文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召(zhào)开的全国住(zhù)房和城乡建设工作会议提(tí)出“有条件的可以进行(xíng)现(xiàn)房销售(shòu)”，不(bù)足(zú)一(yī)个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等(děng)地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商(shāng)品房预售制了(le)，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不(bù)公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能(néng)把包(bāo)袱甩给(gěi)老百姓和社会，这(zhè)是房(fáng)地(dì)产从大开(kāi)发时(shí)代步(bù)入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段(duàn)的必然(rán)趋势(shì)，也是(shì)对(duì)购房老百(bǎi)姓(xìng)的(de)最大保护。98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套(tào)户(hù)比超过1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房(fáng)销售。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当(dāng)然二次房(fáng)改是个技术(shù)活(huó)，兼顾(gù)化(huà)解停(tíng)贷(dài)、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事(shì)，中(zhōng)国(guó)一定能实现房地(dì)产(chǎn)软着(zhe)陆(lù)和长期平(píng)稳(wěn)健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道(dào)关，解(jiě)好(hǎo)这(zhè)道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取(qǔ)消预售制、改为现房销售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大部(bù)分(fēn)商(shāng)品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担(dān)了所有商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。从个人(rén)层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售制对购房者(zhě)非常不公(狗狗临死前为什么嚎叫，狗狗临死前放不下主人的表现gōng)平，比如，交房等待期(qī)一(yī)般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟(chí)交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房的(de)风险。从行业层面(miàn)看，预(yù)售制助(zhù)推部分(fēn)房企(qǐ)过(guò)度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，这样(yàng)有助于落实(shí)中央房住不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助(zhù)于保障(zhàng)购房老百(bǎi)姓权(quán)益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一(yī)举多(duō)得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取(qǔ)消预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简单科普一(yī)下(xià)：商品房(fáng)预售(shòu)最早源于(yú)中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖(mài)期房(fáng)，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年(nián)房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有严格的(de)监管保障(zhàng)措施，开(kāi)发商在项目(mù)获得政府批准后才可以开始销售，买家在(zài)购(gòu)买期房后并非像中(zhōng)国一(yī)样在(zài)支付完(wán)首付款后从银行一次(cì)性(xìng)贷(dài)款支付剩余全(quán)部房款，而是根据开发(fā)商工程进度(dù)在完全交房前进行分期(qī)支付(fù)。所以，预售制(zhì)度是需(xū)要严格的(de)资金监管、分期支(zhī)付以及违约(yuē)处罚措施(shī)作(zuò)为(wèi)保(bǎo)障的，如果没有这些保障措施，一(yī)定会(huì)触(chù)发风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以(yǐ)不(bù)如借机(jī)取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售(shòu)制度有一(yī)定历(lì)史阶(jiē)段性，现在(zài)中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当(dāng)然这需要配套房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务重(zhòng)组(zǔ)、复工(gōng)保交楼、恢复市(shì)场信(xìn)心和房地(dì)产长(zhǎng)效机(jī)制。这(zhè)是个(gè)技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题(tí)，让(ràng)房地产回(huí)归实体经济和(hé)居(jū)住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发(fā)商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将极大的提升(shēng)开(kāi)发(fā)商的(de)建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商(shāng)业的本质是(shì)向善，是以客户(hù)为中心，房地产(chǎn)也不(bù)能例外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家(jiā)人。从这个(gè)角(jiǎo)度(dù)，取消预售制、实施现房(fáng)销(xiāo)售是实现老百姓(xìng)安居(jū)乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康(kāng)发展的重(zhòng)大措施(shī)。在当(dāng)前的(de)情况(kuàng)下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼(lóu)市(shì)、房地产软着陆、打(dǎ)通金融(róng)支持当期三好生、新模(mó)式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财(cái)税(shuì)改(gǎi)革方案(àn)研究时，对(duì)预售制、房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)、人地(dì)挂钩、金融稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进行(xíng)过长(zhǎng)期(qī)系统的(de)专项研(yán)究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售制的前世(shì)今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国(guó)内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确(què)实(shí)存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出(chū)租资金周转期长等问(wèn)题，分(fēn)层(céng)销(xiāo)售孕(yùn)育而(ér)生。