“撤辣”后 ，香港楼市走进下一个春风里？

4月香江，阴雨(yǔ)连绵，但难挡大家的看(kàn)房热情。

4月20日，香港将军澳一(yī)个(gè)新开售楼(lóu)盘迎来第二期(qī)抽(chōu)签日，由于楼盘地铁上盖，周边地区教育资(zī)源丰富，因此受到了许多(duō)购房者的(de)青睐(lài)。售楼处 大厅摆放(fàng)着20多张小圆桌，周围挤满了中签的买家与销售顾问，热切地商讨
着支(zhī)付事宜(yí)。房产中介则在电梯和大厅之间不停穿(chuān)梭，送(sòng)走上一位购房者后，又在电梯(tī)口等待下一位客户。

（售楼部挤(jǐ)满了中签的买家与销(xiāo)售顾问摄/贾明睿）

在(zài)香(xiāng)港楼市(shì)全面“撤(chè)辣”近两个月后，此番景象在(zài)香港多个楼(lóu)盘(pán)轮番上演。2月28日，香港楼市(shì)“平地一(yī)声雷”。香港特别行政区财政司司长陈茂波宣布，即日起撤销所有住宅物业需求管理(lǐ)措施，住宅物业交易无须缴交额外印花税(shuì)、买(mǎi)家印花税和新住宅印花税；物业按揭贷款的(de)逆周期宏观审慎(shèn)监管措施也会进一步 放宽。

这是香港为提振楼市注(zhù)入(rù)的一剂“强心针”，目(mù)前来看，效(xiào)果显著。香港(gǎng)置业研究部董(dǒng)事王品弟表示，土地注册处资(zī)料显示，本月至今(截至18日)整体物业(yè)(包(bāo)括一(yī)手私宅及二手(shǒu)住宅、一手公营(yíng)房屋、工商铺、纯车位及其(qí)他非(fēi)住宅)录得6396宗注册，较上(shàng)月同期的1790宗大幅增加近2.6倍。由于注(zhù)册量属滞后(hòu)数(shù)字，4月注册个案一般主要反映3月楼市于财政预算案公布全面(miàn)撤(chè)辣后(hòu)的畅旺市(shì)况。

值得关注的是，内地(dì)客成为了本轮购房的一大主力，有香港房产(chǎn)中介告诉(sù)21记(jì)者，“基本 上我所有(yǒu)的(de)客(kè)人都来自内地”，从需求看，自住和投资都有。对于“刚需族”而言，子女教育以(yǐ)及低价入手成为了他(tā)们买房的最大诱因。

当然，也有许多人仍在观望。他们有的通过“优才计划”来港半(bàn)年，买房已经提上日(rì)程；有的即将拿到香港(gǎng)永居，但“撤辣”似乎
也反映出(chū)香港整体经济的动力不足，这让他们对(duì)于买房与否显得更加踌躇。

全面“撤(chè)辣
”之后，这些组成(chéng)了香港楼 市的复杂图景：新盘争先推出、中介迎来了难(nán)得的(de)“忙时”、“西饼客”大(dà)笔(bǐ)扫货、“刚需族”有的犹豫有的(de)落定…..曾经“哺育”了李嘉(jiā)诚、郭得胜、李兆基、郑裕彤四大家族的香港(gǎng)房产经济，能否走(zǒu)进下一个春风里？

内地买家众生相

2023年10月，黎小(xiǎo)姐通(tōng)过优才计划成功
拿到了签(qiān)证，从事ESG工作的她目前频
繁往返于深圳(zhèn)、香港两地。

在港(gǎng)半年，黎小姐的置业计划开始提上日程。黎小姐告诉21记者，“撤辣”对于她的置业
计划有部分影响，但并非最重要因素(sù)，“初衷是打算在香港长期发展，也比较看好香港住宅的保值”。

近段时间(jiān)以来，黎小姐先后到启德(dé)、大角咀
、南昌等(děng)地寻(xún)找合适的(de)房(fáng)源。于她(tā)而言，街区氛围和配套，以及(jí)交通便利程度(dù)，尤其是往返内(nèi)地的便(biàn)捷程度是最 重要的(de)选房因素，“这(zhè)两个因素影响长(zhǎng)期的居住(zhù)价值，会(huì)在此基础上考虑性价比”。

