文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开(kāi)的全(quán)国住房和城(chéng)乡建设(shè)工作会议提(tí)出(chū)“有(yǒu)条件(jiàn)的可以(yǐ)进行现房销售(shòu)”，不(bù)足一个月时(shí)间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明(míng)确表态(tài)，试(shì)点现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建(jiàn)你(nǐ)的(de)房子，还(hái)烂尾了(le)，这是对购房者的不公(gōng)平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁建房，没钱(qián)没实(shí)力的别建了，不(bù)能(néng)把包袱甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，这是房地产从大开发时代步入(rù)高(gāo)质量(liàng)发展阶(jiē)段的必然趋势，也是(shì)对购房老百姓的(de)最(zuì)大保护。98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子(zi)，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。以后一(yī)手(shǒu)交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大(dà)关(guān)键是推(tuī)动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。如果按照(zhào)经(jīng)济规律办事(shì)，中(zhōng)国一(yī)定能实现房地(dì)产软(ruǎn)着陆和长期平(píng)稳健康(kāng)发(fā)展，跨过这(zhè)道关(guān)，解好这(zhè)道世界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)、改为(wèi)现(xiàn)房销售？大家想想，绝大(dà)部(bù)分商品是(shì)一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者的(de)单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制(zhì)对购房(fáng)者非常(cháng)不(bù)公平，比如，交(jiāo)房(fáng)等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能(néng)交房的风(fēng)险。从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预(yù)售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，这样有助(zhù)于(yú)落实中央房(fáng)住不炒精神、有助于(yú)保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么(me)建议取消预售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖期房(fáng)，是一种开(kāi)发商(shāng)放杠杆的方式(shì)。98年(nián)房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香(xiāng)港，引入(rù)了商品(pǐn)房(fáng)预售制度。其实，当(dāng)前世界(jiè)不(bù)少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达国家一般有严格的监管保障措(cuò)施，开发商在项目(mù)获(huò)得政府(fǔ)批准后才可以开(kāi)始销(xiāo)售，买(mǎi)家(jiā)在(zài)购买(mǎi)期房后(hòu)并(bìng)非像中(zhōng)国一样(yàng)在支付完(wán)首(shǒu)付款后(hòu)从银行(xíng)一次(cì)性(xìng)贷款支(zhī)付剩余(yú)全部房(fáng)款，而是根(gēn)据开发商工程进度在完全交房前进行分期支付(fù)。所以，预售制度是(shì)需要(yào)严(yán)格的资金监管、分期支(zhī)付以及违约(yuē)处(chù)罚措施(shī)作为保(bǎo)障(zhàng)的，如(rú)果没有(yǒu)这(zhè)些保障措施，一定会触发风险，对(duì)购房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预售(shòu)制度，以后改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历(lì)史阶段性，现在(zài)中国住房进入存量时代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有助于降负(fù)债降(jiàng)杠(gāng)杆，不(bù)再(zài)把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然(rán)这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和(hé)房地产长(zhǎng)效机制。这是个(gè)技术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一(yī)定(dìng)能化解这个难题(tí)，让房地产(chǎn)回归实体经济和居(jū)住属(shǔ)性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民众的(de)最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的(de)提升开发(fā)商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的(de)本(běn)质是向善(shàn)，是以(yǐ)客户(hù)为中(zhōng)心，房地产(chǎn)也不能例(lì)外，老百姓(xìng)买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸福一(yī)家人。从这(zhè)个角度，取消预售制(zhì)、实施(shī)现房销(xiāo)售是(shì)实现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治(zhì)久安(ān)、行业企(qǐ)业健康发展的重(zhòng)大措施(shī)。在(zài)当前的情况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支(zhī)持当期三好生、新模式(shì)等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过(guò)长(zhǎng)期系统(tǒng)的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城(chéng)市(shì)化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期(qī)后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资(zī)金周转期(qī)长等问题，分(fēn)层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未(wèi)推行公(gōng)共房屋(wū)制度，许(xǔ)多人栖身于木(mù)屋或者其他临时住(zhù)宅，住房(fáng)的(de)需求(qiú)是相当高，不过大多数居民的(de)储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数(shù)以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金(jīn)实(shí)力才能购(gòu)买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国(guó)香(xiāng)港地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一(yī)系(xì)列问题，不少地产商(shāng)开始探求(qiú)新(xīn)的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这(zhè)模式一(yī)经推