首(shǒu)次回(huí)升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的(de)持股比(bǐ)例(lì)也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季(jì)度得(dé)以延续(xù)。数据统计显示，公募重仓持有房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分(fēn)别为保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现(xiàn)，公募(mù)对(duì)于房地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基(jī)金(jīn)一季报汇(huì)总(zǒng)的(de)重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的(de)是(shì)保(bǎo)利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排(pái)名第(dì)二的是(shì)招商蛇口，排(pái)在第78位(wèi)。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第(dì)96位。对比(bǐ)去年四(sì)季报(bào)，变(biàn)化之处(chù)首先在(zài)于几(jǐ)只房地产(chǎn)龙(lóng)头股从排位(wèi)上(shàng)看均有退步(bù)，尤其是万(wàn)科(kē)最为明显(xiǎn)；其次是金地集(jí)团退出(chū)百大之列(liè)。但(dàn)考虑(lǜ)到房地产是复(fù)苏(sū)链上(shàng)最后一环，且首季并非行(xíng)业销售旺(wàng)季(jì)，其(qí)传导到二(èr)级市(shì)场(chǎng)乃至机构持(chí)仓(cāng)上(shàng)还需要时(shí)间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济(jì)圈判断房地产已经进入(rù)大分(fēn)化时代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市(shì)。而映射到二级市场投资(zī)上(shàng)，配置房地(dì)产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红利期一去不(bù)返(fǎn)了。“如(rú)果按照产业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊(shū)的行情里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解铝(lǚ)等类似的行业也出现了一些机会，背后(hòu)的(de)逻辑是(shì)供给侧发生了更(gèng)大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎(shèn)乐观(guān)态度(dù)：“行业前(qián)几年17亿～18亿(yì)平方米的年(nián)销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积很难(nán)再(zài)出现了，2022年(nián)光(guāng)是居民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国(guó)存量有400亿平(píng)方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿(yì)平(píng)方米。需求端(duān)还需要(yào)有一定的(de)政策出来去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地产(chǎn)研究员吕(lǚ)功绩也(yě)指出：“时(shí)至(zhì)今(jīn)日，无论(lùn)从城镇化的进程(chéng)，还是人均住(zhù)房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房短缺时(shí)代，而目前居民的(de)杠杆率和房(fáng)价收(shōu)入也(yě)不(bù)支撑每年18万亿元的(de)销售额，以及过(guò)快上(shàng)行的房价，因而行业高(gāo)增的(de)时代已经过去，未(wèi)来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很容易出(chū)现信用风险问题（类似(shì)2022年的(de)民(mín)营地产爆雷），行业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个(gè)过(guò)程(chéng)中，综合(hé)竞争(zhēng)力强的(de)公司就能够通过(guò)大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼(yú)的方(fāng)式，获得市占率的(de)提升。当行业需求见顶回落(luò)时，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投资机(jī)会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而(ér)对(duì)应到股(gǔ)票(piào)投资，就是强(qiáng)竞争力公(gōng)司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成(chéng)为(wèi)公募(mù)乃至(zhì)整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本(běn)月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳入(rù)统计的124只房(fáng)地产类标的(de)股中，本月以来(lái)实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段恰好排名前五(wǔ)的(de)公司(sī)月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产(chǎn)。美瞳最长一天可以戴多久，美瞳能戴多久一天排名第(dì)一(yī)的上实(shí)发展，五一假期(qī)归来后(hòu)日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从该股(gǔ)的基(jī)本面来看，上(shàng)实发展的(de)主营业务为房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发(fā)与经(jīng)营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地产(chǎn)销售、房(fáng)地产租赁、物(wù)业(yè)管理服务(wù)、工程项目、酒店经(jīng)营。从(cóng)业绩数(shù)据来看(kàn)，2022年(nián)，其实(shí)现营业收入52.48亿(yì)元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十(shí)大流(liú)通股股东来看，各类(lèi)机构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银(yín)基(jī)金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都(dōu)跻(jī)身(shēn)前十(shí)的(de)行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅(fú)暂(zàn)时(shí)排(pái)名第二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房(fáng)企(qǐ)，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其(qí)原因(yīn)，一方面是该公司后疫(yì)情时代出(chū)租率复苏至近年来最高，另(lìng)一方面则是公司(sī)拿(ná)地结算(suàn)持(chí)续性(xìng)向好(hǎo)，从(cóng)数(shù)字上看，一(yī)季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机(jī)构在其中持续(xù)驻足。从第一季(jì)度十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的(de)两只产品依然(rán)在(zài)前十中，这也是(shì)连(lián)续(xù)第(dì)三个季度他有的两只产(chǎn)品杀入前(qián)十(shí)。