近两(liǎng)年火爆的创(chuàng)新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳(wěn)定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位业内人士(shì)对此表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出(chū)该(gāi)类产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)，通过观测经营活动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提(tí)醒普通投资者注意，与产权(quán)类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不再(zài)产生(shēng)现金收益，特许经营权分红目前已(yǐ)包含了利润(rùn)分配(pèi)和本金的归还(hái)，在选择投(tóu)资(zī)标(biāo)的时应(yīng)了解(jiě)资(zī)产类(lèi)型和分红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了高比(bǐ)例的(de)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额(é)占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例(lì)在(zài)96％以(yǐ)上。

　　室外残疾人坡道坡度规范要求，室外残疾人坡道一般不超过src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/04/weixin/one_20230423074211613.png">

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人对(duì)此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为持有期(qī)分红收益，以及基金份额交易价格的(de)变化。基金份(fèn)额二级市场价格(gé)受(shòu)到公募(mù)REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的综(zōng)合影(yǐng)响，较易引(yǐn)起波(bō)动。与此相比，基(jī)金分红预期则(zé)更(gèng)有规律可循。公募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来自(zì)基础(chǔ)设施资(zī)产的(de)经营(yíng)现金流，投资(zī)人通过基金募集材料和信(xìn)息披(pī)露文(wén)件，结合行业及(jí)市场(chǎng)情况，可以分析基础设(shè)施(shī)项(xiàng)目的经营业绩，作为进行(xíng)投资决策(cè)的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二(èr)级(jí)市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实际(jì)获得的现(xiàn)金收益，对于长期(qī)投资者(zhě)更具参考价值。”中金基金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人(rén)称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李(lǐ)华(huá)平也表示，根据(jù)《公开募集基(jī)础(chǔ)设施证券投资基(jī)金指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基(jī)础设(shè)施基金应(yīng)当将90％以上合并后(hòu)基(jī)金年度(dù)可分配金额以现金形式(shì)分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特(tè)征(zhēng)之一，稳(wěn)定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投(tóu)资(zī)价值。