事实上，对于外来人才，香港(gǎng)特区政府提前打(dǎ)开 了“撤辣”通道。香港(gǎng)行政长官在2023年施政报告中明确，为外(wài)来(lái)人才的置(zhì)业印花税实施“先免(miǎn)后征”，即在购入物业时先暂(zàn)免征收相关税项，若其后未能成为香港永久性(xìng)居(jū)民才缴付相关税项。

过(guò)去几(jǐ)年，香港通过(guò)“优才计划”、“高才通计划”等人才引进措施吸引了大量内地人才到港发(fā)展。香(xiāng)港特区政府劳工及福利局局长(zhǎng)孙玉菡透露，截(jié)至今年2月底，“高才通计划”共(gòng)收到(dào)逾7.2万宗申请，其(qí)中近5.9万宗获批，已
有约
4.4万人通过该计划来港。加上经其他人才入境(jìng)计划获(huò)批的(de)申请，由去年至今总计约10.8万名人才已抵港。

黎小姐了解到，通过“优才计划”、“高才(cái)通计划”等移居香港的内地朋友，目前仍以租(zū)房为 主，较少考虑置业。但这些在港发(fā)展、定居(jū)意愿较大的人群，依然有望(wàng)成(chéng)为香港房地产(chǎn)市场新需求的(de)一(yī)大主力(lì)。

同样来自内地的赵(zhào)女士(shì)目前在内地和(hé)香(xiāng)港经营一家留学(xué)咨询公司(sī)。在她的计(jì)划里，孩子以后会在(zài)香港(gǎng)读(dú)书，因此买(mǎi)房计划原就(jiù)在列。在香港特区政府推出(chū)“撤辣(là)”措施后，这一计划被提(tí)前了。多番比较后，赵女士准备在大围购(gòu)置一套二手房或者在启(qǐ)德入手一套(tào)新(xīn)房。

子女教 育以及趁低买入(rù)成为了赵女士购(gòu)房的重要(yào)推手。“买(mǎi)房考虑最(zuì)多肯定是投(tóu)资价值，虽然不能说是抄底，但(dàn)价格回落到一个觉得可以出手的(de)计算，结合孩子未来的规划，买房计划基本(běn)就落实了。”

赵女士(shì)表示，身边(biān)有到港买房计划 的人士与她的考虑差(chà)不多，都是前期做投资，后期用于孩子上学。

与他们(men)相(xiāng)比，白兰要显得更加 谨慎。“某种程度上而言，‘撤辣(là)’会让我更担心（香港）经济情况，会让(ràng)我更怀疑买房
是(shì)不是一个正确的决定。”当(dāng)香港特(tè)区政府宣(xuān)布“先免后征(zhēng)”时，决心要拿(ná)到永居的白兰就知道(dào)自己不需(xū)要缴纳这部分(fēn)税款，也因此，对于全面“撤辣”的推出，白兰并不敏感(gǎn)。

于白兰而(ér)言(yán)，最(zuì)重(zhòng)要的影响因素还是房价，“还是有点犹豫，这个房子是要买(mǎi)来自住还是买来投资(zī)？如果是投资，最重要的
是房价能不能涨，这个还是取决于经济情(qíng)况和(hé)市场信心 ，但这两点我并没有看到很积极的方向。”

一手成交创近11年新高

从各大楼盘的交易数(shù)据(jù)来(lái)看，全面“撤辣”在短期内(nèi)取(qǔ)得了明显成效。记者(zhě)了(le)解到，有新开(kāi)售的楼盘超购27倍；有的项(xiàng)目即便门槛较高，总价在2000-3000万港元，但也去化得很快。

根据统计，香港(gǎng)楼市全面“撤辣”后，3月一(yī)手房市场录得约4170宗成交(jiāo)，为(wèi)《一手住宅物业销售条例》2013年4月实施以来，近11年单月新高(gāo)。

二手(shǒu)市场同样回温。美联物业研究(jiū)中心综合土地(dì)注册(cè)处资料显示，3月二手住宅注册量录得2701宗，较2月2219宗回升约21.7%。同时(shí)，鉴于土地注册处注(zhù)册个案属滞(zhì)后数据，因此2月底财案撤辣后的楼(lóu)市表现尚(shàng)未于(yú)上述3月注册量(liàng)全面反映出来。

