文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会议提(tí)出“有条件的可以进(jìn)行现房(fáng)销售”，不(bù)足一个月时间(jiān)，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的(de)房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者(zhě)的(de)不公平。以后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没钱没实(shí)力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会(huì)，这是(shì)房地产从大(dà)开发时(shí)代(dài)步入高质量发(fā)展阶段(duàn)的(de)必然(rán)趋势，也是对购(gòu)房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效(xiào)机制，长效机(jī)制四大关键是推(tuī)动城市(shì)群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地(dì)产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中国(guó)一定(dìng)能实现房地产软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨(kuà)过(guò)这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)？大(dà)家(jiā)想(xiǎng)想，绝(jué)大(dà)部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制是对(duì)购买者的单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售(shòu)制对购(gòu)房(fáng)者(zhě)非(fēi)常不公(gōng)平(píng)，比如(rú)，交房等待(dài)期(qī)一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)的风险。从(cóng)行(xíng)业(yè)层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助(zhù)于落实中央房住(zhù)不(bù)炒精神、有助(zhù)于保障(zhàng)购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发(fā)展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预售制(zhì)度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最早(zǎo)源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是(shì)一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式(shì)。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品房(fáng)短缺(quē)，房企缺(quē)资金(jīn)，借(jiè)鉴中国(guó)香港(gǎng)，引(yǐn)入了商(shāng)品房预售(shòu)制度。其实(shí)，当前世界不少国(guó)家存在预售制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般(bān)有严格的监管(guǎn)保障(zhàng)措(cuò)施，开发商在项(xiàng)目获得(dé)政府批准后才可以(yǐ)开(kāi)始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购买期房(fáng)后并非像(xiàng)中(zhōng)国(guó)一样在支付完(wán)首付(fù)款后从(cóng)银行一次性贷(dài)款支付剩余全部(bù)房款，而是根据开发(fā)商工程进度在完全(quán)交房前(qián)进(jìn)行分期支付。所(suǒ)以，预售制度(dù)是需要(yào)严格的资金监管、分(fēn)期支付以及(jí)违约处罚(fá)措施作为保障的，如果(guǒ)没(méi)有这些保障措施(shī)，一定会触(chù)发风险(xiǎn)，对购房(fáng)民众不公平，所以(yǐ)不如借机取(qǔ)消预售(shòu)制度，以后(hòu)改为(wèi)现(xiàn)房销售。客观(guān)讲预售制度有一定历(lì)史阶段(duàn)性，现在(zài)中国(guó)住房进入存量时(shí)代(dài)，取消预(yù)售制(zhì)度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然(rán)这(zhè)需要配套(tào)房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信心和(hé)房(fáng)地产长效机制。这是个技术(shù)活，只要坚持市(shì)场化改革，中国一定能(néng)化解这个(gè)难(nán)题，让房(fáng)地产回归实体经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保障，这样(yàng)将极大的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商业的(de)本质是向善(shàn)，是以客户为中(zhōng)心，房(fáng)地产也不能例(lì)外，老百(bǎi)姓(xìng)买房子是天(tiān)大(dà)的事，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房销售是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行业(yè)企业健康(kāng)发展的重大措(cuò)施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房地产(chǎn)软着陆、打通(tōng)金融支持(chí)当期三好生、新模式等综合(hé)施(shī)策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研究中(zhōng)心(xīn)参与财税改革方案研究时，对(duì)预(yù)售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长期系统的专(zhuān)项研(yán)究。（参考后来形(xíng)成的专(zhuān)著(zhù)《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二(èr)十(shí)世纪五十(shí)年代在中国(guó)香(xiāng)港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长等(děng)问题，分层(céng)销售(shòu)孕育而生。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香港还(hái)未推行(xíng)公共房(fáng)屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他临时(shí)住(zhù)宅(zhái)，住房的需(xū)求(qiú)是相(xiāng)当高，不过大多(duō)数居民的(de)储蓄(xù)很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的(de)资(zī)金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期长等(děng)问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地产商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契(qì)约(yuē)切开，即“分契”，然(rán)后将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市(shì)民数量有所(suǒ)增加，开发(fā)商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