万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个位(wèi)于北京海淀的豪(háo)宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商(shāng)——中赫集团，也(yě)被拉向台前(qián)。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳书(shū)院再(zài)次受到舆(yú)论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达(dá)追债，中国信(xìn)达为了(le)收回(huí)钱(qián)款不得不(bù)将中赫抵押(yā)的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主并(bìng)非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资(zī)购(gòu)入房产(chǎn)的有钱人(rén)，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截(jié)至(zhì)发稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这些业主的维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富(fù)人(rén)被(bèi)割韭菜(cài)的时候，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想象的那(nà)么(me)简单(dān)。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨(cǎn)的可能还(hái)是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海淀核(hé)心区(qū)位，名校环绕(rào)的(de)顶级豪宅(zhái)，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中国(guó)信达在京东拍(pāi)卖(mài)上(shàng)，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有(yǒu)限公(gōng)司不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目”，债(zhài)权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书(shū)院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显示(shì)，上述不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目的(de)处置主(zhǔ)体是(shì)中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司（下称中(zhōng)国信达北分），处(chù)置的是对(duì)北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权(quán)金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有(yǒu)限公司(sī)是(shì)共同(tóng)债务人。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表(biǎo)面上看，这(zhè)就是一起中国信(xìn)达(dá)北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此前媒体(tǐ)报(bào)道，万柳书院(yuàn)总共301户(hù)，而且(qiě)早已(yǐ)售罄。如果该报道(dào)属(shǔ)实(shí)，说明这(zhè)些(xiē)房(fáng)子实际上(shàng)都是卖出去(qù)了的，是(shì)有人住(zhù)的。

　　那(nà)为什么中国信达的(de)拍卖页面上又注(zhù)明这75套房子是“未(wèi)出售(shòu)”的(de)状态呢？只(zhǐ)能(néng)说明这(zhè)些房子根本(běn)没有网签，也没有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一(yī)财经(jīng)的(de)报道(dào)证实了上述内容。有豪(háo)宅中(zhōng)介透(tòu)露，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押出去，现在(zài)还没资金解抵押，所(suǒ)以不能(néng)网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的(de)顶(dǐng)级(jí)豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业(yè)主基(jī)本都是(shì)北京的(de)高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大(dà)佬也是万柳书(shū)院的业主。另据(jù)地产(chǎn)自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳书院的业主中，还有(yǒu)不(bù)少中(zhōng)赫集(jí)团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网(wǎng)友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已(yǐ)经支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有，那(nà)么，中国(guó)信(xìn)达转(zhuǎn)让这笔不良(liáng)债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失(shī)最(zuì)大(dà)的，没准还是债(zhài)主中国(guó)信达(dá)。

　　根据相关法律(lǜ)规(guī)定，民事执行中(zhōng)，业(yè)主已经支付价款(kuǎn)并实(shí)际占有，但未办理过户手续的，如果业(yè)主没有过错，人民法(fǎ)院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以向法院提(tí)出执行异议申请，请(qǐng)求法院解除查封(fēng)，同(tóng)时可以联合起诉(sù)开发商，要求退还购房款或办理(lǐ)房产(chǎn)证，并承担违约(yuē)责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年4月(yuè)，人民法院(yuàn)报公布《最(zuì)高人民(mín)法院(yuàn)关于商品房消(xiāo)费(fèi)者权利保护问题的批复》，以(yǐ)司法(fǎ)解(jiě)释的方式明(míng)确了(le)购(gòu)房(fáng)人(rén)的(de)优先权(quán)：

