5月以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为(wèi)代(dài)表的机构对(duì)于这一板块已经(jīng)在(zài)悄然(rán)布局(jú)。数据显示(shì)，以南方和华(huá)夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日(rì)时(shí)有小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计(jì)，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金对(duì)房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行(xíng)业标的市(shì)值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色(sè)，但公募所持(chí)房(fáng)地产公司市值在股票资(zī)产中(zhōng)的(de)占比却断(duàn)崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出现(xiàn)了三年来(lái)的首次回升，年(nián)底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公(gōng)募对(duì)房(fáng)地产行业的持股比例也(yě)同(tóng)步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季(jì)度得以(yǐ)延续。数据(jù)统计显示，公募(mù)重仓持有(yǒu)房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季(jì)度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公(gōng)募对(duì)于房地产的(de)投资愈发有集中于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基金一季报汇总的重仓股中，房地(dì)产板块排名最高的是(shì)保利发展(zhǎn)，在基金重仓第(dì)33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处首先(xiān)在于几只房(fáng)地产龙头股从(cóng)排位上看均(jūn)有退步，尤(yóu)其是万科(kē)最为明显(xiǎn)；其(qí)次是金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到(dào)房(fáng)地产是复苏链上最后一(yī)环，且首季并非(fēi)行业销售旺季(jì)，其传(chuán)导到二级市场乃至机构持(chí)仓(cāng)上(shàng)还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识(shí)的是，经济圈判断房地(dì)产已经进入大分化时代，一二线城市好于三(sān)四线城市。而映射(shè)到二级市(shì)场投资上，配置房地(dì)产行业轻松收获行业贝塔的红利期(qī)一去(qù)不返(fǎn)了。“如果按(àn)照产(chǎn)业周期来分(fēn)类，包(bāo)括房地产等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于(yú)成熟期或(huò)者衰退期的行业，传统认(rèn)知上没(méi)有什么投资机(jī)会的。但在(zài)这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了一些机(jī)会，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了更(gèng)大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士(shì)持谨慎乐观态(tài)度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售(shòu)面(miàn)积(jī)很(hěn)难(nán)再(zài)出现(xiàn)了，2022年光是居民存(cún)款数量(liàng)增加了15万亿(yì)元。中国(guó)存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量(liàng)地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一定的政策出来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地(dì)产研究员(yuán)吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的(de)进程，还是人均住房面积(jī)（接近(jìn)30平(píng)/人），我国均(jūn)已告别住(zhù)房短缺时代，而目(mù)前居民的(de)杠(gāng)杆率和房价(jià)收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以(yǐ)及过快上(shàng)行的房价，因而(ér)行(xíng)业高(gāo)增的(de)时代已经过去，未来行(xíng)业的需求或将回落(luò)，在此过程中(zhōng)，伴随着地产(chǎn坡比1_1.5怎么计算坡长，坡度最简单的计算方法)的(de)高杠杆属性，就很(hěn)容易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年(nián)的(de)民(mín)营地(dì)产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧(cè)出(chū)清的过程。这个过程(chéng)中(zhōng)，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够通过(guò)大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不(bù)代表(biǎo)没有投资(zī)机会，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是(shì)强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的(de)认识转变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。从(cóng)具体的(de)个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中(zhōng)，本月(yuè)以来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时(shí)间段恰好排(pái)名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣安地产。排(pái)名(míng)第一的上(shàng)实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归来后日成交(jiāo)量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出(chū)涨停。从该股的基本面来(lái)看(kàn)，上实发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务为房地产开发与经(jīng)营。公(gōng)司的主(zhǔ)要产品及服务(wù)为房地产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租(zū)赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从(cóng)业绩(jì)数(shù)据来(lái)看，2022年，其实现营业(yè)收入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度，其实(shí)现营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股(gǔ)股东来(lái)看(kàn)，各(gè)类机(jī)构(gòu)都有(yǒu)对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募(mù)的(de)上银基金、私募的迎(yíng)水文龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长城资产(chǎn)管理(lǐ)公(gōng)司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排(pái)名第二的浦东金桥也是(shì)上(shàng)海本(běn)地房企(qǐ)，其第一季(jì)度的(de)收(shōu)入利润规(guī)模(mó)大(dà)幅度(dù)复(fù)苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代出(chū)租率复苏(sū)至(zhì)近年(nián)来(lái)最(zuì)高，另一(yī)方面(miàn)则是(shì)公(gōng)司拿(ná)地结算持续(xù)性向好，从数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的(de)业绩势(shì)头向(xiàng)好背景下，自(zì)然(rán)也吸(xī)引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私(sī)募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产品依然在(zài)前(qián)十(shí)中(zhōng)，这也是连续第三个季度(dù)他有(yǒu)的(de)两只产品杀(shā)入前十(shí)。