文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售(shòu)制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和(hé)城(chéng)乡建设(shè)工作会(huì)议提(tí)出(chū)“有条(tiáo)件(jiàn)的可以进行现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四(sì)川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾(wěi)了(le)，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实(shí)力的别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)和社会，这是房地(dì)产从大开(kāi)发时(shí)代步入高质量发(fā)展阶(jiē)段(duàn)的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大(dà)开(kāi)发进入(rù)存量时代，对购(gòu)房民众不公平(píng)的(de)预售制已经(jīng)过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后(hòu)一(yī)手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二(èr)次(cì)房改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)，长效(xiào)机制四(sì)大关(guān)键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中(zhōng)性(xìng)稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按照(zhào)经济规(guī)律办事，中(zhōng)国一定能实现房地产(chǎn)软着陆(lù)和(hé)长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解(jiě)好这(zhè)道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制(zhì)、改为现(xiàn)房销售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的(de)单方面不(bù)公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能(néng)交付(fù)的风险。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者(zhě)不仅(jǐn)承担(dān)银行利(lì)息，还(hái)要(yào)承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房的风险。从(cóng)行业(yè)层面看(kàn)，预售制助推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这(zhè)样(yàng)有(yǒu)助于落实中央房住(zhù)不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于(yú)保障购房老百姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议(yì)取(qǔ)消预售制(zhì)度？预(yù)售制度怎么来的？国外什么情况？简单(dān)科普一下：商品房(fáng)预售最(zuì)早(zǎo)源于(yú)中国香港，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖期(qī)房，是(shì)一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引入了(le)商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世(shì)界不少国家(jiā)存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达(dá)国(guó)家一般有严格的监(jiān)管保障措施，开发商在项目(mù)获得政府批准后才可以开(kāi)始销售(shòu)，买家在购买(mǎi)期房后并(bìng)非像中(zhōng)国一(yī)样在支付完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是根据开发(fā)商工程进度(dù)在完全交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度(dù)是需要严格的(de)资金监管、分(fēn)期支(zhī)付(fù)以及违(wéi)约处罚措施(shī)作为(wèi)保障的，如果没有这些保障措施(shī)，一(yī)定会触(chù)发(fā)风险(xiǎn)，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取(qǔ)消预售制(zhì)度，以(yǐ)后改为现(xiàn)房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一(yī)定历史阶段性(xìng)，现在中国住房进入存量时代(dài)，取消预售制度(dù)有助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂(làn)尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复(fù)市场信心和房(fáng)地产长效机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市(shì)场化(huà)改革，中国一定能化(huà)解这个难题，让房地(dì)产回归(guī)实(shí)体经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是(shì)所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的(de)产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大(dà)的提升开发商的(de)建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善(shàn)，是以客户(hù)为中心，房地产也(yě)不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大(dà)的事(shì)，烂尾毁三(sān)代(dài)，好(hǎo)房幸(xìng)福一家人。从(cóng)这个角度(dù)，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐(lè)业、社会长(zhǎng)治久安、行业企(qǐ)业健康发展的重大措施。在当前的(de)情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市(shì)、房地产软着陆(lù)、打通金融支持当期三好生、新模式等综(zōng)合施(shī)策。

　　作者十年前在(zài)国务院发(fā)展(zhǎn)研究中(zhōng)心参(cān)与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进(jìn)行过长(zhǎng)期系统(tǒng)的专项研究。（参(cān)考后来形(xíng)成(chéng)的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易(yì)立法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租(zū)是地产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转期长等问题，分(fēn)层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未(wèi)推行(xíng)公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于(yú)木(mù)屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当(dāng)高，不(bù)过(guò)大多(duō)数居民的储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖(mài)多(duō)数(shù)以一整栋楼为单(dān)位，需要(yào)雄厚的(de)资金实力(lì)才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租(zū)资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一(yī)系列问(wèn)题，不少地(dì)产商开(kāi)始(shǐ)探求新的方(fāng)式(shì)，如把楼宇契约切开(kāi)，即(jí)“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼(lóu)宇分层出(chū)售(shòu)。