近两年火(huǒ)爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人士对此(cǐ)表示，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳(wěn)定分红体现出该(gāi)类产(chǎn)品长(zhǎng)期(qī)投资价值，通(tōng)过观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也(yě)是(shì)观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的(de)“窗口”。他们(men)也(yě)提醒普(pǔ)通投资(zī)者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产生(shēng)现金收益，特许经(jīng)营权(quán)分红(hóng)目前已包(bāo)含了利润分配和本金(jīn)的归还(hái)，在(zài)选(xuǎn)择投(tóu)资标的时应了解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息(xī)日(rì)，此(cǐ)外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实(shí)际(jì)分配(pèi)情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额的(de)公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为持有期(qī)分红(hóng)收益，以及(jí)基金份额(é)交易价(jià)格的(de)变(biàn)化。基金份(fèn)额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的(de)综合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金分红预(yù)期则(zé)更有规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主要来(lái)自(zì)基(jī)础设(shè)施(shī)资产的经营现金(jīn)流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合行业及市(shì)场(chǎng)情况，可(kě)以(yǐ)分(fēn)析(xī)基(jī)础设施(shī)项(xiàng)目的经(jīng)营业绩，作(zuò)为进(jìn)行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份额二级(jí)市场价格变化导(dǎo)致(zhì)的浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持(chí)有人实际获(huò)得(dé)的现金(jīn)收益，对于长期投资(zī)者更具参考价(jià)值。”中金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责人(rén)称。

　　平安(ān)基金REITs 投资(zī)中心运营(yíng)高级副总监李华(huá)平也表示，根据《公(gōng)开募(mù)集基础设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设(shè)施基金应当将90％以上合并后基金年度可(kě)分配金(jīn)额以(yǐ)现金形式分配给投资者(zhě)，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红(hóng)机(jī)制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为(wèi)，从投(tóu)资角度来(lái)看，基础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类产品“股性”的(de)一(yī)面，分红体(tǐ)现(xiàn)了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求(qiú)，分红类似于(yú)债券派息，但不(bù)等同于债券的固定(dìng)利息回报，而(ér)是(shì)由可供(gōng)分(fēn)配现金决(jué)定。

　　从机构投资(zī)者的角度来(lái)看，一方面(miàn)是(shì)公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资品类(lèi)，为资产配置多元化(huà)提供抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的(de)分红能够帮(bāng)助机构投资者(zhě)稳定(dìng)收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通(tōng)过分(fēn)红获取相(xiāng)对于投资债券(quàn)相对高的收益性，在有效控制风(fēng)险的前(qián)提(tí)下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了(le)投资(zī)收益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市(shì)场(chǎng)对于未来分红水平的预期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市(shì)场价格(gé)走(zǒu)势的关(guān)键因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二(èr)级市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月21日(rì)，今年(nián)以来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数(shù)收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了2022年年报(bào)，部分产(chǎn)品受宏观(guān)经(jīng)济(jì)的(de)影响，可分配金(jīn)额完成(chéng)率不(bù)达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的(de)价格(gé)。”李华平(píng)称，公募REITs二级市(shì)场的(de)价格波(bō)动受多重因素的影响，投资(zī)收益(yì)是(shì)影(yǐng)响REITs二级市场价(jià)格的(de)主要(yào)因(yīn)素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场热点呈现(xiàn)向(xiàng)股票(piào)和债券回归的过程；另一(yī)方(fāng)面，基础设施项目的经营业绩相对(duì)经济活力(lì)的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权(quán)日，将对(duì)基金(jīn)份额的开盘(pán)指导价做调减处理(lǐ)，调(diào)减金额根据单位基金份额的分红金额(é)进(jìn)行计算。除权操作是对分红前后(hòu)基金(jīn)份额净(jìng)值变(biàn)化的修正，使投资(zī)人(rén)在基(jī)金分(fēn)红前后均(jūn)可以(yǐ)获得公平的(de)投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期(qī)投资的信心，同(tóng)时需结合持有(yǒu)产品的特性，关注二(èr)级市场扰动对整(zhěng)体收益的影(yǐng)响(xiǎng)程(chéng)度。”中航基金相(xiāng)关人士(shì)也(yě)称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通(tōng)投资者应了解底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人士还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分(fēn)红前(qián)提是本金之上的增值(zhí)部分(fēn)不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的是本金(jīn)与增值两个部分，两个部分之(zhī)间(jiān)的(de)比例是变动(dòng)的，与现有(yǒu)公(gōng)募基金(jīn)分红差异很大，大多数(shù)普(pǔ)通投资者(zhě)可能把“分派”金(jīn)额误认为是持续(xù)分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同(tóng)年(nián)限到期(qī)后基金价值面临极大不确定性，这是该类投资者应该注(zhù)意(yì)的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表示(shì)，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和(hé)产权类两大(dà)资(zī)产类型，持有(yǒu)产权类产(chǎn)品的收益主要包(bāo)括每年的现金(jīn)分(fēn)红及资产增(zēng)值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产(chǎn)品(pǐn)的收益主(zhǔ)要来(lái)自项(xiàng)目每年的现金分红。其(qí)中，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类资产的分红包括了利润分配和本金(jīn)的归还，两者(zhě)的比率(lǜ)也是变动的(de)，对特(tè)许经(jīng)营权(quán)类(lèi)资产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通(tōng)投资者在选择投(tóu)资(zī)标的(de)时，应(yīng)了(le)解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红(hóng)因底(dǐ)层资产属性不同而形成区别。特(tè)许经营权(quán)类(lèi)的公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底层资产的(de)价值(zhí)增(zēng)值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底(dǐ)层资产属性，对所(suǒ)选择产品的二级市场价(jià)格和分红有合(hé)理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项(富士康富士康在河南有多少员工 富士康是上市公司吗在河南有多少员工 富士康是上市公司吗xiàng)目(mù)在经营权到期后不再能(néng)产生现金收益，因此将可(kě)供分配(pèi)金额的分配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特(tè)点(diǎn)，剩余经营期限(xiàn)较短的特许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目，通常具备更(gèng)高的分派(pài)率(lǜ)水平。对于剩余期限较(jiào)长的特许经营权项目，即使(shǐ)分(fēn)派率相对(duì)较低，也(yě)有足够年限收回本金(jīn)并(bìng)取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投(tóu)资(zī)者注意(yì)，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权(quán)项目的分(fēn)派金额包含了(le)投资本(běn)金，在不进行扩募(mù)的情况下(xià)，基金份(fèn)额单价随着(zhe)分派(pài)进(jìn)度逐(zhú)年下(xià)降是正常(cháng)现象，投资特(tè)许经(jīng)营权REITs的收益来自项目(mù)剩余(yú)期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目的土地或建筑(zhù)的(de)剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的(de)更(gèng)新改造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有机会进(jìn)一步延(yán)长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反映在(zài)基础(chǔ)资产的估值上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具(jù)备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目(mù)底(dǐ)层资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况

