文：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预(yù)售(shòu)制了(le)。 1月17日召开的(de)全国住房和(hé)城(chéng)乡(xiāng)建设工作会议提(tí)出“有条件的(de)可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月(yuè)时间(jiān)，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表态，试点(diǎn)现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的(de)房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁建房，没钱(qián)没实(shí)力的别建了，不(bù)能(néng)把包袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社(shè)会，这(zhè)是房(fáng)地产(chǎn)从(cóng)大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势(shì)，也是对(duì)购房老百姓的最大保(bǎo)护(hù)。98年房(fáng)改时，全(quán)国(guó)缺(quē)房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时(shí)代(dài)，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了(le)，改为现房(fáng)销售。以后(hòu)一手交(jiāo)钱，一(yī)手交房，天经地义(yì)。当然(rán)二(èr)次(cì)房改是个技术活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制，长效机(jī)制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如(rú)果按照经(jīng)济规律办事，中国一定能实现房(fáng)地产软着(zhe)陆和长期平稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过这道(dào)关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消(xiāo)预售(shòu)制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对购买者的单方(fāng)面不(bù)公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预(yù)售制对(duì)购(gòu)房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待(dài)期一般为(wèi)两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延(yán)期办(bàn)理甚至不能交房(fáng)的风(fēng)险(xiǎn)。从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期(qī)，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，这样有助于落实(shí)中央房(fáng)住(zhù)不炒精(jīng)神、有助(zhù)于保障购房老百姓权益(yì)、有助于(yú)房(fáng)企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取(qǔ)消(xiāo)预售制度(dù)？预售制度怎么(me)来的(de)？国(guó)外什么情况？简单科(kē)普一下：商(shāng)品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一(yī)种开发商(shāng)放(fàng)杠杆的方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引(yǐn)入了商(shāng)品房预售制度(dù)。其实，当前世界不少(shǎo)国家存(cún)在(zài)预售制。但是，重(zhòng)点来了！发(fā)达国(guó)家一般(bān)有(yǒu)严格的监管保障措施，开发商在(zài)项(xiàng)目获得政(zhèng)府批准后才(cái)可(kě)以开始(shǐ)销售，买家在购买期房后(hòu)并(bìng)非像中国一样在支付完(wán)首付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部(bù)房款，而是(shì)根据开发商工程进度在(zài)完全交房前进行分(fēn)期(qī)支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度(dù)是需要(yào)严格的(de)资金监管、分(fēn)期支(zhī)付以及违约处罚(fá)措施作(zuò)为(wèi)保障的(de)，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定(dìng)会(huì)触发风险，对购(gòu)房民(mín)众不(bù)公平，所以不如(rú)借机(jī)取消预售制度(dù)，以后改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售。客观讲(jiǎng)预(yù)售(shòu)制度(dù)有(yǒu)一定历史阶段(duàn)性，现在(zài)中国住房进(jìn)入(rù)存量时代，取消预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆(gān)，不再(zài)把(bǎ)烂(làn)尾(wěi)风险(xiǎn)甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，当然这需要(yào)配套房企(qǐ)债务重组、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢(huī)复市场(chǎng)信心(xīn)和房地产(chǎn)长效机制。这是(shì)个技术(shù)活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市(shì)场化改(gǎi)革，中国一定能化解这个(gè)难题(tí)，让房地产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的(de)不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对(duì)购房(fáng)民众的最根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善，是以客(kè)户(hù)为中心，房地产(chǎn)也(yě)不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大(dà)的事，烂尾毁三(sān)代(dài)，好房幸福一家人。从这个(gè)角度(dù)，取消预(yù)售制、实施现(xiàn)房销售是实现老(lǎo)百姓安居(jū)乐业(yè)、社(shè)会长治久安、行业(yè)企业健康(kāng)发展(zhǎn)的(de)重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结(jié)合稳楼市(shì)、房地(dì)产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持(chí)当期三好生、新(xīn)模(mó)式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研(yán)究(jiū)中心参与财税改革(gé)方案(àn)研究时，对预售制(zhì)、房地产(chǎn)税(shuì)、人(rén)地挂钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆率(lǜ)等进(jìn)行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三方全(quán)程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售(shòu)制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪(jì)五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出(chū)租(zū)是地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式(shì)，但(dàn)有着转让难(nán)、出(chū)租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公(gōng)共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木(mù)屋或(huò)者(zhě)其他临(lín)时住宅，住房的需求是相当高，不过大(dà)多数(shù)居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题。