20世纪(jì)50年代，中国香(xiāng)港还未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时(shí)住(zhù)宅，住房的需(xū)求是相当高，不过(guò)大多数居(jū)民(mín)的储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇买卖多(duō)数以(yǐ)一整栋楼(lóu)为单(dān)位，需要(yào)雄(xióng)厚的(de)资金实力才(cái)能(néng)购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国(guó)香港地产行业盛行的(de)方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资(zī)金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系(xì)列问(wèn)题，不少地产商开始探求新的(de)方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量(liàng)有所增(zēng)加(jiā)，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭(píng)借商业直觉和多(duō)年(nián)经营杂(zá)货铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务的经验，对于(yú)商品流(liú)通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有着(zhe)独到的见(jiàn)解，在(zài)努力(lì)寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的(de)一(yī)块地盘(pán)后，除了(le)分层(céng)出售、还(hái)印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点(diǎn)，即先收取买家(jiā)的订(dìng)金，采用类似(shì)租(zū)金的分(fēn)期(qī)付款形式，等新(xīn)楼落成(chéng)时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了(le)自己的(de)房产(chǎn)。这种方式减轻(qīng)了(le)民众购房的资金压力，加速(sù)了房屋(wū)的建造和销售，也(yě)解(jiě)决了(le)制造商的资金问题(tí)，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式(shì)成为当(dāng)时中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)房地产市(shì)场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模(mó)式(shì)高效率(lǜ)地解决(jué)了核(hé)心(xīn)的住房(fáng)供不应求(qiú)的问题，使(shǐ)房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花模式推(tuī)动了中国香(xiāng)港楼市几(jǐ)十年繁(fán)荣，但期间(jiān)也(yě)出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监管(guǎn)部门不(bù)断完善、规(guī)范化，建立健全的监管机制，促进市场健(jiàn)康(kāng)发展。例(lì)如(rú)，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的一个楼(lóu)盘(pán)因(yīn)建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年(nián)后(hòu)，中(zhōng)国香港管(guǎn)理(lǐ)部门提(tí)升了对于预售楼花制(zhì)度的监管，即要(yào)求开发(fā)商在预售前(qián)，确保地价款已(yǐ)经(jīng)全部(bù)支付，还要证(zhèng)明自身(shēn)有资(zī)金(jīn)等能力把项目完(wán)成，资金需(xū)放(fàng)入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师(shī)的核(hé)准。为了防止开发(fā)商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等造假，套(tào)取监管(guǎn)账户资金，中国香(xiāng)港要求(qiú)律师(shī)行在银行(xíng)开设的信托账户(hù)（监(jiān)管账户）、开(kāi)发(fā)商(shāng)操作(zuò)等采取(qǔ)全透明(míng)化机制(zhì)，且银(yín)行的责任(rèn)上升，如出现(xiàn)房屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银(yín)行将成最大风(fēng)险方(fāng)，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房需求(qiú)大和供给(gěi)量短(duǎn)缺问(wèn)题，引入“卖楼花(huā)”制度(dù)。建国以来，中国内地优(yōu)先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发(fā)展工业化的进程大(dà)于城市化进(jìn)程，唯有解决住房(fáng)基础等城市化配套问题，才能进一(yī)步推进(jìn)城市化。但当(dāng)时推行(xíng)的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房(fáng)”的福利(lì)分房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福利分房制(zhì)度也(yě)出(chū)现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利(lì)分房制度(dù)不再(zài)适用于当时的国情。叠(dié)加房地产(chǎn)市场面临商品房(fáng)的需求量(liàng)大，而社会缺(quē)少大型房地(dì)产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时(shí)引(yǐn)入(rù)中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地产市场(chǎng)的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步(bù)引进(jìn)中(zhōng)国香港预售商品房(fáng)制度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年(nián)，国(guó)务院出台《关(guān)于进一步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件(jiàn)，决定停止住(zhù)房无偿实(shí)物分(fēn)配，逐(zhú)步实行住房分(fēn)配货币化、住房供(gōng)给商(shāng)品(pǐn)化、社会化的住房新体制(zhì)，从计(jì)划经济(jì)下的福利分房转向市场经济的(de)商品房。房地产(chǎn)市场采用(yòng)预(yù)售制，允(yǔn)许开发(fā)商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长(zhǎng)的(de)两大难题，开发商以(yǐ)预售(shòu)款(kuǎn)撬(qiào)动下一个项目的(de)开发，形成滚动(dòng)开发模式(shì)，住房供(gōng)应(yīng)速度加(jiā)快。自此中国内地开(kāi)始房改货币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支(zhī)持购房者(zhě)，极大作(zuò)用推动了房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合(hé)中国内地的商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇(zhèn)住房建设。具体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开发企业将正在(zài)建设(shè)中(zhōng)的房(fáng)屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者支付定金或房(fáng)款的行(xíng)为。区别于中国香港，在(zài)中国内地实践过(guò)程中，商(shāng)品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商(shāng)办理预售许可证-签订(dìng)商(shāng)品房买卖合同-进行备案(àn)登记和预(yù)告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需(xū)要(yào)一(yī)次性(xìng)付清(qīng)首付款，并采用(yòng)银(yín)行贷款(kuǎn)的形式一次性付清(qīng)剩(shèng)余房款，换言之(zhī)，房屋未建(jiàn)成，开发商(shāng)可能已拿到(dào)了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按(àn)照工程进度付(fù)款有所不同(tóng)。