导读(dú)

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十(shí)年是(shì)中(zhōng)国(guó)房地(dì)产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商(shāng)品住宅销(xiāo)售面积(jī)超15亿(yì)平，足够4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰逢近年地(dì)产持(chí)续(xù)低景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩(shèng)的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图(tú)厘(lí)清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地(dì)产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国地产(chǎn)存(cún)量极度(dù)过(guò)剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露(lù)全国(guó)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调(diào)查(chá)数据(jù)显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑中，城镇(zhèn)建筑占比(bǐ)不到(dào)一成(chéng)，其中还包(bāo)括大量(liàng)城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人(rén)均一(yī)间(jiān)房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。中国的人均住宅间(jiān)数(shù)较发达国家还有很大差(chà)距(jù)。人均住宅间数大于1同(tóng)样(yàng)不(bù)意味着中(zhōng)国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现(xiàn)中国(guó)城镇居民户(hù)均1套(tào)房，其中每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直(zhí)接(jiē)公(gōng)布中国家庭户均住宅的数(shù)据，我们根据商品住宅套数(shù)、商品住宅(zhái)占(zhàn)比和(hé)城镇(zhèn)家庭户(hù)数，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才(cái)拥有(yǒu)1套住宅，其(qí)中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着(zhe)户户有(yǒu)房，然而事(shì)实上中国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平(píng)衡，是因为(wèi)户均一套房无法满足流动人口的(de)租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流动人(rén)口，流动人口(kǒu)会选择(zé)在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户均一套房(fáng)，中国未来地产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)规模缩小，一(yī)人(rén)户、两人户占(zhàn)比不(bù)断增加，导致家庭户数(shù)增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日(rì)益明显，区域经济资源分配的再(zài)集中吸(xī)引(yǐn)着人(rén)口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的(de)住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小(xiǎo)”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积均(jūn)较发达国家有着不小差距(jù)，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求正在不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二(èr)十年(nián)之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在不足，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么当下房地(dì)产大分化时代已至(zhì)，大(dà)分化时代(dài)下地产矛盾则更多体现在(zài)住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大(dà)分(fēn)化必(bì)将(jiāng)体现(xiàn)在(zài)不同(tóng)能级城(chéng)市之间，不同区域(yù)板块(kuài)之间，不(bù)同品(pǐn)质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国(guó)已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌(pái)量突然(rán)激(jī)增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给(gěi)过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜由于(yú)住(zhù)宅存量(liàng)数据并未公布，我(wǒ)们(men)无法(fǎ)直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回(huí)答(dá)当(dāng)前的房子是否真的过剩了(le)？据此判断未(wèi)来(lái)房地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥(yōng)有住(zhù)宅数量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)过剩(shèng)的直观判断站不(bù)住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害(hài)综合风险普查工作(zuò)情况为主题的新(xīn)闻(wén)发(fā)布(bù)会上，负责人对外披(pī)露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设行业获(huò)取了全国近6亿(yì)栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑数据(jù)以及80多万处市政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市(shì)场看似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上(shàng)，以(yǐ)栋数(shù)计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大(dà)量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了中国城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城市(shì)家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与(yǔ)房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等(děng)因素密切相关。单单从人均住宅间数(shù)不能(néng)完全反映出城镇居民的(de)居住水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要是(shì)以家庭为(wèi)单(dān)位(wèi)购买(mǎi)成套住(zhù)宅(zhái)，一套设(shè)施(shī)齐全的住(zhù)宅才是城镇居(jū)民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住宅的(de)测(cè)算(suàn)思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一(yī)类(lèi)是商品住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数据有两处(chù)可以直接公布(bù)，一是每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数（统(tǒng)计(jì)局）；二是居(jū)民(mín)住宅来(lái)源（人(rén)口普查数据）。计算中国居民户均住宅数(shù)量(liàng)，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年(nián)之(zhī)前商(shāng)品住宅数量(liàng)极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以来每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售(shòu)套数相加，我(wǒ)们(men)就能够得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住(zhù)宅总数除以家庭户数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下(xià)：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数(shù)/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套(tào)数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅存量(liàng)到底有多少，目前缺(quē)乏一(yī)个(gè)准确统计。我(wǒ)们(men)利用既(jì)有统(tǒng)计数据，大致测(cè)算得到中国(guó)存量房地(dì)产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户均(jūn)拥(yōng)有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的(de)房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中(zhōng)期房占(zhàn)比(bǐ)近(jìn)9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售套数(shù)里的(de)期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房(fáng)后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中国城镇居(jū)民拥有的户(hù)均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭(tíng)拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与(yǔ)其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假定租赁(lìn)其他住(zhù)宅和购买二(èr)手房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅(zhái)、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与购买二(èr)手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为(wèi)过(guò)去十年变化(huà)幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比例，从(cóng)而我们(men)估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末(mò)，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑(lǜ)已(yǐ)购期房(fáng)，中国平均每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆(lù)续交付(fù)使用，到(dào)2024年，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都(dōu)会拥(yōng)有一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达(dá)到了(le)户均一套房的(de)程度(dù)，“户(hù)户有房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不(bù)意味着住(zhù)宅市场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需要有(yǒu)多余住(zhù)宅(zhái)来满足因人(rén)口流动、居民换房(fáng)等因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅套(tào)户比会切开的南瓜可以放冰箱吗，南瓜切了一半放冰箱能留几天在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国(guó)、英国和日本(běn)的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩(hán)国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好一套房，就(jiù)会造成人口净流入(rù)地的住宅(zhái)市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动(dòng)人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人(rén)口流动调查数(shù)据(jù)显示，在上(shàng)海、杭(háng)州以及南京工作的(de)流动(dòng)人口在老家(jiā)拥有住(zhù)宅比例(lì)分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人口实(shí)际上会占据两套房(fáng)，在高房价的大(dà)城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户(hù)均一套房无法满(mǎn)足庞大(dà)流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇(zhèn)住宅中依然(rán)有不少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三成家庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万(wàn)户(hù)城镇(zhèn)居民住宅(zhái)是2000年以前建成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存在(zài)着(zhe)建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老(lǎo)化、管道等(děng)基础(chǔ)设(shè)施陈旧，给住户的生活带(dài)来(lái)了很大的不便和(hé)安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房(fáng)。这类上世(shì)纪修建的(de)老旧小区(qū)很难(nán)满足现(xiàn)代生活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住(zhù)宅为一居(jū)室和二居室，户型(xíng)偏(piān)小。其(qí)中一居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住(zhù)宅(zhái)户型更小(xiǎo)，当(dāng)然这与(yǔ)城(chéng)市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩张是未(wèi)来地产的(de)需求驱动(dòng)力