针对这一(yī)系(xì)列(liè)问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方(fāng)式(shì)，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式一(yī)经推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置(zhì)业有限公司，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂货(huò)铺(pù)、海(hǎi)上(shàng)驳运业务(wù)的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着独(dú)到(dào)的(de)见解，在努力寻(xún)求方法加快自身资金周转。当(dāng)时(shí)其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发售(shòu)楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文字(zì)详尽说明(míng)楼宇的地势环(huán)境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点(diǎn)，即先收(shōu)取买家的订金，采用类似租金的分(fēn)期付款形式，等(děng)新楼落(luò)成时(shí)，收齐买家的钱，买(mǎi)家(jiā)就(jiù)拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加速(sù)了房屋的(de)建造(zào)和销(xiāo)售(shòu)，也解决(jué)了制造商的资金(jīn)问题(tí)，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当(dāng)时中国香港房(fáng)地产市场的(de)一(yī)大特(tè)色，纵观(guān)中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求(qiú)的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港楼市几十年繁(fán)荣(róng)，但期间也出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的(de)情况，但监管部(bù)门不断完善、规(guī)范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因(yīn)建筑费(fèi)用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中国(guó)香港管(guǎn)理(lǐ)部门(mén)提升了对于预售楼(lóu)花制度的监管，即要求(qiú)开发商(shāng)在预售(shòu)前(qián)，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取(qǔ)时(shí)需律所和(hé)建筑师(shī)的(de)核(hé)准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套(tào)取监管账户资金，中国香港要求律师行在(zài)银行开(kāi)设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取全透明(míng)化(huà)机制，且银行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风险方(fāng)，后续(xù)需自身推动项目完工。随着监管(guǎn)体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地面临住房(fáng)需求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地(dì)优先发展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业化(huà)的(de)进程大于城(chéng)市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城(chéng)市化配套问题，才能(néng)进一步推进城市化。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统一分(fēn)配(pèi)，以租养房”的(de)福利分房(fáng)制(zhì)度，住房市(shì)场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福(fú)利分房(fáng)制度也出现了分(fēn)配不公(gōng)、效率低(dī)、配套差等问题，因(yīn)此福利分房制度(dù)不再(zài)适用于(yú)当(dāng)时的(de)国情。叠(dié)加房地产市场面临商品房的需求(qiú)量(liàng)大，而社会缺少大型房(fáng)地产开发商，商(shāng)品房供(gōng)应量小的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内(nèi)地房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地(dì)逐步引进中国香港预售商品房(fáng)制度，先后(hòu)出台多(duō)项文件，大力(lì)支持国内房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进(jìn)一步深化城镇住(zhù)房(fáng)制(zhì)度改革，加快(kuài)住(zhù)房(fáng)建设的通(tōng)知(zhī)》文件，决(jué)定停止住房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分(fēn)配货币化(huà)、住房供(gōng)给商品化、社(shè)会化的住房新体制，从计划经济(jì)下的福利(lì)分房转向市场经济的商品房(fáng)。房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)采用(yòng)预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房(fáng)企缺少资金和开(kāi)发时间周期长的(de)两大难题，开发(fā)商以预售款撬(qiào)动下(xià)一(yī)个项目的(de)开发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应(yīng)速度(dù)加快。自此中国内地开始房改货(huò)币(bì)化，中国人民(mín)银行(xíng)等多(duō)方迅速出(chū)台(tái)相关的信贷政(zhèng)策，支持购(gòu)房者，极大(dà)作用推动了房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契(qì)合(hé)中(zhōng)国内地的商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制度(dù)。预售(shòu)制的初衷是为了(le)缓解房企资(zī)金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地产开发企业将正在建设中(zhōng)的房(fáng)屋预先出售给购房者，由购房者支付(fù)定金或房(fáng)款的(de)行为。区别于中国香港，在中国(guó)内地实践过(guò)程(chéng)中，商品房预售流程为：房(fáng)地产开发商办(bàn)理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和(hé)预告登(dēng)记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并(bìng)采用银行贷款的形式一次性付(fù)清剩余(yú)房款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中(zhōng)国香港的(de)按照工程(chéng)进度付款有所(suǒ)不(bù)同。