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开发(fā)商资金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳(bó)运业务的经验，对(duì)于商(shāng)品流(liú)通、资金周转有着独(dú)到的见(jiàn)解(jiě)，在努力寻(xún)求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下九龙的一块地盘(pán)后，除了分层出售、还印发售楼说明书(shū)，上(shàng)有文(wén)字详尽说明(míng)楼(lóu)宇的地势环境、建筑(zhù)材(cái)料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖(mài)楼(lóu)花”是另外(wài)一(yī)个亮点，即先收取买(mǎi)家(jiā)的订金，采用类似租(zū)金的分期付(fù)款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式(shì)减轻了民众购房的(de)资金压力(lì)，加速(sù)了房屋的建造和销售，也(yě)解决了制造商(shāng)的资金问题，降低投(tóu)资风(fēng)险，在当时(shí)可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国香港房地(dì)产市场的一大特(tè)色(sè)，纵(zòng)观中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效(xiào)率地解决了核心的住(zhù)房(fáng)供(gōng)不应(yīng)求的问题(tí)，使房市发(fā)展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式(shì)推(tuī)动了中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)楼市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的(de)情况，但监(jiān)管部门不断完善、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全的监管机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出(chū)现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在(zài)1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管理(lǐ)部门提(tí)升了对于预售(shòu)楼花(huā)制度的监(jiān)管，即要求开发商在预售前(qián)，确保地价款已经(jīng)全部(bù)支付(fù)，还要证(zhèng)明自身(shēn)有资金等(děng)能力(lì)把项目完成，资(zī)金需(xū)放入律师所托(tuō)管，支(zhī)取时需律所和建筑(zhù)师的(de)核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发商(shāng)、律所、建筑(zhù)师等(děng)造(zào)假，套取监管账(zhàng)户(hù)资金，中(zhōng)国香港(gǎng)要(yào)求律师行(xíng)在银(yín)行开(kāi)设的(de)信(xìn)托账户(hù)（监管账户）、开发商(shāng)操作(zuò)等采取全透明化(huà)机制，且银行的责任上升(shēng)，如出现房屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银行将成最大(dà)风险方，后续需自(zì)身推动(dòng)项目完工。随着监(jiān)管(guǎn)体系逐(zhú)步完善(shàn)，出现“烂尾”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十年代，中国(guó)内(nèi)地面临住(zhù)房需求大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先发(fā)展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工业化的(de)进程(chéng)大(dà)于(yú)城市化进程，唯有解决住房基础等城市(shì)化配套问(wèn)题，才能进一步推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一(yī)分(fēn)配，以(yǐ)租养房”的福利分房(fáng)制度，住(zhù)房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出现了分(fēn)配不公、效率低(dī)、配套差等问题(tí)，因此福利分(fēn)房制度不再(zài)适用于当(dāng)时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地(dì)产市场的(de)一针强(qiáng)心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后(hòu)出台多项文件，大(dà)力支持国内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化(huà)城镇住房(fáng)制(zhì)度改革(gé)，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房(fáng)无(wú)偿实物(wù)分配，逐(zhú)步(bù)实行(xíng)住房(fáng)分配货币化、住房(fáng)供(gōng)给商(shāng)品化、社会(huì)化(huà)的住房新(xīn)体制，从计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的商品房(fáng)。房地产市场采用预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资(zī)金(jīn)和开发时间周期长的(de)两大难题(tí)，开发商(shāng)以预售款撬动下一个项目(mù)的开发，形成滚动开发(fā)模式，住房供应速度加快。自(zì)此中国(guó)内(nèi)地开始房改(gǎi)货币化，中国人民银(yín)行(xíng)等多方迅速(sù)出台相关(guān)的信贷政策，支持购房者，极大作用推动(dòng)了房地产市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形(xíng)成契合中国内(nèi)地的商(shāng)品房预售制(zhì)度。预售制(zhì)的(de)初(chū)精忠报国的故事及主人公简介50字，精忠报国的故事及主人公简介100字衷是为(wèi)了缓解房(fáng)企资金压力，加(jiā)快城镇(zhèn)住房建(jiàn)设。具体来说，是(shì)指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出(chū)售给购房者，由购(gòu)房(fáng)者支付(fù)定金或房款的行为。区别于中国香(xiāng)港(gǎng)，在中国内地实践过(guò)程中(zhōng)，商(shāng)品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办(bàn)理预售许可证-签订商品房买卖(mài)合同-进行(xíng)备案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一次性付清首付款，并采用银(yín)行贷(dài)款的形式一次性付(fù)清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中(zhōng)国香港的按照工程进度付(fù)款有所不同。