这模式(shì)一经(jīng)推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创办立信(xìn)置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独到的(de)见解，在(zài)努(nǔ)力寻求方法加快(kuài)自身(shēn)资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印(yìn)发售(shòu)楼说明书，上有(yǒu)文字详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买(mǎi)家的订(dìng)金(jīn)，采用(yòng)类似(shì)租(zū)金的分期付(fù)款形(xíng)式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻了民众购房的资(zī)金(jīn)压(yā)力，加速了(le)房屋的(de)建造(zào)和销(xiāo)售(shòu)，也解决了制(zhì)造(zào)商(shāng)的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的一大特色，纵(zòng)观中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解决了(le)核心的(de)住(zhù)房供(gōng)不(bù)应求的(de)问(wèn)题，使(shǐ)房市(shì)发展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼(lóu)花(huā)模式推动了中国(guó)香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况，但监(jiān)管部门不断完(wán)善、规范化，建立健全的监管机(jī)制，促进(jìn)市场健康(kāng)发展。例(lì)如，1960年(nián)，位于大角咀的一个(gè)楼盘因(yīn)建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年(nián)后，中国香(xiāng)港管理部门提升了(le)对(duì)于(yú)预售楼花(huā)制度的监管，即要(yào)求开(kāi)发商在预售前(qián)，确保地价款已经全部支付，还要(yào)证明自(zì)身有资金(jīn)等能力把项目完成(chéng)，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师(shī)的核准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑(zhù)师等(děng)造假，套(tào)取监管账(zhàng)户资金，中国香港要求律(lǜ)师(shī)行在银行开设(shè)的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等(děng)采取全透(tòu)明化(huà)机制(zhì)，且银行的责(zé)任(rèn)上升，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大(dà)风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自(zì)身(shēn)推(tuī)动(dòng)项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国(guó)以来(lái)，中国内地(dì)优(yōu)先(xiān)发展重(zhòng)工业，强调基础建(jiàn)设，这一导(dǎo)向使前期发(fā)展工业化的(de)进程大于(yú)城市化进(jìn)程，唯(wéi)有解决住房基础等城市(shì)化配套(tào)问(wèn)题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一(yī)分配，以租(zū)养房(fáng)”的(de)福利(lì)分房制度，住房(fáng)市场(chǎng)发展起步(bù)较(jiào)晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也(yě)出现了(le)分(fēn)配(pèi)不公(gōng)、效率低、配套(tào)差等问题，因此福利分房制度不再一个学期一般有多少周 一个学期一般有几个月(zài)适用(yòng)于(yú)当时的国情(qíng)。叠加房地产(chǎn)市场面临商(shāng)品房的需求量大，而社会缺少大型房地(dì)产(chǎn)开发(fā)商，商品房供应量(liàng)小的困境，此时(shí)引入(rù)中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地(dì)产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香港预售商品房制度，先后(hòu)出(chū)台(tái)多项文件，大力支持国内房地产(chǎn)市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步(bù)深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建设的(de)通知》文件，决定停(tíng)止(zhǐ)住(zhù)房无(wú)偿(cháng)实物(wù)分配，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从(cóng)计划经济下的福利分(fēn)房转向市场经(jīng)济的商品(pǐn)房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允(yǔn)许开发(fā)商卖期房，解(jiě)决(jué)了(le)房企缺少(shǎo)资金(jīn)和开(kāi)发时间周期(qī)长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动(dòng)下一个(gè)项(xiàng)目的开发，形成(chéng)滚(gǔn)动开发模式(shì)，住房(fáng)供应(yīng)速度加快(kuài)。自此中国内地(dì)开始房(fáng)改货币化，中国(guó)人民(mín)银(yín)行等多方迅(xùn)速出台相关(guān)的信贷政策，支(zhī)持购房者，极(jí)大作用推动(dòng)了(le)房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的(de)发展。

　　引入(rù)中国(guó)香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契(qì)合中(zhōng)国内地的(de)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度。预售制的(de)初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先出(chū)售给购房者，由购房者支付定(dìng)金或(huò)房款的行为。区别于中国(guó)香港，在(zài)中国内地实践过程(chéng)中(zhōng)，商(shāng)品(pǐn)房预售流程为(wèi)：房地产开发商办(bàn)理预售(shòu)许可证-签订商品房(fáng)买卖合同(tóng)-进(jìn)行备案登记和(hé)预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一(yī)次(cì)性(xìng)付(fù)清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一次性付(fù)清(qīng)剩余房款，换(huàn)言之，房屋(wū)未建成，开发商可能(néng)已拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中国(guó)香港的按(àn)照工(gōng)程进度付款有(yǒu)所(suǒ)不(bù)同。