对中国内地的(de)开发商(shāng)而言(yán)，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制(zhì)极大(dà)缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时(shí)增加(jiā)市场商品房(fáng)供应(yīng)，推动(dòng)了城镇(zhèn)化发(fā)展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产(chǎn)市场的稳步发(fā)展起(qǐ)到了重要作用，不(bù)仅(jǐn)解(jiě)决了房地(dì)产市场快速发展阶(jiē)段的(de)资(zī)金需(xū)求，也提高了(le)居民(mín)居住水平，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)城镇居民从筒(tǒng)子楼(lóu)住(zhù)到住宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗居到基(jī)本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国(guó)家几百年城镇化路程(chéng)。改革(gé)开放以来，城镇化进(jìn)程进(jìn)入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积(jī)由7438平方(fāng)公(gōng)里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城镇住宅(zhái)存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房(fáng)建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当前已成(chéng)为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品住宅期(qī)房销(xiāo)售面积占(zhàn)总销(xiāo)售(shòu)面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动(dòng)了(le)中国(guó)内地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房地产历(lì)经二(èr)十多年长周期繁(fán)荣，行业(yè)各(gè)项(xiàng)指标大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额分别(bié)从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业的快速发展，房地产(chǎn)企(qǐ)业从(cóng)无到(dào)有、从(cóng)国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年(nián)，房(fáng)地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济(jì)高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献(xiàn)），其(qí)中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地(dì)产对金融、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完(wán)全拉(lā)动的投资占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投(tóu)资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等(děng)通道业务，占比超过三(sān)分之一。从房地产融资存量(liàng)占社融存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银(yín)行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国(guó)的(de)33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国(guó)合(hé)计的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住房(fáng)市值占股(gǔ)债房市值(zhí)的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的(de)64％。中国(guó)住房市值与股债房(fáng)市值的比例较高，主要是(shì)因为住房市值(zhí)高，以及中国资(zī)本市场发(fā)育尚不(bù)成熟，直接融资比例较(jiào)低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制(zhì)背后潜藏的风险确实存(cún)在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝大部分(fēn)商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能(néng)交付(fù)的风险。比如，交房等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要(yào)承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发(fā)商之间的购房合同、购房(fáng)者和银行的按(àn)揭贷(dài)款合同是(shì)两(liǎng)个独立的合同(tóng)关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者(zhě)只(zhǐ)能根(gēn)据购(gòu)房合(hé)同向开发商(shāng)主张(zhāng)权(quán)力，但(dàn)依旧需(xū)要根据按揭贷款合(hé)同按时向(xiàng)银(yín)行进行(xíng)贷(dài)款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层(céng)面看(kàn)，预售(shòu)制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险，进行影响自身信用和(hé)购(gòu)房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发(fā)放(fàng)方，一(yī)旦房企因(yīn)为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一(yī)系列(liè)问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者签订的预售(shòu)合同和按揭合(hé)同，已经(jīng)从(cóng)银行获得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能(néng)力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看，购房者的(de)预(yù)售监(jiān)管(guǎn)资(zī)金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结底两(liǎng)个(gè)字那(nà)就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业预售商(shāng)品房所(suǒ)得款(kuǎn)项应(yīng)当用(yòng)于(yú)有关的工程建设(shè)，商品房预售款(kuǎn)监(jiān)管(guǎn)的(de)具(jù)体办法(fǎ)，由房地产管理部门制(zhì)定(dìng)。但(dàn)多(duō)年以来全国并没有统一的(de)预(yù)售资(zī)金监管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售(shòu)款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等(děng)城市则按照项目的(de)建安成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总额(é)报价计(jì)算(suàn)重点资金。