5月以来，房地(dì)产板块个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信(xìn)房地(dì)产指数(shù)本(běn)月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的机构(gòu)对于这一板块已经(jīng)在(zài)悄然布局。数(shù)据显示，以南方和华(huá)夏(xià)的两(liǎng)只老牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日时(shí)所公布的总份额均(jūn)较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙(lóng)头与地方(fāng)国(guó)企央企获得增(zēng)持，持仓数(shù)量(liàng)占流通股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房地产或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行业(yè)红(hóng)利时代已过 精耕细(xì)作(zuò)成共识(shí)

　　从(cóng)公募(mù)基(jī)金对房(fáng)地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行业标的(de)市值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色(sè)，但公募所持房(fáng)地产公司市值在(zài)股票(piào)资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出(chū)现了三年来(lái)的(de)首次回升(shēng)，年底(dǐ)这一数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对房地(dì)产行业的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度(dù)得以延(yán)续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个(gè)股分别为保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房(fáng)地产的投资愈发有集(jí)中于龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓(cāng)股中(zhōng)，房地产板块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓(cāng)第33位(wèi)。排名第二(èr)的是(shì)招商蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在(zài)第96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产(chǎn)龙头股从(cóng)排(pái)位(wèi)上看均有退步，尤其是(shì)万科最(zuì)为明显；其次是金地集团退出百(bǎi)大之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房(fáng)地(dì)产是复(fù)苏链上最后一环(huán)，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导到二(èr)级市场乃至机构持(chí)仓(cāng)上(shàng)还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈(quān)判断房地产已经进入大(dà)分(fēn)化(huà)时代，一二(èr)线城市(shì)好于三四线城市。而映射到二级市场(chǎng)投(tóu)资(zī)上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去(qù)不返(fǎn)了(le)。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包括房(fáng)地(dì)产(chǎn)等几类行业在(zài)盖特纳(nà)曲线里(lǐ)属于成(chéng)熟(shú)期或者(zhě)衰退期的行业，传统(tǒng)认知(zhī)上没(méi)有什么(me)投资机会的。但(dàn)在这几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等(děng)类(lèi)似(shì)的行业也(yě)出现了一些机(jī)会，背后的逻(luó)辑是供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募人士持谨慎(shèn)乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的年销售(shòu)面积很难再(zài)出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是(shì)居民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端(duān)还需要(yào)有一42周是几个月，42周是几个月保质期定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至今日(rì)，无论从城镇化(huà)的进程，还(hái)是人均住房面积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺(quē)时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也(yě)不(bù)支撑每年18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上(shàng)行的房(fáng)价，因而(ér)行业高增(zēng)的时代已经过去，未来(lái)行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就很(hěn)容易出(chū)现信用(yòng)风险问题(tí)（类似(shì)2022年的民营地产爆雷(léi)），行(xíng)业进入到(dào)供(gōng)给侧出清的过程(chéng)。这个过(guò)程中，综合竞争(zhēng)力强的(de)公司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率(lǜ)的提(tí)升。当(dāng)行业(yè)需求见顶(dǐng)回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城(chéng)市、位置(zhì)、产品的阿(ā)尔法，而对应(yīng)到(dào)股票(piào)投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标(biāo)的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个(gè)股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个(gè)股，在纳(nà)入统计(jì)的(de)124只房地(dì)产类标的股中，本月以来(lái)实现股价上涨的达(dá)到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分(fēn)别是上(shàng)实(shí)发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实发展，五(wǔ)一(yī)假期归来后(hòu)日成交量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上(shàng)实(shí)发展的主营业务(wù)为房地产(chǎn)开发与经营(yíng)。公(gōng)司的主要产品及服(fú)务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物(wù)业管(guǎn)理服务、工(gōng)程(chéng)项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来(lái)看，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十大流通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看，各类机构都有对(duì)其布局(jú)的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基金、私(sī)募的(de)迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东(dōng)金(jīn)桥(qiáo)也是上(shàng)海(hǎi)本地房(fáng)企，其(qí)第一季度的收入(rù)利润规模大(dà)幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是该公司后疫情时代(dài)出租率复苏(sū)至近年(nián)来最高，另一(yī)方面则是公(gōng)司拿(ná)地结(jié)算(suàn)持续性向好(hǎo)，从数字上看，一(yī)季(jì)度新增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势(shì)头向好背(bèi)景下，自然(rán)也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续(xù)驻足。