首次！外资巨头，突然转向

楼市罕见一幕。

外资巨头突然罕见(jiàn)唱多中国房地产(chǎn)市场，引发关注。瑞银大中华区房地产研究主管分析(xī)师John LamJ在最新的采访中表示：“在三年的看跌之后，由于政府的援助(zhù)，我们第一次对中国房地产行业变得更加乐观(guān)。”

从市场层面来看(kàn)，中国房地产市场正陆(lù)续出现积(jī)极信号。其(qí)中(zhōng)，上海豪宅销售持续火爆，带动上海新(xīn)房房价指数环比上涨；深圳楼市也出现复苏迹象，3月份二手房成交套数达4547套，环比大增115.13%，截至4月15日，深圳月内二(èr)手住宅(zhái)成交(jiāo)套(tào)数达到2067套，超过3月(yuè)同期。

那么，在(zài)一系(xì)列利(lì)好信号的加持下，中国楼市何(hé)时将迎来拐点？

罕见唱多

瑞银大(dà)中华区房地产研究主管分析师John LamJ在最新的(de)采访中表(biǎo)示：“在(zài)三年的(de)看跌之后，由(yóu)于政府的援助，我们第一次对中国房地产行(xíng)业变得更加乐观。”

他预计，国内住房(fáng)需求和供应将在明年某个时(shí)候恢复到历史平均水平，中国大型地(dì)产开发商们的股票可能会出现(xiàn)反弹。

值得一提(tí)的(de)是，John Lam曾在2021年初罕见地对(duì)中国恒大集团给出了“卖出”评级，并将(jiāng)目标(biāo)价从14.5港元下调(diào)至(zhì)6港(gǎng)元(yuán)，是唯一一位给予恒大(dà)卖出(chū)评级(jí)的分析(xī)师，震惊市场。

站在当前，John Lam认为，在经(jīng)历了调整(zhěng)之后，中国房地产行业正准备缓慢(màn)复苏。

John Lam预计，中国今年的房地产(chǎn)行业销量和价格不会上涨，但降幅会有所缓解。他认为，按面积计算，今年国内住宅销售可(kě)能会下降7%，低于2022年创纪录(lù)的27%跌(diē)幅。新屋开工率可能下降7%，较(jiào)2022年39%的降幅收(shōu)窄。

John Lam预测，一旦房价稳定下来，被压(yā)抑的(de)需求将会回归，因为过(guò)去三年的房地产价格下(xià)跌周期(qī)导致人们推迟购买。

John Lam还(hái)提到，由于许多(duō)房地产(chǎn)企业已停止购买土(tǔ)地和建造房屋，从而减少了供应量。在楼市低迷期间，中国开(kāi)发商的新屋开工(gōng)量下降了(le)58%，远高于同期(qī)按面积计房(fáng)地产销售37%的降幅。

John Lam认为，这(zhè)种“去库存”可能(néng)会使国内住(zhù)房的库存水平明显下(xià)滑。

John Lam进一步表示(shì)，中国的房地产市(shì)场比日本更健康，其危机程度也不(bù)及后者严重。其(qí)原(yuán)因是，中国城市化率和(hé)家(jiā)庭杠杆率较低，并且实施了严格的外汇管制，这些因素结合在一起，使(shǐ)中国能够比日(rì)本更(gèng)好地管理房地产泡沫。

John Lam预测，期待房地产价格和(hé)新开工率在2025年6月前恢复稳定。目前，最大的争论是购房者(zhě)需求如何恢(huī)复的宏观(guān)问题。

积极信号

其(qí)实，从市场层面来看(kàn)，中国房地产市场正陆续出现积极信号，一线城(chéng)市及新一线城市的回暖迹象愈(yù)发明显。

据中指院的统计数据显示(shì)，截至3月31日，重(zhòng)点城市(shì)二手房成(chéng)交套数已连续6周(zhōu)环比增长，单周成交量一度达到2023年下半年以来周(zhōu)度最高水平。另据贝壳(ké)研究院监测(cè)，今年(nián)以(yǐ)来，贝壳(ké)重点50城市二手房成交量持续4838家公司公布年报 595家业绩增幅翻倍向上修复，部分城市和产品价格跌幅止(zhǐ)跌(diē)甚至略有小幅上涨(zhǎng)。