对中(zhōng)国内地的开发(fā)商而言，预售制商品房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　作为中(zhōng)国(guó)内地商品房销售的最主要(yào)方式(shì)，预售制极大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制在过去(qù)20多年(nián)对中(zhōng)国内地(dì)房地(dì)产市场的稳(wěn)步发展起到了(le)重要作用，不(bù)仅解决了(le)房地产市场(chǎng)快速发展阶段的(de)资(zī)金需(xū)求(qiú)，也提高(gāo)了居民居(jū)住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到(dào)基(jī)本适居(jū)，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十(shí)年(nián)时间走完发达国家几百(bǎi)年城镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由(yóu)7438平(píng)方(fāng)公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城镇(zhèn)住(zhù)宅存量(liàng)从(cóng)不到14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平(píng)方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在(zài)当前(qián)已成为中国内地(dì)商品房销售(shòu)最(zuì)主要方式，2005年中国(guó)内地(dì)商品住(zhù)宅(zhái)期房销售(shòu)面积(jī)占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内(nèi)地房地产行业的发展。中国(guó)内地房地产历(lì)经二十多年长(zhǎng)周期繁(fán)荣，行(xíng)业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发(fā)投(tóu)资(zī)完(wán)成额(é)从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地产(chǎn)企业(yè)从无到(dào)有、从国企先行到(dào)民企崛起，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中国(guó)内地经济高增长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动(dòng)的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业(yè)增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产(chǎn)对金(jīn)融(róng)、批发(fā)、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占(zhàn)全(quán)社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固(gù)定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地(dì)产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务(wù)，占(zhàn)比(bǐ)超过三(sān)分之一。从房(fáng)地产融资存(cún)量占社融存(cún)量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面积违(wéi)约，将(jiāng)导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应(yīng)渠道，根(gēn)据我们的《中(zhōng)国住房市值(zhí)测算报(bào)告(gào)》，2020年中一个学期一般有多少周 一个学期一般有几个月(zhōng)国住房市值为62.6万(wàn)亿(yì)美元(yuán)，大于(yú)美(měi)国的33.6万亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美元、英法(fǎ)德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债房市(shì)值的比例(lì)看，2020年中(zhōng)国(guó)为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国(guó)住房市(shì)值(zhí)与(yǔ)股(gǔ)债房市值的(de)比例(lì)较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较(jiào)低(dī)，股票、债券(quàn)市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面效(xiào)应(yīng)愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人(rén)层面看(kàn)，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单(dān)方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付(fù)的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的(de)购房合(hé)同、购房者(zhě)和银(yín)行的按(àn)揭贷款合同是两个独立的(de)合同关系，如果开(kāi)发(fā)商发生(shēng)违约，购房者(zhě)只能根据(jù)购(gòu)房合同向开发商主张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合同按(àn)时向银行(xíng)进行贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购房者承(chéng)担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险，进行影响自(zì)身(shēn)信用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为(wèi)按(àn)揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市场波动或(huò)经营不善，出现资金链(liàn)断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房(fáng)企通过与购房者签订(dìng)的预售合同和按揭合(hé)同，已经(jīng)从银行获(huò)得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房(fáng)者丧失还款(kuǎn)能力或(huò)短期不(bù)能(néng)还款等，则风(fēng)险完全由银行承担(dān)，银行(xíng)将(jiāng)面临(lín)较大(dà)的(de)坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从(cóng)监(jiān)管(guǎn)角度看，购房(fáng)者的(de)预售监管资(zī)金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规定了开(kāi)发(fā)企业(yè)预售商品(pǐn)房(fáng)所(suǒ)得款(kuǎn)项应当用于有关的(de)工程(chéng)建设(shè)，商(shāng)品房预售(shòu)款(kuǎn)监管的具(jù)体办(bàn)法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多(duō)年以来全国并没(méi)有统一的(de)预售资(zī)金监管规定(dìng)，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长沙等(děng)城市重点监管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本(běn)乘(chéng)以建筑面积或者项目(mù)工(gōng)程(chéng)总额(é)报价计算重点资(zī)金。而事(shì)实是，不少(shǎo)购房款未进入监管(guǎn)账户、或(huò)进入(rù)监管账户后被挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘(pán)没有资(zī)金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款(kuǎn)。那一个学期一般有多少周 一个学期一般有几个月么，监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资(zī)金(jīn)如何被挪(nuó)走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调(diào)预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获(huò)得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方(fāng)将资(zī)金转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超(chāo)工程进度(dù)所需。