文(wén)：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售(shòu)制了(le)。 1月17日召(zhào)开的全(quán)国住房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行(xíng)现房销售(shòu)”，不足一(yī)个月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽(huī)、河南、四(sì)川、广东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了(le)，这是对购房者(zhě)的不(bù)公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了(le)，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，这是房地产从大开发时代步(bù)入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)的(de)必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在全(quán)国套(tào)户(hù)比(bǐ)超过(guò)1，从大开发(fā)进入(rù)存(cún)量时代，对购房民(mín)众不(bù)公(gōng)平的(de)预售制(zhì)已经过时了(le)，该(鸢尾花怎么读拼音，鸢怎么读gāi)取消了(le)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房(fáng)，天经地(dì)义。当(dāng)然(rán)二(èr)次房改(gǎi)是(shì)个技术活(huó)，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机制，长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳(wěn)定(dìng)和(hé)房地产(chǎn)税。如(rú)果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这(zhè)道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改(gǎi)为(wèi)现房销售？大家(jiā)想想，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人(rén)层面看，预售制对购(gòu)房者非(fēi)常不公平(píng)，比如(rú)，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不能(néng)交房的风险。从行业层(céng)面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇到下行(xíng)周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风(fēng)险。取消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，这样有助于(yú)落实中央(yāng)房住不(bù)炒精神、有助于(yú)保(bǎo)障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取消预售制(zhì)度？预售制度怎(zěn)么来的？国外(wài)什么情(qíng)况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早(zǎo)源于中(zhōng)国香港，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖期(qī)房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国家存在(zài)预售(shòu)制。但是，重点来(lái)了！发达国家(jiā)一般有严(yán)格的监管保障措施，开发商在(zài)项目获得政府批(pī)准后才可以开(kāi)始销售，买家(jiā)在购买期(qī)房(fáng)后并(bìng)非像中国一(yī)样在支付完首付款(kuǎn)后从(cóng)银行一次性(xìng)贷(dài)款(kuǎn)支付剩余(yú)全部房款，而是根(gēn)据(jù)开发商(shāng)工程进度在完全交房前进行分期支付(fù)。所以，预售制度(dù)是需要严格的(de)资(zī)金监管、分期(qī)支付以及违约(yuē)处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一(yī)定会(huì)触(chù)发风险(xiǎn)，对购(gòu)房民众(z鸢尾花怎么读拼音，鸢怎么读hòng)不公平，所以不(bù)如借(jiè)机取消预售制(zhì)度，以后改为现房销售(shòu)。客观(guān)讲预售(shòu)制(zhì)度有一定历史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在中(zhōng)国住房(fáng)进入存量时代，取消预售(shòu)制度有助(zhù)于降负(fù)债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给(gěi)老百(bǎi)姓(xìng)和社会，当然这需要(yào)配套(tào)房企(qǐ)债(zhài)务重组、复(fù)工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市场信心(xīn)和房地产长效机制。这是个技术(shù)活(huó)，只要坚(jiān)持市(shì)场化改革，中国一定能化解这个难(nán)题(tí)，让房地产回归实体经济和居(jū)住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大的(de)提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以客(kè)户为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓(xìng)买(mǎi)房子是天大(dà)的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好房幸(xìng)福一(yī)家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施(shī)现房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐(lè)业(yè)、社会长(zhǎng)治(zhì)久(jiǔ)安、行业企业(yè)健(jiàn)康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取消预(yù)售制要(yào)结合稳楼市、房地(dì)产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通(tōng)金融支持当期三(sān)好生、新(xīn)模式(shì)等(děng)综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革(gé)方案研究时，对预(yù)售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠(gāng)杆(gān)率等进行(xíng)过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预(yù)售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前(qián)预(yù)售资金第三方全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪五十(shí)年代在(zài)中国香港，楼宇出租(zū)是(shì)地(dì)产行业盛行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或者其他临时住(zhù)宅(zhái)，住(zhù)房的(de)需求(qiú)是相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题(tí)。针(zhēn)对这一系列问题(tí)，不少地产商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数(shù)量(liàng)有(yǒu)所增加，开发商资金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分(fēn)层(céng)出售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信(xìn)置业有(yǒu)限公司，凭借商(shāng)业直觉(jué)和多年经(jīng)营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)有(yǒu)着独(dú)到的见解，在(zài)努力(lì)寻求方法加快自身资金周转。