饱受(shòu)争议的二(èr)手房交易中介(jiè)费问题(tí)，正逐渐得到(dào)监管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监(jiān)管总局联(lián)合发布了关于规范房(fáng)地产经纪服务的(de)意见。意(yì)见提(tí)及，近年来，部(bù)分房地产(chǎn)经纪机构(gòu)存在(zài)利用(yòng)房源客(kè)源(yuán)优势收取(qǔ)过(guò)高(gāo)费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个人信(xìn)息(xī)等问题，加重交易当事人负担、侵害(hài)其合法权益(yì)。

　　基(jī)于上述背景，两部门从(cóng)加(jiā)强从业主体管理、明确经(jīng)纪服务内容、合理(lǐ)确(què)定(dìng)经纪服务(wù)收费、严格(gé)实(shí)行(xíng)明(míng)码标价等十方面，提(tí)出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析(xī)师张大(dà)伟称，随着城市发展，一二线城市二手房交易占(zhàn)比逐渐(jiàn)增加。以(yǐ)北京、上海为例，二手房(fáng)占市场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中介居(jū)间成交，房地产调控重心逐(zhú)渐从开发商(shāng)过(guò)渡到(dào)中(zhōng)介公司。

　　广东省(shěng)城规院住房政策研究中心(xīn)首席(xí)研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于(yú)金(jīn)额不低的大宗交易，由于二手(shǒu)房交易成(chéng)本(běn)较高、交易周期(qī)较长，具有非常强的专业性，居民(mín)往往通过(guò)中(zhōng)介来完成(chéng)。但很多中介利用信息(xī)不对称(chēng)等问(wèn)题，将非必要的收费(fèi)夹带其中，如(rú)收取(qǔ)过桥(qiáo)融资、按揭(jiē)费、担保费等，对居民造成(chéng)额外的(de)负担，而且这些服务事项并未明(míng)码标价。

　　对于二手(shǒu)房(fáng)市(shì)场交易过(guò)程中存在的(de)“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服(fú)务在内的相关市场交易行为及其主体进行规范和秩序整(zhěng)顿(dùn)，是房地(dì)产市场(chǎng)管(guǎn)理和(hé)调控的主题。“当下，推进这项工(gōng)作的意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监管(guǎn)重点

　　二手房市场中(zhōng)，历来对房地产经纪服(fú)务(wù)行业(yè)关注最多的一个话题，便(biàn)是房地产经纪服务费的问题(tí)。

　　张(zhāng)大(dà)伟认(rèn)为(wèi)，未来相(xiāng)关部门主要监管(guǎn)的重点(diǎn)，将是对房(fáng)地产经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费及中介交易进行规范。

　　在热(rè)点城市，二手房(fáng)屋(wū)交(jiāo)易过程中(zhōng)，部分价值不菲的(de)房屋，往往要(yào)缴纳一笔金额不低(dī)的中介费。以北京某房(fáng)地产经纪服(fú)务机构2.7％的服务(wù)费率(lǜ)计算，一套1000万元的房屋，中介(jiè)费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门(mén)在此次意见中提(tí)及(jí)，房地产经纪(jì)机构要合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则(zé)实(shí)行分档定价。引(yǐn)导由交易双(shuāng)方共(gòng)同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地产经纪服(fú)务(wù)收费标准的最早依据是1995年国家计委建设(shè)部下发的《关于房(fáng)地产中介服(fú)务收费的通知》（971号(hào)文），其中第六条规定：房屋买卖代理收(shōu)费(fèi)，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京(jīng)市执行的2014年更新后的收费标准(zhǔn)，即根据这样的规定(dìng)：“少(shǎo)数特别复杂(zá)的住宅买卖经(jīng)纪服务，经交易各方协商同(tóng)意，可在(zài)规定的收费标准(zhǔn)基础上适当上(shàng)浮，上浮幅(fú)度最(zuì)高不(bù)得(dé)超过(guò)10％。”这意味着，当前北(běi)京二手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示(shì)，本着“简政放权”的精(jīng)神(shén)，北京2015年(nián)取消了房地产中介服务等57个(gè)政府定价(jià)，房(fáng)地产经(jīng)纪服务收费多少由各(gè)中(zhōng)介(jiè)机(jī)构自(zì)行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在(zài)实际收取费用(yòng)过(guò)程中，相关监管部门(mén)当前(qián)并(bìng)未明确(què)具体的中介费(fèi)率，中(z自行惭秽的意思是什么意思，自行惭秽意思是什么hōng)介机构仅需在服务(wù)过程中(zhōng)对收费(fèi)标准进行明码标价(jià)即可。而房(fáng)地产经纪服务机(jī)构在(zài)具体(tǐ)收(shō自行惭秽的意思是什么意思，自行惭秽意思是什么u)取(qǔ)过程中，会结(jié)合房屋价值及(jí)工资(zī)标准，综(zōng)合计(jì)算出合适(shì)的中(zhōng)介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对(duì)于明码标价问(wèn)题，两部门在此次意见中(zhōng)提(tí)及，房地(dì)产经(jīng)纪机构(gòu)应当在经营门(mén)店、网站、客户(hù)端等场所或渠道，公示服务(wù)项目、服务内容(róng)和收费标准，不得混合标价和捆绑(bǎng)收费(fèi)。房地产经纪机构(gòu)提(tí)供的基本服务和延伸服(fú)务，应当(dāng)分别明确服务项目和收费标(biāo)准。房地产经纪机构收费前应当向交(jiāo)易当事人(rén)出具收费(fèi)清(qīng)单，列明收费标准(zhǔn)、收费金(jīn)额，由当事人签字确(què)认(rèn)。