地(dì)产销(xiāo)售，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有限公司(sī)，凭借(jiè)商业直觉(jué)和多年经营(yíng)杂(zá)货铺、海上(shàng)驳运业务的经(jīng)验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着独到的(de)见(jiàn)解，在努力寻(xún)求方法加快(kuài)自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除(chú)了(le)分层出售、还印发(fā)售楼说明书，上有(yǒu)文(wén)字详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层(céng)价格、订(dìng)购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买家(jiā)的订金，采用(yòng)类似(shì)租金(jīn)的(de)分期(qī)付款(kuǎn)形式(shì)，等(děng)新(xīn)楼落(luò)成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了民众购房(fáng)的(de)资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制造商的资(zī)金问题，降低投资风险，在(zài)当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成为当时中国香(xiāng)港(gǎng)房地(dì)产市场的一大特色，纵观中国(guó)香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)高效率地解决了核(hé)心的住房供不(bù)应求的(de)问题，使(shǐ)房市发展进(jìn)入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年(nián)后，中(zhōng)国香港管理部(bù)门提升了(le)对(duì)于预售楼(lóu)花制度的(de)监管(guǎn)，即要(yào)求开发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付(fù)，还要(yào)证明(míng)自身有资(zī)金等能力把项(xiàng)目完成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑(zhù)师的核(hé)准。为(wèi)了(le)防止开发(fā)商、律所(suǒ)、建筑师等造(zào)假(jiǎ)，套取(qǔ)监(jiān)管账(zhàng)户资金，中国香港要(yào)求律师行在银行(xíng)开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取全透明化机(jī)制，且银行的(de)责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险(xiǎn)方，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随着(zhe)监(jiān)管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住房需求大和(hé)供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内(nèi)地优先发展重工业(yè)，强调基(jī)础建设，这一(yī)导(dǎo)向使(shǐ)前期发展(zhǎn)工业(yè)化的进程大(dà)于城市化进程，唯有解(jiě)决(jué)住(zhù)房基(jī)础等(děng)城市化(huà)配套问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但(dàn)当时推行(xíng)的(de)是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利(lì)分房制度，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速(sù)较慢，福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度也出现(xiàn)了分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国(guó)情。叠(dié)加房地产市场面临(lín)商品房的(de)需求量大(dà)，而(ér)社会缺少大(dà)型(xíng)房地(dì)产开发(fā)商，商(shāng)品房供(gōng)应(yīng)量(liàng)小的困境，此(cǐ)时引入中国(guó)香港的“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)无疑是(shì)对内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中(zhōng)国香港预售商(shāng)品房制度，先后(hòu)出台(tái)多项文件，大力支持国内房地产(chǎn)市(shì)场改革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院出台(tái)《关(guān)于(yú)进一步深化城镇住房制度改革，加快住房(fáng)建设的(de)通知》文件(jiàn)，决定停止住房无(wú)偿实物分(fēn)配，逐步实(shí)行住房(fáng)分配(pèi)货币化、住房供给商品化(huà)、社(shè)会化(huà)的住房新体制，从计划经济下的福利分房(fáng)转向市场经济的商(shāng)品房。房地产(chǎn)市场采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决(jué)了房企缺(quē)少(shǎo)资金和开发时(shí)间周期长的两(liǎng)大难题(tí)，开发商以(yǐ)预(yù)售(shòu)款撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速度加快。自此中国内地开(kāi)始房改货币化，中国人民(mín)银(yín)行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷(dài)政策，支持购(gòu)房者(zhě)，极大作用推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港(gǎng)“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契合中国内地的商品房预售制度。预(yù)售制(zhì)的初(chū)衷(zhōng)是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具(jù)体来(lái)说，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建设(shè)中的房(fáng)屋预先出售给购房者，由购(gòu)房(fáng)者支付(fù)定(dìng)金(jīn)或(huò)房款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商(shāng)品房预售(shòu)流(liú)程为：房地产开发商办理预售许可证-签订(dìng)商品房买卖合同(tóng)-进行备案登记和(hé)预告登记-交付房(fáng)屋(wū)。