当时其在购(gòu)下九(jiǔ)龙的一块地盘(pán)后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼(lóu)说明书，上(shàng)有文字详尽(jǐn)说明楼宇的(de)地(dì)势环境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一(yī)个亮点(diǎn)，即先收取买家(jiā)的订金，采用(yòng)类似租金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收(shōu)齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自(zì)己的房产。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了(le)民众购房的资金(jīn)压(yā)力，加速(sù)了(le)房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期付款”的销售模式(shì)成为当时(shí)中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)一(yī)大特色(sè)，纵观中国(guó)香港房(fáng)地产市(shì)场的(de)改(gǎi)革(gé)，“卖(mài)楼花”模(mó)式高(gāo)效率地(dì)解决了核心(xīn)的住房供不应求(qiú)的问题，使房市发(fā)展进(jìn)入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推动了(le)中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不(bù)断(duàn)完(wán)善、规范(fàn)化(huà)，建立(lì)健(jiàn)全的监管机制，促(cù)进市(shì)场健康发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中国香港(gǎng)管理部(bù)门提升了对(duì)于(yú)预售(shòu)楼(lóu)花制度(dù)的监(jiān)管，即(jí)要求(qiú)开发商(shāng)在(zài)预售前，确保地价款已经全部支付，还要证(zhèng)明(míng)自身有资金等能力把项目(mù)完成，资金需放(fàng)入(rù)律师所托管，支取(qǔ)时需(xū)律所(suǒ)和建筑师的核准。为(wèi)了防止(zhǐ)开发(fā)商、律(lǜ)所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户(hù)资金，中国香(xiāng)港要求律师行(xíng)在银行(xíng)开设(shè)的信托账户(hù)（监管账户）、开发商(shāng)操作等(děng)采(cǎi)取全透明(míng)化机制，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大(dà)风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着监管(guǎn)体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　二(èr)十世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国(guó)内(nèi)地面临住房需求大(dà)和(hé)供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制度。建国(guó)以来，中(zhōng)国内(nèi)地优先(xiān)发展重工(gōng)业，强调基(jī)础建设，这(zhè)一导向使(shǐ)前期发(fā)展(zhǎn)工(gōng)业化的进程(chéng)大于城(chéng)市(shì)化进程(chéng)，唯有解决住房基础等城市化配套问题(tí)，才能进一步推进城(chéng)市化(huà)。但当时推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福(fú)利(lì)分房制(zhì)度也(yě)出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房(fáng)制(zhì)度(dù)不再适用于当时的国情。叠加(jiā)房地产(chǎn)市(shì)场面临(lín)商品房的(de)需求量大，而社会(huì)缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房供(gōng)应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房(fáng)地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国(guó)内地逐步引进中国香港预(yù)售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)改(gǎi)革。例(lì)如(rú)，1998年(nián)，国(guó)务院出台《关于进(jìn)一步深(shēn)化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房建设的(de)通知》文(wén)件，决定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分配(pèi)货币(bì)化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住房新(xīn)体制(zhì)，从计划经济下的福利分房转向市(shì)场(chǎng)经济(jì)的商品房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许(xǔ)开(kāi)发(fā)商卖(mài)期房(fáng)，解决了房(fáng)企缺(quē)少资金和开发时间周期长的两大难题(tí)，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的(de)开(kāi)发，形成滚(gǔn)动开发模式，住(zhù)房(fáng)供应速度加快(kuài)。自此(cǐ)中国内(nèi)地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出台相关(guān)的信贷政策，支(zhī)持购房(fáng)者，极大作用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后(hòu)，经(jīng)调整形成契合中国内(nèi)地的商品房预售制度(dù)。预售制的初(chū)衷是为了缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来(lái)说，是(shì)指(zhǐ)房地产开(kāi)发企业(yè)将正在建(jiàn)设中的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房(fáng)者支付定金(jīn)或(huò)房款的行为。区别于中国香(xiāng)港(gǎng)，在中国内地实践过程中(zhōng)，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预(yù)售流程为：房地产开发商办理预售许(xǔ)可(kě)证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行备案(àn)登记和预告(gào)登(dēng)记(jì)-交(jiāo)付房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一次性(xìng)付(fù)清(qīng)首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的(de)形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开(kāi)发商可能已拿(ná)到了(le)全部购房(fáng)款(kuǎn)，这点(diǎn)与中(zhōng)国香港的按照(zhào)工程进度付(fù)款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发(fā)商而言，预(yù)售制(zhì)商品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　作为中国内(nèi)地(dì)商品房销售的最主要方式，预售制极大(dà)缩(suō)短房企现金(jīn)回笼周期，同时(shí)增加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化(huà)发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年(nián)对(duì)中(zhōng)国内(nèi)地房(fáng)地产市(shì)场的稳步发展起到了(le)重要作用(yòng)，不(bù)仅解(jiě)决了房地产市场快速发(fā)展阶段(duàn)的资金(jīn)需求，也提(tí)高了居民(mín)居住水平(píng)，中(zhōng)国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房事(shì)业取得巨大进步，数(shù)十年时间走完发达国(guó)家几百年城镇(zhèn)化(huà)路程。