文：任(rèn)泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消预售制了(le)。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东(dōng)、安(ān)徽、河南、四川、广东等(děng)地(dì)明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制(zhì)了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建了，不能把包袱(fú)甩给老(lǎo)百姓和社会，这是(shì)房地产从(cóng)大(dà)开(kāi)发时(shí)代步入高(gāo)质(zhì)量发展阶(jiē)段(duàn)的必然趋势(shì)，也(yě)是(shì)对购房(fáng)老百姓(xìng)的最大保护(hù)。98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义(yì)。当然(rán)二次房改是个技(jì)术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制，长效机制四大关(guān)键是推动城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和(hé)房地产税。如果按照(zhào)经济(jì)规律办事，中国一定能实现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消(xiāo)预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大(dà)部分商品是(shì)一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制(zhì)是(shì)对购买者的单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承(chéng)担(dān)了所有商品不能交付的(de)风险(xiǎn)。从(cóng)个人层面看，预售制对(duì)购房者(zhě)非(fēi)常不公平(píng)，比如，交房等待(dài)期一(yī)般为两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房(fáng)、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房的(de)风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，这样有助于落实中(zhōng)央(yāng)房(fáng)住不(bù)炒精神(shén)、有助(zhù)于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举多得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度(dù)？预(yù)售(shòu)制度(dù)怎么来(lái)的(de)？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下(xià)：商(shāng)品房预(yù)售最早(zǎo)源于中国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花，卖(mài)期房，是一种(zhǒng)开发商放杠(gāng)杆(gān)的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实(shí)，当前世界不少(shǎo)国家存(cún)在预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家一般(bān)有严格(gé)的监管保障措施，开发商在(zài)项(xiàng)目获得政府(fǔ)批准后才可以开始销(xiāo)售，买(mǎi)家在(zài)购买期房后并非像中国一(yī)样在(zài)支付完首付款(kuǎn)后从银行一次性(xìng)贷款支付剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度在完全(quán)交(jiāo)房前进行分期(qī)支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的资金监管、分(fēn)期支付以及违约处罚措(cuò)施作为保障的(de)，如果没(méi)有这些保障措(cuò)施(shī)，一定会(huì)触(chù)发风险(xiǎn)，对购房民众不公平(píng)，所以不(bù)如借机取(qǔ)消预售制度(dù)，以后(hòu)改(gǎi)为(wèi)现房销售。客观讲预(yù)售制度有(yǒu)一定历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在(zài)中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)进入存量时(shí)代，取消预售制(zhì)度(dù)有助于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风(fēng)险甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会，当(dāng)然这需要(yào)配套房企债务重(zhòng)组(zǔ)、复(fù)工保交楼、恢复市场信心(xīn)和(hé)房地产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这是个(gè)技术活，只要(yào)坚(jiān)持市场化改革，中国一(yī)定能化解这(zhè)个(gè)难(nán)题，让房地产回归实(shí)体经(jīng)济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民(mín)众的(de)最(zuì)根本最实质的(de)保障，这(zhè)样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发(fā)商(shāng)的(de)建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的(de)本(běn)质(zhì)是(shì)向善，是以客户为中(zhōng)心，房地(dì)产(chǎn)也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福一(yī)家人。从(cóng)这个角度(dù)，取消预售(shòu)制、实(shí)施现房销售是(shì)实现(xiàn)老百姓安居乐(lè)业、社会(huì)长治久安、行(xíng)业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预(yù)售(shòu)制要结合(hé)稳楼市、房(fáng)地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生(shēng)、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研究(jiū)中心(xīn)参与(yǔ)财税改革方案研究时(shí)，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过(guò)长期(qī)系统的专(zhuān)项研究。（参考后(hòu)来形(xíng)成(chéng)的(de)专著《房(fáng)地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城市化(huà)进程，但背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金(jīn)第三(sān)方全(quán)程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易(yì)立(lì)法，设置期(qī)房(fáng)预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十(shí)年(nián)代在中国香(xiāng)港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周转期(qī)长等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共房(fáng)屋制度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于木(mù)屋或者其他(tā)临时住(zhù)宅，住房的需求是相(xiāng)当(dāng)高(gāo)，不(bù)过大多(duō)数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资(zī)金实(shí)力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等(děng)问题(tí)。