文：任泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消预(yù)售制了(le)。 1月17日召开的全国住房和城乡建设(shè)工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行(xíng)现房销(xiāo)售”，不(bù)足一个月时间(jiān)，已有山(shān)东(dōng)、安徽、河南(nán)、四(sì)川、广东(dōng)等地明(míng)确表态，试(shì)点现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)了，用你的(de)钱，建你(nǐ)的房子(zi)，还(hái)烂尾了，这是对购房(fáng)者的(de)不(bù)公平。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁建房(fáng)，没钱(qián)没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房(fáng)地产从大(dà)开发时(shí)代(dài)步入(rù)高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)的必(bì)然(rán)趋势，也(yě)是对购(gòu)房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对(duì)购房(fáng)民众不(bù)公平的预售制已(yǐ)经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。以后一(yī)手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二次房(fáng)改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及长效机制，长(zhǎng)效机(jī)制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定(dìng)能(néng)实现房地(dì)产软着陆和长期平(píng)稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关(guān)，解利口酒是什么意思，利口酒可以直接喝吗好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预(yù)售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部(bù)分商品是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预售制是(shì)对(duì)购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了(le)所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险。从个(gè)人层面看，预(yù)售制对购房(fáng)者非(fēi)常(cháng)不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期(qī)一般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利(lì)息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延(yán)期(qī)办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房的风险。从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这(zhè)样(yàng)有助于落实中央房住不炒精神(shén)、有助于保障购(gòu)房(fáng)老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制(zhì)度？预(yù)售制度怎(zěn)么来的？国外(wài)什么情况？简单科(kē)普(pǔ)一下(xià)：商(shāng)品房(fáng)预售最(zuì)早源于中国香港，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆的方(fāng)式(shì)。98年房(fáng)改，由于商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度(dù)。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的(de)监管保障措施(shī)，开发商在项目获得政府批准后才可以开(kāi)始销售，买家在(zài)购买期(qī)房后(hòu)并非(fēi)像中国一样在支付完(wán)首付款后从银(yín)行一(yī)次性贷(dài)款支(zhī)付剩余(yú)全部房款，而是(shì)根(gēn)据开发商工程进度(dù)在完全交房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制(zhì)度是(shì)需要严格(gé)的资(zī)金监管、分期(qī)支(zhī)付以及违约处罚措施作为保(bǎo)障(zhàng)的(de)，如(rú)果没有(yǒu)这些(xiē)保障措施，一定会触(chù)发风险，对购房民众不公平，所以不如借(jiè)机(jī)取消预售制(zhì)度(dù)，以(yǐ)后改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。客观讲预售(shòu)制度(dù)有一定(dìng)历史阶段性(xìng)，现在中(zhōng)国住房进入存量时(shí)代(dài)，取消(xiāo)预售制度(dù)有助(zhù)于降负(fù)债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当然这(zhè)需要配套(tào)房企债务重(zhòng)组、复工保交楼(lóu)、恢复(fù)市场信心和房(fáng)地产(chǎn)长效机制。这是(shì)个(gè)技术活(huó)，只要坚持市场化改(gǎi)革，中(zhōng)国一(yī)定能化解这个(gè)难题，让房地产回归实体(tǐ)经济(jì)和(hé)居住属性，安(ān)居(jū)乐(lè)业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信(xìn)，这才(cái)是对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)的(de)最根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善(shàn)，是以客户为中(zhōng)心，房地(dì)产也不能例(lì)外，老百姓买房(fáng)子是天大的事(shì)，烂(làn)尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售(shòu)是实(shí)现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业(yè)企业健康发(fā)展(zhǎn)的重(zhòng)大措施。在(zài)当前的情况下，取消预售(shòu)制要(yào)结合稳(wěn)楼市(shì)、房(fáng)地(dì)产软着陆、打(dǎ)通金融支(zhī)持当期三好(hǎo)生、新模式等(děng)综合(hé)施策。

　　作(zuò)者十年前在(zài)国(guó)务院(yuàn)发展研究中心参(cān)与财税改革(gé)方案研究时(shí)，对预售制(zhì)、房(fáng)地产税、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长期系(xì)统的专(zhuān)项研(yán)究。（参考后来形成的(de)专(zhuān)著(zhù)《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期(qī)房(fáng)交易立(lì)法，设置期(qī)房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问(wèn)题(tí)，分层销售(shòu)孕育(yù)而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他(tā)临时住宅，住房的需求(qiú)是相(xiāng)当高(gāo)，不(bù)过大多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋(dòng)楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄厚(hòu)的资金(jīn)实(shí)力才能购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出租(zū)是中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题。