改革开放(fàng)以来，城镇化(huà)进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市(shì)建成区面积(jī)由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城(chéng)镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均(jūn)住房(fáng)建筑面积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套(tào)数(shù)从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前(qián)已成为(wèi)中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售最主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中(zhōng)国(guó)内地商品住宅期房销售面积占总销售面积(jī)的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业的发(fā)展。中国(guó)内地房地产历经(jīng)二(èr)十(shí)多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣，行(xíng)业(yè)各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和(hé)销售(shòu)金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快(kuài)速发展，房地产(chǎn)企业从(cóng)无到(dào)有、从国企(qǐ)先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房(fáng)地产(chǎn)也成为拉(lā)动中国内(nèi)地经济高增(zēng)长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增长渠道(dào)，房地产(chǎn)带动的上下游产业(yè)链特别长(zhǎng)，高达(dá)50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地(dì)产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材(cái)的带动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全(quán)拉(lā)动的(de)投资占全社(shè)会固(gù)定资(zī)产投资的(de)51.5％，其中，房地产开(kāi)发投(tóu)资占(zhàn)固(gù)定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托(tuō)等(děng)通(tōng)道业务，占比(bǐ)超过(guò)三分之一。从房地(dì)产(chǎn)融(róng)资存量(liàng)占社(shè)融存量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计(jì)的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值(zhí)占股债房(fáng)市值的比例(lì)看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与股(gǔ)债房市值的比例较高(gāo)，主(zhǔ)要是因(yīn)为住(zhù)房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资(zī)比例(lì)较(jiào)低，股票、债(zhài)券市值(zhí)较低，居(jū)民投资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可否认，预(yù)售制背后潜(qián)藏的(de)风险(xiǎn)确(què)实存(cún)在(zài)，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了(le)所有商品不能(néng)交付的(de)风(fēng)险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行利(lì)息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房(fáng)者和银(yín)行的按(àn)揭贷(dài)款合(hé)同(tóng)是(shì)两个(gè)独立(lì)的合同关系，如果开(kāi)发商发生(shēng)违(wéi)约，购房者只能根据购房合同(tóng)向开(kāi)发(fā)商主(zhǔ)张权力，但依(yī)旧(jiù)需要根据(jù)按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)合同按时向(xiàng)银(yín)行进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预(yù)售制助推部(bù)分房企过度(dù)举(jǔ)债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资金(jīn)若遇到下(xià)行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行影响(xiǎng)自(zì)身(shēn)信用和购房(fáng)者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层(céng)面(miàn)看，银行作为按(àn)揭贷款(kuǎn)的发(fā)放方，一旦(dàn)房企因(yīn)为市(shì)场波动或经营不善，出现资(zī)金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者签订的预售合同和按(àn)揭(jiē)合同，已经从(cóng)银行获得房款，如(rú)果(guǒ)购房者(zhě)丧失(shī)还(hái)款能力或(huò)短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由银行承担，银(yín)行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售(shòu)监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理(lǐ)办(bàn)法》中明确规定了开发(fā)企业预售商品房(fáng)所得款项应当(dāng)用于有关的工程建设(shè)，商品房预(yù)售款监管的具体办法，由房地产管理部门(mén)制定。但多年以来全国(guó)并没有统(tǒng)一的预售资(zī)金监管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆鸢尾花怎么读拼音，鸢怎么读(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙等城市(shì)重(zhòng)点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按(àn)照项(xiàng)目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额报价(jià)计算重(zhòng)点资金。而事实是(shì)，不少购房款未进入(rù)监管账户、或(huò)进入监(jiān)管账户后被(bèi)挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续(xù)建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥无期，月供却(què)被(bèi)迫继续还款。