针对这(zhè)一系列(liè)问(wèn)题(tí)，不少地产(chǎn)商开(kāi)始探求新的方式，如(rú)把(bǎ)楼(lóu)宇契约(yuē)切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层(céng)出(chū)售。这模式一经推行(xíng)，购买楼(lóu)宇的(de)市民数量(liàng)有所(suǒ)增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭(jiē)”模式(shì)引入房地(dì)产销售(shòu)，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立(lì)信置业有限公司(sī)，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂(zá)货铺(pù)、海上(shàng)驳运业务(wù)的经验(yàn)，对于(yú)商品流(liú)通、资金(jīn)周转有着独到(dào)的见解，在努(nǔ)力寻求方(fāng)法加快(kuài)自(zì)身(shēn)资(zī)金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层价(jià)格、订购(gòu)方(fāng)法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买家的(de)订(dìng)金，采用类似(shì)租金的分(fēn)期(qī)付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了(le)自己的房产。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻(qīng)了民(mín)众购房的资金压(yā)力，加速了(le)房屋(wū)的建造和销售(shòu)，也解决了制造商的资金(jīn)问(wèn)题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模(mó)式(shì)成为当时中(zhōng)国香港房地产市(shì)场的一大特色，纵观中(zhōng)国(guó)香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效(xiào)率地(dì)解决了核(hé)心的住(zhù)房供不应求的(de)问题，使(shǐ)房市(shì)发(fā)展进(jìn)入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推动(dòng)了中国(guó)香港楼市(shì)几十年(nián)繁荣，但(dàn)期间(jiān)也出现(xiàn)过(guò)“烂尾(wěi)楼”的(de)情(qíng)况(kuàng)，但监管部门(mén)不断完善、规范(fàn)化，建立健全的监(jiān)管机制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费(fèi)用超(chāo)支停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升(shēng)了对于预售楼花(huā)制度的(de)监管，即(jí)要求开发商在预售前，确保地(dì)价款已经全部(bù)支付(fù)，还要证(zhèng)明自(zì)身有资金(jīn)等能力(lì)把项目完成，资(zī)金需放入律师所托管，支取时需(xū)律所(suǒ)和建筑师的核准。为(wèi)了(le)防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套(tào)取监管账户资金(jīn)，中国香港要求律师行在银行开设(shè)的(de)信托(tuō)账户（监管(guǎn)账户）、开发商(shāng)操作等采取全透明化(huà)机制，且银行的责任上升(shēng)，如(rú)出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行(xíng)将成最(zuì)大风险方，后续需自身推(tuī)动项目(mù)完工。随着监(jiān)管体系(xì)逐步完善(shàn)，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地(dì)面临住(zhù)房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先发(fā)展重工(gōng)业(yè)，强调(diào)基础建设，这一导向使前(qián)期发(fā)展工业化的进程大于城市(shì)化进(jìn)程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能进一(yī)步推(tuī)进城市化(huà)。但当时推行的是(shì)“统一管(guǎn)理，统一(yī)分(fēn)配(pèi)，以租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市场发展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了(le)分配(pèi)不公、效率低、配套差等问题(tí)，因此福利分房(fáng)制度不再适用于当时的(de)国(guó)情(qíng)。叠(dié)加房(fáng)地(dì)产市场面临(lín)商(shāng)品房的(de)需求量大，而(ér)社会缺(quē)少大型(xíng)房地产(chǎn)开发商，商品房供(gōng)应量小(xiǎo)的(de)困(kùn)境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房地(dì)产市场的(de)一(yī)针强心(xīn)剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制(zhì)度改革，加快住房建设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实(shí)行(xíng我的贤内助是什么意思，贤内助是什么意思啊)住房(fáng)分(fēn)配货币化、住房供给商品化、社(shè)会化的住房新体制，从(cóng)计划经(jīng)济(jì)下的福利分房转向市场(chǎng)经(jīng)济的商品房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许开发商卖(mài)期房(fáng)，解决(jué)了房企缺少资金和开发时间周期长的两大难(nán)题，开发(fā)商以(yǐ)预(yù)售款撬动下一个项目的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度加(jiā)快(kuài)。自此中国内地(dì)开(kāi)始(shǐ)房改(gǎi)货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速(sù)出台(tái)相(xiāng)关的(de)信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的发展。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后(hòu)，经调(diào)整(zhěng)形成契合中(zhōng)国内地(dì)的商品房(fáng)预售制度。预售(shòu)制的(de)初衷是为了缓解房企(qǐ)资(zī)金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给(gěi)购房者，由(yóu)购房者支付定金或房款的行为。区别于中(zhōng)国(guó)香港，在中国内地实践过程中，商品(pǐn)房预(yù)售流程为：房地(dì)产开发商办理(lǐ)预售许可(kě)证-签(qiān)订商品房(fáng)买卖合同-进(jìn)行备(bèi)案登记和(hé)预告(gào)登记-交付(fù)房屋(wū)。在(zài)购房过程(chéng)中(zhōng)，购房者需要(yào)一次(cì)性付(fù)清首付(fù)款，并采用(yòng)银行贷款的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未建成，开发商(shāng)可能已拿到(dào)了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照(zhào)工程进度(dù)付款有(yǒu)所不同。对(duì)中国内地的开发(fā)商而言(yán)，预售制商品房也开启了(le)高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动(dòng)城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作(zuò)为中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预售制极(jí)大缩(suō)短房企现(xiàn)金回笼周期，同(tóng)时增(zēng)加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化发(fā)展进(jìn)程。