近两年火爆的(de)创新产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制分红机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分(fēn)红体现出该类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营(yíng)活动现金(jīn)流(liú)、可供分配(pèi)现金等指标，也(yě)是观(guān)察(chá)REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普通投资者注意，与产权(quán)类项目相比，特许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产生现金(jīn)收益，特(tè)许经营权分红(hóng)目前已包(bāo)含了利(lì)润分配和本金的归(guī)还，在选择(zé)投(tóu)资标的时应(yīng)了解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈现出了(le)高比(bǐ)例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额(é)比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负责人(rén)对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要(yào)收益来源为持有期(qī)分(fēn)红(hóng)收(shōu)益，以及(jí)基金份额交(jiāo)易价格(gé)的变化。基金份额二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格(gé)受到公募REITs资产运(yùn)营情况及(jí)市场因素的综合(hé)影响(xiǎng)，较易(yì)引起波动。与此相比，基金分红(hóng)预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要(yào)来自基础(chǔ)设施资产的经营现金流，投资人通(tōng)过基金募集材料和信息披露文件，结合行业及(jí)市场情(qíng)况(kuàng)，可以分析(xī)基础设施项目(mù)的经营业绩，作为进(jìn)行投资决策的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持(chí)有人实际获得的现(xiàn)金收益，对于长期(qī)投资(zī)者更具参考价值(zhí)。”中金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级(jí)副(fù)总监(jiān)李(lǐ)华平也表(biǎo)示(shì)，根据《公开募集(jí)基础设施证券投(tóu)资基金指(zhǐ)引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上(shàng)合并后基(jī)金(jīn)年度可(kě)分配金额以现金形式分配给投(tóu)资者，强制分红机制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳(wěn)定的分红机制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重特点。二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格反(fǎn)映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类产品的“债(zhài)性”特(tè)点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红要(yào)求，分(fēn)红类(lèi)似(shì)于债券(quàn)派息，但(dàn)不(bù)等同(tóng)于债券的固定(dìng)利息(xī)回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一(yī)方(fāng)面是(shì)公(gōng)募REITs丰富了机构投(tóu)资者的(de)投(tóu)资(zī)品类，为资产配置(zhì)多(duō)元化(huà)提供抓手，具(jù)有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮(bāng)助机构投(tóu)资者稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效控(kòng)制风(fēng)险的前提(tí)下，增厚资产(chǎn)包收(shōu)益，起到(dào)投(tóu)资(zī)“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外(wài)，市(shì)场(chǎng)对于未来分红水平的预期，也(yě)是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基(jī)金(jīn)二级市场(chǎng)价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级(jí)市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股(gǔ)票和债券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报(bào)，部分(fēn)产品受(shòu)宏观经济的(de)影响(xiǎng)，可分配金额(é)完成率(lǜ)不(bù)达(dá)预期(qī)，一(yī)定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市(shì)场的价格波(bō)动受多(duō)重因素的影响，投资收(shōu)益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二(èr)级市场(chǎng)价格的主(zhǔ)要(yào)因(yīn)素之(zhī)一(yī)，而稳定的分红有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也(yě)表(biǎo)示，近(jìn)期经(jīng)济(jì)预期恢(huī)复，一(yī)方面市(shì)场热点(diǎn)呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目(mù)的经营业绩相对(duì)经(jīng)济活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金(jīn)份额(é)的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减(jiǎn)金(jīn)额根(gēn)据单位基金(jīn)份(fèn)额的(de)分红金额进行计算。除权操作是对分红(hóng)前(qián)后基金份(fèn)额(é)净值变化的修正，使投资(zī)人在基金分红前后均(jūn)可以获得公平的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可增强投(tóu)资者(zhě)长期投资的信心，同时需结(jié)合持有产品的(de)特性，关注二级市场扰动对(duì)整(zhěng)体收(shōu)益的影响程度(dù)。”中(zhōng)航(háng)基(jī)金相关(guān)人士(shì)也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分(fēn)配和本金(jīn)归还(hái)