那么，监(jiān)管(guǎn)账户资金如(rú)何(hé)被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大开(kāi)发时代(dài)的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款(kuǎn)监(jiān)管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义(yì)，获得监管账户拨付资金，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而(ér)拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所(suǒ)需(xū)。通过(guò)这些方式套取的资金，在房企各地项目间流(liú)动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样做提供(gōng)了资(zī)金流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环(huán)高周(zhōu)转模式，但一(yī)定程度(dù)上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制(zhì)度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付(fù)资金，一般设有定(dìng)金或预付款保(bǎo)护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付(fù)的(de)预付款比例相对较低，绝大(dà)部分房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款(kuǎn)一般(bān)以定金方式支付，或按工程进度(dù)分期(qī)支(zhī)付，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方(fāng)式发放按(àn)揭(jiē)贷款，一是按工程进度(dù)付款，按(àn)揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发(fā)放，购房者开(kāi)始(shǐ)月供(gōng)；二是(shì)房屋交付后(hòu)发(fā)放按揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预(yù)售(shòu)商品房提(tí)供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种方式(shì)，一是(shì)期房由政府或第三方(fāng)验收合(hé)格并提供验(yàn)收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)购房者支(zhī)付的房款。二是开(kāi)发商为(wèi)购房者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购房者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　美国期房定金一(yī)定期限内无条(tiáo)件(jiàn)返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还(hái)款，交(jiāo)付前资(zī)金由第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节(jié)，定金比例(lì)一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于(yú)3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金(jīn)，购房(fáng)者的定(dìng)金及首付款由(yóu)第三(sān)方(fāng)公证行或产权保(bǎo)险公司的信托账户(hù)监(jiān)管(guǎn)。如果开(kāi)发商倒闭(bì)导致(zhì)楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋(wū)建设(shè)过程中的资金全部来自(zì)银行，银行根据(jù)工(gōng)程进度向(xiàng)开发(fā)商提供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直(zhí)接损害银行利益(yì)，银(yín)行(xíng)有充分动机监(jiān)管(guǎn)开发商施工(gōng)进度。开发商(shāng)在房屋交(jiāo)付时需取得由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)相关部门经审查后发放的验收(shōu)凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购(gòu)房，房款按建(jiàn)造工期(qī)进度支付，按揭(jiē)按(àn)工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开发商或购房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商(shāng)在项目(mù)获批(pī)后即可(kě)预售房屋(wū)。签署购(gòu)房合同前，购(gòu)房者(zhě)需支(zhī)付约2000欧(ōu)的定金并进(jìn)行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任(rèn)何原因(yīn)不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支付公(gōng)证费和土地交易税(shuì)，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中(zhōng)，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低(dī)首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也采取按(àn)工期支(zhī)付房款(kuǎn)的制度，一般(bān)分7笔(bǐ)进(jìn)行支付(fù)，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比例(lì)因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清(qīng)洁及墙(qiáng)面完工、地板完(wán)工、全(quán)部(bù)完(wán)工，支(zhī)付比(bǐ)例可(kě)能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付(fù)房款(kuǎn)前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房(fáng)者一定使用期限，期(qī)限结(jié)束后(hòu)，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司(sī)针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能(néng)是当(dāng)房屋出现(xiàn)重大(dà)延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保险公司保证(zhèng)开(kāi)发商赔偿或(huò)修复，开发商破(pò)产(chǎn)，由保险公(gōng)司负责相(xiāng)应赔(péi)偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英(yīng)国预售制设(shè)有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责(zé)沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个(gè)环(huán)节，各环节内容确认无误(wù)后签订(dìng)首付交换合(hé)同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，当(dāng)开发商出(chū)现财务、经(jīng)营问(wèn)题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回(huí)。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工程(chéng)进度付(fù)款的方(fāng)式，但(dàn)是(shì)交房前付款比例相对较低，一(yī)般(bān)会在(zài)合同签订(dìng)6-24个(gè)月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余(yú)款项(xiàng)交房(fáng)后支(zhī)付(fù)。