预售(shòu)制(zhì)在过去20多(duō)年对(duì)中国内地房地(dì)产市场的稳步发(fā)展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快(kuài)速发(fā)展阶(jiē)段的资金需求，也(yě)提(tí)高了居(jū)民居住(zhù)水平(píng)，中国内(nèi)地(dì)城镇(zhèn)居民(mín)从筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适居(jū)，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨大进步(bù)，数十年(nián)时(shí)间走完发达国家几(jǐ)百年城镇(zhèn)化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程(chéng)进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由(yóu)7438平(píng)方公里(lǐ)增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地城(chéng)镇住宅存(cún)量从不(bù)到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套(tào)数(shù)从约3100万套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)最主要(yào)方式，2005年(nián)中国(guó)内地商品住宅期房销售面积占(zhàn)总销售面积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动(dòng)了中国内地(dì)房地产行业的发展。中国内地(dì)房地产(chǎn)历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋(wū)新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开发投资(zī)完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售(shòu)面积和销(xiāo)售金额分(fēn)别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房地产企业从无(wú)到(dào)有、从国(guó)企先行到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也(yě)成(chéng)为拉动中国(guó)内地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠(qú)道，房(fáng)地产带动的上下游产业链(liàn)特别(bié)长，高达50多个(gè)行业。2020年房地(dì)产及其(qí)产业(yè)链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金(jīn)融(róng)、批发、建(jiàn)材(cái)的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投(tóu)资(zī)占全社(shè)会固定资产投资(zī)的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开发投资占固定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余(yú)额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托等(děng)通道业(yè)务，占比超过三分之(zhī)一(yī)。从房(fáng)地产融资存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大(dà)面积违约，将导(dǎo)致银(yín)行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效应渠(qú)道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债房(fáng)市值的比例(lì)看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与(yǔ)股(gǔ)债房市值的(de)比(bǐ)例较(jiào)高，主要(yào)是因为住房市(shì)值高，以及中国资本市(shì)场发育尚不(bù)成熟，直接融资比例(lì)较低(dī)，股票(piào)、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当前的负面效(xiào)应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对(duì)购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能(néng)交付的风险。比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行(xíng)利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房等风险(xiǎn)。另外(wài)，购房(fáng)者和(hé)开发商之间的购房合同、购房者和银(yín)行(xíng)的按(àn)揭贷款合(hé)同是(shì)两(liǎng)个独立的(de)合(hé)同关(guān)系(xì)，如果(guǒ)开(kāi)发商发生(shēng)违(wéi)约，购房者(zhě)只(zhǐ)能根(gēn)据(jù)购房合(hé)同向开发商主张权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时向银(yín)行进行(xíng)贷(dài)款偿还，因(yīn)此购房者(zhě)承担(dān)的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资(zī)金若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)，进(jìn)行影响自身信(xìn)用和购房(fáng)者对行业的(de)信心(xīn)。

　　从金(jīn)融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一(yī)旦房企(qǐ)因(yīn)为市(shì)场波动(dòng)或经营不善，出现(xiàn)资(zī)金链断(duàn)裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房(fáng)企(qǐ)通(tōng)过(guò)与购房(fáng)者签订的预售合同(tóng)和按揭合同(tóng)，已经从银行获(huò)得房款，如果(guǒ)购房者丧(sàng)失还款能(néng)力或短(duǎn)期(qī)不能(néng)还(hái)款等，则风险完全由银行承担，银(yín)行将面(miàn)临较大(dà)的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看，购房者的预售(shòu)监管(guǎn)资金去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中明确规定(dìng)了开(kāi)发(fā)企(qǐ)业预售商(shāng)品房所(suǒ)得款项应(yīng)当用于(yú)有(yǒu)关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地(dì)产管理部门制定。但多年以来全国并没有统(tǒng)一(yī)的(de)预售(shòu)资金监管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的建安成(chéng)本乘(chéng)以(yǐ)建筑(zhù)面积(jī)或者项目(mù)工程总额报(bào)价计(jì)算(suàn)重点资金。而事实(shí)是(shì)，不少(shǎo)购房款未(wèi)进入监管账户、或进(jìn)入监(jiān)管账(zhàng)户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没(méi)有资(zī)金(jīn)继续建设。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供却(què)被(bèi)迫继续(xù)还款。