　　商品房消(xiāo)费(fèi)者以居(jū)住(zhù)为目的购买房屋并(bìng)已支付(fù)全部(bù)价(jià)款，主张其房屋交付请求权(quán)优先于(yú)建设工程(chéng)价款优先受偿权、抵(dǐ)押权(quán)以及其(qí)他(tā)债权的，人(rén)民(mín)法院应当予以支持。只支付(fù)了部分价款的商品房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已实际支付(fù)剩(shèng)余(yú)价款的，可(kě)以适(shì)用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未(wèi)网(wǎng)签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际(jì)上是个烫手山(shān)芋。可能不(bù)仅不能卖出去(qù)回(huí)本，抵押的这(zhè)75套房(fáng)子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债(zhài)权公司中国(guó)信达(dá)申(shēn)请不(bù)良债权转(zhuǎn)让(ràng)，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信(xìn)达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫遭天谴什么意思，天谴什么意思解释置地(dì)等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国(guó)金谷(gǔ)国(guó)际信(xìn)托有限责任(rèn)公司(sī)成为了唯(wéi)一股东，后者由(yóu)中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也(yě)没有很高的国民知(zhī)名度(dù)，但却(què)在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第(dì)一(yī)个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平(píng)米的(de)天(tiān)价，成为当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的(de)万柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利(lì)、万科等(děng)大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的(de)“双(shuāng)料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高端的姿态杀(shā)入(rù)市场，无论是一块块从荷(hé)兰运(yùn)回来的灰(huī)砖垒(lěi)起来的五米高(gāo)墙，还是每棵成本(běn)超6万(wàn)的成年(nián)银(yín)杏树(shù)，还是每平米20万元的价格(gé)，都令业(yè)内外震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西(xī)宸(chén)的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树(shù)、北平府(fǔ)的院儿(ér)。”从这(zhè)句顺(shùn)口溜(liū)中(zhōng)，就(jiù)可看出其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上(shàng)市的它，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆(zhào)业广场、恒大华府(fǔ)等，现(xiàn)如今，它远远超过(guò)这(zhè)些(xiē)对手。

　　去年(nián)，万柳书院一(yī)套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到(dào)惊(jīng)人的36万元/平米遭天谴什么意思，天谴什么意思解释，说明万柳书院(yuàn)虽然(rán)已经推(tuī)出了(le)8年之久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也(yě)吸引了不(bù)少知名人士(shì)，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志(zhì)、丁(dīng)磊(lěi)等(děng)知名商业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵(guì)的(de)房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪宅开发商光(guāng)环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次(cì)成为被(bèi)执(zhí)行人，被(bèi)执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义(yì)务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今(jīn)沦落(luò)到这个地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年(nián)年初(chū)“万(wàn)柳书院少爷”走红之(zhī)时(shí)，深蓝财经就(jiù)曾深(shēn)挖(wā)出背后(hòu)的(de)中(zhōng)赫集团，发(fā)现其深(shēn)陷财(cái)务危(wēi)机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而(ér)追根溯源，这个(gè)转折点(diǎn)，就在(zài)于收购北京国(guó)安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了多(duō)元化(huà)转型，但(dàn)转(zhuǎn)型之路并不(bù)好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团(tuán)就(jiù)尝(cháng)试过多元化业(yè)务(wù)，先(xiān)后进(jìn)军能源市(shì)场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡(dàn)收场。最终(zhōng)，周(zhōu)金(jīn)辉(huī)将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参(cān)股国(guó)安足(zú)球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从(cóng)中信集团(tuán)手中拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐(lè)部36％股权，至(zhì)此拿(ná)下北京(jīng)国安俱(jù)乐部全部股权。如果北京国(guó)安的估值(zhí)一直(zhí)没变，那么(me)中赫集(jí)团拿下(xià)北京(jīng)国安，总计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是这样，中(zhōng)赫为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及(jí)其实控人周金(jīn)辉夫妇将其手(shǒu)中的中(zhōng)赫集(jí)团股(gǔ)份质押陆(lù)续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股权出质记(jì)录。质权人包括(kuò)海金(jīn)商(shāng)业保理、北京(jīng)建工(gōng)、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国安的(de)时(shí)间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国(guó)安的经营状况(kuàng)没(méi)有得到改善，中赫(hè)集(jí)团(tuán)也被拉入(rù)泥淖。

　　据(jù)北京产权交(jiāo)易所官网(wǎng)信(xìn)息(xī)显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实(shí)现营业收入(rù)1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至(zhì)2020年末(mò)，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资(zī)金压(yā)力，中(zhōng)赫集(jí)团和(hé)周金(jīn)辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但国(guó)安和中赫的经营状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集团被5次列被(bèi)执(zhí)行人，执行标(biāo)的高(gāo)达11亿，北京(jīng)国安也(yě)3次与中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置(zhì)地、及中(zhōng)赫集团股东(dōng)周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞(xiá)等共(gòng)同成(chéng)为被(bèi)执行人，执(zhí)行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上(shàng)述被执(zhí)行人成(chéng)为“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京(jīng)国安(ān)，目(mù)前幸免于难。不过(guò)在实控人都(dōu)成为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多亿的北京(jīng)国(guó)安，又(yòu)如(rú)何能独善(shàn)其身？

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