对中(zhōng)国内地的(de)开(kāi)发商(shāng)而(ér)言，预售制商品房也开启了高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的(de)运作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售(shòu)的最主要(yào)方式，预(yù)售制(zhì)极大缩短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房供应(yīng)，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对(duì)中国内地房(fáng)地产市场的稳(wěn)步(bù)发展起到了重要作用，不仅解决(jué)了房地(dì)产市场快速发展阶段的(de)资(zī)金需(xū)求(qiú)，也提高了居(jū)民居住水平，中国内地城镇居(jū)民从(cóng)筒子楼(lóu)住到(dào)住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住(zhù)房事业(yè)取得(dé)巨大进(jìn)步，数十年时间走完发达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改(gǎi)革(gé)开放以来，城(chéng)镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布(bù)的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前已成为中国内地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅(zhái)期房销(xiāo)售面积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积(jī)达15.6亿(yì)平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房地产行业的(de)发(fā)展。中国内地房地产历(lì)经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿(yì)平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完(wán)成额从0.4万亿(yì)元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面积和销售金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业(yè)的快速(sù)发展(zhǎn)，房地(dì)产企业从无到有、从国(guó)企先行到民企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房(fáng)地产(chǎn)也成为拉动中国内(nèi)地经济高增(zēng)长的火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠(qú)道，房(fáng)地产带动的(de)上下游产业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带(dài)动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完(wán)全拉(lā)动的投资占全社会(huì)固(gù)定资(zī)产投资的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开发(fā)投资占固(gù)定资(zī)产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托等(děng)通道业务，占比超过三(sān)分之一。从(cóng)房(fáng)地产(chǎn)融资存量占社融存(cún)量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约(yuē)，将导致银行(xíng)不(bù)良精忠报国的故事及主人公简介50字，精忠报国的故事及主人公简介100字率大幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财富效应(yīng)渠道(dào)，根据我们的《中国住房市(shì)值(zhí)测算报告》，2020年中国(guó)住房(fáng)市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国(guó)合(hé)计的31.5万亿(yì)美元。从住房(fáng)市(shì)值占股债房(fáng)市(shì)值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德(dé)国的(de)64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以(yǐ)及中国资本(běn)市场发(fā)育尚不(bù)成熟(shú)，直接融资比例较低，股(gǔ)票(piào)、债券市值较低，居民投资(zī)渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当(dāng)前的(de)负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面(miàn)看，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交货，预售制是(shì)对(duì)购买者(zhě)的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还(hái)要承担(dān)延(yán)迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房者(zhě)和开发商之间的(de)购房(fáng)合(hé)同(tóng)、购房(fáng)者和(hé)银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发(fā)生违约(yuē)，购房者只能根据(jù)购房(fáng)合同向开(kāi)发商(shāng)主张权力(lì)，但(dàn)依旧(jiù)需要根据(jù)按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房(fáng)者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金(jīn)若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自(zì)身信用和购房者对行(xíng)业的(de)信心(xīn)。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看(kàn)，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为市场波(bō)动或经营(yíng)不善(shàn)，出现资金链断裂等一系列(liè)问题(tí)，导致“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而房(fáng)企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能(néng)还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承(chéng)担，银行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购(gòu)房者的(de)预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底两个字那就是(shì)“没(méi)钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的(de)《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规定了开发企业(yè)预售(shòu)商品房所得款项应当用(yòng)于有关(guān)的工(gōng)程建设，商品房预售款监管的(de)具(jù)体(tǐ)办法，由(yóu)房地产管(guǎn)理部门(mén)制定。但(dàn)多年以来全国(guó)并没有(yǒu)统(tǒng)一的(de)预售资金(jīn)监(jiān)管规定，各(gè)地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等(děng)城市重(zhòng)点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按(àn)照项目的建安成本乘以建筑(zhù)面(miàn)积或者项(xiàng)目工程总额报价(jià)计算重点资金。而(ér)事(shì)实(shí)是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资(zī)金(jīn)继续(xù)建设。收楼遥遥无(wú)期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资金如(rú)何被挪走的(de)？