那么，监管账户资金如(rú)何(hé)被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地(dì)产大(dà)开(kāi)发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资(zī)金(jīn)，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨(bō)付的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方(fāng)式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目(mù)间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提(tí)供了(le)资金流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿地(dì)、还(hái)款和(hé)楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但(dàn)一定程度(dù)上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购房(fáng)者预付(fù)资金，一般设有(yǒu)定(dìng)金或(huò)预(yù)付款保护(hù)机制，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付的预付款比例相对较(jiào)低，绝大部分(fēn)房款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式(shì)：预付款(kuǎn)一(yī)般(bān)以定金(jīn)方式支付，或按工程进(jìn)度(dù)分期(qī)支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一(yī)般(bān)采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷款按照工(gōng)程(chéng)进度逐渐发(fā)放，购房(fáng)者开始月供(gōng)；二是房屋(wū)交付后发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期(qī)房(fáng)烂尾保险，在商(shāng)品房出(chū)现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障(zhàng)购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三(sān)方(fāng)验收(shōu)合(hé)格并提供验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)购房者支付(fù)的房(fáng)款。二是开发商为(wèi)购房(fáng)者(zhě)提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金(jīn)第三方全(quán)程(chéng)监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美国期(qī)房定(dìng)金(jīn)一定期限内无条件返还，最(zuì)低(dī)首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付首付，其余(yú)房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资(zī)金由(yóu)第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例(lì)一(yī)般为(wèi)房款的1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低可(kě)低于(yú)3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付(fù)外，购房(fáng)者在房屋交(jiāo)付后通过(guò)按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止(zhǐ)开发商(shāng)挪用(yòng)资(zī)金，购房(fáng)者的(de)定金及首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险公司的(de)信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金可(kě)通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任(rèn)何(hé)责(zé)任与损失(shī)。而(ér)开(kāi)发商在房屋建(jiàn)设过程中(zhōng)的资金全部来(lái)自银行(xíng)，银行根据工程进(jìn)度向开发商提(tí)供一定比例(lì)的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损害银行利益，银行有充分动机(jī)监管开发(fā)商施工进度。开发商(shāng)在房屋(wū)交(jiāo)付时(shí)需取(qǔ)得由政府相(xiāng)关部门经审查(chá)后发放的(de)验(yàn)收(shōu)凭(píng)证，通过验(yàn)收凭证向银行(xíng)得到购(gòu)房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购(gòu)房(fáng)，房款按(àn)建造工期(qī)进度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，开发商或购房者(zhě)可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合(hé)同前(qián)，购房者需支付(fù)约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签(qiān)订(dìng)合同后(hòu)定金退还。如由于任(rèn)何(hé)原因不能购(gòu)买(mǎi)，定金(jīn)按照德国法律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付(fù)公(gōng)证费和土地交易税(shuì)，分(fēn)别为(wèi)房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有(yǒu)规定最(zuì)低首付比(bǐ)例(lì)，可零(líng)首付购房(fáng)。

　　余款方面，德(dé)国也采取按(àn)工期支付房款的制度(dù)，一(yī)般(bān)分7笔进行支(zhī)付，具(jù)体支付(fù)节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公(gōng)证后(hòu)、主体完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电(diàn)路完(wán)工(gōng)、窗户(hù)玻璃(lí)完工、室内(nèi)清(qīng)洁及墙面完(wán)工、地(dì)板(bǎn)完工(gōng)、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可(kě)在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发(fā)放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给予购房者一定(dìng)使(shǐ)用期限，期限结(jié)束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国(guó)保险公司(sī)针(zhēn)对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是(shì)当房屋出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发(fā)商破(pò)产，由(yóu)保险公司(sī)负责相应赔偿。保险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付我的贤内助是什么意思，贤内助是什么意思啊(fù)

