近(jìn)两年火爆的(de)创新(xīn)产品公(gōng)募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告(g大家真的都放不进脉动瓶口吗，一般进得去脉动瓶口吗ào)2022 年(nián)可供分(fēn)配金额(é)的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制(zhì)分红(hóng)机(jī)制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定分红(hóng)体现出(chū)该类产品长期投(tóu)资价(jià)值，通过观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们(men)也提醒普(pǔ)通投资者(zhě)注意，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在经营权(quán)到期后不再(zài)产(chǎn)生现金收(shōu)益，特许经营权分红(hóng)目前已包含了利润分配和本金的归还，在选择(zé)投资标(biāo)的时应了解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在(zài)96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人对此(cǐ)表示，投(tóu)资公(gōng)募(mù)REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红收(shōu)益(yì)，以(yǐ)及基金份额交易价格的(de)变(biàn)化。基金份(fèn)额二级(jí)市场价(jià)格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的(de)综合(hé)影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基(jī)金分红(hóng)预期则更(gèng)有规律可循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主要来(lái)自基(jī)础设施资产的经营现金流，投资人通过(guò)基金募集材(cái)料(liào)和信息披露文件，结合(hé)行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份(fèn)额(é)二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资(zī)者更(gèng)具(jù)参考价值。”中金基(jī)金相(xiāng)关负责人(rén)称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资(zī)中心运营(yíng)高(gāo)级副总监李华平也表示，根据(jù)《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关法规要求(qiú)，基础设施基(jī)金应当将90％以上合并后基(jī)金年度可(kě)分配金额以现金形(xíng)式分配(pèi)给投资者，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也认为，从投(tóu)资角度来看，基础设(shè)施公(gōng)募(mù)REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价格反映(yìng)这类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于债券派(pài)息，但不等(děng)同(tóng)于债券的固定利息回报，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品类，为资产配(pèi)置多元化提供抓(zhuā)手，具(jù)有(yǒu)较强(qiáng)的(de)配置价值。另一方面(miàn)，公(gōng)募REITs的分红能(néng)够(gòu)帮(bāng)助机构(gòu)投资者稳定(dìng)收益(yì)。机构投资(zī)者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投资债券相对高的(de)收益性，在有效(xiào)控制(zhì)风险的(de)前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场(chǎng)对于(yú)未来分(fēn)红水平(píng)的预(yù)期(qī)，也是影响REITs基(jī)金二(èr)级市场价格走势的(de)关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市(shì)场表现看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观经济(jì)的影响(xiǎng)，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二(èr)级市场的价格波(bō)动(dòng)受多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价格的(de)主要因素(sù)之一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示(shì)，近(jìn)期(qī)经济预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券(quàn)回(huí)归(guī)的过程；另一方面，基础设施项目的(de)经营业绩(jì)相对经济活力(lì)的改善(shàn)有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分(fēn)红(hóng)除权日(rì)，将对基(jī)金份额的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减(jiǎn)金额(é)根(gēn)据单位基(jī)金(jīn)份(fèn)额(é)的分红金额进行计算(suàn)。除权操作是对分红(hóng)前后基金(jīn)份额净值变(biàn)化的修正，使投资(zī)人(rén)在基金分红(hóng)前后均可(kě)以获得(dé)公平(píng)的(de)投资机会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强(qiáng)投(tóu)资(zī)者长期投资(zī)的信心，同时需结合持有产品(pǐn)的(de)特性(xìng)，关(guān)注(zhù)二(èr)级市场扰动对整体收益的影响程(chéng)度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解(jiě)底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士(shì)还(hái)提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募(mù)基金分(fēn)红前提是本(běn)金之上(shàng)的(de)增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为(wèi)准确(què)，分派的是本(běn)金与增(zēng)值两个部分，两(liǎng)个部(bù)分之间(jiān)的比例是变动的，与现有公(gōng)募(mù)基金分红差异很(hěn)大，大多数普通(tōng)投(tóu)资(zī)者可(kě)能把“分派”金额误认为是持(chí)续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等(děng)合(hé)同(tóng)年限到期后基金价(jià)值面临极大不确(què)定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持(chí)有产权(quán)类产品的收(shōu)益主要包(bāo)括(kuò)每年的现金分(fēn)红及资产(chǎn)增(zēng)值的收益，而持(chí)有特许(xǔ)经营类(lèi)产品的收益主要来自项目每(měi)年的现金分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类(lèi)资产的(de)分红包括了利润分(fēn)配(pèi)和本金的归还，两者的(de)比率也是变动的(de)，对特许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)资产的公募(mù)REITs可(kě)以内部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择投资标(biāo)的时(shí)，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属(shǔ)性不同而形(xíng)成(chéng)区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收(shōu)益(yì)”，更看重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底(dǐ)层资(zī)产属性，对所选择产品的二(èr)级(jí)市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营项目在经营(yíng)权到期后(hòu)不再能产生现金(jīn)收益，因此将(jiāng)可供分配金(jīn)额的分(fēn)配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确(què)。基(jī)于(yú)这(zhè)个特点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营大家真的都放不进脉动瓶口吗，一般进得去脉动瓶口吗项目，通常(cháng)具备更高的分(fēn)派率水平。对(duì)于(yú)剩(shèng)余期限较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对较低(dī)，也(yě)有足够年(nián)限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特许经营(yíng)权(quán)项目的(de)分派金额包含了投(tóu)资本金(jīn)，在(zài)不进行扩(kuò)募的情(qíng)况下(xià)，基金份额单价随着分派进度逐年下降是(shì)正常现象(xiàng)，投资特许经(jīng)营(yíng)权(quán)REITs的(de)收益来自项目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相(xiāng)比(bǐ)，产权类项(xiàng)目的土地(dì)或(huò)建(jiàn)筑的剩(shèng)余(yú)使(shǐ)用年(nián)限一(yī)般较长，再加上到(dào)期后通过(guò)对建筑的更新改造或补缴土地出让(ràng)金等(děng)追加投(tóu)资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经营(yíng)的假设反(fǎn)映(yìng)在基础资产的(de)估值上，使(shǐ)产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著的资(zī)产投(tóu)资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益(yì)率(lǜ)等指标

　　评估项目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示(shì)，在产品分红期(qī)，投(tóu)资者可以观测经营活(huó)动现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项(xiàng)目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航基(jī)金(jīn)表示，年(nián)报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一是年报(bào)中披(pī)露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者(zhě)存在本质性(xìng)区(qū)别。经营活动产生的现金(jīn)净流量是指(zhǐ)企业(yè)经营、筹资、投(tóu)资(zī)产生(shēng)的现金流，基(jī)于(yú)企(qǐ)业(yè)本身(shēn)经营活(huó)动产生；可供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调(diào)整(zhěng)，加期初现(xiàn)金，最终得(dé)到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示(shì)，公募(mù)REITs作为资产配置(zhì)新选择(zé)，投资价(jià)值体(tǐ)现在相对(duì)股债市场独(dú)立的资产配置功能(néng)，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权(quán)类的资产可以(yǐ)更多关注内(nèi)部(bù)收益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关(guān)注分派率高低(dī)。因(yīn)为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资产的经营净现金(jīn)流(liú)，所以底层资产运营情况(kuàng)直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可(kě)综合考虑原(yuán)始权益(yì)人综合实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机构(gòu)实力(lì)、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研(yán)报也(yě)显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于(yú)分红交易带来的短期博弈机会(huì)仍在(zài)，叠加此前(qián)市场接(jiē)连(lián)回调，建(jiàn)议(yì)投资者(zhě)关注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明(míng)显、同(tóng)时分红规模较(jiào大家真的都放不进脉动瓶口吗，一般进得去脉动瓶口吗)为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配金(jīn)额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红金额与募(mù)集材料中(zhōng)披露预(yù)测进行(xíng)比较分析，结(jié)合(hé)经济及市场的实际(jì)环境(jìng)，对(duì)基(jī)础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能(néng)力进行(xíng)判(pàn)断。”中金基金上(shàng)述(shù)负责人(rén)也称。

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