近两年火爆(bào)的创新(xīn)产品公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体(tǐ)现(xiàn)出该(gāi)类(lèi)产品长期(qī)投(tóu)资价值，通过观测经营活动现金流、可(kě)供分配(pèi)现金等指(zhǐ)标，也是观(guān)察REITs项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们(men)也(yě)提醒普通投资者(zhě)注(zhù)意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期(qī)后不再(zài)产(chǎn)生现金收益，特许经营权(quán)分红(hóng)目前(qián)已(yǐ)包(bāo)含了利润分配和本金的归(guī)还，在选择(zé)投资(zī)标(biāo)的时应了解(jiě)资(zī)产类型和(hé)分红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平(píng)均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日(rì)，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了(le)高比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额(é)的公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全年(nián)分配(pèi)金额占可(kě)供分配(pèi)金额比例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人对(duì)此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益(yì)来源为(wèi)持有期分红收益，以及基金份额交易价格的(de)变化。基金份额二级(jí)市场(chǎng)价格受到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营情况及市(shì)场因素的综(zōng)合影响，较易引起(qǐ)波动。与此(cǐ)相比(bǐ)，基(jī)金分红(hóng)预(yù)期(qī)则(zé)更有规(guī)律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的(de)分(fēn)红主(zhǔ)要来自基础(chǔ)设施资产的经营现金流，投资人(rén)通过(guò)基(jī)金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进(jìn)行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份(fèn)额二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格(gé)变化导致的(de)浮盈或浮亏(kuī)，分红(hóng)作(zuò)为基金份额持有人实际获得的现金收(shōu)益，对于长期投资(zī)者更具参考(kǎo)价值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心(xīn)运营高(gāo)级副(fù)总(zǒng)监李华平也(yě)表(biǎo)示(shì)，根据《公开募集基(jī)础设施(shī)证券投资基金指引（试行）》及(jí)相关法规要(yào)求(qiú)，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配(pèi)金额以现金形式分(fēn)配(pèi)给投资者，强制分红机制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的(de)分红机制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航基金也(yě)认为，从投(tóu)资(zī)角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格反映这类产品“股性”的(de)一面(miàn)，分(fēn)红体(tǐ)现(xiàn)了这类(lèi)产(chǎn)品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但不(bù)等同于债(zhài)券的固(gù)定(dìng)利(lì)息(xī)回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资(zī)者的角度来(lái)看，一方面是(shì)公募(mù)REITs丰富了机构投资(zī)者的投(tóu)资品类，为资产配置多元(yuán)化提供(gōng)抓手，具有(yǒu)较强(qiáng)的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机(jī)构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通过分红(hóng)获取(qǔ)相对(duì)于(yú)投资债(zhài)券相对(duì)高的收益性，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增(zēng)厚(hòu)资产包(bāo)收益，起到投(tóu)资“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了投资收益(yì)“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场对(duì)于未来分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格走势(shì)的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收(shōu)于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分(fēn)配金额(é)完(wán)成率不达(dá)预期(qī)，一(yī)定(dìng)程度(dù)上影响了公(gōng)募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价(jià)格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格(gé)波动受多重因素的影响，投资收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格(gé)的主要因素之一，而(ér)稳(wěn)定(dìng)的(de)分红有(yǒu)利于吸(xī)引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表(biǎo)示，近期经(jīng)济预期恢复，一方(fāng)面市场热点(diǎn)呈现向股票和债券回(huí)归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的(de)经营(yíng)业绩相对经(jīng)济(jì)活力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做(zuò)调减处(chù)理，调减金(jīn)额(é)根(gēn)据单位(wèi)基(jī)金(jīn)份(fèn)额(é)的分红金(jīn)额进行(xíng)计算。除权操作是对分红(hóng)前后基金(jīn)份额净值(zhí)变化的修正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资(zī)者长期投(tóu)资的信心，同时(shí)需结合持有产品的(de)特(tè)性，关注二(èr)级市(shì)场扰动对整体(tǐ)收益的(de)影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分(fēn)配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红(hóng)前(qián)提(tí)是本金之(zhī)上的增(zēng)值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两(liǎng)个部分，两个部分之间的比(bǐ)例(lì)是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通(tōng)投资者可能把(bǎ)“分派”金(jīn)额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年(nián)限到(dào)期后基金(jīn)价值面临极(jí)大不(bù)确定性，这(zhè)是该类投(tóu)资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前(qián)公(gōng)募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类(lèi)和(hé)产(chǎn)权(quán)类两大资产类型，持有产权类产品的收益(yì)主要包括每年的现金分红及资(zī)产(chǎn)增值的(de)收益，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目每年的现金分(fēn)红。其中，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类资产(chǎn)的分红包(bāo)括了利润分(fēn)配(pèi)和本金的归还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特许经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资(zī)收益。普通投资者(zhě)在(zài)选择投资标的时(shí)，应了(le)解公(gōng)募(mù)REITs底层资(zī)产的(de)类(lèi)型。