　　另(lìng)外，对收费明显高于市(shì)场平(píng)均(jūn)水平的(de)房地产经纪机(jī)构(gòu)，住房和城乡(xiāng)建设(shè)部门(mén)将会同市(shì)场监管等部(bù)门采取约谈等综合措(cuò)施(shī)进行重点(diǎn)监(jiān)管。市场监管(guǎn)部门会同有关(guān)部门依法(fǎ)查处不按规(guī)定明码标价、操纵经纪服(fú)务收费等违反(fǎn)价格和(hé)反(fǎn)垄断(duàn)法律法(fǎ)规的行为。对房(fáng)地产经纪机构相关违法违规信(xìn)息，市(shì)场监管部门要依法依规纳(nà)入(rù)国家企业(yè)信用信(xìn)息公(gōng)示系统。

　　房(fáng)屋(wū)中介费(fèi)要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高、服务(wù)费率越低(dī)的原则实行分档定价(jià)，是(shì)否意(yì)味着(zhe)，未(wèi)来(lái)豪宅的中介费有(yǒu)望大(dà)幅降低？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼深圳中(zhōng)原(yuán)总经(jīng)理郑叔伦称(chēng)，住建部发文(wén)鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价，合理降(jiàng)低住(zhù)房买(mǎi)卖(mài)和租赁经纪服务(wù)费用，主要还是规范行(xíng)业，打(dǎ)击收(shōu)费过高(gāo)的经纪机(jī)构，但对市场(chǎng)影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费(fèi)就不同(tóng)，各家(jiā)收费普遍在合(hé)理范围(wéi)内，加上经纪服务费用对市场的(de)影响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前(qián)两部门提出的意见仅为鼓励性质，即(jí)只是(shì)纲领性文件(jiàn)而非(fēi)规(guī)定，未(wèi)来如何(hé)具体认(rèn)定其中(zhōng)的细则(zé)，还需(xū)要看各城市落地执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目前市场看(kàn)，经纪(jì)服(fú)务领域的调整改善(shàn)、规范化，有利于行业(yè)健(jiàn)康(kāng)发展。同时，由于(yú)二手房很多房源(yuán)在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税费等都可(kě)能对交易产生影(yǐng)响，这对房地产经纪服务行业的专业性提出(chū)更高的(de)要求。”

　　58安居客(kè)研究(jiū)院研(yán)究总监陆骑麟指(zhǐ)出(chū)，在二手房买卖过程中(zhōng)，原本应该由上下家(jiā)各(gè)支(zhī)付一半的中介费，但在一些热点城市的二手房交易过程中(zhōng)，往(wǎng)往(wǎng)会有(yǒu)这(zhè)样的情形，因部分(fēn)购房(fáng)者处于弱(ruò)势地位，从而会出现中介费及(jí)税费(fèi)均(jūn)由购房者来承担。即(jí)使一(yī)些(xi自行惭秽的意思是什么意思，自行惭秽意思是什么ē)房(fáng)东愿意承担(dān)中介费(fèi)，这部分费用也可能通过转嫁的方式，在(zài)房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家(jiā)把中介费(fèi)转嫁给下家，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司将(jiāng)其(qí)视为向(xiàng)购房者单边收(shōu)费的(de)行为(wèi)。部分中介公(gōng)司可能(néng)会利用其(qí)支配地(dì)位，在(zài)原先经(jīng)纪服务收费的基础上，再次向房(fáng)东收取(qǔ)费用，而这部分(fēn)费用，房东往(wǎng)往会将其转再次转嫁(jià)给购房者，这实际上(shàng)相当于变相推高(gāo)了房价。两(liǎng)部门(mén)提(tí)出严禁操纵经纪服务(wù)收费，不(bù)仅有利于提高(gāo)交(jiāo)易(yì)中操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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