内地客成为了本轮香港楼市成交复苏的主要推手(shǒu)之一。香(xiāng)港(gǎng)置业一手盘客户主任陈先生向21记者表示，最近来看(kàn)一手楼盘的客户中(zhōng)，大(dà)概(gài)7成来(lái)自(zì)内(nèi)地。问及“撤辣(là)”前后(hòu)的情况，陈永智称变(biàn)化很(hěn)大，“之前都要等拿(ná)到永居才可(kě)以减税(shuì)，而拿到永居意味着(zhe)放弃原来的(de)内地户(hù)口，现在不需要这样了，内地(dì)同(tóng)胞可以直接减税(shuì)置(zhì)业。”

在陈先生看来，“香港本地的购房力已经很弱了，现在 香港一手房市场(chǎng)面向的主要就(jiù)是(shì)内地客户。欧洲主要股指集体高开 德国DAX30指数涨0.22%”

需要指出的是，在全面“撤辣”之前，香港特区政府已经将买家印花税和新住宅印花税税率减半，均从之前的(de)15%减至7.5%。这
两(liǎng)个税(shuì)款面向的对象都包括非香港永久性居民，在(zài)推出之初，这(zhè)两个税款就是作为香港(gǎng)房产需求(qiú)管理措施的一部分，藉以遏(è)抑外来需求和减(jiǎn)低投资需求，从
而稳定住宅物业市场。

但是，由于经济低迷、利率欧洲主要股指集体高开 德国DAX30指数涨0.22%高
企叠加流失，香港(gǎng)房产市(shì)场陷入了长时间低迷。如(rú)今，来自内地的刚需客与(yǔ)投资客(kè)再次“带(dài)资”进入香港房产市场。

从投资角度看，“香港的物业投资历史悠久，且租金回报率比较可观
，一般可以(yǐ)达到3厘（3%），CBD附近(jìn)的可以达(dá)到4厘(lí)（4%）。香港作为国际金融中心，聚(jù)集了一大批国际国内人才，相信较容(róng)易放租(zū)。”香港仲量联行资深董事李远峰向21记 者表示。

同时(shí)，香港(gǎng)的租金明显高于内地城市，“如(rú)果同(tóng)一笔钱花在香(xiāng)港和内地，回报率肯(kěn)定是香(xiāng)港高。”陈先生表示。的确，从投资属性看，香港租售比情况比内地好，但持有成本也(yě)比较高。

就此，李远峰回应(yīng)称，成本 考虑主要(yào)看买家是否做借贷以及按(àn)揭(jiē)利息情况，差饷、管理费及其他费用占比并不高(gāo)，结合香港法制健全，相(xiāng)信香港物业依然是
不错(cuò)的长线持有资产。

长期复苏(sū)需(xū)要更多支撑

上世纪90年代，作为(wèi)香港经济的重要支柱，地产业被视作“香港经济(jì)的寒暑表”；后(hòu)来随着时(shí)间推移，高地价(jià)、高楼(lóu)价问题逐渐成为了香港(gǎng)突(tū)出的社会问题；近几年，香港楼市更是陷入了长(zhǎng)期(qī)低迷
。

美联物业数据显示，2023年香港楼市共 推出35个全新新盘项(xiàng)目，涉及(jí)单位
总数14119套，于2023年共售(shòu)出6740个单位(wèi)，售出率约48%，不足五成。拉长时间线来看，这一售(shòu)出率较2022年约53%进一步下挫，较2020年的约70%更是显著下降。

在(zài)难得的购买潮以及去(qù)库存压(yā)力下，许(xǔ)多地(dì)产企业“以价换量”，加速去(qù)化。有消息称，香港首富李嘉诚旗下长实集(jí)团推售的BlueCoast成本价为2.8万港元(yuán)/平(píng)方(fāng)呎(1呎约等于0.093平方米），但均价仅2.19万港元(yuán)/平方呎，相当于打了(le)七八(bā)折，且比周边同类(lèi)新盘便宜约6000港元/平方呎，价格优势明显。

长(zhǎng)实执行董 事赵国雄表示，BlueCoast首批属“捞底价”，考虑(lǜ)到当前低(dī)迷的房市和(hé)竞争(zhēng)激烈的市场环境(jìng)，这(zhè)次开价“蚀(shí)少当(dāng)赚”。去(qù)年8月，长实集团旗下的“亲海駅II”的(de)低价促(cù)销也曾掀起市场热议。