而(ér)事实(shí)是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进入(rù)监管账(zhàng)户、或进(jìn)入监管账户后被(bèi)挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收(shōu)楼遥遥无(wú)期，月(yuè)供(gōng)却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在(zài)过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是(shì)行业“潜(qián)规则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建(jiàn)设(shè)名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程(chéng)方(fāng)将资金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工(gōng)程(chéng)进度所(suǒ)需。通(tōng)过这些方式套取的资金(jīn)，在房企各(gè)地(dì)项(xiàng)目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘(pán)建设，形成一种资金循环高周转模式，但(dàn)一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房(fáng)预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对(duì)于购房(fáng)者预(yù)付资金，一般设(shè)有定金或预付款保护(hù)机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求(qiú)购房(fáng)者支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分(fēn)房款在房(fáng)屋(wū)交付后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式：预付款一般以(yǐ)定(dìng)金方(fāng)式支付，或按工程进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式(shì)发放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按(àn)揭(jiē)贷(dài)款按照工程进(jìn)度(dù)逐渐发(fā)放，购房者开始月(yuè)供；二是(shì)房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期(qī)房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付质量的保障(zhàng)有两种方式，一是期房由(yóu)政府(fǔ)或第三(sān)方验收合格(gé)并提供验收凭证后(hòu)，开(kāi)发(fā)商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得(dé)购房(fáng)者支付的房款。二(èr)是开发商为购房者提供一定的保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo共享充电宝最高1小时10元，共享充电宝怎么申请投放)修期满(mǎn)，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金(jīn)第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一(yī)定期限内无(wú)条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付(fù)，其余房款交付(fù)后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前资(zī)金(jīn)由第(dì)三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美(měi)国平均(jūn)首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付方面(miàn)，除定金或首付外(wài)，购(gòu)房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷款支付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发(fā)商挪用(yòng)资金，购房(fáng)者的定金及首(shǒu)付款由(yóu)第三方公证行或产权保险公司的信托账户(hù)监(jiān)管。如(rú)果开发(fā)商倒(dào)闭(bì)导致楼盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资金(jīn)可通(tōng)过申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不(bù)承担任(rèn)何责任(rèn)与损(sǔn)失。而开发商(shāng)在房屋建设过程中的资金全部(bù)来自(zì)银行，银(yín)行根据(jù)工程进度向开发(fā)商(shāng)提供(gōng)一定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由于开(kāi)发商挪用资金直接损害银(yín)行利益，银行有充分动机监管开发商施(shī)工进度。开发商在(zài)房(fáng)屋交付时(shí)需取(qǔ)得由政(zhèng)府相(xiāng)关部门(mén)经审查后发放的(de)验收凭(píng)证，通过验(yàn)收凭(píng)证向(xiàng)银行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　德国期(qī)房(fáng)可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面，德(dé)国开发商在项目获批(pī)后(hòu)即可预售(shòu)房(fáng)屋(wū)。签署购房合同前(qián)，购房者需支付(fù)约(yuē)2000欧的(de)定金并进行预约公证，签订(dìng)合(hé)同后定金(jīn)退还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购(gòu)房合同后，购房者需支付公(gōng)证费和(hé)土(tǔ)地交易税(shuì)，分别(bié)为(wèi)房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包(bāo)含(hán)在购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德国没有(yǒu)规定(dìng)最低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德(dé)国也采取按工期支(zhī)付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目(mù)而异。一(yī)般来说，支付(fù)节点(diǎn)可分(fēn)为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路(lù)完工、窗户(hù)玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完(wán)工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前(qián)申请房贷(dài)，房(fáng)贷(dài)利率(lǜ)采用(yòng)固定(dìng)利率，银行按施工节奏(zòu)分(fēn)多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购(gòu)房(fáng)者一定使用期限(xiàn)，期(qī)限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国保险公司针对期房设计(jì)了(le)两种保险，保险的功能(néng)是当房屋出现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发(fā)商(shāng)赔(péi)偿或(huò)修(xiū)复，开发商(shāng)破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设(shè)有10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律(lǜ)师严(yán)格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前，买卖(mài)双方均有一名律师(shī)，负责沟(gōu)通期房交易中(zhōng)的(de)房(fáng)产、资金、合同等(děng)各个环节，各环节内容(róng)确认无(wú)误后签(qiān)订