对(duì)中(zhōng)国内地的(de)开发商而言，预(yù)售制商(shāng)品房(fáng)也开(kāi)启(qǐ)了(le)高周转、高杠杆(gān)的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　作为中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房销售的最主要(yào)方式，预售制极(jí)大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时(shí)增加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化(huà)发(fā)展进程。预售制(zhì)在过(guò)去20多年对中(zhōng)国内地房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决(jué)了房(fáng)地产市场快速发(fā)展阶(jiē)段的资(zī)金需求，也提高了居(jū)民居(jū)住水平，中(zhōng)国内地城(chéng)镇(zhèn)居民从筒子(zi)楼(lóu)住到住(zhù)宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业(yè)取得巨大进步，数十年时间走完(wán)发达国(guó)家(jiā)几百年城镇化路程。改革开放(fàng)以来(lái)，城(chéng)镇化进程(chéng)进入(rù)快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建(jiàn)成区面(miàn)积(jī)由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据(jù)我们(men)发布(bù)的《中国住(zhù)房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均(jūn)住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房(fáng)套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿(yì)套(tào)，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中国内地商(shāng)品(pǐn)住宅期房销售面积占总销售面积的(de)比重为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累(lèi)计销售面积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也(yě)推动了中国内地房地产行(xíng)业的发展。中国内地(dì)房地产历经二十多年长周期(qī)繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积(jī)从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金(jīn)额(é)分别从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合狗狗临死前为什么嚎叫，狗狗临死前放不下主人的表现增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业(yè)从无到(dào)有(yǒu)、从(cóng)国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动中国内(nèi)地经(jīng)济高增(zēng)长的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增长渠道(dào)，房地产带动的(de)上下(xià)游(yóu)产业(yè)链特(tè)别(bié)长，高达50多个行业。2020年(nián)房地(dì)产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地(dì)产(chǎn)对金(jīn)融(róng)、批发、建材(cái)的(de)带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全(quán)拉(lā)动的投资占(zhàn)全社(shè)会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资(zī)占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银(yín)行各项贷款余额(é)的比重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上信(xìn)托等通道(dào)业务，占(zhàn)比超过三(sān)分(fēn)之一(yī)。从房地(dì)产融资(zī)存量占社融存量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将(jiāng)导致(zhì)银行(xíng)不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我们的《中国(guó)住房市值测(cè)算(suàn)报告》，2020年(nián)中国住(zhù)房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占(zhàn)股债房(fáng)市(shì)值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房(fáng)市值与(yǔ)股债(zhài)房市值的(de)比(bǐ)例较高，主要是因(yīn)为住房市值(zhí)高(gāo)，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股(gǔ)票、债券(quàn)市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大(dà)部分商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交(jiāo)货(huò)，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房等(děng)待期一般为(wèi)两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担(dān)延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至(zhì)不能交房等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者和(hé)开发商之间的购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同(tóng)是(shì)两(liǎng)个独立的合同关系，如果开发(fā)商发生违约，购房者只能根据购(gòu)房合同向开发商主张权(quán)力，但依(yī)旧需(xū)要根(gēn)据按揭贷款合(hé)同按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担(dān)的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自身信用和(hé)购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作(zuò)为(wèi)按揭贷款的(de)发放方，一旦(dàn)房企(qǐ)因为市场(chǎng)波动(dòng)或经营不善(shàn)，出现资金链断裂等(děng)一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者签订(dìng)的预售合(hé)同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短(duǎn)期(qī)不能还款等(děng)，则(zé)风险完(wán)全由(yóu)银行承担，银行将面临较(jiào)大的坏账压(yā)力。