　　普通投资(zī)者应了(le)解底层资产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公募(mù)基金分红前提是本(běn)金之上的增值部(bù)分不(bù)同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红(hóng)”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两(liǎng)个部分，两个部分之(zhī)间(jiān)的比例是变动(dòng)的(de)，与现有公募(mù)基金分红差异很大(dà)，大多(duō)数(shù)普通(tōng)投(tóu)资者可能(néng)把“分派”金额误认为是(shì)持续分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等(děng)合同年限到(dào)期后基金价值面(miàn)临极大不确定性，这是(shì)该类投资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前(qián)公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经营权类和产权类两大(dà)资产类型，持有产权(quán)类产品的收(shōu)益主要包括每年的现金(jīn)分红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经营类产品的(de)收益(yì)主(zhǔ)要(yào)来自项(xiàng)目每年(nián)的现金(jīn)分红(hóng)。其中，特许经营权类(lèi)资产的分红包括了利润(rùn)分配和本金的归还，两者(zhě)的比率也是变动(dòng)的，对(duì)特许经(jīng)营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益率(lǜ102693是哪个学校代码，10532是哪个学校代码)（IRR）来衡量(liàng)投资收益(yì)。普通投资者在选择(zé)投(tóu)资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从细分来(lái)看(kàn)，各类公募REITs分(fēn)红因底层资(zī)产属性不(bù)同而形成(chéng)区别。特许经营(yíng)权类(lèi)的公(gōng)募(mù)REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多(duō)，债(zhài)性偏强。而(ér)产权类的(de)公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收(shōu)益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通(tōng)投资者在选择(zé)公募REIT时，需(xū)要(yào)考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性，对所选择产(chǎn)品的二(èr)级(jí)市场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责(zé)人也认为，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营项目在经营权到期后不再能产(chǎn)生(shēng)现(xiàn)金收益，因(yīn)此将可供分配金额的分(fēn)配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于(yú)这(zhè)个特点，剩(shèng)余经营期(qī)限较短的特许经营(yíng)项(xiàng)目，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平(píng)。对于剩余(yú)期限(xiàn)较(jiào)长的特许经(jīng)营权项目，即使分派率相对较低，也有足(zú)够年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒(xǐng)投资(zī)者注(zhù)意(yì)，特许经营权项目的分派(pài)金额(é)包含了投(tóu)资本金(jīn)，在(zài)不进行(xíng)扩募的情况下(xià)，基金份(fèn)额单价随着分派进(jìn)度(dù)逐年下降是正常现象(xiàng)，投(tóu)资特(tè)许经(jīng)营权(quán)REITs的收益来自项目剩(shèng)余(yú)期(qī)限产生的(de)现金流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目相比(bǐ)，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较(jiào)长，再加上(shàng)到期后通(tōng)过对(duì)建筑(zhù)的更新改(gǎi)造或(huò)补缴(jiǎo)土地出让(ràng)金等追加投资，有机会进(jìn)一步(bù)延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在基(jī)础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评(píng)估(gū)项目底层(céng)资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投(tóu)资者可以观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部(bù)收益率等指标(biāo)，来(lái)观察和评(píng)估(gū)项(xiàng)目(mù)底层资产的(de)运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关的指标有(yǒu)两个：一是年报中披露的经营活动现(xiàn)金(jīn)流，二是(shì)可供分配现(xiàn)金(jīn)，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于(yú)企业(yè)本身经营(yíng)活动(dòng)产生；可供分配的现金(jīn)实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金影响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加期(qī)初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在相对股债市场(chǎng)独(dú)立的资产配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建(jiàn)议投资者对经营权类的资产可以(yǐ)更多关注内部收益率的高低(dī)，对产(chǎn)权(quán)类的资产(chǎn)更多关注分派率高(gāo)低。因(yīn)为(wèi)公募(mù)REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现(xiàn)金流，所以底层资产运营(yíng)情况直接(jiē)影响投资(zī)回报，投资(zī)者可综合考(kǎo)虑原始权益人综合(hé)实力(lì)、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来选择投(tóu)资标(biāo)的(de)。

　　中信证券研(yán)报也显示(shì)，公募(mù)REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠(dié)加此前(qián)市场接连回调，建议投资者关注(zhù)有基(jī)本面支撑、填权效应相对(duì)明(míng)显、同时分(fēn)红规模较为可观的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书均(jūn)会载(zài)明(míng)REITs在发(fā)行首年(nián)及(jí)次年的(de)可供分配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金额(é)与募集材料(liào)中(zhōng)披露预测进(jìn)行比较分析，结合(hé)经(jīng)济(jì)及市场(chǎng)的实际环境，对基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能(néng)力(lì)进(jìn)行判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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