具体(tǐ)来(lái)看，上海(hǎi)楼市的复苏(sū)较为明显，豪宅销(xiāo)售堪称(chēng)火爆：

4月(yuè)21日，融创外滩壹号(hào)院二期开(kāi)盘，该项目单日销售额达99.97亿元，去(qù)化率100%，成为(wèi)今年(nián)内上海单盘销售额TOP2的项目(mù)。

4月18日，上海陆(lù)家嘴(zuǐ)豪(háo)宅“滨江凯旋门”开盘售罄，总价(jià)1.1亿元“楼王”开场即被选购，单(dān)日收金70.27亿元。

今年3月底，位于上海新天地板块的中海顺昌玖里开盘，以196.5亿元销(xiāo)售额直接刷新(xīn)全国开盘(pán)纪录。

受益于(yú)豪(háo)宅销售火爆的带(dài)动，上(shàng)海新房房价指数(shù)环(huán)比涨幅已位列全国第一。据国(guó)家统计(jì)局数据显示(shì)，2024年3月，上海(hǎi)新房房价(jià)指数环比上涨(zhǎng)0.5%，领(lǐng)涨全国(guó)；同比上(shàng)涨4.3%，位居全国第(dì)二。

另外，深(shēn)圳(zhèn)楼市也持续出现(xiàn)复苏迹象。据深圳市房地产信息平台公布的数据，3月份(fèn)二手房成交套数达到4547套，其中二手住宅(zhái)成交3840套，环比大增115.13%，创2023年4月份以来新(xīn)高。

进(jìn)入4月份(fèn)，截至4月(yuè)15日，深圳月内二(èr)手住宅成交套(tào)数达到2067套(tào)，超过(guò)3月份同(tóng)期。

另(lìng)据深圳市房地产中介协(xié)会发布的数据，4月8日至4月(yuè)14日(rì)，深圳全市二(èr)手(shǒu)房成交量（含自助）录得1295套，环(huán)比增长34.3%，单周交易量再创2022年以(yǐ)来新高。

其(qí)中，刚需是支撑近期深圳二手(shǒu)房市场放量的重要力量。3月份深圳(zhèn)二手住宅成交结(jié)构当中，60—90平(píng)方米住(zhù)宅成交占(zhàn)比39%，成交占比最大；户型方面，3月份三房户型成交占比42%，占比最大。

据北京市住建委官网数据统计，今年3月，二手房网签量14280套，环比上涨125.5%，也突破了1.2万套的“荣枯线”，并创下了近一年来的最高(gāo)点。

重大变化

当(dāng)前，我国房地产市场(chǎng)供求关系已发生重大变化。

光大证(zhèng)券在(zài)最(zuì)新的研报中指出(chū)，2024年监管(guǎn)层继续积极优(yōu)化房地产政策，加快构建房地产(chǎn)发展新模式。供给侧看，监管提(tí)出金融业支(zhī)持房地产责无(wú)旁(páng)贷，继(jì)续通(tōng)过(guò)信贷、债券、股(gǔ)权等综(zōng)合方式支持房地产融(róng)资(zī)，强调不同所有(yǒu)制房企融资“一视同仁”，建立城市房地产融(róng)资协调机(jī)制，提升经营性物业贷抵押(yā)率及用途等，优(yōu)质房企融资性现(xiàn)金流有望提升。

光大证券(quàn)表示，需求(qiú)侧看，住建部(bù)提出充分赋(fù)予城市房地产调控自主权，地方(fāng)政府“因城施策”加大需(xū)求侧购房支(zhī)持(chí)力度，包括优化“认房(fáng)认贷”，下(xià)调(diào)首(shǒu)付比例及按揭利率(lǜ)，进(jìn)一(yī)步优(yōu)化限购范围和普通住宅标准，对多孩家庭和(hé)人才购房给(gěi)予进一步支持等；随着地方政府楼市调控自主性进一步(bù)提升，2024年楼市的城市分化和区域分化或(huò)进一步加剧(jù)。

中银国际也认为，各地在“因城施策”框架下，需求(qiú)端政策进入(rù)了新一(yī)轮发力期，或对市场的企稳(wěn)和(hé)购房者置(zhì)业情绪的修复有一(yī)定效(xiào)果。今年行业供给侧(cè)将持续(xù)出清，项目白名单的(de)落地一定程度上有助于缓解部分房企资金紧张的局面。

校(xiào)对(duì)：高(gāo)源‍‍‍‍