在(zài)购(gòu)房(fáng)过程中，购房者需要一次(cì)性付清首付(fù)款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行贷款的形(xíng)式一(yī)次性付(fù)清(qīng)剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商(shāng)可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港(gǎng)的(de)按(àn)照工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商而言，预(yù)售制商品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆(gān)的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售(shòu)的最主要方式(shì)，预售(shòu)制极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多(duō)年对中国(guó)内(nèi)地房地(dì)产市场的稳步发展起到了重要作(建军是哪一年zuò)用，不仅解决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求(qiú)，也(yě)提高了(le)居民居住(zhù)水平，中(zhōng)国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住(zhù)宅(zhái)小区(qū)，从(cóng)全民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时(shí)间走(zǒu)完发达国家几百年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改革(gé)开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区(qū)面(miàn)积由7438平方公里增(zēng)长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发布的(de)《中国(guó)住房存量(liàng)报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住(zhù)宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住(zhù)房建筑面(miàn)积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为(wèi)中(zhōng)国内地(dì)商品房销售最主要(yào)方式(shì)，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销售面积占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动了中国内地房地产(chǎn)行(xíng)业的发展。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)面积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到(dào)有、从(cóng)国企(qǐ)先行到民企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年(nián)来房地产(chǎn)也成(chéng)为拉动(dòng)中国内地经济高(gāo)增(zēng)长的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠(qú)道，房地产带动的上下游(yóu)产业链特别(bié)长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业(yè)链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年房(fáng)地产完(wán)全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开(kāi)发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占比(bǐ)超过(guò)三分之一(yī)。从房地产(chǎn)融资存(cún)量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效(xiào)应(yīng)渠道(dào)，根(gēn)据我们的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿(yì)美(měi)元(yuán)，大于(yú)美(měi)国(guó)的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住房市值占股债房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德国的(de)64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值(zhí)的(de)比(bǐ)例(lì)较高，主(zhǔ)要是(shì)因为住房市(shì)值(zhí)高(gāo)，以(yǐ)及中国资本市场发(fā)育(yù)尚不(bù)成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制(zhì)背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负(fù)面效(xiào)应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面看，绝(jué)大(dà)部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购买者的(de)单(dān)方面(miàn)不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所(suǒ)有商品不能(néng)交(jiāo)付(fù)的风险。比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要(yào)承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至(zhì)不能交房等(děng)风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房者和开发(fā)商之间的购房(fáng)合同、购房(fáng)者和(hé)银(yín)行的按揭贷款合同(tóng)是两个独立的合同关系，如果开发商发生违约(yuē)，购房者只能根据购房合同(tóng)向开发商(shāng)主张权力，但依(yī)旧需要根(gēn)据按揭贷款合(hé)同按时(shí)向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风(fēng)险，进(jìn)行影(yǐng)响自身信用和购房者(zhě)对行业(yè)的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行(xíng)作为按揭(jiē)贷(dài)款的发放方，一旦房企因(yīn)为市(shì)场波动(dòng)或经营不善，出(chū)现资金链断裂等(děng)一(yī)系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情况，而(ér)房(fáng)企通过与购房者签订的预售合(hé)同(tóng)和按(àn)揭合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房(fáng)者丧失还款(kuǎn)能力或(huò)短期不能还款等(děng)，则风险完全由银行(xíng)承担，银行将面临较(jiào)大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是(shì)“没钱”，即(jí)没(méi)钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房(fáng)预(yù)售管理办法》中明确规(guī)定了开(kāi)发企业预售商品(pǐn)房所(suǒ)得款项应当用于有(yǒu)关的工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的具体办法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多年(nián)以(yǐ)来全国并没有(yǒu)统一的预售(shòu)资金监管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者(zhě)项目工程(chéng)总额报价计(jì)算重点资金。