　　在(zài)基(jī)金分(fēn)红(hóng)的时点，多位业内人士(shì)还表(biǎo)示，在产(chǎn)品(pǐn)分红期，投资者可(kě)以(yǐ)观测经营活(huó)动现金流(liú)、可供分配现金(jīn)、内部收益率等(děng)指标(biāo)，来观(guān)察和评估(gū)项(xiàng)目底层资产的(de)运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟(gēn)现金(jīn)相关的指标有两个：一(yī)是(shì)年报中披露的(de)经营活动现金流，二(èr)是可供分配现金，二(èr)者存在本质性区(qū)别。经营活(huó)动产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金净流量是指企业经营(yíng)、筹(chóu)资、投资产生的现金流(liú)，基(jī)于(yú)企(qǐ)业本身经营(yíng)活动产生(shēng)；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利(lì)润(rùn)表的项(xiàng)目进(jìn)行调整(zhěng)，加期初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公(gōng)募(mù)REITs作为(wèi)资产配置新(xīn)选择，投(tóu)资价值体现在相对股债市场独立的资(zī)产配置(zhì)功能(néng)，比较(jiào)适(shì)合长期持有。建议投资者对(duì)经营权类的(de)资产可(kě)以更多关注内部收(shōu)益率(lǜ)的高低，对产权类的(de)资(zī)产更多关注(zhù)分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益(yì)主要来自底层(céng)资产的经营净(jìng)现金流，所以(yǐ)底层资产(chǎn)运营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投(tóu)资者可综合考虑原始权益人(rén)综合实力、运营管理机构实力、公募基(jī)金管理人实力等多(duō)重因素(sù)来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，由于分红交易带来的短期博弈机富士康在河南有多少员工 富士康是上市公司吗会(huì)仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调(diào)，建议投(tóu)资(zī)者关注(zhù)有基本(běn)面支撑(chēng)、填(tián)权效应相(xiāng)对明显、同(tóng)时分红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在(zài)发(fā)行首年及次年的可供(gōng)分配金额预测。投(tóu)资者可(kě)以将REITs的实际分红(hóng)金额与募集材料中披(pī)露预测进行比(bǐ)较分析，结(jié)合经(jīng)济及市场(chǎng)的实际环境(jìng)，对基础设(shè)施项目的运(yùn)营(yíng)业绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能力进行(xíng)判断。”中金(jīn)基金(jīn)上述负责人也称。

未经允许不得转载：连云港装饰公司,豪泽装饰 富士康在河南有多少员工 富士康是上市公司吗