　　从监(jiān)管角度(dù)看(kàn)，购房者的(de)预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结底两个字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即没钱(qián)付工(gōng)程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定了开(kāi)发企(qǐ)业预(yù)售商品房所得款项应当(dāng)用于有关的(de)工程建设，商品(pǐn)房预售款监管的具体办法，由房地(dì)产管(guǎn)理部门制定(dìng)。但多年以来(lái)全(quán)国并没有统一的预售(shòu)资金监管(guǎn)规定，各(gè)地实行“一城一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建安(ān)成本乘(chéng)以建筑面(miàn)积或者项目工程总(zǒng)额报价计(jì)算重(zhòng)点(diǎn)资金(jīn)。而事(shì)实(shí)是，不少购房款未进入监管账户、或(huò)进入监管账户(hù)后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的(de)？实际上，在过去房(fáng)地产大开发时代(dài)的高周转背景下，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方(fāng)，以(yǐ)工程建设(shè)名义，获(huò)得监(jiān)管账户拨(bō)付资金，再(zài)由工程方将资金转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度所需(xū)。通(tōng)过这些(xiē)方式套取的资金，在房企各地(dì)项(xiàng)目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做(zuò)提(tí)供了资(zī)金流动(dòng)性(xìng)，房(fáng)企抽调资(zī)金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一(yī)定程(chéng)度上(shàng)把(bǎ)风(fēng)险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外商(shāng)品房预售制度呈(chéng)现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于购房者预付资(zī)金，一般设有定金(jīn)或预付款(kuǎn)保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房(fáng)者支付的(de)预(yù)付款比例相对(duì)较低，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在房屋交付(fù)后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预(yù)付款一般(bān)以定金(jīn)方式支付，或按工程进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两(liǎng)种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者(zhě)开(kāi)始月供；二是房屋交付后发(fā)放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)保险，在商(shāng)品(pǐn)房出现(xiàn)重大延期或重大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质(zhì)量的保障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一是期房由政府或第(dì)三方(fāng)验收(shōu)合格并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证取得购房者(zhě)支付(fù)的房款。二是开发(fā)商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售(shòu)资(zī)金第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定金一定期(qī)限内(nèi)无条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前(qián)资金由第(dì)三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金(jīn)比例(lì)一般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可(kě)低(dī)于3.5％，根据(jù)美国(guó)官方数据，2021年美国平(píng)均首付比例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面(miàn)，除定金或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，美国为防止开发(fā)商(shāng)挪(nuó)用(yòng)资金(jīn)，购房(fáng)者的定金及首(shǒu)付(fù)款由第三方(fāng)公证行或产(chǎn)权保险公(gōng)司的(de)信(xìn)托账(zhàng)户监管。如果(guǒ)开发(fā)商倒闭导致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担(dān)任何责任与损失(shī)。而开发商在房屋(wū)建(jiàn)设过程中的资金全(quán)部来自银行，银(yín)行根据(jù)工程进(jìn)度向(xiàng)开发商提(tí)供一(yī)定比例的贷(dài)款，由于开(kāi)发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银(yín)行有充分(fēn)动机监管开发商施(shī)工进度。开发商在房屋(wū)交付时(shí)需(xū)取得由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收(shōu)凭证向银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭按工(gōng)期(qī)放款后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开发(fā)商或(huò)购房者可购买(mǎi)期(qī)房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方(fāng)面，德(dé)国开发商在(zài)项(xiàng)目获批后即可预(yù)售房屋。签署购房合(hé)同前，购房者需(xū)支付约(yuē)2000欧的(de)定金并进行(xíng)预约公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如(rú)由(yóu)于任何(hé)原(yuán)因(yīn)不能(néng)购买，定金按照德(dé)国法律(lǜ)全部(bù)退还(hái)。

　　签署购(gòu)房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付公证费和土地(dì)交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中(zhōng)，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有(yǒu)规定最低(dī)首(shǒu)付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国也采取按(àn)工(gōng)期(qī)支付房款(kuǎn)的制度，一般分(fēn)7笔进行支(zhī)付，具体支付(fù)节(jié)点(diǎn)、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体(tǐ)完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室(shì)内(nèi)清洁及墙面完(wán)工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在(zài)支付房款前申请房贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发(fā)放贷(dài)款，每(měi)笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期限，期限(xiàn)结束后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保(bǎo)险(xiǎn)公司针对期房(fáng)设计了(le)两种保险，保险(xiǎn)的功能(néng)是当房屋出(chū)现重大延(yán)期或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破(pò)产，由(yóu)保险公(gōng)司(sī)负(fù)责相应赔(péi)偿。