从第一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前(qián)十中(zhōng)，这也(yě)是连续第三个季度他(tā)有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家(jiā)上海(hǎi)区域(yù)性地产公司外，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳的地产公司(sī)，一季报(bào)交出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两只公募(mù)指基(jī)首季新杀(shā)入(rù)十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东行列。具(jù)体说来， 南方中证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上榜排名(míng)第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名(míng)第九位(wèi)，此(cǐ)外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时(shí)，兴证(zhèng)全球(qiú)基(jī)金相关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙(lóng)头(tóu)的(de)价值更为(wèi)笃定突(tū)出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土地(dì)供给较多(duō)（券商(shāng)测算对应潜在毛(máo)利(lì)率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题(tí)或者(zhě)资金紧(jǐn)张(zhāng)没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率(lǜ)较低，净负(fù)债率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间(jiān)有限，从融(róng)资(zī)成本看，龙头房(fáng)企的融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股(gǔ)或(huò)存在发(fā)展(zhǎn)的(de)大好(hǎo)机会。中(zhōng)信证券(quàn)指出：“房地产行业(yè)的(de)结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段(duàn)表现出较低(dī)的融(róng)资成(chéng)本，优(yōu)质的开发资源和良好的(de)不动产资产运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特(tè)估，国央企(qǐ)相较(jiào)于民营地产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资源(yuán)债权债(zhài)务关系(xì)等问题，市场对民(mín)营房开企业的资产(chǎn)会有更(gèng)多(duō)担忧和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这(zhè)一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相较于民企来说估(gū)值(zhí)的修(xiū)复更(gèng)明显(xiǎn)。中特估的角度(dù)从中长期的(de)维度看(kàn)，行业的(de)逻辑(jí)在于(yú)集中度(dù)提升(shēng)后，行业进(jìn)入(rù)高质量发展阶段，具备(bèi)较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能(néng)力，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应该关(guān)注估值相对较(jiào)低，企(qǐ)业(yè)自(zì)身(shēn)资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较(jiào)低(dī)，行(xíng)业内部(bù)将出(chū)现分化，要关注将受益于行业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一思路的话，或许还是保(bǎo)利(lì)发展、招(zhāo)商蛇(shé)口等(děng)国(guó)资(zī)背景龙(lóng)头前途更(gèng)为(wèi)光明。不(bù)过国投瑞银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观察(chá)国企央(yāng)企在(zài)三个方面是否可以(yǐ)维持(chí)，首先是融资成本保持低位，其次是(shì)销售份额持续提升，再次是拿(ná)地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要(yào)多(duō)给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发(fā)现，对于(yú)2022年的业绩出(chū)现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明(míng)显，保利发展(zhǎn)、滨江集(jí)团等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩的(de)回正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而(ér)这些公(gōng)司(sī)也是机(jī)构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩出(chū)现(xiàn)明显改(gǎi)善的(de)房企，主要(yào)是(shì)因为过(guò)去两三年(nián)时间，尤(yóu)其是在2021年(nián)下(xià)半年民(mín)营房企不怎(zěn)么投资(zī)拿(ná)地之后，国有企业仍在持续性地拿地(dì)，且主要集(jí)中在核心城市(shì)，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能够推动房企销售业(yè)绩的增长，从(cóng)而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过(guò)程中(zhōng)，能够(gòu)保有一个正增(zēng)长。

　　不(bù)过(guò)张(zhāng)宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临(lín)着(zhe)一些不确定性(xìng)。其实(shí)整个市场从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城(chéng)市四(sì)月环比三(sān)月(yuè)相对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海在内的(de)绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也(yě)不(bù)太(tài)乐观。按照(zhào)现(xiàn)在的经济状况、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及市场的去库存压力(lì)、企业的(de)资金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩(jì)出(chū)现市(shì)场的短期反弹外的(de)一(yī)个市场乏力现象。也就是(shì)说，第二(èr)季度、第三季度(dù)增长不(bù)确定性(xìng)的压(yā)力(lì)仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资(zī)董事(shì)长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其上下游产(chǎn)业链的复苏速度都比想象的要慢(màn)很多，我们(men)要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱(qián)的时候(hòu)，只(zhǐ)能(néng)赚他基本面的(de)钱。但这(zhè)也意(yì)味(wèi)着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同(42周是几个月，42周是几个月保质期tóng)行好得多(duō)的企(qǐ)业，会伴随(suí)整个行(xíng)业的(de)弱(ruò)复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能(néng)耐心地去(qù)等待它(tā)的基本(běn)面(miàn)不断(duàn)地凸(tū)显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于(yú)5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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