　　交付环(huán)节，英国规(guī)定房(fáng)屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期(qī)房预售资(zī)金监管极(jí)为严格，资金(jīn)也由律师(shī)监管，在(zài)确认工程进度(dù)、支付相(xiāng)关款项过程中，由买(mǎi)房律师将(jiāng)资金转给卖(mài)方律师，卖方律(lǜ)师转给(gěi)开发(fā)商，即资金在进入开发商账户前(qián)经过(guò)两道关口，有利(lì)于保(bǎo)障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易立法，设置期(qī)房(fáng)预(yù)付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保(bǎo)全(quán)措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房(fáng)二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修订，目前(qián)是(shì)唯一一部规(guī)范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购房(fáng)者支付定金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部(bù)分，法(fǎ)律要求开(kāi)发商必须完成定金(jīn)保全措施(shī)才可预售。什么是定金保全措施(shī)？即买(mǎi)卖双方签订购房合同(tóng)时，开发商(shāng)向(xiàng)金融机构或指(zhǐ)定保证机构(gòu)或保险(xiǎn)机构签订定(dìng)金(jīn)保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金(jīn)证明书交付给(gěi)购(gòu)房者。除定金外，其他(tā)预(yù)先支付的购房款也受该措施(shī)保(bǎo)护(hù)。若开发商(shāng)倒闭导致期(qī)房烂尾(wěi)，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向(xiàng)金(jīn)融机构或保证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约(yuē)为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前(qián)只需支(zhī)付最多(duō)不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款在(zài)交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金(jīn)由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有(yǒu)资金进(jìn)银行专门项(xiàng)目资金账户(hù)，交房(fáng)后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统一的(de)选购权合同以(yǐ)及订金(jīn)返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税(shuì)，同(tóng)时(shí)购房者向(xiàng)银行(xíng)申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样采(cǎi)取按工程进度(dù)付(fù)款的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例》对期房(fáng)付(fù)款流(liú)程做了统(tǒng)一详细规定，要求所(suǒ)有开(kāi)发商遵守，支付节(jié)点一般为合同签订后、地基完工、框架(jià)完工、管道门(mén)窗等完工等(děng)，支付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进度放(fàng)款，月供(gōng)在此过程中随(suí)着放出贷款的(de)增(zēng)加(jiā)而增(zēng)加(jiā)，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金与付款会存入银行(xíng)专门的项目资金(jīn)账户，账户(hù)资金提取须(xū)与房(fáng)屋建设有关。房屋(wū)交付后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)享受1年的房(fáng)屋保修期，此(cǐ)后购房(fáng)者(zhě)支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看(kàn)，当前(qián)房地产到(dào)了(le)政策出手临界(jiè)点，重点是保交楼和(hé)房企重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加(jiā)大对刚需和改善(shàn)型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善(shàn)应对局(jú)部停贷现象，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼保复(fù)工保(bǎo)民生，给予强有力的金(jīn)融工具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还(hái)在正(zhèng)常运转的房企包(bāo)括民(mín)营企业，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给(gěi)予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势复杂(zá)性和(hé)人性复(fù)杂(zá)性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长(zhǎng)效机制。长效机(jī)制(zhì)四大(dà)关键是推动城(chéng)市(shì)群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。定(dìng)金环节(jié)，建立开发商违约后(hòu)定金保护机制，如(rú)将已支付定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者(zhě)定金安(ān)全。签订(dìng)合(hé)同环节，鼓励(lì)保险公司介入(rù)，为房屋(wū)重(zhòng)大延(yán)期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余(yú)款支付环节，建立(lì)按工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分(fēn)保护购(gòu)房者的权益。资(zī)金监管环(huán)节，引入(rù)独立于开发商、银(yín)行的第三方资(zī)金监管机构，或由政府相关部门(mén)直接(jiē)监管(guǎn)，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立(lì)商品房保修(xiū)期制度。保(bǎo)修期内，开(kāi)发商应对(duì)房屋(wū)质(zhì)量问(wèn)题全权负(fù)责、免(miǎn)费维修(xiū)，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房(fáng)预(yù)售制是(shì)大势所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在(zài)全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的(de)不(bù)是(shì)五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱(qū)逐(zhú)劣币(bì)。

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