同时榜单中还有(yǒu)一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅(fú)增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除(chú)去上(shàng)述(shù)两家上海(hǎi)区域性地产公(gōng)司外(wài)，荣(róng)安(ān)地(dì)产则是主要(yào)布局在深圳的地产公司(sī)，一季报交出的(de)也是一份报喜的(de)成绩(jì)单：首(shǒu)季(jì)公司实现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看(kàn)，《红周刊》注意(yì)到两(liǎng)只公(gōng)募(mù)指(zhǐ)基(jī)首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南(nán)方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第七位(wèi)，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和(hé)兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更(gèng)为笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿地端看，2022年(nián)土(tǔ)地(dì)市场(chǎng)坡比1_1.5怎么计算坡长，坡度最简单的计算方法大(dà)幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商(shāng)测算对应潜在毛利(lì)率在(zài)25％以上，目前(qián)房企的(de)利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房(fáng)企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企(qǐ)趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿(ná)地(dì)力度（拿地金额/销(xiāo)售(shòu)金额(é)）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙头房企杠杆(gān)率较低(dī)，净负债率基(jī)本在(zài)70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看(kàn)，龙头(tóu)房企(qǐ)的融资成本不断下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年(nián)的销售(shòu)，龙头(tóu)房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行(xíng)业(yè)，1～4月百强房企的(de)销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国(guó)企地产股或存在发展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的(de)结构性(xìng)机会依然存在(zài)，少部(bù)分公司尤其是(shì)央企占(zhàn)据显著优势(shì)，其主要又体现为(wèi)库存的优势。央企地(dì)产公(gōng)司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出(chū)较(jiào)低的(de)融(róng)资成本(běn)，优质的开(kāi)发资源和良(liáng)好的不动产资(zī)产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特(tè)估，国(guó)央企相(xiāng)较于民营地产公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关系(xì)等问(wèn)题，市场对(duì)民营房开(kāi)企业的(de)资产会有(yǒu)更多担忧和(hé)质疑，所以在(zài)这一轮(lún)行业出清(qīng)的过程中，央(yāng)国企(qǐ)相(xiāng)较于民企(qǐ)来说估值的修(xiū)复更明显。中特估的角度(dù)从中长期的(de)维(wéi)度(dù)看，行业的(de)逻辑(jí)在于集(jí)中度提升(shēng)后，行业(yè)进入高质量(liàng)发展阶段，具(jù)备较快速发(fā)展阶段更稳定且可(kě)预期的盈(yíng)利和现(xiàn)金流(liú)创造能(néng)力，以此(cǐ)带来估值中枢(shū)的提升，应(yī坡比1_1.5怎么计算坡长，坡度最简单的计算方法ng)该关注估值相对较低(dī)，企业自身(shēn)资产的质(zhì)量好(hǎo)、运营能力(lì)强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业(yè)普涨的概(gài)率比较低，行业内(nèi)部将出现(xiàn)分化，要(yào)关注(zhù)将受益于行业(yè)集中度提(tí)升的头部公司。”星石(shí)投资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思(sī)路的(de)话，或(huò)许还是保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口等国资(zī)背景龙头(tóu)前(qián)途更为光明。不(bù)过国(guó)投瑞银(yín)基金投(tóu)资(zī)部副总监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观察国企央企(qǐ)在三个(gè)方面是否可以(yǐ)维(wéi)持，首(shǒu)先是融资成本保持低位(wèi)，其次是销售份额(é)持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一(yī)些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也根据(jù)房企一(yī)季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业(yè)绩出(chū)现(xiàn)的整(zhěng)体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分(fēn)化(huà)更(gèng)趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是(shì)较大(dà)增速的增长。而(ér)这些公(gōng)司(sī)也是机(jī)构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明(míng)显(xiǎn)改善的房企，主(zhǔ)要是因为(wèi)过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房(fáng)企(qǐ)不(bù)怎么投资拿地之后，国有企业仍在持(chí)续性地拿地，且主要集(jí)中在核心(xīn)城(chéng)市，投(tóu)资力度(dù)较大。投资(zī)的驱动能够推动房(fáng)企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于(yú)调整(zhěng)的过程中(zhōng)，能(néng)够保有一个正增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程中，还面临(lín)着一些不确定性。其实整(zhěng)个(gè)市场从(cóng)四(sì)月份开始又(yòu)在(zài)往下(xià)掉(diào)。除(chú)了杭(háng)州、成都等极个别城市四月环比三月相(xiāng)对表现较好(hǎo)之外(wài)，包(bāo)括北京、上(shàng)海(hǎi)在内(nèi)的绝大(dà)多数城市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而(ér)现在(zài)五(wǔ)月的市(shì)场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入(rù)情况，以及市场的(de)去库(kù)存(cún)压力、企(qǐ)业(yè)的(de)资金面压力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为了半年(nián)报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹(dàn)外的一个(gè)市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产(chǎn)以及其上下游产业链的复苏速度都(dōu)比想(xiǎng)象的要慢(màn)很多(duō)，我(wǒ)们要多给一(yī)些耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上下(xià)游就不是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有(yǒu)极为(wèi)少数的、做(zuò)得比同行(xíng)好得多(duō)的(de)企(qǐ)业，会伴随整个行业的(de)弱(ruò)复苏，业绩会(huì)逐(zhú)步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待(dài)它(tā)的基(jī)本面不断地凸(tū)显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提(tí)及(jí)个股仅(jǐn)为举例分析(xī)，不做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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