实际上，在(zài)过去房地(dì)产大开发时(shí)代的高周转背景下，抽调(diào)预售款监管账户资金(jīn)，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总(zǒng)承(chéng)包(bāo)方，以工程(chéng)建(jiàn)设名义，获得(dé)监管账户(hù)拨付资金(jīn)，再由工程(chéng)方将(jiāng)资金(jīn)转给房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程(chéng)进度(dù)所(suǒ)需。通过这些方式(shì)套取的资(zī)金，在(zài)房企各地(dì)项(xiàng)目(mù)间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成(chéng)一种(zhǒng)资金循环高周转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国(guó)外商品房预售制度(dù)呈现以下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房(fáng)者(zhě)预付资(zī)金，一般设有定(dìng)金(jīn)或预付(fù)款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要求购房者支(zhī)付的预付(fù)款比例相对较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式(shì)：预付(fù)款一般以定金方式(shì)支付，或按工程(chéng)进度分期支付，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进(jìn)度逐渐发(fā)放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房(fáng)提供(gōng)期房烂(làn)尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保障(zhàng)购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保障有两种方式(shì)，一(yī)是期房(fáng)由政府或第三方验收合格(gé)并提供验收凭(píng)证后(hòu)，开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)购房者支付的(de)房(fáng)款。二(èr)是开发商(shāng)为购房者提供(gōng)一定的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交(jiāo)付(fù)后(hòu)按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一般(bān)为(wèi)房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支付方(fāng)面(miàn)，除定金或首付外(wài)，购房者在房屋(wū)交付后通(tōng)过按(àn)揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金，购房(fáng)者(zhě)的定(dìng)金及首付(fù)款(kuǎn)由第三方(fāng)公(gōng)证行或(huò)产(chǎn)权保险公(gōng)司的信托账户(hù)监管。如果开发(fā)商倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购(gòu)房(fáng)者资(zī)金可通过申请仲裁取回，且不(bù)承(chéng)担任(rèn)何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋(wū)建设过程中的资金全部(bù)来自银行，银行根据工程进度(dù)向开发商提供一定比例的(de)贷款，由于开发商挪用资金直(zhí)接损害银行(xíng)利益(yì)，银(yín)行有充分动机监管(guǎn)开发商施(shī)工进(jìn)度。开(kāi)发(fā)商(shāng)在房屋交付时需取得由(yóu)政(zhèng)府相关部门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收(shōu)凭证向银(yín)行得到购房者支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可(kě)零首付购(gòu)房，房(fáng)款按建造工期进(jìn)度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者(zhě)精忠报国的故事及主人公简介50字，精忠报国的故事及主人公简介100字可(kě)购买期(qī)房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目(mù)获(huò)批后即可预售房屋。签(qiān)署(shǔ)购房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约(yuē)公证，签(qiān)订合同后定(dìng)金退还(hái)。如由于(yú)任何原因不能(néng)购买，定金按照德国(guó)法律(lǜ)全(quán)部退(tuì)还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付公证费(fèi)和土(tǔ)地交易税，分(fēn)别为房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包含在购房款中(zhōng)，属于(yú)购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首付方面，德(dé)国没有规(guī)定最低首(shǒu)付比例，可(kě)零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国(guó)也(yě)采取按工期支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行(xíng)支付，具体(tǐ)支付节(jié)点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支付(fù)节点可分为公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完(wán)工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地(dì)板(bǎn)完工、全部(bù)完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房款(kuǎn)前申(shēn)请房贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房(fáng)者(zhě)一(yī)定使(shǐ)用期(qī)限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保险(xiǎn)公司针对期(qī)房设计了(le)两种保险，保险的功能是当(dāng)房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司(sī)保(bǎo)证(zhèng)开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破(pò)产，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售(shòu)制设有(yǒu)10％定金保险保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双(shuāng)方律师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房(fáng)交(jiāo)易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环(huán)节，各环节内(nèi)容确认无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护(hù)机制，当开(kāi)发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国(guó)采(cǎi)取按工程进度付款的方(fāng)式，但是交房前付款比例相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋(wū)必须(xū)经过房产公证公(gōng)司的检验验收后才能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资金监管极为严(yán)格，资金也由律(lǜ)师监(jiān)管，在确认(rèn)工(gōng)程进度、支(zhī)