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制，当(dāng)开(kāi)发商出现财务、经营问(wèn)题时(shí)，购房者10％的(de)定金(jīn)由保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而(ér)超(chāo)出10％的部分较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付(fù)比例通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工程进度(dù)付款的方式(shì)，但(dàn)是交房前付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋(wū)必须经过房产(chǎn)公证公司(sī)的检验(yàn)验收后才能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预售资金(jīn)监管极为严格(gé)，资金也由律师监(jiān)管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买房(fáng)律(lǜ)师将资金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在进入开发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日本(běn)期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日(rì)元时(shí)，开(kāi)发商必须(xū)完(wán)成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不(bù)超房(fáng)款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于房屋供(gōng)给(gěi)严重失衡(héng)，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日(rì)本《宅地建物取引业(yè)法》，对(duì)购房者支付(fù)定金超(chāo)过(guò)5％或(huò)超1000万日元(yuán)的部(bù)分，法律(lǜ)要求开发(fā)商(shāng)必须完成(chéng)定金保全措(cuò)施才可(kě)预售。什么(me)是定金保全措施？即买卖双方(fāng)签订购房(fáng)合(hé)同时，开发商向金融机构或(huò)指定(dìng)保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)机构签(qiān)订定金保证委托合(hé)同(tóng)，设置购房者(zhě)定金的保证或保险，并(bìng)将相(xiāng)应的保(bǎo)证金证(zhèng)明书(shū)交付给购(gòu)房(fáng)者(zhě)。除定金(jīn)外，其他预先支付的购房款也受该措(cuò)施(shī)保护。若开发(fā)商倒闭(bì)导致(zhì)期房(fáng)烂尾(wěi)，购(gòu)房者(zhě)可(kě)凭保(bǎo)证金(jīn)证明书向金融机(jī)构或保证机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商需向购房者赔付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房(fáng)者即可向银行(xíng)申请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约(yuē)可返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所(suǒ)有资金进银行专门项(xiàng)目资(zī)金账户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保(bǎo)修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权合同以及(jí)订(dìng)金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支(zhī)付15％的(de)首付及(jí)印花税(shuì)，同时购房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同(tóng)样采取按(àn)工程进度(dù)付款(kuǎn)的方(fāng)式(shì)，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对(duì)期房付款(kuǎn)流(liú)程做了统一详(xiáng)细(xì)规定，要求所有开发商(shāng)遵(zūn)守(shǒu)，支(zhī)付(fù)节点(diǎn)一般(bān)为合同签订(dìng)后(hòu)、地(dì)基完(wán)工、框架完(wán)工、管道(dào)门窗等完(wán)工(gōng)等(děng)，支(zhī)付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进度放款，月(yuè)供在此(cǐ)过程(chéng)中随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未(wèi)放款部(bù)分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订金与付(fù)款会(huì)存入银行(xíng)专门(mén)的(de)项目(mù)资(zī)金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

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　　一，短期来看，当(dāng)前房地产(chǎn)到了政策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼(lóu)和(hé)房企重组。一方面，加(jiā)大(dà)对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力的金(jīn)融(róng)工具支持。另一方面，从现在(zài)起，对还(hái)在正常运转的(de)房企包括民营企业，加大支持力(lì)度，由优质房企牵(qiān)头并购重组整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应(yīng)充分估计形势(shì)复杂(zá)性(xìng)和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制(zhì)。长效机(jī)制四大关键是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地(dì)产税。定金环节，建立开发(fā)商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结至(zhì)房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司介入(rù)，为房(fáng)屋重大(dà)延期以(yǐ)及重大(dà)缺陷(xiàn)等情况提供充分的保(bǎo)障。余(yú)款支(zhī)付环节，建立按工程进度付(fù)款(kuǎn)机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分(fēn)保护购房者的权益。资金监管环节(jié)，引入独(dú)立于开发商、银行(xíng)的第三方资(zī)金(jīn)监管(guǎn)机构，或由政府(fǔ)相(xiāng)关部门直接(jiē)监管，以(yǐ)此(cǐ)防止资金挪用现象。交付(fù)环(huán)节，建立商品房(fáng)保修期制(zhì)度(dù)。保(bǎo)修(xiū)期内，开发(fā)商应对房屋(wū)质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束(shù)后(hòu)支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消(xiāo)商(shāng)品房预(yù)售制是大势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过1，从大(dà)开发进入存(cún)量时代，对(duì)购房民(mín)众不公平的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发(fā)商(shāng)将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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