而(ér)事实是(shì)，不少购房款未进入监管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地(dì)产大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户(hù)资金(jīn)，是行业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工(gōng)程总承包(bāo)方，以工程建设名义(yì)，获得监管(guǎn)账户拨(bō)付资金，再(zài)由工(gōng)程方将(jiāng)资金转给(gěi)房(fáng)企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通(tōng)过这些方式套(tào)取(qǔ)的资金(jīn)，在(zài)房企各地项目间(jiān)流(liú)动(dòng)，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流(liú)动性，房企抽调资(zī)金统筹拿(ná)地、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建设，形成一种(zhǒng)资(zī)金循(xún)环高周转模式，但一(yī)定程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现(xiàn)以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对(duì)于(yú)购房者预付资(zī)金(jīn)，一般设有定(dìng)金或(huò)预付(fù)款保护(hù)机制，如(rú)英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要求购房(fáng)者支付的预(yù)付款比(bǐ)例(lì)相对(duì)较(jiào)低，绝(jué)大部分(fēn)房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付(fù)款一般以定金方式支付，或(huò)按(àn)工(gōng)程(chéng)进度分期支付，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般(bān)采用(yòng)两(liǎng)种(zhǒng)方式发(fā)放按(àn)揭贷款，一是(shì)按工程(chéng)进度付款，按揭贷(dài)款按(àn)照工程进度(dù)逐渐发放(fàng)，购房(fáng)者开(kāi)始(shǐ)月供(gōng)；二(èr)是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保(bǎo)护(hù)：为(wèi)预售商品(pǐn)房提(tí)供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期(qī)房由政府(fǔ)或第(dì)三方验收合格(gé)并(bìng)提供验收凭(píng)证后，开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付(fù)的(de)房款。二是开发商为购房(fáng)者提(tí)供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资(zī)金第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定金一(yī)定期(qī)限内无条件返还，最低首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付前(qián)资金由(yóu)第三(sān)方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环(huán)节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例最低可(kě)低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通(tōng)过(guò)按揭贷(dài)款支(zhī)付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面(miàn)，美国(guó)为(wèi)防止开发商(shāng)挪用资(zī)金，购房者的(de)定金及首(shǒu)付款由第(dì)三方公证(zhèng)行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不(bù)承担任(rèn)何责任与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的资金全部(bù)来自银行，银(yín)行根据工(gōng)程进度向开发商提供(gōng)一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害(hài)银行利益，银行(xíng)有充分动机监管开发商施工进度。开发商(shāng)在(zài)房屋交(jiāo)付时需(xū)取得由政府相关部门经审查后(hòu)发放(fàng)的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银(yín)行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期(qī)放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固定利(lì)率，开发(fā)商(shāng)或购房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售(shòu)门(mén)槛方(fāng)面，德国(guó)开发商在项目获批(pī)后即可预(yù)售房屋。签(qiān)署购房(fáng)合同前(qián)，购房者(zhě)需支(zhī)付约2000欧的定(dìng)金并进(jìn)行预约公证，签订(dìng)合(hé)同后定金退还(hái)。如由于(yú)任何原因不能(néng)购买，定金按照德(dé)国法(fǎ)律全(quán)部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支付(fù)公证费和土(tǔ)地(dì)交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国(guó)没有规定最(zuì)低(dī)首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取(qǔ)按工(gōng)期支付房款的(de)制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来(lái)说，支付(fù)节点可(kě)分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃(lí)完工(gōng)、室内(nèi)清洁及(jí)墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可(kě)在支付房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房(fáng)者(zhě)一定使(shǐ)用期限，期限(xiàn)结束后(hòu)，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司(sī)针(zhēn)对期房设计了两种保险，保险的功能是(shì)当房屋出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证(zhèng)开发商赔偿或修复(fù)，开(kāi)发(fā)商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国(guó)预售制设有10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严(yán)格监(jiān)管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均(jūn)有一名律师，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个环节(jié)，各环节内容确认无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，当开发商出现财务、经营(yíng)问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而(ér)超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同(tóng)签订21天内支付(fù)。