保险由开发商或购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖双方(fāng)律(lǜ)师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均(jūn)有一(yī)名律(lǜ)师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资(zī)金、合同等各个环节(jié)，各(gè)环节内容确认无(wú)误(wù)后(hòu)签(qiān)订(dìng)首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设(shè)置了(le)10％定金(jīn)保险保护机制，当开(kāi)发商出现(xiàn)财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部(bù)分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合(hé)同(tóng)签订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国(guó)采取按(àn)工(gōng)程进度付款的(de)方式(shì)，但是交房前(qián)付款比例(lì)相对(duì)较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节(jié)，英国规定(dìng)房屋必须经(jīng)过房产公证公司(sī)的(de)检验(yàn)验(yàn)收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环节，英(yīng)国期房预售资金监管极为(wèi)严格(gé)，资金也由律师监管(guǎn)，在(zài)确认工程进(jìn)度(dù)、支付相关款(kuǎn)项过程(chéng)中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即(jí)资(zī)金在(zài)进入开发商账户前经过两道(dào)关口，有利(lì)于保(bǎo)障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　日本(běn)期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成(chéng)“预(yù)售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超(chāo)房款的20％，开发(fā)商违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战(zhàn)结束(shù)后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地(dì)建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求开(kāi)发商必须完(wán)成定金保(bǎo)全措施才(cái)可预售(shòu)。什(shén)么是定(dìng)金保全(quán)措施(shī)？即(jí)买卖双方签订(dìng)购房合同时(shí)，开(kāi)发商向金融(róng)机构或指定保证(zhèng)机(jī)构或保险(xiǎn)机构(gòu)签订(dìng)定金保证委(wěi)托合同，设置(zhì)购房(fáng)者定金的保证或保险，并将相应的保证金证明(míng)书交付给购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付的(de)购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期(qī)房(fáng)烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证(zhèng)明书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需(xū)向购房者赔(péi)付违(wéi)约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节，交房前(qián)只需(xū)支付最(zuì)多不超20％的(de)定金(jīn)，签订购房合同后，购房(fáng)者即可(kě)向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的(de)剩余房款在(zài)交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者(zhě)违约(yuē)可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程进度支付(fù)，所有资金(jīn)进银行专门项目资金账户，交房(fáng)后(hòu)满1年保修期(qī)后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合(hé)同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支付15％的首付及印(yìn)花税(shuì)，同(tóng)时购房者向(xiàng)银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期(qī)房同(tóng)样(yàng)采取按(àn)工程(chéng)进度付款的(de)方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了统一详细规(guī)定，要求(qiú)所有开发(fā)商遵守(shǒu)，支付节点(diǎn)一(yī)般为合同签订后、地基(jī)完(wán)工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随(suí)着放出贷款的(de)增(zēng)加而增加，未放款部(bù)分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金与(yǔ)付款会存入银行(xíng)专门的狗狗临死前为什么嚎叫，狗狗临死前放不下主人的表现项目资金账户，账户资金提(tí)取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关。房屋交(jiāo)付后，购房(fáng)者享受1年(nián)的(de)房屋保修期(qī)，此后购(gòu)房者支(zhī)付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了政(zhèng)策出手临界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需(xū)和改(gǎi)善(shàn)型需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应(yīng)对局(jú)部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是(shì)保交(jiāo)楼保(bǎo)复工保民生(shēng)，给予强有力的(de)金(jīn)融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正(zhèng)常(cháng)运(yùn)转的(de)房企(qǐ)包括(kuò)民营企业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和(hé)财团，给予金融(róng)工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂性和(hé)人性复杂(zá)性(xìng)，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)。长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建立开发(fā)商违约后定金保护机(jī)制，如将已支付定(dìng)金冻结(jié)至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签(qiān)订合同(tóng)环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重大延(yán)期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建立按(àn)工程进度付款机制(zhì)或交房后(hòu)按揭贷(dài)款机制，充分保护购(gòu)房者(zhě)的权益。资金监管环(huán)节，引入独立于开发(fā)商、银行的第三方资(zī)金监管机构，或由政府相(xiāng)关(guān)部门直(zhí)接监(jiān)管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节(jié)，建立商品房(fáng)保修期(qī)制度。保修(xiū)期内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房者在保修期(qī)结束(shù)后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入存量时(shí)代，对(duì)购房民众不公平的(de)预售(shòu)制(zhì)已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。另一(yī)方面，取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑现的营(yíng)销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所(suǒ)得的(de)过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本(běn)最实质(zhì)的(de)保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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