　　英国预(yù)售(shòu)制设有10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双(shuāng)方律师严(yán)格(gé)监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买(mǎi)卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通(tōng)期(qī)房交易中的房(fáng)产、资金、合(hé)同等(děng)各个环节，各环节内容确认无误后签订(dìng)首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，当(dāng)开发商出(chū)现财务(wù)、经营(yíng)问题时，购(gòu)房者10％的(de)定金由保险公(gōng)司(sī)赔(péi)付，而超出10％的部分(fēn)较难(nán)追回(huí)。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是(shì)交房前付款比例相对较低，一般(bān)会在(zài)合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须经(jīng)过房产(chǎn)公证公(gōng)司(sī)的检验(yàn)验(yàn)收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售(shòu)资金监管(guǎn)极为(wèi)严格(gé)，资金也由(yóu)律师监管，在确认(rèn)工程进度、支付相关款项过程中，由买房律(lǜ)师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发(fā)商，即资金在进入开发(fā)商账户前经过(guò)两道关口，有利(lì)于保障(zhàng)购房者(zhě)资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日(rì)本期房交易(yì)立(lì)法，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元时，开发商必(bì)须完成“预售(shòu)房定(dìng)金保(bǎo)全措(cuò)施(shī)”，交(jiāo)房(fáng)前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供(gōng)给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加法律空白(bái)，社(shè)会上“一房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地(dì)建筑物(wù)交易法》，经(jīng)多(duō)次修订，目(mù)前是唯(wéi)一一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护方面，根据(jù)日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购(gòu)房者支付(fù)定金(jīn)超(chāo)过(guò)5％或超1000万(wàn)日(rì)元的部分，法律要(yào)求开发(fā)商必须完成定金保(bǎo)全(quán)措施才可预售(shòu)。什(shén)么(me)是定(dìng)金保全措施？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或(huò)指(zhǐ)定(dìng)保证(zhèng)机(jī)构或保险机构签订定金保证委托合(hé)同，设置(zhì)购(gòu)房者定金的保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将相应的保证(zhèng)金证(zhèng)明书交付给(gěi)购房者。除定金外，其他预先支(zhī)付(fù)的购房(fáng)款也受该措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)期房(fáng)烂(làn)尾，购房者(zhě)可凭保证金证明(míng)书向金融(róng)机构或保证机构或保险公司兑付，同时(shí)，开发商需向(xiàng)购(gòu)房者赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购房者即(jí)可向(xiàng)银行(xíng)申请贷(dài)款，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年(nián)保(bǎo)修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期房购(gòu)房(fáng)者违约可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资(zī)金进银行专门项目资金(jīn)账户(hù)，交房后(hòu)满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开(kāi)发商有统一(yī)的选购(gòu)权合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税(shuì)，同时购(gòu)房者向(xiàng)银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例》对期(qī)房(fáng)付款流程做了统一详细规(guī)定，要(yào)求所有开发商遵守(shǒu)，支(zhī)付节点(diǎn)一般为合同签订(dìng)后、地基(jī)完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工(gōng)程进(jìn)度放(fàng)款，月供在此过(guò)程中(zhōng)随着放(fàng)出贷款的增加而增加(jiā)，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金与付款会存入银行(xíng)专门的项(xiàng)目资金账(zhàng)户，账户资金(jīn)提取(qǔ)须(xū)与房屋建设有关。房屋交付(fù)后(hòu)，购房者(zhě)享受1年的(de)房屋保(bǎo)修期，此后购(gòu)房者支(zhī)付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来看，当前房地产到了(le)政策(cè)出手临界点，重(zhòng)点是(shì)保交楼和(hé)房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括民营企业，加(jiā)大支(zhī)持力度，由优质房企(qǐ)牵头并(bìng)购重组整个行业，为(wèi)每(měi)个房(fáng)企配套AMC和财团(tuán)，给予金(jīn)融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分(fēn)估(gū)计形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以及长效(xiào)机制(zhì)。长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定金(jīn)环(huán)节，建立开发商违约(yuē)后定金保护(hù)机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金(jīn)安(ān)全。签订(dìng)合同环节(jié)，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等(děng)情(qíng)况(kuàng)提供(gōng)充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)机制或交房后(hòu)按揭贷款机制(zhì)，充分保护(hù)购(gòu)房者(zhě)的权(quán)益(yì)。资金监管(guǎn)环节(jié)，引入独(dú)立于开发(fā)商、银行的第三(sān)方资(zī)金监管机(jī)构(gòu)，或由政府相(xiāng)关(guān)部门直接(jiē)监管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立(lì)商(shāng)品房保修(xiū)期制(zhì)度。保修(xiū)期内，开发(fā)商应对房屋(wū)质量问(wèn)题(tí)全权负责(zé)、免(miǎn)费维修，购(gòu)房者在保修期(qī)结束后(hòu)支(zhī)付(fù)尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取消商品房预(yù)售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全(quán)国(guó)缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在(zài)全(quán)国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民(mín)众不公平的预售制(zhì)已经过(guò)时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售(shòu)。另(lìng)一方面，取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的(de)保障，这样将极大的(de)提升(shēng)开发商(shāng)的建筑(zhù)质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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