安徽宣城“以旧换新”首批261人抽100个摇号名额，已启动第二批登记，旧房价格评估是焦点

继江苏太仓“以(yǐ)旧换新”常态化之后，安徽宣城也完成了(le)首批“以(yǐ)旧换新”登记(jì)和筛选，并紧锣(luó)密鼓地开启了第二批登记工作。

“现在第二批报名登(dēng)记已经开始，不需要名额摇号，直接(jiē)按照报名时间顺序进行评估(gū)，具体周期长短不确定。”宣城(chéng)山水
闲(xián)庭(tíng)置业顾(gù)问小张表示。

《每日经济新闻》记者观察(chá)到，有了太(tài)仓、苏
州相城区等地的先(xiān)行样本之后，其他城市的效率明显提高了。宣城(chéng)与上述城市“旧(jiù)房(fáng)换新”模式基本相同，也由宣城市城建集团与宣城市国(guó)控集团牵(qiān)头启(qǐ)动，并且跳过了太仓的初 代
方案，采 用“多(duō)套换一套”“多套(tào)换(huàn)多套”“车位(wèi)直接置换”等模式。

首批100组置换人摇号产生 公积
金贷款配套已跟上

宣城市城(chéng)建集团官微(wēi)显示，“以旧换新”活动3月11日启(qǐ)动、25日截止，30日公开摇号，从261个登记(jì)号码中(zhōng)抽出(chū)100名，正式进入评估置换流程。

从具 体规则来看，宣城模式吸收(shōu)了多地的成功经(jīng)验，参与“以(yǐ)旧换新”的楼盘包括世纪阳江、彩金湖(hú)畔、望湖城、山(shān)水闲庭、幕溪和府、观江越、江南里、星未来(lái)天下名(míng)筑等。值得(dé)注意的(de)是(shì)，按照旧房收购(gòu)价不高(gāo)于新房及车位(wèi)销(xiāo)售价的置换原则，居民家庭可以用一套(tào)或多套旧房 ，置换一(yī)套或多套新房及车(chē)位。而(ér)产权车位或车库与旧房在同一小区内的，可用车位或车库置换同等数量的新房车位。

“换房过程中不(bù)收任何手续费，报(bào)名时交2万(wàn)元(yuán)诚意(yì)金，后续无论是否换房，这笔钱都会退还或(huò)者(zhě)转为(wèi)房(fáng)款(kuǎn)。可以多套(tào)旧房换一套新房，旧房价格占新房价格的比例也没有限制，但高于新房价格的不退。”小张说。

根据规则，房屋收购款项方面，支持收购款
分批(pī)次支付给旧房原产权人，首批用于支付(fù)新房首(shǒu)付款，剩(shèng)余旧房(fáng)款需(xū)等新房贷(dài)款放款成功后，支付给旧房原产权人(rén)。

政策层面，宣城给予“以旧换新”明确支持。

3月22日，宣城(chéng)市住房公积金(jīn)管理委员会发布《关于调整我(wǒ)市住房公积(jī)金使用政策的(de)通(tōng)知》，其中特别(bié)提到，参与“以旧换新”置换购
房人及其直系亲属，只要符合住房(fáng)公积金提取、贷款的相关条件，均可申(shēn)请使用住房公积金。

事实(shí)上，宣(xuān)城(chéng)房地产市场和大部分三四线城(chéng)市一(yī)样(yàng)，面临(lín)新房和二(èr)手房成交冷清的 局面。

安居客平台(tái)显(xiǎn)示，宣城二(èr)手房4月挂牌均价7693元/平方米，同比下降7.37%。市区在售新建(jiàn)住宅项(xiàng)目达到16个，销售单价从4999元-12000元/平(píng)方米不等。

宣城市(shì)住房和城乡建设局发布的房地产市场月报显示，2023年1-12月，全市和市(shì)本级商品(pǐn)住宅销(xiāo)售面积(jī)分别为(wèi)146万平方米和(hé)51.9万平方米，同比分别下降31.1%和增长11.1%，但批准(zhǔn)预售商品住宅同比分别增长12.2%和(hé)19.6%。