针对这一系列问题(tí)，不少(shǎo)地产(chǎn)商开始(shǐ)探求新的方式(shì)，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切(qiè)开(kāi)，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行(xíng)，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市民(mín)数量有所增加(jiā)，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出售的(de)基(jī)础上，将(jiāng)“按(àn)揭(jiē)”模(mó)式引入房地产销售(shòu)，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上(shàng)驳运业(yè)务的经验(yàn)，对于(yú)商品流(liú)通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身(shēn)资(zī)金(jīn)周转。当时其在购下(xià)九龙的一块地盘后(hòu)，除了(le)分(fēn)层出售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明(míng)楼(lóu)宇(yǔ)的地(dì)势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采用类(lèi)似租金(jīn)的分期(qī)付(fù)款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥(yōng)有了(le)自己(jǐ)的房(fáng)产。这种方式减(jiǎn)轻(qīng)了(le)民众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋(wū)的建造和销(xiāo)售，也解决了制造商的资金问题(tí)，降低投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售楼花+分(fēn)期付(fù)款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的一大(dà)特(tè)色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了(le)核(hé)心的住房供不应求的问题，使(shǐ)房(fáng)市发展进(jìn)入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式(shì)推动(dòng)了中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间(jiān)也(yě)出现过“烂尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监管(guǎn)部门不断完善、规(guī)范化，建立健全的监管机制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大(dà)角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘因建筑(zhù)费用超支停(tíng)工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升了对于预(yù)售楼花制度(dù)的监管，即要求开发(fā)商在预售前，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还(hái)要证明自身有资金等能力把项(xiàng)目(mù)完成，资金需放入律师所托管，支(zhī)取时需(xū)律所和建筑师的(de)核准。为(wèi)了防止开发商(shāng)、律所、建筑(zhù)师等(děng)造假，套取(qǔ)监管账户资金(jīn)，中国(guó)香(xiāng)港要(yào)求律师行(xíng)在(zài)银行开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取(qǔ)全透(tòu)明化机制，且银行(xíng)的责(zé)任(rèn)上升(shēng)，如(rú)出现房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行(xíng)将成最大风险方，后续(xù)需自身推动项目完工。随着(zhe)监管(guǎn)体(tǐ)系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内(nèi)地面临住(zhù)房需求(qiú)大和供(gōng)给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优先发展重工(gōng)业，强(qiáng)调基础建设，这一(yī)导向使(shǐ)前期发展工业化的进程大于城市(shì)化进程，唯(wéi)有解决住房基础等(děng)城市化配(pèi)套问题，才(cái)能进一步推进(jìn)城市(shì)化(huà)。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一(yī)分配，以(yǐ)租(zū)养房”的福利分房制(zhì)度，住(zhù)房市(shì)场发展起步(bù)较晚、增速较慢(màn)，福利(lì)分房制度也出(chū)现了分配不(bù)公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利分房制(zhì)度不再(zài)适用于(yú)当时的国情。叠加房(fáng)地产市场面临商品(pǐn)房的(de)需求量大(dà)，而(ér)社会(huì)缺少大型房地产开发商，商品房(fáng)供应(yīng)量(liàng)小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时引入中国香港(gǎng)的(de)“卖(mài)楼花(huā)”模式无疑是对内地房地产市场的(de)一(yī)针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国(guó)内地(dì)逐步引进中国(guó)香港预售商(shāng)品房制度，先(xiān)后出台多(duō)项文件(jiàn)，大(dà)力支持国内房(fáng)地(dì)产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化城镇住(zhù)房制(zhì)度改革，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房(fáng)无偿实物分配(pèi)，逐步(bù)实行住(zhù)房分配货币化(huà)、住房供(gōng)给商(shāng)品化、社会化的(de)住房新体制，从计划经济下的福利分(fēn)房转向市场经济的商品房。房地(dì)产市(shì)场(chǎng)采用预售(shòu)制(zhì)，允许开发商卖期房(fáng)，解决(jué)了房企缺少资(zī)金和开发时间(jiān)周期长(zhǎng)的两大难题，开(kāi)发商以预(yù)售款(kuǎn)撬动(dòng)下一(yī)个项目(mù)的开发，形成(chéng)滚动开(kāi)发(fā)模(mó)式，住房供应速度加快。自(zì)此中国内(nèi)地开始房改货币化，中国人民(mín)银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷(dài)政策(cè)，支持购房(fáng)者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整(zhěng)形成契合(hé)中(zhōng)国内地(dì)的商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了(le)缓解房(fáng)企资金压(yā)力，加(jiā)快(kuài)城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建(jiàn)设(shè)中(zhōng)的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购房者支付定金或房(fáng)款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地实践(jiàn)过(guò)程中，商(shāng)品房预售流程为：房地(dì)产开发商办理预售许可证-签订商品房(fáng)买(mǎi)卖合(hé)同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购(gòu)房者(zhě)需要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款(kuǎn)的形(xíng)式一次性付清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋(wū)未建成，开发商可(kě)能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程(chéng)进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预售制商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆(gān)的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　作为中(zhōng)国(guó)内地商品房销售的最主要方式，预售(shòu)制(zhì)极大缩(suō)短房企现金回笼周期，同(tóng)时增加(jiā)市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售(shòu)制(zhì)在(zài)过去20多年对中国内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)稳步发展起到了(le)重要作用，不仅解决了房地(dì)产市(shì)场快速发展阶段的资(zī)金需求，也提高了(le)居民居住水(shuǐ)平，中国(guó)内地城(chéng)镇(zhèn)居民从筒子楼住(zhù)到(dào)住宅小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取(qǔ)得巨(jù)大进步，数十年时间走完发达国(guó)家几(jǐ)百年城镇化(huà)路程(chéng)。