同(tóng)时榜单(dān)中还有一(yī)支大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投(tóu)资(zī)局，其(qí)当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上(shàng)述两家(jiā)上海区域性地产(chǎn)公司外，荣(róng)安地产(chǎn)则(zé)是主要布局在(zài)深圳的地产公司(sī)，一季报交出的也是(shì)一(yī)份(fèn)报(bào)喜(xǐ)的(de)成绩单：首季公(gōng)司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来(lái)看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入(rù)十(shí)大流通股股(gǔ)东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第七位，富国中证指数1000增强则排名(míng)第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂出(chū)现的(de)机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和(hé)私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴(xīng)证(zhèng)全球基(jī)金相关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组(zǔ)后，龙头的价(jià)值更为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地(dì)市场大幅降温，优(yōu)质(zhì)土(tǔ)地供给较(jiào)多（券商测算(suàn)对应潜(qián)在毛利率在美瞳最长一天可以戴多久，美瞳能戴多久一天25％以上(shàng)，目前房企(qǐ)的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数(shù)房企(qǐ)受限于信用问(wèn)题(tí)或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成(chéng)本土地，龙头(tóu)房企的拿地力度(dù)（拿地(dì)金额/销售(shòu)金额(é)）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而(ér)其他房企的净(jìng)负债率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有限(xiàn)，从(cóng)融资成本看，龙(lóng)头房(fáng)企的(de)融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估的(de)浪潮(cháo)下(xià)，央国企地(dì)产(chǎn)股(gǔ)或存(cún)在(zài)发展的大(dà)好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行业的(de)结构性机(jī)会依然存在，少部分公司尤(yóu)其是央企占据(jù)显著优势，其主要(yào)又体现为库(kù)存的优势。央企地(dì)产(chǎn)公司(sī)，现阶(jiē)段表(biǎo)现出(chū)较低的融资成(chéng)本(běn)，优(yōu)质的(de)开发资源(yuán)和良好(hǎo)的不动产资产运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特(tè)估，国央企(qǐ)相(xiāng)较于民营地产公(gōng)司也是更有优(yōu)势的(de)。”吕功绩强(qiáng)调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务(wù)关系等问题(tí)，市场对民营房开企业的资产(chǎn)会有(yǒu)更(gèng)多担忧(yōu)和质(zhì)疑，所以在(zài)这一轮行业(yè)出清的过程(chéng)中，央(yāng)国企相较于民(mín)企(qǐ)来(lái)说估值的修复(fù)更明显。中(zhōng)特估(gū)的角度(dù)从中(zhōng)长期的维度看，行业的(de)逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进(jìn)入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更(gèng)稳定且可(kě)预期的(de)盈利和现金流创造能力，以此带(dài)来估值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相(xiāng)对较低(dī)，企(qǐ)业自身资(zī)产的(de)质量好(hǎo)、运营能(néng)力(lì)强、可以创造(zào)持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注将受益于行业集中(zhōng)度提(tí)升的头部(bù)公司。”星石投资(zī)首席(xí)研究(jiū)官方磊(lěi)也表示。

　　顺应(yīng)机构这一(yī)思路(lù)的话(huà)，或许(xǔ)还是保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口等国资(zī)背景龙(lóng)头(tóu)前途更(gèng)为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去(qù)持续(xù)观察国(guó)企(qǐ)央企在(zài)三个方面是否可以维持，首先是融资成(chéng)本保持低位(wèi)，其次是销(xiāo)售份额(é)持续提升(shēng)，再次(cì)是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一(yī)季(jì)报梳理发(fā)现(xiàn)，对于2022年的业(yè)绩出现的(de)整(zhěng)体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨(bīn)江(jiāng)集团等房企(qǐ)营(yíng)收(shōu)、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至(zhì)是较(jiào)大增速的增长。而(ér)这些公司也是(shì)机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的(de)房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因(yīn)为(wèi)过去两(liǎng)三年时间，尤其是(shì)在2021年(nián)下(xià)半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿(ná)地，且主要(yào)集(jí)中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投(tóu)资的(de)驱(qū)动能(néng)够推动房(fáng)企(qǐ)销售业绩的增(zēng)长，从而(ér)在2023年一(yī)季度市场恢复(fù)但仍(réng)处于(yú)调整的过程中，能够保(bǎo)有一(yī)个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也(yě)提(tí)醒(xǐng)表示，在房地(dì)产美瞳最长一天可以戴多久，美瞳能戴多久一天的复苏过程中，还面临着(zhe)一些(xiē)不(bù)确定性。其实整个市场从四月份开(kāi)始又在往下掉。除了(le)杭州、成都等极(jí)个别城(chéng)市四月环比三月相对表现较好之外(wài)，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多数城市都出(chū)现环比下(xià)滑的情(qíng)况。而现(xiàn)在(zài)五月的(de)市场表现也不太(tài)乐(lè)观。按(àn)照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面(miàn)压力(lì)，可能会(huì)出现，到六(liù)月份房企为(wèi)了(le)半年报(bào)冲业绩出现市场的短期(qī)反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二季度(dù)、第(dì)三季度增长不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也(yě)向《红周(zhōu)刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整个房(fáng)地产以(yǐ)及其(qí)上(shàng)下(xià)游产业链的复苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我们(men)要多(duō)给一些耐心，这个(gè)时候(hòu)，在房(fáng)地(dì)产以及上下游(yóu)就不是赚快(kuài)钱的时候，只能(néng)赚他(tā)基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有(yǒu)极为少数(shù)的、做(zuò)得(dé)比同行好得多的企业，会伴(bàn)随(suí)整个行业的弱复(fù)苏(sū)，业绩(jì)会逐步体现出来(lái)。所(suǒ)以(yǐ)只能(néng)耐心地(dì)去(qù)等待它的基本(běn)面不断地凸显出来，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提(tí)及个股(gǔ)仅为举例分(fēn)析(xī)，不做(zuò)买卖推荐。）

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