　　中航(háng)基金也(yě)认为，从(cóng)投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级市场价格反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品的(de)“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似(shì)于债券派息，但(dàn)不等同(tóng)于债券的固定利(lì)息(xī)回报(bào)，而是由可供分配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投资者的角度来(lá室外残疾人坡道坡度规范要求，室外残疾人坡道一般不超过i)看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品(pǐn)类，为资产配(pèi)置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价(jià)值。另(lìng)一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分红(hóng)能够帮助机(jī)构投资者稳(wěn)定(dìng)收(shōu)益(yì)。机构投资者(zhě)公募REITs能够(gòu)通过分红获取相(xiāng)对(duì)于投资(zī)债(zhài)券相对高的收益性(xìng)，在有效控制(zhì)风(fēng)险的前提(tí)下(xià)，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分(fēn)红水平的预期(qī)，也(yě)是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基(jī)金(jīn)二(èr)级市场价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二(èr)级市场表现(xiàn)看，截(jié)至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分(fēn)产品受宏观经(jīng)济的影响，可分配金额完成率不达(dá)预期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受(shòu)多重因素的影响，投(tóu)资收益(yì)是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因(yīn)素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸(xī)引投资者参(cān)与公募(mù)REITs二级(jí)市场的投资(zī)。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也(yě)表示(shì)，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场热(rè)点呈现(xiàn)向股票和债券回归的过(guò)程；另一方(fāng)面，基础设施项目(mù)的经营(yíng)业绩相对(duì)经济活(huó)力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日(rì)，将对基金份额(é)的开盘(pán)指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基金(jīn)份额的(de)分红金额进行计算。除权(quán)操作是对(duì)分红前后基(jī)金份额(é)净(jìng)值变化的修(xiū)正，使投资人在(zài)基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投资者长期(qī)投资(zī)的信心，同时(shí)需结(jié)合持有产品的特性(xìng)，关(guān)注二级市场扰动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括(kuò)利(lì)润分配和本(běn)金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红前提(tí)是本金之上的(de)增值部分不同，特(tè)许经(jīng)营权REITs基金(jīn)运作期间(jiān)的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分派(pài)”更为(wèi)准确，分派的是(shì)本(běn)金与增值两(liǎng)个部分，两个部(bù)分之间的(de)比例是变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募(mù)基金分(fēn)红(hóng)差异很大，大(dà)多(duō)数普通投资(zī)者可能(néng)把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到(dào)期后基金价值面临(lín)极(jí)大不确(què)定(dìng)性，这(zhè)是(shì)该类投资者(zhě)应该注意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权类(lèi)产品的收益主要(yào)包(bāo)括每年的现(xiàn)金(jīn)分红及(jí)资产增(zēng)值的收益，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特(tè)许经营权类资(zī)产的分红(hóng)包括了利(lì)润(rùn)分配和本(běn)金的归还，两者的比(bǐ)率也是变动(dòng)的，对(duì)特许经(jīng)营权类资(zī)产的(de)公募REITs可(kě)以(yǐ)内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者在选择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底(dǐ)层资产的类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分(fēn)红因(yīn)底层资产属性不同而形成区(qū)别。特许(xǔ)经(jīng)营权类的(de)公募REITs产品因(yīn)其分红(hóng)相(xiāng)当于(yú)包含“本(běn)金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益”，更看重底层资产的(de)价值增值，所以(yǐ)相(xiāng)对(duì)股性偏强(qiáng)。普通(tōng)投资(zī)者在(zài)选择(zé)公募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底层资产属性，对(duì)所(suǒ)选择产品的二级(jí)市(shì)场价(jià)格和分红有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)项目在经营(yíng)权到期(qī)后(hòu)不(bù)再能(néng)产生(shēng)现金收益，因此将可(kě)供分配金(jīn)额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基(jī)于这个(gè)特点(diǎn)，剩(shèng)余经营期限较短的(de)特(tè)许(xǔ)经营项目，通常(cháng)具备更高的(de)分派率水平。对于剩余期限较长的特(tè)许经营权项目，即使分派率相对较(jiào)低(dī)，也有足够年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人(rén)提醒投资(zī)者注意，特许(xǔ)经营权(quán)项目(mù)的分派金(jīn)额包含了投(tóu)资(zī)本金(jīn)，在不进行扩募的(de)情况下，基金(jīn)份额单价随着分(fēn)派(pài)进度逐年下(xià)降是(shì)正常现象，投资(zī)特许(xǔ)经营权REITs的收(shōu)益来自(zì)项目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目(mù)相比(bǐ)，产权类项(xiàng)目的土地或建筑(zhù)的剩余使用年(nián)限(xiàn)一般(bān)较长，再加上到期后通过对(duì)建筑(zhù)的更新(xīn)改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投(tóu)资，有机会进(jìn)一步延长经营(yíng)期限。这种类(lèi)似永续经营的假设反映在基础资(zī)产的(de)估值(zhí)上，使产权(quán)类REITs具备更显著(zhù)的资产投(tóu)资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资(zī)产运营(yíng)情况

　　在(zài)基金分红(hóng)的时(shí)点，多位业内人(rén)士(shì)还表(biǎo)示，在(zài)产品(pǐn)分红(hóng)期，投(tóu)资者(zhě)可以(yǐ)观(guān)测(cè)经(jīng)营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现(xiàn)金、内部(bù)收益率等指标，来观察和(hé)评(píng)估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相(xiāng)关的指标(biāo)有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营活动(dòng)现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产(chǎn)生的现金(jīn)净流(liú)量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生(shēng)的(de)现金流，基于(yú)企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影响利(lì)润(rùn)表的项目进行(xíng)调整，加期初(chū)现金，最(zuì)终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投(tóu)资(zī)价值(zhí)体现在(zài)相对(duì)股债市(shì)场独立的资(zī)产配置功能，比较适(shì)合(hé)长期(qī)持有。建议投资者对(duì)经营权类的资产可以更(gèng)多关注(zhù)内部收(shōu)益率的高低，对产权类的(de)资产更多关(guān)注分派(pài)率(lǜ)高(gāo)低。因为公募REITs可(kě)分配(pèi)收(shōu)益主要来自底层资产的(de)经营净现金流，所以底层资产运营(yíng)情(qíng)况直接影响投(tóu)资(zī)回(huí)报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力(lì)、运营管理机构实力、公募(mù)基金管理人实力(lì)等多重因素来选(xuǎn)择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易(yì)带来的短期博(bó)弈机会仍(réng)在(zài)，叠加此前(qián)市场接连回(huí)调，建议(yì)投资(zī)者关(guān)注有基本面支撑、填(tián)权效应相对(duì)明显、同时分红规模较为可观(guān)的个券。

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