改(gǎi)革开(kāi)放(fàng)以来，城镇化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成(chéng)区(qū)面积由7438平(píng)方公里增长至(zhì)60721平方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据(jù)我们(men)发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万(wàn)套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成(chéng)为(wèi)中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房销售最主要(yào)方(fāng)式，2005年(nián)中国内地商品住(zhù)宅期房(fáng)销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计(jì)销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发展。中国内地(dì)房地产历经(jīng)二(èr)十多年长周期繁荣(róng)，行业各项(xiàng)指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资(zī)完(wán)成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地(dì)产(chǎn)业的快速发展，房地产企业(yè)从无到(dào)有(yǒu)、从(cóng)国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成(chéng)为(wèi)拉(lā)动中国内地经济(jì)高(gāo)增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动的(de)上(shàng)下(xià)游产业链特别(bié)长，高(gāo)达(dá)50多个行业。2020年房地(dì)产(chǎn)及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其(qí)中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献(xiàn)），其(qí)中房(fáng)地产对(duì)金融、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占全社会固定资产投(tóu)资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷(dài)款余(yú)额的比(bǐ)重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上信托等(děng)通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地(dì)产融资存(cún)量(liàng)占社融存(cún)量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住(zhù)房市值测算(suàn)报(bào)告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债房(fáng)市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债(zhài)房市值的比例较高，主要是因(yīn)为住(zhù)房(fáng)市(shì)值高，以及中国资本市场(chǎng)发育(yù)尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票(piào)、债券市值(zhí)较低，居(jū)民投资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前(qián)的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险。比如，交房等待(dài)期(qī)一(yī)般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房(fáng)者(zhě)和开发商(shāng)之间的(de)购房(fáng)合(hé)同、购房者和(hé)银(yín)行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个(gè)独立(lì)的合(hé)同关系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者(zhě)只能根据购(gòu)房(fáng)合(hé)同(tóng)向开(kāi)发商主张(zhāng)权(quán)力，但依旧需要(yào)根(gēn)据按揭贷款合同按时(shí)向(xiàng)银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层(céng)面看，预(yù)售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇(yù)到(dào)下行周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险，进行影响自身信用(yòng)和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银行(xíng)作(zuò)为按揭贷款的发放(fàng)方(fāng)，一旦房(fáng)企因为市场波(bō)动(dòng)或经营不善(shàn)，出现资金链断(duàn)裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过(guò)与购(gòu)房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失(shī)还款能力(lì)或短期不(bù)能还款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱(qián)付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中(zhōng)明(míng)确规定了开发企业预售商品房所(suǒ)得款项应当用于有关(guān)的工程建(jiàn)设，商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)款(kuǎn)监管的具体办法，由房(fáng)地(dì)产(chǎn)管(guǎn)理部门制定。但多(duō)年以来全国并(bìng)没(méi)有统一的预售资(zī)金监管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重(zhòng)点监管(guǎn)资金比例为总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥(féi)等(děng)城市则按(àn)照(zhào)项目的(de)建安成(chéng)本(běn)乘以建(jiàn)筑面积(jī)或者项(xiàng)目工程总额报价计(jì)算(suàn)重(zhòng)点资金。而(ér)事实是，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或进入(rù)监管账户后被(bèi)挪用，导致楼(lóu)盘没(méi)有资金(jīn)继(jì)续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却(què)被迫(pò)继续还款(kuǎn)。那(nà)么，监管账(zhàng)户资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产(chǎn)大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜(qián)规(guī)则”。比(bǐ)如(rú)工程(chéng)总承包方，以工程建设名(míng)义，获(huò)得监管账户拨(bō)付资金(jīn)，再(zài)由(yóu)工程方将资金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨付的(de)工(gōng)程(chéng)款，远超(chāo)工程进度所需(xū)。