　　中航(háng)基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层(céng)资产(chǎn)属性(xìng)不同而形(xíng)成区别。特许经营权类(lèi)的公募(mù)REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更(gèng)看重底层资(zī)产的(de)价值增值，所(suǒ)以(yǐ)相(xiāng)对(duì)股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)属性，对所选择产品的(de)二级市场价(jià)格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人也认为(wèi)，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目(mù)在经营权到(dào)期后(hòu)不再能产(chǎn)生现金(jīn)收益，因此(cǐ)将可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩(shèng)余经(jīng)营期限较(jiào)短的特许经营项目，通常具备更高(gāo)的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较(jiào)长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分(fēn)派率相对较(jiào)低(dī)，也有足够年限收回本金并(bìng)取得(dé)收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注(zhù)意(yì)，特许经营权项目的分派金额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩(kuò)募的(de)情况下，基金份额单价随着(zhe)分派进度(dù)逐年下降是正(zhèng)常(cháng)现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来(lái)自(zì)项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产(chǎn)权类(lèi)项目的土地或(huò)建筑的剩余使用年限一(yī)般(bān)较长，再加上到(dào)期后(hòu)通(tōng)过对建筑(zhù)的(de)更(gèng)新(xīn)改造或补缴土地出让(ràng)金等(děng)追加投资(zī)，有机会进(jìn)一步延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反(fǎn)映在基础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备(bèi)更显著的资(zī)产投资(zī)属性。”该负责人(rén)称。

　　观(guān)测内部收益率等指标(biāo)

　　评估(gū)项(xiàng)目底层(céng)资产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在基金分红的(de)时点(diǎn)，多位(wèi)业内人士还(hái)表示(shì)，在产品(pǐn)分红期，投资(zī)者可(kě)以观测(cè)经营活动锻炼身体的练是哪个练字，锻练与锻炼有什么区别锻(dòng)现金流、可供(gōng)分配现金、内部收益率等指标(biāo)，来观察和评估项目底层资产的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一是年报(bào)中披(pī)露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者(zhě)存(cún)在本(běn)质性区(qū)别。经营活动(dòng)产生的现金净流量是(shì)指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现(xiàn)金流，基(jī)于企业本(běn)身经营活(huó)动产生；可(kě)供分配(pèi)的(de)现金实质上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表锻炼身体的练是哪个练字，锻练与锻炼有什么区别锻(biǎo)的项目进(jìn)行调整，加期初(chū)现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价值(zhí)体现在相对股债市场独(dú)立(lì)的(de)资产配置功能，比(bǐ)较适合(hé)长期持(chí)有(yǒu)。建议投资者对(duì)经营权(quán)类(lèi)的(de)资产(chǎn)可以更多关注内部收益率的高低，对产权类(lèi)的(de)资产更多(duō)关注分(fēn)派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资产的(de)经营(yíng)净现金(jīn)流(liú)，所以底层资产运营情况(kuàng)直接(jiē)影(yǐng)响投资回报，投资者(zhě)可综合考虑原(yuán)始权(quán)益人综合(hé)实(shí)力、运营管理机构实(shí)力、公(gōng)募基(jī)金管理人实力等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券(quàn)研报也(yě)显示，公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红(hóng)交易带来(lái)的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接连(lián)回调，建(jiàn)议投资者关注有(yǒu)基本(běn)面支撑、填权效应相对明显、同时(shí)分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招(zhāo)募说明书(shū)均会(huì)载(zài)明REITs在发行首年及(jí)次年的可供分(fēn)配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募集材料(liào)中(zhōng)披露预(yù)测进行比较(jiào)分析(xī)，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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