导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国(guó)地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建(jiàn)部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数(shù)据显示城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一(yī)成，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅(zhái)建筑，如商(shāng)业(yè)办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇(zhèn)住(zhù)宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间房(fáng)所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。中国(guó)的人均(jūn)住宅间(jiān)数较发达国家还有很大差距(jù)。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市(shì)场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公(gōng)布(bù)中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城(chéng)镇(zhèn)家庭户数，计算(suàn)出城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期(qī)房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似(shì)乎意味着(zhe)户户有房，然而(ér)事实上(shàng)中国(guó)住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国(guó)际数据(jù)显示，成熟(shú)房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的住(zhù)宅套(tào)户比会大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均一套(tào)房(fáng)无(wú)法(fǎ)满足流(liú)动人口的租赁和置业需求。全(quán)国(guó)总(zǒng)人口的近(jìn)三成都是流动人口，流动(dòng)人(rén)口会选择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了额(é)外(wài)的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房(fáng)，中(zhōng)国(guó)未来地产(chǎn)仍(réng)有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化(huà)趋势将延(yán)续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块的分化日(rì)益明(míng)显(xiǎn)，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住(zhù)宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均(jūn)较发达(dá)国家(jiā)有着不小差距，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存(cún)在不足，这是(shì)过去二十年(nián)房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么(me)当下房地产大分化时(shí)代已(yǐ)至，大分化(huà)时代下地产(chǎn)矛盾(dùn)则更(gèng)多体(tǐ)现在住宅(zhái)质(zhì)量供需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大分化(huà)必(bì)将体现在不同能级城(chéng)市(shì)之(zhī)间，不(bù)同区域(yù)板块之(zhī)间，不同品(pǐn)质(zhì)住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官方(fāng)披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂微信拍一拍怎么关闭，微信拍一拍怎么关闭太气人牌量突然激增(zēng)，引(yǐn)发(fā)一阵二手房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担心，中国(guó)的房(fáng)子(zi)是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底(dǐ)是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍(réng)然存(cún)在不(bù)足？可惜(xī)由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)住宅套数(shù)，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判断(duàn)站不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以全国(guó)自然灾害综合风险普查(chá)工作情况为主题的新闻发布会上，负责人(rén)对(duì)外披露：“住宅城乡建(jiàn)设(shè)行业获取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及(jí)80多万处市(shì)政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村房屋(wū)占9成以(yǐ)上(shàng)，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业(yè)楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算下(xià)来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口(kǒu)普查(chá)数据公(gōng)布了(le)中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数大于1，看似(shì)意(yì)味着(zhe)人人(rén)都有(yǒu)房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有关，更与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施(shī)等因素密切相关(guān)。单(dān)单从人均(jūn)住宅(zhái)间数不能完全反映出城(chéng)镇居民的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主要是(shì)以家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套(tào)设施齐全(quán微信拍一拍怎么关闭，微信拍一拍怎么关闭太气人)的住宅才是城镇居民(mín)宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两大类，一类(lèi)是(shì)商品住宅，另一(yī)类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数(shù)量(liàng)。居(jū)民(mín)住宅相(xiāng)关数(shù)据有两处(chù)可以(yǐ)直接公布(bù)，一是每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅(zhái)来源(yuán)（人口普查数据）。计算中国(guó)居民户均(jūn)住宅(zhái)数量，我们主要用(yòng)到上述(shù)两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前商(shāng)品住宅数(shù)量极少，可忽略不(bù)计。估(gū)算城镇居民户(hù)均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以(yǐ)来每年(nián)商品住宅销售套数相加，我们就能够(gòu)得(dé)到当(dāng)前商品(pǐn)住宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有的(de)商品住宅和非商品(pǐn)住宅(zhái)比例，推算(suàn)得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇(zhèn)户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具(jù)体计算(suàn)公式如(rú)下：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户(hù)比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们(men)利用既有统计数据，大(dà)致测算(suàn)得(dé)到(dào)中国存量房地产套数，并进一步推(tuī)算中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国的(de)房地产(chǎn)销售以期房为主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新(xīn)房销售中(zhōng)期房(fáng)占比近9成(chéng)。本(běn)文去除商品住宅累(lèi)计销售套数里的期(qī)房(fáng)销售，得到(dào)商品住宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套(tào)数计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时间，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以(yǐ)家庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需要进一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥有(yǒu)的户均住(zhù)宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的住(zhù)宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继(jì)承(chéng)或(huò)赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁其他(tā)住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占(zhàn)居民(mín)所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年变化(huà)幅度(dù)的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际(jì)变化比例，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已(yǐ)购期房会(huì)在(zài)2-3年内(nèi)陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有(yǒu)一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达(dá)到了户均一套房(fáng)的程度，“户户(hù)有房(fáng)”是否意味着(zhe)中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味(wèi)着中国(guó)地产存量供给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多(duō)余住(zhù)宅来满足因人口流动、居民(mín)换房等(děng)因素产生的(de)住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经(jīng)验来看(kàn)，美(měi)国(guó)、英国和日本的住(zhù)宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均刚好一(yī)套房(fáng)，就会造成人口净流入地的住宅(zhái)市场供不(bù)应求，造(zào)成(chéng)房价或(huò)房租迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动(dòng)人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年的中国城乡人口流(liú)动调查数据(jù)显示(shì)，在上海、杭州以及南京工作的流(liú)动人口在老家拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上(shàng)会占(zhàn)据两套(tào)房，在高房价的大城市(shì)租赁(lìn)一套房(fáng)，在房价较低的县城购买一(yī)套房。所(suǒ)以(yǐ)说户均一套房无法(fǎ)满足庞大(dà)流动人口的租赁与(yǔ)置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家庭住宅(zhái)品质(zhì)仍(réng)需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建(jiàn)成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着(zhe)建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题(tí)，如电(diàn)线老化(huà)、管道等基础设(shè)施陈(chén)旧，给住户(hù)的生活带(dài)来了很大的不(bù)便和安全隐患，并且(qiě)居(jū)住体验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的老旧(jiù)住(zhù)宅(zhái)面积(jī)小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪(jì)修建(jiàn)的老旧小区很难(nán)满(mǎn)足(zú)现代生活需求，在(zài)未来(lái)大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型(xíng)偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更(gèng)小，当然这与(yǔ)城市土地(dì)资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产(chǎn)的需求驱(qū)动力(lì)