通过(guò)这些(xiē)方(fāng)式套(tào)取的资(zī)金(jīn)，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金(jīn)流动性(xìng)，房(fáng)企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形(xíng)成一种资金(jīn)循环高周转模式，但(dàn)一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售(shòu)制度呈(chéng)现以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付(fù)资金，一般设有定金(jīn)或(huò)预付款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求(qiú)购(gòu)房(fáng)者支付的预付(fù)款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，绝(jué)大部(bù)分房(fáng)款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预(yù)付(fù)款一般以定金(jīn)方(fāng)式支(zhī)付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是(shì)按工(gōng)程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月(yuè)供；二是房屋交付(fù)后(hòu)发(fā)放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为(wèi)预售商(shāng)品房提(tí)供期房(fáng)烂尾保险，在商(shāng)品房出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量(liàng)的保障有两种方式，一是期(qī)房(fáng利口酒是什么意思，利口酒可以直接喝吗)由政府(fǔ)或第三方验收合格并提(tí)供(gōng)验收凭证(zhèng)后，开发(fā)商凭验收(shōu)凭(píng)证取得购房者支付的房款。二是开(kāi)发商为购房(fáng)者提(tí)供一定的保修(xiū)期，通常1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定(dìng)金(jīn)一(yī)定期(qī)限内无条件返还，最(zuì)低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付(fù)首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时(shí)开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首付环节(jié)，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国(guó)平均首付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面，除定金(jīn)或首付外，购房者在房屋(wū)交付后通过按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面(miàn)，美(měi)国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由(yóu)第三(sān)方(fāng)公证行或产权保险(xiǎn)公(gōng)司的信托账(zhàng)户(hù)监管。如果开(kāi)发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商(shāng)在房(fáng)屋建设(shè)过(guò)程中的资金全部来自银行，银(yín)行(xíng)根据工(gōng)程(chéng)进度(dù)向开发商(shāng)提(tí)供一定比例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资(zī)金直接(jiē)损害银行利益(yì)，银行有(yǒu)充分动机监(jiān)管(guǎn)开发(fā)商施工进度(dù)。开(kāi)发(fā)商在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付时(shí)需(xū)取得由政府相关部(bù)门经审查(chá)后发(fā)放的验收凭证，通过验(yàn)收凭(píng)证向银行(xíng)得(dé)到购房者(zhě)支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，房款按建造(zào)工期(qī)进度支(zhī)付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定利(lì)率，开发商或购房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国(guó)开发商在项目获(huò)批后即(jí)可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购(gòu)房者(zhě)需支(zhī)付约2000欧的定(dìng)金(jīn)并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定(dìng)金退还(hái)。如(rú)由于任何原因不(bù)能购(gòu)买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付(fù)公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包(bāo)含(hán)在购房(fáng)款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德国没有(yǒu)规定最低首付比(bǐ)例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比例因项(xiàng)目(mù)而异(yì)。一般(bān)来(lái)说，支付(fù)节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部(bù)水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全(quán)部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利率，银(yín)行按施(shī)工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定(dìng)使用(yòng)期限，期限(xiàn)结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保险公(gōng)司针对期房设计了两种保险，保险的功(gōng)能是当房(fáng)屋出(chū)现重大延期或重大缺(quē)陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修(xiū)复，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保险公司(sī)负责(zé)相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，交房前(qián)付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严(yán)格(gé)监(jiān)管。