通过这些方式套取(qǔ)的资(zī)金，在(zài)房企(qǐ)各(gè)地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房(fáng)企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高(gāo)周转模式，但(dàn)一(yī)定(dìng)程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护(hù)：对于购(gòu)房(fáng)者预付资金，一般(bān)设有(yǒu)定金(jīn)或预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要求购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付的预(yù)付款比(bǐ)例相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付(fù)后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般以定金(jīn)方式支付，或按工程进度分期(qī)支付(fù)，或二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式：一般(bān)采(cǎi)用两种(zhǒng)方式发放按(àn)揭贷款，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照工程(chéng)进(jìn)度逐渐发放，购房(fáng)者开(kāi)始(shǐ)月(yuè)供；二是房屋交(jiāo)付(fù)后发放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预(yù)售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保护(hù)：房屋交付(fù)质量的保障有两种方式(shì)，一是(shì)期(qī)房由政府或第三方验(yàn)收合格并提(tí)供验收(shōu)凭(píng)证后，开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开发商(shāng)为购房者提(tí)供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购(gòu)房者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定(dìng)期限内无条件(jiàn)返(fǎn)还，最低(dī)首付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首(shǒu)付，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付后按(àn)揭(jiē)还款，交付前资金由(yóu)第三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得(dé)房款。

　　定金(jīn)及(jí)首付环(huán)节，定金(jīn)比(bǐ)例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例(lì)最低(dī)可低(dī)于3.5％，根据美国(guó)官(guān)方数据(jù)，2021年美国平均首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付(fù)方面，除(chú)定金(jīn)或(huò)首付外，购房(fáng)者在房屋交付后通过(guò)按揭(jiē)贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为(wèi)防(fáng)止开(kāi)发商挪用资(zī)金，购房(fáng)者的(de)定金及(jí)首付款由第三方公(gōng)证行或产权保险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开(kāi)发商(shāng)倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可(kě)通(tōng)过申(shēn)请仲裁取回，且不(bù)承(chéng)担任(rèn)何责任与损失。而开发(fā)商(shāng)在房(fáng)屋建设(shè)过程(chéng)中的(de)资金全部来(lái)自银行，银行根(gēn)据工程进度(dù)向开(kāi)发商(shāng)提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开(kāi)发商(shāng)挪用资金直(zhí)接损(sǔn)害银行利益，银行有(yǒu)充(chōng)分动机(jī)监管开(kāi)发商施工进度。开发商在(zài)房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发放(fàng)的验收凭证(zhèng)，通过验收凭(píng)证向银行(xíng)得到购房者(zhě)支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房，提(tí)供期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期房可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭(jiē)按工期放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采(cǎi)用(yòng)固定利(lì)率，开发商(shāng)或购房(fáng)者可购(gòu)买期(qī)房烂尾保险。

　　预(yù)售(shòu)门(mén)槛方(fāng)面(miàn)，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签(qiān)订合同后定(dìng)金退还(hái)。如由于(yú)任(rèn)何原因不能(néng)购买，定金按照(zhào)德国法(fǎ)律全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同后，购房者需支(zhī)付公(gōng)证费和土(tǔ)地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包含在购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没有(yǒu)规定最低首付比例，可零(líng)首付购房(fáng)。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期(qī)支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般(bān)来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电路完(wán)工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完(wán)工、全(quán)部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购(gòu)房者(zhě)可在支付房(fáng)款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率，银行按(àn)施(shī)工节奏(zòu)分(fēn)多次发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保(bǎo)险公司针对(duì)期房设计了(le)两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的功(gōng)能是当房屋(wū)出(chū)现重大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公(gōng)司保证(zhèng)开(kāi)发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产(chǎn)，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英(yīng)国(guó)预售制设(shè)有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖双方(fāng)均有(yǒu)一(yī)名律师，负责沟通(tōng)期房交易(yì)中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