付相关(guān)款项过(guò)程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商(shāng)，即(jí)资金在进(jìn)入(rù)开(kāi)发(fā)商账户前经(jīng)过两(liǎng)道关(guān)口，有利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必(bì)须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的(de)20％，开(kāi)发商违约(yuē)需返还(hái)定价并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本二战结(jié)束(shù)后(hòu)由(yóu)于房屋(wū)供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订(dìng)，目(mù)前是唯一一(yī)部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护(hù)方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发商必须(xū)完成定金保全措施(shī)才(cái)可预售。什么是(shì)定金保全(quán)措施(shī)？即买卖双方签(qiān)订购房(fáng)合同时，开(kāi)发商(shāng)向金融机构或指定保证机构(gòu)或保险机构签订定金保证(zhèng)委托合同，设(shè)置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金证明(míng)书交付给(gěi)购房者。除定金外，其他预先支付的购(gòu)房款(kuǎn)也受该措施保(bǎo)护(hù)。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购(gòu)房者可凭(píng)保证金证明书(shū)向金融机构或保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商(shāng)需向购房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价(jià)的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房(fáng)前只(zhǐ)需支付(fù)最多不(bù)超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者即可向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交房(fáng)后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡(pō)：买方(fāng)资(zī)金由银行(xíng)监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房(fáng)者违约可(kě)返(fǎn)还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金(jīn)进银(yín)行专门(mén)项目资金账(zhàng)户，交房后满(mǎn)1年(nián)保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付环节，新加(jiā)坡开发商有统一的(de)选购权合同以及订金(jīn)返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款作为订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行(xíng)OTP则(zé)进(jìn)一步签订购买(mǎi)合(hé)同，不(bù)执行OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房者需支付(fù)15％的首付(fù)及印(yìn)花税，同时(shí)购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新加坡(pō)期房同样采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对(duì)期(qī)房(fáng)付款流程做了统一详细规定，要求(qiú)所有开(kāi)发商(shāng)遵(zūn)守，支付节(jié)点一(yī)般(bān)为合同签(qiān)订后、地基完(wán)工、框架完工、管道门(mén)窗等完工(gōng)等(děng)，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也依(yī)照工程进度(dù)放(fàng)款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，购(gòu)房者的订金与付款会存入(rù)银行专(zhuān)门(mén)的项目资金账户(hù)，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有关。房屋(wū)交付(fù)后，购房者享受(shòu)1年(nián)的(de)房屋保(bǎo)修期，此后购(gòu)房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼和(hé)房企(qǐ)重组。一(yī)方(fāng)面，加(jiā)大对刚(gāng)需和改善型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善(shàn)应对局部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是(shì)保交(jiāo)楼保复(fù)工保民(mín)生，给予强有力(lì)的金融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对(duì)还在正常运转的(de)房企包括民(mín)营企业，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财(cái)团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分(fēn)估计形势复杂性和人(rén)性复(fù)杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)。长效机制四(sì)大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和(hé)房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商违约后定金保护机制，如将已支付(fù)定金(jīn)冻(dòng)结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签(qiān)订(dìng)合同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺(quē)陷等情况提供充分的保障。余款支(zhī)付环(huán)节，建立按工(gōng)程进度付款机制或(huò)交房后(hòu)按揭贷(dài)款机制，充分(fēn)保护(hù)购房者的(de)权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银行(xíng)的第三(sān)方资金监(jiān)管机(jī)构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现(xiàn)象。交付环(huán)节，建立商品房保修期制度。保修(xiū)期内，开发(fā)商应对房屋质(zhì)量(liàng)问(wèn)题(tí)全权负(fù)责、免费维修，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全(quán)国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存(cún)量(liàng)时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另(lìng)一方面(miàn)，取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开(kāi)发(fā)商的建筑(zhù)质(zhì)量(liàng)，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。

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