　　订立合(hé)同前(qián)，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合同等各(gè)个(gè)环节，各环节内容确认无误(wù)后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英国设(shè)置了10％定金保险保护机(jī)制，当开(kāi)发(fā)商出现财(cái)务、经营(yíng)问题时，购房者10％的(de)定金由保(bǎo)险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合同(tóng)签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的(de)方式，但是交房前付款比例相对较低，一(yī)般会在合同(tóng)签订6-24个(gè)月分(fēn)别支(zhī)付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国(guó)规定(dìng)房屋(wū)必须经过房(fáng)产公(gōng)证公司的(de)检(jiǎn)验(yàn)验收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国(guó)期房(fáng)预售资金监管极为严格，资金也由(yóu)律师监(jiān)管，在(zài)确认工程进度、支付(fù)相(xiāng)关款(kuǎn)项过程(chéng)中，由(yóu)买房律(lǜ)师将资金转给卖(mài)方律师(shī)，卖方(fāng)律师(shī)转给开发商，即(jí)资金(jīn)在(zài)进(jìn)入开发商(shāng)账户前经过两道关口，有利于保障购(gòu)房(fáng)者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立(lì)法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日元时，开(kāi)发商必须完(wán)成“预售房定金(jīn)保全措(cuò)施”，交房(fáng)前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后(hòu)按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束(shù)后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上(shàng)“一(yī)房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本(běn)《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金超(chāo)过(guò)5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开(kāi)发商必须完成(chéng)定金保全措施才(cái)可(kě)预售(shòu)。什么是定金保(bǎo)全(quán)措施？即买卖双方(fāng)签订购房合(hé)同(tóng)时(shí)，开发商向金融(róng)机构或指(zhǐ)定保证机构(gòu)或(huò)保险(xiǎn)机构(gòu)签订(dìng)定金保(bǎo)证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或保(bǎo)险，并将相(xiāng)应的保(bǎo)证金证明书交(jiāo)付(fù)给购房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的购房(fáng)款(kuǎn)也受该措施(shī)保护。若开(kāi)发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构或保证机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向(xiàng)购(gòu)房者赔(péi)付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支(zhī)付环(huán)节，交房前(qián)只(zhǐ)需支付最多(duō)不超20％的(de)定金(jīn)，签(qiān)订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者即可向(xiàng)银(yín)行(xíng)申请贷(dài)款，但交(jiāo)房后才(cái)开始按(àn)揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款在(zài)交(jiāo)房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的(de)订金，首付(fù)比例20％，余款按工程(chéng)进(jìn)度支(zhī)付，所有资金(jīn)进(jìn)银行专门项目资金(jīn)账户，交房后满1年(nián)保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开(kāi)发商有统一的选(xuǎn)购权合(hé)同(tóng)以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面，签订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支(zhī)付15％的首(shǒu)付及印花(huā)税(shuì)，同时购房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按(àn)工程进(jìn)度付款的(de)方(fāng)式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程做了统一详细规(guī)定，要求所(suǒ)有开发商遵守(shǒu)，支付节点一(yī)般为合同(tóng)签(qiān)订后、地基(jī)完工、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道门窗等完工(gōng)等，支(zhī)付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月(yuè)供在此过程中随着(zhe)放出贷款(kuǎn)的增加而增(zēng)加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金(jīn)与付款(kuǎn)会存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账(zhàng)户资金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年的房屋保(bǎo)修(xiū)期，此后购房者(zhě)支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了政策出(chū)手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一方面，加大对(duì)刚需(xū)和改善型需求的支持力(lì)度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善应对局(jú)部停(tíng)贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民(mín)生(shēng)，给予强有力的金(jīn)融工具(jù)支(zhī)持。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常运转(zhuǎn)的房(fáng)企包括民营(yíng)企业，加大支持(chí)力(lì)度，由优质(zhì)房企(qǐ)牵(qiān)头并购重组(zǔ)整个(gè)行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形(xíng)势复(fù)杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制。长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已支付定(dìng)金(jīn)冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购(gòu)房者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大(dà)延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付(fù)环节，建立按(àn)工程(chéng)进(jìn)度(dù)付(fù)款机制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护(hù)购房者的(de)权益(yì)。资金监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第(dì)三方资金监管机构，或由政府相关部(bù)门直接(jiē)监(jiān)管，以(yǐ)此防止资金(jīn)挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立商品房(fáng)保修(xiū)期制度。保(bǎo)修(xiū)期内(nèi)，开(kāi)发商应(yīng)对房屋(wū)质量问题全权负(fù)责(zé)、免费维(wéi)修，购房(fáng)者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售(shòu)制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超过(guò)1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售。另一(yī)方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道(dào)能(néng)不能兑现的营(yíng)销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最(zuì)根本最(zuì)实质的保障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升(shēng)开发(fā)商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。

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