节(jié)内(nèi)容确认(rèn)无误后签订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国设置了(le)10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险(xiǎn)公司(sī)赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面(miàn)，首付比例通(tōng)常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工(gōng)程进度付款的方(fāng)式(shì)，但(dàn)是交房前(qián)付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须(xū)经过房产(chǎn)公证公(gōng)司(sī)的检验验收后才能交付，交付(fù)后(hòu)方可按(àn)揭还贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英国期(qī)房预售资(zī)金监管极为严格(gé)，资金也由律师监管，在(zài)确认工程进度、支付(fù)相关款项过程中，由买房(fáng)律(lǜ)师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商账户(hù)前经过(guò)两道关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例(lì)不超房(fáng)款的20％，开发商违(wéi)约需返还定(dìng)价并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结(jié)束后由于房(fáng)屋(wū)供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会(huì)上“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部规范期(qī)房交易(yì)的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的(de)部分(fēn)，法律(lǜ)要(yào)求(qiú)开发商必(bì)须完(wán)成定金保全措施(shī)才(cái)可预售。什么(me)是定金保全措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同(tóng)时(shí)，开发商(shāng)向金融机构或指(zhǐ)定保证(zhèng)机构或保(bǎo)险机构(gòu)签(qiān)订定金保证(zhèng)委托合同，设(shè)置购房者定金的(de)保证或(huò)保险，并将相应的保证金(jīn)证(zhèng)明书交付给购房者。除定(dìng)金外，其他(tā)预先支付的购房(fáng)款也受(shòu)该(gāi)措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可凭保(bǎo)证金证明(míng)书(shū)向金融(róng)机(jī)构或(huò)保证机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商(shāng)需向购房者赔付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节，交房前只需(xū)支付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)即可向银行申(shēn)请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷(dài)款，除(chú)定(dìng)金外(wài)的剩余(yú)房款(kuǎn)在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所(suǒ)有资金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交房(fáng)后满1年保修(xiū)期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加(jiā)坡开发商有统一的(de)选购权合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步(bù)签订(dìng)购买合(hé)同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向(xiàng)银行(xíng)申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付款的(de)方式，《发(fā)展商(shāng)条例》对期房付款流程做了(le)统一详(xiáng)细规(guī)定，要(yào)求所有开发商遵(zūn)守，支付(fù)节点一般为合(hé)同(tóng)签订后、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也(yě)依照工程进度放款，月供在(zài)此过程中随着放(fàng)出贷(dài)款的增加而增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，购房者的订金与付款会(huì)存入银行专(zhuān)门的项(xiàng)目资(zī)金账户，账户资金提(tí)取须(xū)与房屋建设(shè)有关。房屋交(jiāo)付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当前(qián)房地产到了政(zhèng)策(cè)出(chū)手(shǒu)临界点，重点(diǎn)是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型需(xū)求(qiú)的(de)支持力度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善应对(duì)局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民(mín)生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正(zhèng)常运转的房企(qǐ)包括民营(yíng)企业，加(jiā)大(dà)支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制。长效(xiào)机制四大关键是推动城市(shì)群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定(dìng)金环节，建立开(kāi)发商违约(yuē)后定金保护(hù)机制(zhì)，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合(hé)同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程(chéng)进度(dù)付款机(jī)制或交(jiāo)房后按揭贷款机(jī)制，充分保护购房者的权益。资(zī)金监管环(huán)节，引入(rù)独立于开发(fā)商、银行(xíng)的第(dì)三方资金(jīn)监管(guǎn)机构(gòu)，或由政府相关部(bù)门直接监管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金挪(nuó)用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房(fáng)保修期制度。保修期内，开(kāi)发商(shāng)应(yīng)对房屋质量问题全(quán)权(quán)负责、免费维修，购房者(zhě)在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取(qǔ)消商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制是大势所趋。一(yī)方(fāng)面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代(dài)，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的(de)预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)，开发(fā)商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的(de)过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将极大的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币。

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