旧房评估价成(chéng)双方焦(jiāo)点

一位参与宣城“以旧换新”并幸运摇中的业主(zhǔ)在社交平台上对每经记者表示：“自己想好就行，（旧房）评估(gū)价真的不(bù)高，我家拿出了两套房(fáng)子评估，确实(shí)比中介(jiè4月22日创业板高换手率股票（附名单）)挂的价(jià)格低得多。”

不过她仍然决定
继续进行置换(huàn)流程，因为(wèi)“二手房市场不景气，卖也(yě)不(bù)好卖”。

旧房(fáng)的评估价是“以旧换新”成功(gōng)与否的关键因素。

上海易居房地产(chǎn)研究院根据目前各地“以(yǐ)旧换新”推进情(qíng)况和反(fǎn)馈情况，指出当前最主要(yào)的矛盾点聚焦于二手房评估价上(shàng)。从换房者的角度(dù)看，担(dān)心中介公司或评(píng)估公司把二手房价格压得太低了。而对于收 购二手(shǒu)房的国企(qǐ)来说(shuō)，过高(gāo)评估二手(shǒu)房，也 会造成财(cái)政(zhèng)压力增(zēng)大(dà)或国有资产估值虚高的问题。

“从评估角度(dù)看(kàn)，可以(yǐ)采取多家评估公司联(lián)合评估、锚(máo)定周边市场二手房挂牌价和实际成交价、多次评估(gū)等方式进行(xíng)。而对 于纳入试点范围(wéi)的房源，后续可以(yǐ)设立标准和(hé)划分结构，尤其是研(yán)究(jiū)不同类型二手房收购后的再(zài)利用模式(shì)等。”易(yì)居研究院认为。

易居(jū)研究院指出，当前全国各地“以旧换新”工作的(de)开展中，相比(bǐ)传统置换模式，新模式下交易(yì)效率提高了6倍，即从传统的6个月交易周期压缩至1个月。

在传统的房屋置换模式中，“卖旧(jiù)”和“买新”两笔操作(zuò)存在连环单(dān)交易风险(xiǎn)。“以旧换新”模式下，无论是具备“解约保护期”的先(xiān)买新再(zài)卖旧(jiù)模式，还是(shì)类似宣城的旧房换新(xīn)模式，即便(biàn)因评估价格分析而(ér)停止换房(fáng)，先行支付的定金2万元仍然能够退还。对于购房者(zhě)或换房者而言，交易的障碍因素消除(chú)、交易便利度增大、换房流程的舒适4月22日创业板高换手率股票（附名单）度也有所提(tí)升。

但广东省城规院住房政策(cè)研(yán)究中心首席(xí)研究员李(lǐ)宇嘉曾发文称，不赞(zàn)成地方政府（或授意国企城投）直接下场收房。

4月22日创业板高换手率股票（附名单）据(jù)每经(jīng)记者观察，率先推行旧房直接(jiē)换新房(fáng)模式的太仓、苏州相城区，包括淮安、宣城等，都属于(yú)规模较小的城市或区域，而(ér)这些地方国资企业是否由足够资金实力(lì)、足够的经验运营好收回来(lái)的老旧且分布零散的(de)存量住房？

李宇嘉在接受《每日经济新闻》记(jì)者(zhě)采访时曾(céng)指
出：“要看这些城市(shì)最后到(dào)底收购了多少，如果少量的收购，地方确实也(yě)有筹集保障性住房的需要，进行(xíng)以旧换新(xīn)也给市场释放(fàng)信号，稳定市场(chǎng)信心。目前各地一直没有信息披露具体收房的情况，而(ér)部分三(sān)四线城市的国企有(yǒu)没有资金实力去运作仍待观察。”

“对开发 企业来讲(jiǎng)，要把品质好、性价比(bǐ)高 的好房源拿出来，不能把‘以旧换 新’当作去库存、去尾货(huò)的机会。要让‘换新’的买家真正看到，要买的新房是能改善自己居住的好房子。”李(lǐ)宇嘉认为。

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