　　根据(jù)七普数据(jù)测算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间(jiān)农民带房(fáng)进(jìn)城和老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商(shāng)品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的(de)家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均值(zhí)，近(jìn)4成(chéng)家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足(zú)19平方米(mǐ)，不及全(quán)国人均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)低(dī)于15平(píng)方米的家庭界(jiè)定为住宅存(cún)在困难，若按(àn)这个标准算(suàn)的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在(zài)住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可(kě)使(shǐ)用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户人(rén)数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但(dàn)若(ruò)去除公摊面(miàn)积(jī)后(hòu)，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人(rén)口(kǒu)，所需要(yào)的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会(huì)有需求么？

　　我们测算(suàn)得(dé)到中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即(jí)便如(rú)此，中国(guó)人口(kǒu)静态结(jié)构和动态趋势(shì)演(yǎn)绎(yì)，决(jué)定了中(zhōng)国(guó)未来地(dì)产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要(yào)来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数(shù)增(zēng)多，新户购房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人口数不断下(xià)降(jiàng)，六普显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七(qī)普显示城镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.62人(rén)/户，一(yī)人户(hù)、二(èr)人户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户数会因(yīn)户(hù)均人(rén)口规模的缩小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济(jì)发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源(yuán)和生产(chǎn)要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的(de)再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁移(yí)势必涉及到买房租(zū)房，给迁入地(dì)住宅市场(chǎng)带来(lái)新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量(liàng)为72万，而出(chū)生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人(rén切开的南瓜可以放冰箱吗，南瓜切了一半放冰箱能留几天)，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人(rén)口增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭(tíng)拆迁改建最(zuì)多(duō)。自建(jiàn)房(fáng)家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住(zhù)宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购(gòu)买(mǎi)了(le)商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的(de)住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭(tíng)约9000万户(hù)。破(pò)旧的城(chéng)中村、老(lǎo)公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有(yǒu)或(huò)少有物业管(guǎn)理(lǐ)，居(jū)民追求(qiú)美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善(shàn)性(xìng)需求有(yǒu)待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善性需求还(hái)将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限于资金(jīn)，倾(qīng)向于(yú)中小户型。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭希望(wàng)提(tí)高(gāo)生活品(pǐn)质(zhì)，以小换(huàn)大、以(yǐ)旧换新。2022年(nián)底的(de)中央经济工作会议明(míng)确指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素(sù)，中国的人(rén)均住宅间数较其他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平(píng)有着密(mì)切(qiè)正向联系。随着经济发展水平的提(tí)高，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积将随(suí)之增长。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年(nián)是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展期(qī)，地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不(bù)足，供需出现(xiàn)错配(pèi)，这是过去二(èr)十年房价快速(sù)上涨基(jī)石(shí)。那么未来将是住宅质量(liàng)的(de)供需冲(chōng)突(tū)。房地产大分化时代已(yǐ)至，这(zhè)种分化不单局限于(yú)城(chéng)市能级之间差异(yì)，优质小(xiǎo)区(qū)和老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能(néng)存(cún)在(zài)统计偏差(chà)。商品住宅占比实际值(zhí)可能(néng)偏低(dī)，其增速可能(néng)超预期。

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