　　余款支付(fù)环节，英国(guó)采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款的方式，但是交(jiāo)房前付款比例相(xiāng)对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须经过房产公(gōng)证公司的检验(yàn)验收后才能交(jiāo)付(fù)，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售资金监管极为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进(jìn)度、支付相(xiāng)关款项过程中，由(yóu)买房律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资(zī)金在进入开发商账户(hù)前经过两道(dào)关(guān)口，有(yǒu)利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范(fàn)期房交易立(lì)法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预(yù)售(shòu)房(fáng)定金保全措(cuò)施”，交房前付款(kuǎn)比例(lì)不超房款(kuǎn)的(de)20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立(lì)法方面，日本二(èr)战结束后(hòu)由于房屋(wū)供(gōng)给(gěi)严重失衡(héng)，叠加法(fǎ)律空白，社会(huì)上(shàng)“一房(fáng)二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经(jīng)多次(cì)修订，目(mù)前(qián)是唯(wéi)一一部(bù)规范期房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金(jīn)保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房(fáng)者支(zhī)付定(dìng)金超过5％或超1000万日元(yuán)的部(bù)分，法律要求开(kāi)发商必(bì)须完(wán)成定金保全措施才可预售。什么(me)是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开发(fā)商向金融机构或指定保证(zhèng)机(jī)构或保险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同，设置购房者(zhě)定金的保证或(huò)保(bǎo)险，并将相(xiāng)应(yīng)的保证(zhèng)金(jīn)证明(míng)书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受(shòu)该措施保(bǎo)护。若开(kāi)发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金(jīn)证明书向金(jīn)融(róng)机(jī)构或保证机构(gòu)或保(bǎo)险公司兑付，同时(shí)，开发商需向(xiàng)购房者赔(péi)付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房(fáng)前只需支付最多不(bù)超20％的(de)定金，签订购房合同后，购房者即(jí)可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开始按揭(jiē)贷款，除定金外(wài)的剩余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支(zhī)付，所有资(zī)金进银(yín)行专(zhuān)门(mén)项目资金账(zhàng)户(hù)，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权合同以及订(dìng)金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则(zé)进一步(bù)签订(dìng)购买合(hé)同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付(fù)及印花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期(qī)房同(tóng)样采取按工(gōng)程进度(dù)付款的方式(shì)，《发(fā)展商条例》对期房付(fù)款流程(chéng)做了(le)统一详细规定，要求所有开发(fā)商遵守(shǒu)，支付节(jié)点一般为合同签(qiān)订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完(wán)工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也(yě)依照(zhào)工(gōng)程进度放款，月供在此过程(chéng)中随(suí)着(zhe)放出贷款的(de)增加而增(zēng)加，未(wèi)放(fàng)款部分无(wú)需月(yuè)供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订金与付款会(huì)存入银行(xíng)专门的项(xiàng)目资金账(zhàng)户(hù)，账户资金(jīn)提取须与(yǔ)房屋建设(shè)有关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的(de)房屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来(lái)看，当(dāng)前房地产到了政策出手(shǒu)临界(jiè)点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和(hé)改善(shàn)型需(xū)求的支持力度，长短兼(jiān)顾(gù)妥善应(yīng)对(duì)局部(bù)停贷现象，重点是保交楼保复(fù)工保民生(shēng)，给予(yǔ)强有力(lì)的金融工具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还在(zài)正常运转的房企(qǐ)包括民营(yíng)企业，加(jiā)大支持力度，由优(yōu)质房企牵头(tóu)并购重组整个行业(yè)，为(wèi)每个房企(qǐ)配套(tào)AMC和(hé)财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势复(fù)杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长效机制(zhì)。长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全(quán)。签订合(hé)同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工(gōng)程进度(dù)付款机制或(huò)交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款机(jī)制，充分保护购房者的权(quán)益(yì)。资金监管环节，引(yǐn)入(rù)独(dú)立于开发商、银行的第(dì)三方资(zī)金(jīn)监管(guǎn)机构，或(huò)由政府相关部(bù)门(mén)直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商应对房屋质(zhì)量问题全权负责、免费维修，购房者(zhě)在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取消商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)是大势所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时(shí)代(dài)，对购房(fáng)民(mín)众不公(gōng)平的预(yù)售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是(shì)五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的(de)提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。

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