如今，从(cóng)3月数(shù)据看，全面“撤辣(là)”之后，香港楼市迎来“小(xiǎo)阳春(chūn)”。但是，从 更长(zhǎng)的(de)时 间坐(zuò)标看，香港楼市仍难称(chēng)复苏。

首(shǒu)先，库存(cún)压力仍很(hěn)大。根据香港房屋局以(yǐ)及美联物业研(yán)究中心数据，截至2023年底，香(xiāng)港楼盘的(de)“货尾”（新盘销售剩余未卖出的单位）已达2.03万套，达(dá)近(jìn)20年来新高，同时(shí)，潜在新盘供应单位数创历史新高(gāo)，达10.9万个单位，创有记录以来(lái)新高。

同时，楼市走势仍未明朗。中原地产(chǎn)研究部高级联席董事杨明仪4月19日表示(shì)，反映香港(gǎng)主(zhǔ)要大型屋苑二手住宅楼市走势(shì)的中原城市领先指数CCL最新报146.35点，虽高
于“撤辣”前的143.02点，但仍
处于逾欧洲主要股指集体高开 德国DAX30指数涨0.22%7年低位，在2017年(nián)1月底水平(píng)徘徊(huái)。该指(zhǐ)数较(jiào)2021年8月191.34点历史高(gāo)位跌23.51%，较2023年4月168.40点(diǎn)高(gāo)位跌13.09%，而2024年则累跌0.58%。

李远峰向记者表示，“撤辣”后市场(chǎng)的反应很直接，入市成本降低有效刺激了成交量。但是在2018、2019年政府推出了较多(duō)土地，从发展周期(qī)看(kàn)，这两(liǎng)年正是项目落成的(de)高峰期，在供过(guò)于求的情况下，房价走势预计会走低。

“最近新推 的几个新(xīn)盘价格整价较市场价有所折让，推低了房产指数(shù)，全年来看可能会同(tóng)比(bǐ)下跌。我们(men)预计货存积压情况(kuàng)缓解后(hòu)，指数才有机会回升。”李远峰(fēng)同时(shí)还指出(chū)，在利息维持高位，香 港经(jīng)济复苏较预期缓慢(màn)的情况下(xià)，香港(gǎng)的楼价复苏还需要时(shí)间。

长远而言，香港楼(lóu)市该如何走进下(xià)一个(gè)春风里？

广东省城规院住房政策研究中心首席(xí)研究员李宇嘉向21记者表示，“全面(miàn)”撤辣 带来(lái)的效果肯定是正面的。“香港是自由港，物业价值的稳定非常关键，会影响到资金进出(chū)以及香(xiāng)港对于(yú)境内外资金、投资者的吸(xī)引(yǐn)力。因此，当物业价值跌到(dào)一定 程度(dù)，就会采(cǎi)取手段来稳定(dìng)物业价值，从而稳定香港对于全球资金(jīn)的(de)吸引力。”

在李(lǐ)宇嘉看来(lái)，香港过去以地产、金融行业为发展中心，如今这两个行业遭遇逆风，同时也出现了产业空心化趋势。在此背(bèi)景下，“香港(gǎng)房(fáng)地(dì)产价(jià)格和行(xíng)业(yè)未来(lái)走势发展很大程度上取决于能否融入内地、融入大(dà)湾区(qū)，即(jí)香港与大(dà)湾(wān)区的互联互通、与(yǔ)内地城市的要素双向流动。吸引更多(duō)的企业(yè)进来，如此才可以扩大市(shì)场(chǎng)对房地产的需求，让(ràng)香港地产的(de)复苏前景更明朗，动力更(gèng)足。”

李(lǐ)宇嘉补充称，香港在国际规则、金融服(fú)务方面依(yī)然有(yǒu)很强(qiáng)的优势，内地企业有这(zhè)些方面的需求，如果能(néng)够(gòu)结合起来，补充香港(gǎng)产业空心化的不足(zú)，那么地产发展还会有(yǒu)较大的发展空间，“单靠(kào)政策难以(yǐ)将(jiāng)香港房地产市场稳定下来”。

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