　　根据七(qī)普数据(jù)测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两(liǎng)年间(jiān)农民(mín)带房进(jìn)城和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿(yì)平(píng)，人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用(yòng)的(de)住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市(shì)将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按这个标准算(suàn)的话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住宅困(kùn)难(nán)问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家庭户(hù)人(rén)数(shù)，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至(zhì)少新增82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套(tào)房，未来地产(chǎn)还(hái)会(huì)有(yǒu)需求么？

　　我们(men)测算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中(zhōng)国(guó)人口静态结构和(hé)动态趋势演(yǎn)绎，决(jué)定了中国(guó)未(wèi)来地产仍有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来(lái)城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国(guó)城镇家庭户均人口数不(bù)断下降，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人(rén)口规模为2.85人(rén)/户，而七(qī)普显示城镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将继续延续，导致户数会因户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模的缩小而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展带来的新增住宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，资源和生(shēng)产(chǎn)要素逐步向经济带、都市(shì)圈中心城市流入，区域经济(jì)资(zī)源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引着人口流入。人(rén)口迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自(zì)然增加(jiā)人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房(fáng)家(jiā)庭比例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公有住(zhù)宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十(shí)年(nián)间(jiān)新增8473万(wàn)家庭户，自(zì)建住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净(jìng)需(xū)求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买(mǎi)二(èr)手房(fáng)。在新(xīn)增住宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买了商(shāng)品住(zhù)宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中(zhōng)村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质量低、基础设施(shī)配套差、没有或(huò)少有物(wù)业管理，居(jū)民(mín)追(zhuī)求美(měi)好、宜居生活的环境，背后(hòu)的(de)改善(shàn)性需(xū)求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房(fáng)子”的(de)改善性(xìng)需求(qiú)还(hái)将有所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房受限(xiàn)于资金，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住宅家庭希(xī)望提高生活(huó)品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工(gōng)作会议(yì)明确指(zhǐ)出支持住宅改(gǎi)善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅间数(shù)较其(qí)他国(guó)家依旧(jiù)存在不小差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与经济水平有着密(mì)切(qiè)正(zhèng)向(xiàng)联系。随(suí)着经济发展水平的提高，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅(zhái)供给存在不(bù)足，供需(xū)出现错配，这是(shì)过(guò)去二十年(nián)房价快速上涨基石。那(nà)么(me)未来将是住(zhù)宅质(zhì)量的供需(xū)冲(chōng)突。房地(dì)产大分(fēn)化时代已至(zhì)，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能(néng)级之间差异，优质小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二手房之(zhī)间(jiān)的差(chà)异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人(rén)，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商品住宅占比实际值可(kě)能偏低，其(qí)增(zēng)速可能超预期。

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